Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11364512 \ CV EXPL 24-13393
fno.: 64443
Vonnis van 31 december 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap
Custodian Vesteda Fund I B.V.,
Custodian Vesteda Fund I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
hierna te noemen: Vesteda,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 oktober 2024 met producties;
- het antwoord van 24 oktober 2024;
- het tussenvonnis van 12 november 2024 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van [gedaagde 1] van 7 november 2024 met bijlagen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 december 2024. Namens Vesteda is verschenen [naam] , werkzaam bij de gemachtigde. Namens gedaagden is [gedaagde 1] verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen van de mondelinge behandeling gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Als gesteld en niet, althans onvoldoende, weersproken staat het volgende vast:
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in 2017 in de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning) komen wonen, samen met de moeder van [gedaagde 1] . Er is toen een huurovereenkomst gesloten tussen Vesteda en de moeder van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] werden niet als (mede-)huurders op die huurovereenkomst vermeld.
2.2.
In augustus 2022 is de moeder van [gedaagde 1] overleden.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook daarna in de woning blijven wonen. Door Vesteda is in 2023 een nieuwe huurovereenkomst d.d. 1 september 2023 (hierna: de huurovereenkomst) opgesteld. Op de huurovereenkomst staan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders vermeld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurovereenkomst niet ondertekend, omdat zij het niet eens waren met de nieuwe huurprijs, die circa € 300,00 hoger was dan de huurprijs die gold op basis van de huurovereenkomst met de moeder van [gedaagde 1] .
2.4.
[gedaagde 2] lijdt al ruim vijftien jaar aan drie auto-immuunziektes. Daarnaast is zij vanaf november 2023 zodanig ziek geworden, dat zij tussen januari 2024 en juni 2024 in totaal zes operaties heeft moeten ondergaan.
2.5.
Op 21 augustus 2024 heeft [gedaagde 1] een bedrijfsongeval gekregen.
2.6.
Vanwege een huurachterstand over de maanden november 2023 tot en met maart 2024 is Vesteda in april 2024 een gerechtelijke procedure tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestart. Deze procedure is ingetrokken na algehele betaling door [gedaagde 1] .
2.7.
Nadien is weer een betalingsachterstand ontstaan. Op 3 juni 2024 heeft Vesteda een melding van die huurachterstand gedaan bij de gemeente Amsterdam in het kader van de vroegsignalering.
3.Het geschil
3.1.
Vesteda vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen. Daarnaast vordert zij hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van:
€ 7.133,90, bestaande uit € 6.625,00 aan huurachterstand tot en met 30 september 2024, € 37,00 aan wettelijke rente tot 24 september 2024 en € 471,90 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.625,00 vanaf 24 september 2024;
€ 1.325,00 per maand aan huur vanaf 1 oktober 2024 tot aan ontbinding;
€ 1.325,00 per maand als schadevergoeding vanaf ontbinding tot aan ontruiming;
e kosten van de procedure.
3.2.
Aan de vordering legt Vesteda ten grondslag dat de maandelijkse betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst thans € 1.325,- bedraagt (€ 1.320,- aanvangshuur en € 5,- voorschot servicekosten). Tot en met september 2024 is een betalingsachterstand ontstaan van € 6.625,00. Uit een ter zitting overgelegde specificatie blijkt dat de huurachterstand tot en met december 2024 € 5.746,04 bedraagt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat is een herhaalde toerekenbare tekortkoming, aangezien Vesteda al eerder een gerechtelijke procedure tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gestart vanwege een huurachterstand.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij hebben de huurachterstand erkend, maar voeren aan dat hun inkomsten het afgelopen jaar niet voldoende waren om de huur te betalen. Dit had te maken met ernstige ziekte van [gedaagde 2] , waardoor [gedaagde 1] voor haar moest zorgen en minder kon werken. Daar kwam nog bij dat [gedaagde 1] een bedrijfsongeval kreeg. Inmiddels kan [gedaagde 1] weer meer werken en daarmee de huur betalen en de achterstand (in termijnen) inlossen. Vanwege de gezondheid van [gedaagde 2] is het niet wenselijk om nu te verhuizen. Ter zitting heeft [gedaagde 1] verteld dat hij [gedaagde 2] eerder die dag opnieuw naar het ziekenhuis heeft moeten brengen en dat onduidelijk is of zij opnieuw geopereerd zal moeten worden. Ook voeren zij aan dat zij de huurovereenkomst nooit hebben ondertekend.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voorop wordt gesteld dat ter zitting door [gedaagde 1] is erkend dat de (niet-ondertekende) huurovereenkomst tussen partijen van toepassing is. Dit is dus niet langer in geschil.
Ambtshalve toetsing
4.2.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Dit betekent dat de kantonrechter ambtshalve, dus uit zichzelf, moet toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.3.
Vesteda heeft de tussen partijen geldende huurovereenkomst en de algemene voorwaarden overgelegd, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of bepalingen die daarin zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde hoofdsom, de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente een oneerlijk karakter hebben en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval. De kantonrechter merkt daarbij op dat Vesteda haar vordering heeft beperkt tot de aanvangshuur, zodat het prijsindexatiebeding van artikel 4.2.1. van de algemene voorwaarden niet ter beoordeling voorligt. De kantonrechter komt in deze procedure dus niet toe aan een (ambtshalve) beoordeling van dat prijsindexatiebeding.
Huurachterstand betalen
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand hebben laten ontstaan. Ter zitting heeft Vesteda aan de hand van een bijgewerkte specificatie aangevoerd dat de huurachterstand tot en met december 2024 € 5.746,04 bedraagt. [gedaagde 1] heeft bevestigd dat dat bedrag op zich wel klopt, maar dat daarin nog niet is verwerkt dat hij eerder die dag een betaling van € 1.377,80 had gedaan. [gedaagde 1] heeft ter zitting ingelogd op zijn digitale bankomgeving en daarop aan de kantonrechter laten zien dat op 9 december 2024 (de dag van de mondelinge behandeling) een bedrag van €1.377,80 aan Vesteda is betaald. Vesteda heeft die betaling niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Uit het voorgaande volgt dat er tot en met december 2024 sprake is van een huurachterstand van € 4.368,24 (€ 5.746,04 minus € 1.377,80). Betaling van dit bedrag zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente daarover zal eveneens worden toegewezen vanaf de vervaldata van de openstaande facturen tot de dag van volledige betaling.
4.5
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 471,90 worden ook toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet weersproken dat zij op 7 mei 2024 en 6 juni 2024 zogenoemde veertiendagenbrieven hebben ontvangen die aan de voorwaarden voldeden en het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit voor buitengerechtelijke incassokosten genoemde tarief.
Afwijzing ontbinding en ontruiming
4.6.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.7.
Nu er sprake is van een huurachterstand, staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten. Het is ook een aanzienlijke huurachterstand; deze bedraagt tot en met december 2024 meer dan 3 keer de maandhuur. Bovendien staat het vast dat eerder in 2024 al een huurachterstand was ontstaan en er dus sprake is van een herhaalde tekortkoming (zie 2.6 hiervoor).
4.8.
Maar naar oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt die tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat wordt als volgt toegelicht.
4.9.
Niet in geschil is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het afgelopen jaar een zwaar jaar achter de rug hebben gehad. Zij hebben immers onweersproken aangevoerd dat [gedaagde 2] al langere tijd ernstig ziek is en dat zij in de afgelopen periode bovendien meerdere keren is geopereerd. [gedaagde 1] heeft onweersproken aangevoerd dat hij [gedaagde 2] in die periode heeft moeten verzorgen en dat hij, als ZZP’er in de bouw, daardoor minder heeft kunnen werken en dus minder inkomen heeft gehad. Daar komt bij dat [gedaagde 1] onweersproken heeft aangevoerd dat hij in augustus 2024 zelf ook nog een bedrijfsongeval heeft gehad en dat hij daardoor tijdelijk minder kon werken. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde 1] onweersproken heeft aangevoerd dat hij sinds oktober 2024 weer volledig aan het werk is en dat hij nu weer in staat is om én maandelijks de huur te betalen én de huurachterstand terug te betalen. Dit wordt naar oordeel van de kantonrechter ondersteund door het feit dat de huurachterstand sinds het uitbrengen van de dagvaarding is verminderd (van €6.625,00 tot en met september 2024 naar € 4.368,24 tot en met december 2024).
4.10.
De gevorderde ontbinding en ontruiming worden dus afgewezen. Bij die stand van zaken is een terme de grâce, zoals ter zitting door Vesteda bepleit, niet aan de orde.
4.11.
Ten overvloede merkt de kantonrechter het volgende op. Zoals ter zitting met partijen is besproken, is het van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet alleen de resterende huurachterstand zo snel mogelijk betalen, maar ook dat zij de toekomstige huurtermijnen tijdig en volledig betalen. Voortdurende huurachterstanden kunnen op termijn namelijk reden zijn om een vordering tot ontbinding en ontruiming wel toe te wijzen.
Proceskosten
4.12.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vesteda worden begroot
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.271,39
4.13.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Vesteda te betalen een bedrag van €4.368,24 als huurachterstand tot en met december 2024, vermeerderd met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf verschuldigdheid tot voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Vesteda te betalen een bedrag van € 471,90 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.271,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.