Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11925476 EA VERZ 25-1170
beschikking van: 16 december 2025
func.: 94
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[naam huurdersvereniging 1]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verzoekster
nader te noemen: [verzoekster]
vertegenwoordigd door mr. [naam 1] (voorzitter)
t e g e n
1. Custodian Vesteda Fund I B.V.
2. Vesteda Investment Management B.V.
beiden gevestigd te Amsterdam
verweerders
nader te noemen: respectievelijk Vesteda en Vesteda Investment Mangement
gemachtigde: mr. R. Benneker
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekster] heeft op 12 juli 2024 bij dagvaarding met producties een vordering ingediend op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurders (hierna: Wohv) en daarna haar vordering gewijzigd en vermeerderd. Vesteda heeft hiertegen verweer gevoerd in de conclusie van antwoord met producties van 10 oktober 2024. [verzoekster] heeft daarna haar vordering opnieuw vermeerderd (tot 50 vorderingen) waarop Vesteda heeft gereageerd. Beide partijen hebben daarna nog nadere producties ingediend.
De vorderingen zijn mondeling behandeld ter terechtzitting van 18 augustus 2025. [verzoekster] is verschenen bij [naam 1] (voorzitter) en [naam 2] (bestuurslid). Vesteda is verschenen bij [naam 3] (manager costumer en legal advice) en [naam 4] (regiomanager) en haar gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd, mede aan de hand van overgelegde aantekeningen.
De zaak is vervolgens aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen de geschillen door middel van mediation op te lossen. Dat is niet gelukt.
[verzoekster] heeft daarna bij akte haar vorderingen verminderd met 20.
Vesteda heeft daar bij akte op gereageerd.
Bij vonnis van heden heeft de kantonrechter ten aanzien van de vorderingen een zogenaamd spoorwissel toegepast en bepaald dat de vorderingen zullen worden voortgezet volgens de regels die gelden voor een verzoekschrift procedure. De vorderingen zullen worden aangemerkt als verzoeken. Aangezien beide partijen schriftelijk aan het woord zijn geweest en een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, behoeven door partijen geen nadere proceshandelingen meer te worden verricht en kan per heden een beschikking worden gegeven.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist, wordt in dit geding het volgende tot uitgangspunt genomen.
1.1. Vesteda is een beleggingsinstelling die zich voornamelijk richt op de verhuur van woningen in het midden huursegment. Custodian Vesteda Fund is erfpachter van de appartementsrechten in het gebouw [naam gebouw] gelegen aan de [locatie] (verder: [naam gebouw] ). Dit gebouw bestaat onder meer uit 79 vrije sector huurwoningen. Onder het gebouw bevindt zich een parkeergarage met 465 parkeerplaatsen. Aan elke woning is een parkeerplaats gekoppeld, die de bewoner ook van Vesteda huurt. Vesteda Investment Management is bestuurder van Custodian Vesteda en verhuurder van de woningen met parkeerplaatsen.
1.2. Op 1 juni 2017 is [verzoekster] opgericht, een huurdersorganisatievereniging die de belangen van de huurders van de woningen gelegen in [naam gebouw] behartigt.
1.3. Vesteda verstrekt jaarlijks aan 103 huurdersorganisaties c.q. bewonerscommissies een (gemaximeerde) vaste bijdrage per woning van huurders waarvan de belangen worden vertegenwoordigd door de betreffende organisatie/commissie (de zogeheten ‘voordeurbijdrage’). De voordeurbijdrage is door Vesteda in 2021 vastgesteld op € 6,50 per woning, met een maximum van € 1.035,00.
1.4. Partijen hebben verschillende rechtszaken over de extra onkosten van [verzoekster] gevoerd, waaronder een zaak waarin Vesteda inzicht wenste in de financiën van [verzoekster] .
1.5. Eind december 2021 heeft Vesteda aan [verzoekster] verzocht te onderbouwen dat zij voldoet aan de eisen die de Wohv stelt aan een huurdersorganisatie. Omdat [verzoekster] hieraan geen gevolg had gegeven is Vesteda is op 28 september 2021 hierover een procedure gestart. Enkele dagen voor het wijzen van de beschikking (EA 21-608 van 28 juni 2022) heeft Vesteda deze vordering ingetrokken. In deze beschikking heeft de kantonrechter de verzoeken van Vesteda tot overleggen van onder meer jaarafschriften en bankrekeningen afgewezen en het verzoek van [verzoekster] tot verklaring voor recht dat zij een huurdersorganisatie als bedoeld in de Whov is toegewezen en de proceskosten gecompenseerd. HBV heeft daartegen hoger beroep ingesteld.
1.6. Het Hof Amsterdam heeft bij beschikking 26 september 2023 onder meer geoordeeld:
…Dat [naam huurdersvereniging 1] aanspraak maakt op uitbetaling van de voordeurbijdrage is niet per definitie in strijd met haar standpunt dat die bijdrage niet tussen partijen is overeengekomen. Zoals zij ter zitting heeft toegelicht beschouwt [naam huurdersvereniging 1] de voordeurbijdrage als een toezegging van Vesteda om in ieder geval dat bedrag ieder jaar aan [naam huurdersvereniging 1] te betalen. Op nakoming van die toezegging kan [naam huurdersvereniging 1] aanspraak maken, ook als juist zou zijn dat de voordeurbijdrage niet als “bepaald bedrag” in de zin van artikel 7 lid 2 WOHV tussen partijen is overeengekomen….
…Dat [naam huurdersvereniging 1] aanspraak maakt op uitbetaling van de voordeurbijdrage is niet per definitie in strijd met haar standpunt dat die bijdrage niet tussen partijen is overeengekomen. Zoals zij ter zitting heeft toegelicht beschouwt [naam huurdersvereniging 1] de voordeurbijdrage als een toezegging van Vesteda om in ieder geval dat bedrag ieder jaar aan [naam huurdersvereniging 1] te betalen. Op nakoming van die toezegging kan [naam huurdersvereniging 1] aanspraak maken, ook als juist zou zijn dat de voordeurbijdrage niet als “bepaald bedrag” in de zin van artikel 7 lid 2 WOHV tussen partijen is overeengekomen….
Als partijen in een jaar geen overeenstemming kunnen bereiken over de hoogte van het door de verhuurder ter beschikking te stellen bedrag, zal het geschil op de voet van artikel 8 WOHV aan de huurcommissie of de kantonrechter moeten worden voorgelegd. In het kader van die procedure zal door [naam huurdersvereniging 1] uiteraard enig inzicht moeten worden gegeven in haar financiën. Verder is de vrees van Vesteda dat [naam huurdersvereniging 1] haar in afwijking van de systematiek van artikel 7 WOHV kan dwingen tot het voldoen van alle door haar gewenste kosten als partijen geen jaarbijdrage zijn overeengekomen, ongegrond. Ook over de vraag op welk totaal bedrag [naam huurdersvereniging 1] in een jaar aanspraak kan maken, zullen partijen overeenstemming moeten bereiken of een oordeel van de huurcommissie of de kantonrechter moeten vragen…Het hof:…verklaart voor recht dat in de jaren vanaf 2018 de voordeurbijdrage niet een tussen partijenovereengekomen bedrag is als bedoeld in artikel 7 lid 2 WOHV;compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg aldus dat Vesteda aan [naam huurdersvereniging 1] driekwart van de aan haar zijde gevallen kosten moet vergoeden, zijnde € 375,= voor salaris;veroordeelt Vesteda in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [naam huurdersvereniging 1] gevallen, op € 783,00 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris…
1.7. Bij brief van 16 oktober 2023 heeft de toenmalige gemachtigde van [verzoekster] aan Vesteda verzocht de (juridische) kosten die zij heeft gemaakt in verband met de uitvoering van haar werkzaamheden tussen 2018 en 6 oktober 2023 van
€ 40.564,50 in totaal te vergoeden. Deze kosten houden hoofdzakelijk verband met de juridische deskundige die zij heeft moeten inschakelen om zich te verdedigen tegen Vesteda. [verzoekster] heeft daarbij een specificatie van de kosten bijgevoegd.
€ 40.564,50 in totaal te vergoeden. Deze kosten houden hoofdzakelijk verband met de juridische deskundige die zij heeft moeten inschakelen om zich te verdedigen tegen Vesteda. [verzoekster] heeft daarbij een specificatie van de kosten bijgevoegd.
1.8. Vesteda heeft daarop ruim € 12.000,00 in mindering betaald.
1.9. Omdat [verzoekster] van oordeel was dat Vesteda de Wohv stelselmatig niet naleefde is zij een Wohv procedure gestart bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 21 maart 2024 uitspraak gedaan (zaaknummer [nummer] ), welke uitspraak verzonden is op 16 mei 2024. Daarin heeft zij geoordeeld dat Vesteda de Wohv niet heeft overtreden. Zij overweegt hiertoe als volgt:
Met betrekking tot het punt over de gevolgen voor het voortbestaan van de huurdersverenigingen overweegt de commissie dat dit punt niet binnen de reikwijdte van de Wohv valt. Dit is een algemeen punt. Overigens is nergens uit gebleken dat de verhuurder de Wohv structureel niet naleeft/nageleefd heeft. Het over en weer ontstaan van conflicten over bijvoorbeeld de toepassing van de Wohv zegt meer over de onderlinge verstandhouding tussen partijen, zoals op de zitting besproken dan over het daadwerkelijk niet nakomen van de Wohv.Met betrekking tot de eisen die gesteld zijn in de petitie van 13 januari 2023 overweegt de commissie dat de huurdersvereniging op basis van de Wohv het recht heeft op informatie, op overleg, op agendering, op het uitnodigen van een deskundige, op advies, op instemming en op scholing. Het indienen van een petitie door de huurdersvereniging en de verplichting voor de verhuurder om de eisen uit de petitie na te leven vallen niet onder de rechten die omschreven zijn in de Wohv.Met betrekking tot de inzage in de rapporten over de werking van de liften en de brandveiligheid van het gebouw overweegt de commissie dat op grond van artikel 3 Wohv het volledig inzien van rapporten en/of het verkrijgen van een samenvatting van rapporten voldoende is. Het is voor een verhuurder niet noodzakelijk om bijvoorbeeld afschriften, alle relevante correspondentie en/of volledige rapporten te verstrekken aan een huurdersvereniging om aan artikel 3 Wohv te voldoende.Met betrekking tot het proactief en reactief verstrekken van informatie aan de huurdersvereniging overweegt de commissie dat dit punt ook te algemeen is en niet binnen de kaders van de Wohv valt. Het gaat immers niet om een specifiek verzoek om informatie waaraan de verhuurder niet heeft voldaan. De commissie kan dit punt dan ook niet beoordelen.Met betrekking tot de kosten voor het inhuren van een deskundige overweegt de commissie dat deze kosten in zijn algemeenheid vergoed kunnen worden. In dit geval heeft de huurdersvereniging echter onvoldoende gespecificeerd welke kosten de huurdersvereniging zou maken en of dit past binnen de artikelen 5d en 7 Wohv (het recht op het uitnodigen van een deskundige en een kostenvergoeding daarvan beoordelen, bijvoorbeeld als de verhuurder dit verzoek heeft afgewezen…”
Met betrekking tot het punt over de gevolgen voor het voortbestaan van de huurdersverenigingen overweegt de commissie dat dit punt niet binnen de reikwijdte van de Wohv valt. Dit is een algemeen punt. Overigens is nergens uit gebleken dat de verhuurder de Wohv structureel niet naleeft/nageleefd heeft. Het over en weer ontstaan van conflicten over bijvoorbeeld de toepassing van de Wohv zegt meer over de onderlinge verstandhouding tussen partijen, zoals op de zitting besproken dan over het daadwerkelijk niet nakomen van de Wohv.Met betrekking tot de eisen die gesteld zijn in de petitie van 13 januari 2023 overweegt de commissie dat de huurdersvereniging op basis van de Wohv het recht heeft op informatie, op overleg, op agendering, op het uitnodigen van een deskundige, op advies, op instemming en op scholing. Het indienen van een petitie door de huurdersvereniging en de verplichting voor de verhuurder om de eisen uit de petitie na te leven vallen niet onder de rechten die omschreven zijn in de Wohv.Met betrekking tot de inzage in de rapporten over de werking van de liften en de brandveiligheid van het gebouw overweegt de commissie dat op grond van artikel 3 Wohv het volledig inzien van rapporten en/of het verkrijgen van een samenvatting van rapporten voldoende is. Het is voor een verhuurder niet noodzakelijk om bijvoorbeeld afschriften, alle relevante correspondentie en/of volledige rapporten te verstrekken aan een huurdersvereniging om aan artikel 3 Wohv te voldoende.Met betrekking tot het proactief en reactief verstrekken van informatie aan de huurdersvereniging overweegt de commissie dat dit punt ook te algemeen is en niet binnen de kaders van de Wohv valt. Het gaat immers niet om een specifiek verzoek om informatie waaraan de verhuurder niet heeft voldaan. De commissie kan dit punt dan ook niet beoordelen.Met betrekking tot de kosten voor het inhuren van een deskundige overweegt de commissie dat deze kosten in zijn algemeenheid vergoed kunnen worden. In dit geval heeft de huurdersvereniging echter onvoldoende gespecificeerd welke kosten de huurdersvereniging zou maken en of dit past binnen de artikelen 5d en 7 Wohv (het recht op het uitnodigen van een deskundige en een kostenvergoeding daarvan beoordelen, bijvoorbeeld als de verhuurder dit verzoek heeft afgewezen…”
Verzoek
2. [verzoekster] verzoekt -na vermindering van haar verzoeken met 20- de kantonrechter over de overgebleven 30 verzoeken te beslissen. Deze zullen hieronder afzonderlijk, onder vermelding van het nummer bij het verzoek van [verzoekster] , worden besproken en beoordeeld.
3. [verzoekster] voert -kort gezegd- aan dat Vesteda stelselmatig de Wohv niet naleeft. Vesteda heeft de plicht om serieus en inhoudelijk overleg te voeren, haar te voorzien van noodzakelijke informatie om haar taken zinvol te kunnen uitvoeren en de daarmee samenhangende kosten te vergoeden. Dit geldt volgens haar in het bijzonder voor cruciale onderwerpen als diefstalpreventie, bandveiligheid, luchtkwaliteit, liftveiligheid en de transparantie van servicekosten. Vesteda voldoet daar stelselmatig niet aan. Door de jarenlange tegenwerking door Vesteda is het bijna onmogelijk geworden om op een redelijke manier haar taken te vervullen en zijn haar financiële middelen volledig uitgeput waardoor zij zich niet meer met behulp van een deskundige kan verdedigen.
4. De overige standpunten van [verzoekster] zullen, voor zover van belang, hieronder worden opgenomen bij de verschillende verzoeken.
Verweer
5. Vesteda voert verweer. Alle verzoeken komen volgens haar voort uit een verstoorde werkrelatie tussen haar en (de voorzitter van) [verzoekster] . Zij betwist dat zij de Wohv heeft geschonden. Zij informeert [verzoekster] op de punten die zij vraagt, maar wordt telkens weer geconfronteerd met nieuwe verwijten, sommaties en aanzeggingen van rechterlijke procedures. [verzoekster] weigert stelselmatig te overleggen en uitnodigingen daartoe worden genegeerd. Haar COO heeft gepoogd om in overleg met de voorzitter van [verzoekster] de relatie met [verzoekster] te verbeteren. Ook dit heeft niet geholpen. [verzoekster] traineert de boel. [verzoekster] wenst het beleid en beheer van Vesteda te bepalen, maar is daartoe niet gerechtigd. Zij zit met de handen in het haar en ziet geen oplossing om de verstoorde relatie met [verzoekster] te herstellen. Zij benadrukt dat zij bereid was en is tot overleg (algemeen overleg of overleg over specifieke onderwerpen). Vesteda betwist verder het belang van [verzoekster] bij de gevorderde verklaringen voor recht.
6. Haar (verdere) verweer op de verschillende punten zal, voor zover van belang, hieronder worden opgenomen en beoordeeld.
Beoordeling
Vesteda Investment Management
7. De verzoeken zijn allemaal gebaseerd op de Whov.
8. Vesteda voert allereerst aan dat Vesteda de huurovereenkomsten met de individuele huurders heeft gesloten en dat [verzoekster] daarom ten onrechte ook Vesteda Investment Management, bestuurder van Vesteda, heeft gedagvaard. [verzoekster] heeft dat niet betwist. Nu Vesteda de verhuurder is van de woningen, zullen de verzoeken ten aanzien van Vesteda Investment Management worden afgewezen.
Verstoorde verstandhouding
9. Uit de stukken en de mondelinge behandeling is de kantonrechter overduidelijk gebleken dat de verstandhouding tussen (de voorzitter van) [verzoekster] en Vesteda ernstig is verstoord. Het indienen van 50 verzoeken draagt niet bij aan een verbetering van deze verhouding en deze uitspraak zal daar ook geen verandering in brengen. Het is aan partijen zelf om zich in te spannen om de samenwerking te verbeteren.
Uitspraak van de Huurcommissie
10. [verzoekster] verzoekt:
(7.1) de uitspraak van de Huurcommissie van 17 mei 2024 in de zaak met kenmerk [nummer] te vernietigen;
(7.1) de uitspraak van de Huurcommissie van 17 mei 2024 in de zaak met kenmerk [nummer] te vernietigen;
(7.3) Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking, (een kopie van) het volledige rapport van Donken Liftadvies van 1 februari 2023 evenals de daaraan ten grondslag liggende opdrachtbeschrijving aan haar te verstrekken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
(7.4) Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking, (een kopie van) de communicatie te verstrekken tussen Vesteda en Donken Liftadvies enerzijds en Kone anderzijds met betrekking tot de liften in het gebouw in de periode 22 januari 2023 tot en met de datum van de beschikking, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
(7.5) Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) het BMI-keuringsrapport van de firma Van Den Pol van begin 2023 aan haar te verstrekken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
(7.6) Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking de correspondentie te verstrekken aangaande de brandveiligheid waarom [verzoekster] heeft verzocht in haar e-mailbericht van 11 juli 2023 zoals toegelicht in randnummer 4.106 van dit verzoekschrift, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
11. Vesteda voert allereerst aan dat [verzoekster] met deze vorderingen de termijn van artikel 8a lid 1 Wohv heeft overschreden.
11. Artikel 8a lid 1 van de Whov luidt:
Wanneer de huurcommissie, bedoeld in artikel 3a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, op een verzoek van de huurdersorganisatie, bewonerscommissie, huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Wanneer de huurcommissie, bedoeld in artikel 3a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, op een verzoek van de huurdersorganisatie, bewonerscommissie, huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
11. Partijen zijn het erover eens dat de Huurcommissie in de bovengenoemde vorderingen om een uitspraak was verzocht. Dit betekent dat [verzoekster] gehouden was om binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de rechter te vorderen over de punten waar zij het niet mee eens was.
11. In de beslissing van de Huurcommissie staat vermeld dat deze is verzonden op 16 mei 2024, terwijl in de begeleidende brief van de Huurcommissie staat dat de beslissing is verzonden op 17 mei 2024. Van laatstgenoemde datum zal daarom als datum van verzending worden uitgegaan. [verzoekster] moest derhalve binnen acht weken na 17 mei 2024 een verzoek bij de kantonrechter indienen, hetgeen neerkomt op uiterlijk 12 juli 2024. Nu de zaak ten onrechte met een dagvaarding is ingeleid (zoals de Huurcommissie ten onrechte in haar brief had meegedeeld) en er een zogenaamde spoorwissel heeft plaatsgevonden, wordt als datum van indiening van het verzoek de datum van betekening van de dagvaarding, te weten 12 juli 2024, aangenomen. Dit leidt tot de slotsom dat [verzoekster] tijdig een beslissing van de rechter heeft gevorderd.
11. Doordat [verzoekster] zich tijdig tot de kantonrechter heeft gewend, is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. Vernietiging van de uitspraak is volgens het systeem van de wet niet aan de orde, zodat de vordering tot vernietiging van de uitspraak (7.1) wordt afgewezen.
Liften en BMI (7.3, 7.4, 7.5 en 7.6)
16. [verzoekster] stelt dat enkele bewoners noodstoppen met de liften in het gehuurde hebben ervaren en dat Vesteda daarom, zonder aan haar eerst advies te hebben gevraagd, deskundige Donken Liftadvies en Kone heeft ingeschakeld om een keuring te verrichten. Ondanks herhaalde verzoeken weigert Vesteda de opdrachtbevestiging en het volledige rapport van Donken Liftadvies uit februari 2023 en van Kone en alle andere communicatie tussen haar en de deskundigen over te leggen.
16. [verzoekster] stelt verder dat bewoners eind 2023 regelmatig monteurs van de firma van den Pol in het gebouw hebben aangetroffen die de werking van de BMI testen. Uiteindelijk is de gehele BMI door Van den Pol begin 2024 vervangen. Nu de BMI dus was afgekeurd hebben de bewoners vanaf 2018 enorme risico’s gelopen bij brand en was [verzoekster] niet goed geïnformeerd. Vesteda weigert echter ondanks haar verzoek het rapport van Van den Pol te overleggen.
16. Vesteda betwist dat zij verplicht is het volledige rapport, de opdrachtbevestiging en andere communicatie met betrekking tot de liften en de BMI te overleggen. Zij is bereid [verzoekster] te informeren, maar wenst niet de volledige stukken over te leggen omdat deze voor derden lastig leesbaar zijn en zij bang is dat [verzoekster] de stukken verkeerd interpreteert en deze verkeerde interpretatie verspreidt, zoals [verzoekster] eerder heeft gedaan door een verkeerde aanname over de brandmeldinstallatie op haar openbare website te plaatsen. Haar bedrijfsbelang verzet zich er dus tegen. Zij is wel bereid inzage te verschaffen en samenvatting en conclusies met betrekking tot de BMI schriftelijk te delen.
16. Met de Huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat Vesteda op grond van artikel 3 Wohv weliswaar verplicht is [verzoekster] schriftelijk te informeren over haar beleid en beheer maar dat daarvoor het volledig inzien van rapporten of het verkrijgen van een samenvatting van rapporten voldoende is. Vesteda dient hiervoor dus niet alle correspondentie en de gehele rapporten te verstrekken om aan artikel 3 Wohv te voldoen. De verzoeken worden dan ook afgewezen.
16. [verzoekster] verzoekt Vesteda alsnog in de kosten van de procedure van de Huurcommissie te veroordelen. Dit verzoek wordt afgewezen. De (leges) kosten die [verzoekster] heeft gemaakt om deze procedure te starten blijven voor haar rekening.
Intrekken verzoek of [verzoekster] een huurdersorganisatie in de zin van Whov is
21. [verzoekster] verzoekt (7.8) Vesteda te veroordelen om ex artikel 3 van de Wohv binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking aan de HBV een gedetailleerde onderbouwing te verstrekken op basis van welke informatie zij in 2022 besloot haar meest prominente vordering pas na de zitting in te trekken maar voorafgaand aan de uitspraak, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
21. Volgens [verzoekster] is de onderbouwing voor haar essentieel om verdere last en smaad in de toekomst te voorkomen.
21. Vesteda voert aan dat [verzoekster] geen belang heeft bij dit verzoek en dat zij (ook) in haar verweerschrift in de appelprocedure bij het Hof te Amsterdam de reden waarom al had toegelicht.
21. Vast staat dat Vesteda haar vordering met betrekking tot de legitimiteit van [verzoekster] voor het wijzen van het vonnis had ingetrokken. De intrekking van een vordering is volgens vaste rechtspraak in beginsel op te vatten als een vermindering van de eis (tot nihil), als bedoeld in artikel 129 Rv. Op grond van deze bepaling kan de eiser te allen tijde zijn eis verminderen, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Dit betekent dat [verzoekster] gerechtigd was haar vordering in te trekken. Uit het verweerschrift en het arrest van het Hof blijkt dat [verzoekster] na het indienen van het verzoek van Vesteda een grote hoeveelheid stukken op internet heeft gepubliceerd en dat dat de aanleiding voor Vesteda was om haar verzoek in te trekken. Nu [verzoekster] verder niet heeft onderbouwd welke andere informatie zij nodig heeft, zal de vordering, nog daargelaten dat onduidelijk is wat de rechtsgrond daarvoor is, wegens gebrek aan belang worden afgewezen.
Verstrekken informatie artikel 3 Whov
25. [verzoekster] verzoekt (7.12) voor recht te verklaren dat Vesteda conform artikel 3 van de Wohv zo spoedig mogelijk informatie moet verstrekken aan de HBV, zonder dat zij de voorwaarde kan stellen dat overleg tussen partijen eerst noodzakelijk is.
25. Vesteda betwist dat zij de voorwaarde stelt dat eerst overleg moet worden gevoerd en voert verder aan dat [verzoekster] geen belang heeft bij deze vordering.
25. Artikel 3 lid 1 Whov luidt:
De verhuurder informeert de huurder, de betrokken bewonerscommissies en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk over zijn beleid en beheer, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn.
De verhuurder informeert de huurder, de betrokken bewonerscommissies en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk over zijn beleid en beheer, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn.
25. Op grond van dit artikel heeft [verzoekster] het recht om na een verzoek daartoe zo spoedig mogelijk schriftelijk geïnformeerd te worden over het beleid en beheer van Vesteda met betrekking tot de huurwoningen. Dat Vesteda daaraan de voorwaarde verbindt dat
altijdeerst overlegd moet worden, heeft [verzoekster] niet, althans onvoldoende, onderbouwd. De vordering is daarmee te onbepaald om te kunnen worden toegewezen.
altijdeerst overlegd moet worden, heeft [verzoekster] niet, althans onvoldoende, onderbouwd. De vordering is daarmee te onbepaald om te kunnen worden toegewezen.
BMI
29. [verzoekster] verzoekt Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv:
A (7.13) de projectbeschrijving evenals de offerte ter zake de vervanging van de BMI aan haar te verstrekken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
B (7.14) te verklaren voor recht dat de verstrekte informatie met betrekking tot de werkzaamheden aan de BMI onvolledig was conform de vereisten van artikel 4 lid 1 Wohv, waardoor Vesteda haar onderhouds- en beheerplannen niet mocht uitvoeren zonder haar adequaat te informeren en om advies te vragen, zoals vereist door artikel 5 Wohv.
A (7.13) de projectbeschrijving evenals de offerte ter zake de vervanging van de BMI aan haar te verstrekken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
B (7.14) te verklaren voor recht dat de verstrekte informatie met betrekking tot de werkzaamheden aan de BMI onvolledig was conform de vereisten van artikel 4 lid 1 Wohv, waardoor Vesteda haar onderhouds- en beheerplannen niet mocht uitvoeren zonder haar adequaat te informeren en om advies te vragen, zoals vereist door artikel 5 Wohv.
29. [verzoekster] stelt dat zij wil nagaan of het gebouw voldoet aan de brandveiligheids- voorschriften. De BMI is in 2024 zonder haar advies vervangen. [verzoekster] stelt dat de vervanging van een cruciaal veiligheidssysteem als de BMI geen regulier onderhoud is, maar een wijziging in het beheer van een gebouw. Dit valt daarom onder de informatie- en adviesplicht. Het excuus dat de stukken te technisch zijn, maakt volgens haar niet deze niet dienen te worden overgelegd. Zij kan immers een deskundige voor hulp inschakelen.
29. Vesteda betwist dat de verstrekte informatie met betrekking tot de werkzaamheden aan de BMI onvolledig is geweest. Zij is niet verplicht om het volledige rapport te verstrekken. Zij is wel bereid om inzage te geven in het rapport en een samenvatting of conclusies van het rapport te verstrekken. Zij wenst hiervoor een overleg met [verzoekster] in te plannen.
29. Op grond van de Wohv heeft [verzoekster] een recht op informatie, een recht op overleg en een recht op het geven van advies. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 21 maart 2024 met betrekking tot de liften en de brandveiligheid van het gebouw overwogen
dat op grond van artikel 3 Wohv het volledig inzien van rapporten en het verkrijgen van een samenvatting van rapporten voldoende is en dat het voor een verhuurder niet noodzakelijk is om bijvoorbeeld afschriften, alle relevante correspondentie en/of volledige rapporten te verstrekken aan een huurdersvereniging om aan artikel 3 Wohv te voldoen.
dat op grond van artikel 3 Wohv het volledig inzien van rapporten en het verkrijgen van een samenvatting van rapporten voldoende is en dat het voor een verhuurder niet noodzakelijk is om bijvoorbeeld afschriften, alle relevante correspondentie en/of volledige rapporten te verstrekken aan een huurdersvereniging om aan artikel 3 Wohv te voldoen.
29. Gelet op hetgeen hierboven is overwogen heeft Vesteda [verzoekster] voldoende geïnformeerd. De verzoeken zijn derhalve niet toewijsbaar.
Luchtkwaliteit en hittestress
34. [verzoekster] verzoekt:
(7.16) te verklaren voor recht dat de verstrekte informatie met betrekking tot de luchtkwaliteit en hittestress onvolledig was conform de vereisten van artikel 4 lid 1 Wohv, waardoor Vesteda haar onderhouds- en beheerplannen, waaronder de vervanging van de WTW-installaties, niet mocht uitvoeren zonder haar adequaat te informeren en om advies te vragen, zoals vereist door artikel 5 Wohv;
(7.17) Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) de projectinformatie en opdrachtbeschrijving van de vervanging van de WTW-installaties en gerelateerde werkzaamheden aan haar te verstrekken, zodat zij volledig inzicht krijgt in de uitgevoerde en geplande werkzaamheden en de impact daarvan op de luchtkwaliteit en hittestress in de woningen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
(7.16) te verklaren voor recht dat de verstrekte informatie met betrekking tot de luchtkwaliteit en hittestress onvolledig was conform de vereisten van artikel 4 lid 1 Wohv, waardoor Vesteda haar onderhouds- en beheerplannen, waaronder de vervanging van de WTW-installaties, niet mocht uitvoeren zonder haar adequaat te informeren en om advies te vragen, zoals vereist door artikel 5 Wohv;
(7.17) Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) de projectinformatie en opdrachtbeschrijving van de vervanging van de WTW-installaties en gerelateerde werkzaamheden aan haar te verstrekken, zodat zij volledig inzicht krijgt in de uitgevoerde en geplande werkzaamheden en de impact daarvan op de luchtkwaliteit en hittestress in de woningen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
34. [verzoekster] stelt dat de vervanging van WTW-installaties, die essentieel zijn voor het binnenklimaat, geen regulier onderhoud is maar een wezenlijke ingreep in het beheer van het gebouw. Een dergelijke ingreep raakt direct de gezondheid en de woon- en leefsituatie van de huurders en valt daarmee onder de informatie- en adviesplicht. Vesteda heeft daaraan echter niet voldaan.
34. Vesteda betwist dat haar informatievoorziening onvolledig zou zijn geweest. De vervanging van onderdelen van de WTW-installaties betrof regulier onderhoud en betreft dus geen wijziging van beleid of beheer. Zij voert aan dat zij het door VIAC opgestelde onderzoeksrapport (daterend van 20 mei 2022) een week voorafgaand aan het najaarsoverleg ter bespreking wenste te overleggen. Zij heeft dit rapport bij e-mail van 25 oktober 2022 aan de gemachtigde van [verzoekster] verstrekt.
34. Geoordeeld wordt dat vervanging van een WTW-installatie geen onderhoud betreft maar rechtstreeks betrekking heeft op de woon- of leefsituatie van de bewoners. De bestaande installatie werd immers vervangen door een ander ventilatie- en verwarmingssysteem. Er is derhalve sprake van wijziging van beleid of beheer en Vesteda had [verzoekster] hierover dienen te informeren en advies te vragen. Vesteda voert aan dat zij het onderzoeksrapport heeft toegestuurd en dit wordt voldoende geacht. Bovendien heeft zij voldoende toegelicht dat partijen het rapport vanwege de verstoorde verstandhouding niet hebben besproken. Dat [verzoekster] recht heeft op andere stukken volgt niet uit de Wohv. De verzoeken worden dan ook afgewezen.
MJOP
38. [verzoekster] verzoekt (7.25) te verklaren voor recht dat een wijziging in de MJOP ten opzichte van een eerdere versie van de MJOP kwalificeert als een wijziging in het beheer zoals is bedoeld in artikel 4 van de Wohv.
38. Volgens [verzoekster] kan hiermee worden voorkomen dat Vesteda zonder overleg ingrijpende wijzigingen kan doorvoeren in het onderhoudsbeleid voor de langere termijn. Volgens haar dient Vesteda jaarlijks een bijgewerkte versie van het MJOP te sturen.
38. De kantonrechter is samen met Vesteda van oordeel dat niet iedere aanpassing van het MJOP een wijziging van beleid of beheer in de zin van artikel 4 Wohv is. De vordering is daarom te onbepaald om te worden toegewezen.
Huuraanpassing
41. [verzoekster] verzoekt (7.26) Vesteda te veroordelen op grond van de Wohv om de gevraagde informatie te verstrekken aan de HBV, zoals verzocht op 4 maart 2024 en toegelicht in randnummer 4.132, door de uitspraak over bedingen huurverhoging te overleggen (een geanonimiseerde versie of het zaaknummer is ook acceptabel), conform artikel 3 lid 1 Wohv, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom en (7.27) te verklaren voor recht dat de verstrekte informatie, zoals verzocht op 4 maart 2024, onvolledig was conform de vereisten van artikel 4 lid 1 Wohv, waardoor Vesteda haar voornemen tot huurprijsaanpassing per 1 juli 2024 niet mocht uitvoeren vanwege het niet naleven van artikel 5 Wohv.
41. Volgens [verzoekster] heeft zij vernomen dat in een rechtszaak tegen Vesteda is geoordeeld dat er sprake is van ongerechtvaardigde huurverhogingen. Zij heeft tevergeefs geprobeerd deze uitspraak te verkrijgen bij rechtbanken en journalisten. Omdat zij ervan overtuigd is dat deze uitspraak relevante informatie voor haar heeft, wenst zij deze van Vesteda te krijgen, maar weigert Vesteda deze te verstrekken.
41. Volgens Vesteda betreft een vonnis van de rechtbank geen informatie over beleid of beheer als bedoeld in artikel 4 Wohv, zodat zij deze niet hoeft over te leggen. Volgens haar is dit vonnis ook niet van belang omdat zij hoger beroep heeft ingesteld.
41. De kantonrechter deelt het standpunt dat Vesteda niet op grond van de Wohv kan worden verplicht het vonnis aan [verzoekster] te verstrekken. Dat neemt echter niet weg dat zij niet begrijpt waarom Vesteda hieraan niet vrijwillig wenst te voldoen, te meer omdat uitspraken in rechtszaken openbaar zijn.
Kosten deskundigen
45. [verzoekster] verzoekt voor recht te verklaren dat:
(7.18) de activiteiten van Mr. Hellinga in de periode van september 2022 tot en met november 2022 met het oog op de behandeling van het dossier luchtkwaliteit en hittestress worden aangemerkt als werkzaamheden van een deskundige zoals bedoeld in artikel 7 lid 1 Wohv;
(7.29) wanneer er nog geen overeenstemming is tussen partijen conform artikel 7 lid 2 Wohv en dat wanneer bepaalde kosten conform artikel 7 lid 1 Wohv door de verhuurder vergoed moeten worden en zij deze kosten al uit eigen, niet van Vesteda verkregen, middelen heeft voorgefinancierd of hiervoor garantstellingen heeft gekregen van personen anders dan Vesteda, Vesteda gehouden is deze kosten te vergoeden;
(7.30) wanneer de HBV een deskundige betrekt met het oog op een bepaald onderwerp voor het bijwonen van een overleg conform artikel 5d lid 1 Wohv, of wanneer de HBV aan deze deskundige inlichtingen of adviezen vraagt conform artikel 5d lid 2 Wohv, of wanneer zij aan deze deskundige vraagt schriftelijk advies uit te brengen conform artikel 5d lid 3 Wohv, Vesteda gehouden is deze kosten te vergoeden conform artikel 7 lid 1 Wohv, wanneer er nog geen overeenstemming is tussen partijen conform artikel 7 lid 2 Wohv, en dat aan Vesteda hiervoor geen toestemming gevraagd hoeft te worden, noch dat Vesteda mag bepalen of zij de aangedragen persoon deskundig vindt of de relevantie mag bepalen.
(7.18) de activiteiten van Mr. Hellinga in de periode van september 2022 tot en met november 2022 met het oog op de behandeling van het dossier luchtkwaliteit en hittestress worden aangemerkt als werkzaamheden van een deskundige zoals bedoeld in artikel 7 lid 1 Wohv;
(7.29) wanneer er nog geen overeenstemming is tussen partijen conform artikel 7 lid 2 Wohv en dat wanneer bepaalde kosten conform artikel 7 lid 1 Wohv door de verhuurder vergoed moeten worden en zij deze kosten al uit eigen, niet van Vesteda verkregen, middelen heeft voorgefinancierd of hiervoor garantstellingen heeft gekregen van personen anders dan Vesteda, Vesteda gehouden is deze kosten te vergoeden;
(7.30) wanneer de HBV een deskundige betrekt met het oog op een bepaald onderwerp voor het bijwonen van een overleg conform artikel 5d lid 1 Wohv, of wanneer de HBV aan deze deskundige inlichtingen of adviezen vraagt conform artikel 5d lid 2 Wohv, of wanneer zij aan deze deskundige vraagt schriftelijk advies uit te brengen conform artikel 5d lid 3 Wohv, Vesteda gehouden is deze kosten te vergoeden conform artikel 7 lid 1 Wohv, wanneer er nog geen overeenstemming is tussen partijen conform artikel 7 lid 2 Wohv, en dat aan Vesteda hiervoor geen toestemming gevraagd hoeft te worden, noch dat Vesteda mag bepalen of zij de aangedragen persoon deskundig vindt of de relevantie mag bepalen.
45. Volgens [verzoekster] stelt het recht op kostenvergoeding huurdersorganisaties in staat om deskundigen in te schakelen, hetgeen van cruciaal belang is voor bescherming van de huurder tegen commerciële verhuurders. Zij heeft mr. Hellinga ingeschakeld om van Vesteda informatie te krijgen met betrekking tot haar onderzoek naar het ventilatie- en verwarmingssysteem. Hij heeft daarvoor verschillende malen (schriftelijk) contact gehad met Vesteda. Vesteda heeft haar verzoek tot betaling van de kosten van deze deskundige geweigerd te vergoeden.
45. Vesteda betwist dat dit kosten zijn als bedoeld in artikel 3, 4 en 5 Wohv.
45. Artikel 7 Wohv lid 1 luidt als volgt:
De verhuurder vergoedt aan de huurdersorganisatie de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken, genoemd in de artikelen 3, 4, 5 en 5b. Onder deze kosten worden in ieder geval begrepen de kosten van deskundigen en het vragen van inlichtingen en adviezen als bedoeld in artikel 5d, en de kosten van scholing- en vormingsactiviteiten als bedoeld in artikel 5e.
De verhuurder vergoedt aan de huurdersorganisatie de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken, genoemd in de artikelen 3, 4, 5 en 5b. Onder deze kosten worden in ieder geval begrepen de kosten van deskundigen en het vragen van inlichtingen en adviezen als bedoeld in artikel 5d, en de kosten van scholing- en vormingsactiviteiten als bedoeld in artikel 5e.
45. Mr. Hellinga heeft [verzoekster] geholpen bij het geschil tussen haar en Vesteda over het onderzoek dat Vesteda heeft laten verrichten naar het ventilatie- en verwarmingssysteem. Hij was de opvolger van de voormalige advocaat van [verzoekster] mr. [naam vml advocaat] . Mr Hellinga is derhalve ingeschakeld om Vesteda te bewegen om aan haar advies en inlichtplicht te voldoen. Dit betreft derhalve geen inlichtingen en adviezen over inhoudelijke Wohv kwesties maar kosten in geschillen tussen [verzoekster] en Vesteda over de Wohv. De kosten van geschillenbeslechting (
Kamerstukken II2006/07, 30856, nr. 6 p. 24 vallen niet onder de kosten van een deskundige.
Kamerstukken II2006/07, 30856, nr. 6 p. 24 vallen niet onder de kosten van een deskundige.
45. De kantonrechter is verder van oordeel dat over het verzoek (7.29) al is geprocedeerd bij het Hof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2023:2517. Volgens artikel 7 lid 2 Wohv behoeft Vesteda alleen extra kosten te vergoeden indien die vooraf zijn goedgekeurd. Daarbij komt dat het verzoek bovendien te algemeen is geformuleerd. Dit verzoek is daarom ook niet toewijsbaar.
45. Volgens Vesteda heeft [verzoekster] geen belang bij het verzoek (7.30) omdat de omstandigheden waarin zij gehouden is om kosten voor een deskundige te vergoeden al uit artikel 5d en 7 Wohv volgt. [verzoekster] kan haar niet op voorhand verplichten om in alle denkbare omstandigheden alle door [verzoekster] gemaakte kosten voor vermeende deskundigen te vergoeden. De geschillen hierover moeten individueel beslecht worden door de kantonrechter of de huurcommissie. De kantonrechter deelt dit standpunt. De vordering is bovendien te algemeen geformuleerd om te kunnen worden toegewezen.
Wijziging huurovereenkomsten
Healthclubbeding
52. [verzoekster] verzoekt:
(7.37) te verklaren voor recht dat Vesteda heeft gehandeld in strijd met artikel 4 lid 1 Wohv door de huurcontracten te wijzigen zonder haar hierover adequaat te informeren, waardoor Vesteda haar beleid niet mocht wijzigen zonder haar in de gelegenheid te stellen om advies uit te brengen zoals vereist door artikel 5 Wohv;
(7.39) te verklaren voor recht dat het door Vesteda ingevoerde Health Club Beding, zoals opgenomen in de huurovereenkomsten sinds 2022 en toegelicht in randnummer 4.150, onrechtmatig is omdat het zonder overleg met haar en tijdens lopende besprekingen over compensatie is verzwegen en ingevoerd, en omdat het in strijd is met artikel 4 lid 1 Wohv, waardoor zij niet in de gelegenheid is gesteld om advies uit te brengen zoals vereist door artikel 5 Wohv;
en (7.40) Vesteda te veroordelen om het Health Club Beding, zoals toegelicht in randnummer 4.150, binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking te verwijderen uit alle huidige en toekomstige huurovereenkomsten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
(7.37) te verklaren voor recht dat Vesteda heeft gehandeld in strijd met artikel 4 lid 1 Wohv door de huurcontracten te wijzigen zonder haar hierover adequaat te informeren, waardoor Vesteda haar beleid niet mocht wijzigen zonder haar in de gelegenheid te stellen om advies uit te brengen zoals vereist door artikel 5 Wohv;
(7.39) te verklaren voor recht dat het door Vesteda ingevoerde Health Club Beding, zoals opgenomen in de huurovereenkomsten sinds 2022 en toegelicht in randnummer 4.150, onrechtmatig is omdat het zonder overleg met haar en tijdens lopende besprekingen over compensatie is verzwegen en ingevoerd, en omdat het in strijd is met artikel 4 lid 1 Wohv, waardoor zij niet in de gelegenheid is gesteld om advies uit te brengen zoals vereist door artikel 5 Wohv;
en (7.40) Vesteda te veroordelen om het Health Club Beding, zoals toegelicht in randnummer 4.150, binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking te verwijderen uit alle huidige en toekomstige huurovereenkomsten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
52. [verzoekster] stelt dat Vesteda halverwege 2022 een nieuw of gewijzigd beding in de huurovereenkomsten heeft opgenomen betreffende de Health Club inhoudende kort gezegd dat het zwembad en de sauna door werkzaamheden tijdelijk zijn gesloten en dat daardoor hinder kan ontstaan in bepaalde woningen terwijl zij nog met de door haar benoemde Health Club commissie in overleg waren over financiële compensatie. Dit beding moet daarom volgens haar uit de contracten worden verwijderd.
52. Vesteda betwist dat zij deze bepaling voor informatie en advies dient voor te leggen aan [verzoekster] . Zij voert aan dat het beding al werd gebruikt ruimschoots voor de oprichting van [verzoekster] en betwist dat zij met [verzoekster] in overleg was over financiële compensatie. Zij heeft dit beding overigens in incidentele gevallen en tijdelijk opgenomen en deze bepaling wordt ook niet meer gebruikt in nieuw te sluiten huurovereenkomsten omdat de werkzaamheden zijn afgelopen.
52. Geoordeeld wordt dat Vesteda onweersproken heeft aangevoerd dat het beding al langer werd gebruikt en dat dus geen sprake is van een wijziging van beleid of beheer. Daarbij komt dat het beding ingevolge artikel 3 lid 2 aanhef en onder d Wohv geen door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarde van de overeenkomst van huur en verhuur betreft maar slechts een bepaling is die voor een specifiek geval is opgenomen in individuele huurovereenkomsten. Vaststaat dat dit beding slechts in een paar huurovereenkomsten is opgenomen. De Wohv is derhalve niet op deze situatie van toepassing.
52. Vesteda heeft aangevoerd dat het beding niet meer in nieuwe huurovereenkomsten wordt opgenomen omdat de werkzaamheden inmiddels zijn afgerond. Nu [verzoekster] dat niet heeft betwist, heeft [verzoekster] bij verzoek 7.39 geen belang meer. De verzoeken worden afgewezen.
Servicekosten
57. [verzoekster] verzoekt:
(7.41) te verklaren voor recht dat Vesteda heeft gehandeld in strijd met artikel 5a Wohv door het servicekostenbeleid in de nieuwe huurcontracten te wijzigen zonder haar voorafgaande instemming, zoals vereist door artikel 5a Wohv;
(7.42) Vesteda te veroordelen om het servicekostenbeleid in de huurcontracten te herstellen naar de voorwaarden zoals overeengekomen in de huurovereenkomst van 2017 (randnummer 4.152.1), op straffe van verbeurte van een dwangsom;
(7.43) te verklaren voor recht dat alle huurcontracten die zijn aangegaan na de versie zoals vermeld in randnummer 4.152.1 (Huurovereenkomst 2017) moeten worden aangepast naar de voorwaarden van het huurcontract zoals vermeld in randnummer 4.152.1, inclusief de bedingen met betrekking tot huurverhoging.
(7.41) te verklaren voor recht dat Vesteda heeft gehandeld in strijd met artikel 5a Wohv door het servicekostenbeleid in de nieuwe huurcontracten te wijzigen zonder haar voorafgaande instemming, zoals vereist door artikel 5a Wohv;
(7.42) Vesteda te veroordelen om het servicekostenbeleid in de huurcontracten te herstellen naar de voorwaarden zoals overeengekomen in de huurovereenkomst van 2017 (randnummer 4.152.1), op straffe van verbeurte van een dwangsom;
(7.43) te verklaren voor recht dat alle huurcontracten die zijn aangegaan na de versie zoals vermeld in randnummer 4.152.1 (Huurovereenkomst 2017) moeten worden aangepast naar de voorwaarden van het huurcontract zoals vermeld in randnummer 4.152.1, inclusief de bedingen met betrekking tot huurverhoging.
57. Vesteda heeft betwist dat zij heeft gehandeld in strijd met artikel 5a Wohv.
57. Artikel 5a Wohv luidt:
De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek slechts uit met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.
De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek slechts uit met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.
57. Op grond van artikel 8 lid 2 Wohv kan de kantonrechter indien hij een schending van de verplichtingen uit de Wohv constateert door de verhuurder waardoor de verzoeker is benadeeld bepalen dat, voor zover het geschil betrekking heeft op door de verhuurder genomen beleid, de uitvoering van dat beleid wordt opgeschort totdat het verzuim is hersteld.
57. Uit het bovenstaande volgt dat de sanctie van de rechter op het niet naleven van het instemmingsrecht op grond van het Wohv slechts een schorsing van het beleid kan zijn. Daaronder vallen de gevorderde verklaringen voor recht niet. Bovendien zijn de verzoeken in 7.41 en 7.42 te vaag, onduidelijk en algemeen geformuleerd zodat deze niet voor toewijzing in aanmerking komen. [verzoekster] heeft immers niet toegelicht welke wijzigingen precies hebben plaatsgevonden.
Vereffening kosten
62. [verzoekster] verzoekt (7.45) Vesteda te veroordelen om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, aan de HBV een bedrag te voldoen ter hoogte van € 39.472,60, zoals gespecificeerd in randnummer 4.172, althans € 33.002,31, zoals gespecificeerd in randnummer 4.182, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ter vereffening van de kosten over de periode 2018-2023, conform artikel 7 lid 1 Wohv, onder de voorwaarde dat de HBV finale kwijting verleent aan Vesteda voor deze kosten.
63.[verzoekster] heeft het bedrag opgebouwd als volgt:Openstaand bedrag vereffening 2018 t/m 6 oktober 2023 € 37.040,50Declaratie factuur [factuurnummer 1] [naam vml advocaat] € 1.016,40Declaratie factuur [factuurnummer 2] [naam maatschap] € 1.415,70Totaal € 39.472,60
64. De bovenstaande post vereffening 2018 t/m 6 oktober 2023 bestaat voorts volgens haar uit de volgende onderdelen:
A communicatie (general, website en digital) € 1.893,29
B IT (Tooling, hosting en integrations) € 463,24
C Administratief (general, accounting banking, notary) € 2.035,58
D Office supplies € 91,95
E Reiskosten en meetings € 183,10
F Statutaire ondersteuning € 134,95
G Kosten van documentatie € 7,95
H Juridische ondersteuning (advies en procedures) € 34.788,66
I Ledenvergaderingen (statutair en thematisch) € 2.634,80
J Onderhoud aan het gebouw en gemeenschappelijk terras
€ 1.510,23Totaal € 43.743,75
A communicatie (general, website en digital) € 1.893,29
B IT (Tooling, hosting en integrations) € 463,24
C Administratief (general, accounting banking, notary) € 2.035,58
D Office supplies € 91,95
E Reiskosten en meetings € 183,10
F Statutaire ondersteuning € 134,95
G Kosten van documentatie € 7,95
H Juridische ondersteuning (advies en procedures) € 34.788,66
I Ledenvergaderingen (statutair en thematisch) € 2.634,80
J Onderhoud aan het gebouw en gemeenschappelijk terras
€ 1.510,23Totaal € 43.743,75
Op deze posten heeft [verzoekster] de door Vesteda betaalde bedragen van € 3.179,25 aan voordeurbijdragen en € 3.524,00 aan proceskostenveroordeling in mindering gebracht, zodat er € 37.040,50 resteert.
65. [verzoekster] stelt dat Vesteda de openstaande bedragen dient te betalen. Als de verhuurder de Wohv stelselmatig negeert en de huurdersorganisatie daardoor geen andere keuze heeft dan naar de rechter te stappen om naleving van de wet af te dwingen is een gerechtelijke procedure geen opzichzelfstaande geschillenbeslechting maar het noodzakelijke verlengstuk van de wettelijke taken van de HBV. De kosten die hiervoor worden gemaakt zijn volgens haar redelijkerwijs noodzakelijk voor de vervulling van de taken als bedoeld in artikel 7 lid 1 Wohv. Zij wijst erop dat Vesteda in een geschil met [naam huurdersvereniging 2] de juridische kosten heeft vergoed in een geschillenbeslechting waarbij zij geen partij was en die niet via een gerechtelijke procedure is verlopen. Dat zij daartoe in deze zaak niet bereid is, is volgens haar willekeur.
65. Vesteda voert aan dat € 33.696,76 van het totaal van de bovengenoemde kosten betrekking hebben op kosten ter beslechting van juridische bijstand van geschillen die tussen partijen hebben bestaan. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Op de overige kosten van € 5.775,84 dienen de reeds door haar betaalde voordeurbijdragen van € 3.179,25 in mindering te worden gebracht. Zij is niet bereid de kosten voor inrichting of onderhoud van het gebouw van € 1.510,23 te betalen. Het restant van € 1.086,36 is zij bereid te voldoen.
65. [verzoekster] heeft niet betwist dat € 33.696,76 betrekking heeft op de kosten van rechtsbijstand, zodat dit als vaststaand wordt aangenomen. De kantonrechter is van oordeel dat dit deel van de vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. De wetgever heeft immers in artikel 7 Wohv aangegeven welke kosten rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken en welke kosten hier in ieder geval onder worden begrepen. Dat zijn de kosten voor het uitnodigen van deskundigen en het vragen van inlichtingen en advies aan deskundigen en de kosten voor scholingsactiviteiten. Daar vallen de kosten voor juridische bijstand in een gerechtelijke procedure niet onder (Kamerstukken II 2010/11 32586, nr 6 p. 3). Dat [verzoekster] meent dat zij genoodzaakt was de juridische procedures tegen Vesteda te voeren om haar taken te kunnen vervullen, maakt dat niet anders. Het in of buiten rechte beslechten van geschillen (zoals ook bijvoorbeeld mediation) is geen Wohv taak en de kosten die hiermee worden gemaakt zijn dus ook geen kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken genoemd in de artikelen 3, 4 en 5 Wohv.
65. [verzoekster] heeft niet, althans onvoldoende, onderbouwd dat kosten voor inrichting of onderhoud van het gebouw van € 1.510,23 noodzakelijk waren voor de uitoefening van haar taken als bedoeld in artikel 7 Wohv. Deze kosten komen derhalve ook niet voor toewijzing in aanmerking.
65. Nu Vesteda verder bereid is een bedrag van € 1.086,38 te betalen over de periode 2018 t/m 6 oktober 2023, zal dit bedrag worden toegewezen.
Kosten Geschillenbeslechting
70. [verzoekster] verzoekt (7.46) te verklaren voor recht dat Vesteda op grond van artikel 7 van de Wohv gehouden is om aan haar de kosten te voldoen die door [verzoekster] zijn gemaakt in het kader van geschillenbeslechting buiten gerechtelijke procedures, waaronder mediation en het inschakelen van een advocaat of andere deskundigen, zelfs indien Vesteda geen partij is bij het betreffende geschil.
70. Zoals hierboven reeds is overwogen vallen de kosten voor het in of buiten rechte beslechten van geschillen niet onder de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de invulling van de taken als genoemd in de artikelen 3, 4 en 5 Wohv. Dit verzoek zal derhalve worden afgewezen.
Budgetvoorstel kostenvergoeding 2025
72. [verzoekster] verzoekt (7.47) Vesteda te veroordelen om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking aan haar een bedrag te voldoen ter hoogte van
€ 47.655,30, zoals gespecificeerd in randnummer 4.212, althans € 30.398,88, zoals gespecificeerd in randnummer 4.213, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ter vergoeding van het budget voor het kalenderjaar 2025, conform artikel 7 Wohv, onder de voorwaarde dat [verzoekster] uiterlijk op 28 februari 2026 verantwoording aflegt aan Vesteda over de besteding van de ter beschikking gestelde gelden, conform artikel 7 lid 2 Wohv. Deze vordering sluit volgens [verzoekster] aan bij de toelichting in randnummer 4.218, waarin [verzoekster] aangeeft dat de keuze voor het bedrag afhankelijk is van de actualiteit van vordering 7.32.
€ 47.655,30, zoals gespecificeerd in randnummer 4.212, althans € 30.398,88, zoals gespecificeerd in randnummer 4.213, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ter vergoeding van het budget voor het kalenderjaar 2025, conform artikel 7 Wohv, onder de voorwaarde dat [verzoekster] uiterlijk op 28 februari 2026 verantwoording aflegt aan Vesteda over de besteding van de ter beschikking gestelde gelden, conform artikel 7 lid 2 Wohv. Deze vordering sluit volgens [verzoekster] aan bij de toelichting in randnummer 4.218, waarin [verzoekster] aangeeft dat de keuze voor het bedrag afhankelijk is van de actualiteit van vordering 7.32.
73.Het bedrag is volgens [verzoekster] als volgt opgebouwd:A Fundamentele voorzieningen € 5.793,70B Reis- en vergaderkosten € 635,00C Educatieve en vormingsactiviteiten € 1.462,98D Deskundige betrokkenheid € 34.938,62E Formele bewonersevenementen € 1.050,00F Informele bewonersevenementen € 300,00G Onderhoud door vrijwilligers € 3.475,00Totaalbedrag begrotingsvoorstel 2025 € 47.655,30
74. Vesteda voert aan dat zij de voordeurbijdrage over 2025 ad € 779,00 op 30 december 2024 heeft betaald en dat dit bedrag op het totaal in mindering dient te worden gebracht. Volgens Vesteda komen de volgende posten voor vergoeding ex artikel 7 lid 1 Wohv in aanmerking:
Bankkosten € 240,00
Kosten printercardridges, papier e.a. € 15,00
Reiskosten geschat € 63,50
Bijdragen Woonbond € 423,83
Kosten formele bewonersevenementen
€ 1.050,00totaal € 1.792,33
Bankkosten € 240,00
Kosten printercardridges, papier e.a. € 15,00
Reiskosten geschat € 63,50
Bijdragen Woonbond € 423,83
Kosten formele bewonersevenementen
€ 1.050,00totaal € 1.792,33
Zij betwist de overige kosten verschuldigd te zijn.
A Fundamentele voorzieningen
75. Het bedrag aan fundamentele voorzieningen van € 5.793,70 bestaat uit:
A Abonnement Yoast SEO € 176,00
B Abonnement GTranslate € 315,70
C Website feature instructiemodule voor huurders € 1.600,00
D Abonnement Mailchimp € 150,00
E Flyers instructiemodule € 100,00
F Abonnement sonic transcripties € 198,00
G Site ground hosting € 60,00
H Domeinregistraties € 50,00
I Downloads KvK € 40,00
J Abonnement financiële ledenadministratie € 264,00
K Abonnement Bank € 240,00
L Notaris verwerken bestuursmutaties € 950,00
M Notaris statuten aanpassen € 1.300,00
N Abonnement Podio € 100,00
O printercartridges, papier etc. € 150,00
A Abonnement Yoast SEO € 176,00
B Abonnement GTranslate € 315,70
C Website feature instructiemodule voor huurders € 1.600,00
D Abonnement Mailchimp € 150,00
E Flyers instructiemodule € 100,00
F Abonnement sonic transcripties € 198,00
G Site ground hosting € 60,00
H Domeinregistraties € 50,00
I Downloads KvK € 40,00
J Abonnement financiële ledenadministratie € 264,00
K Abonnement Bank € 240,00
L Notaris verwerken bestuursmutaties € 950,00
M Notaris statuten aanpassen € 1.300,00
N Abonnement Podio € 100,00
O printercartridges, papier etc. € 150,00
75. Vesteda heeft geen bezwaar tegen de kosten voor het abonnement bank van € 240,00 (K) zodat deze kosten zullen worden toegewezen.
75. De kantonrechter is van oordeel dat [verzoekster] niet heeft onderbouwd dat de kosten om een website hoger in ranking te laten uitkomen bij Google via een zoekopdracht (A), de kosten voor Google translate (B), de website feature instructie module voor huurders die de zelfredzaamheid van bewoners vergroot (C), de flyers daarvoor (E), Abonnement Mailchimp waarmee e-mailcampagnes kunnen worden gemaakt (D), Abonnement transcripties om spraak naar tekst om te zetten (F), abonnement Podio (N) om wijzigende datasets te beheren en te actualiseren en de kosten voor downloads van de Kamer van Koophandel (I) rechtstreeks samenhangen dan wel redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de Wohv-taken. Deze kosten komen derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
75. De kosten voor het hosten van een website (G) van € 60,00, de kosten voor twee Domeinnaamregistraties (H) van € 50,00, de kosten voor het abonnement financiële ledenadministratie (J) van € 264,00, de kosten voor de notaris ivm aanpassen statuten naleving WBTR van € 1.300,00 (M) en de kosten voor printercardridges, papier etc. van € 150,00 (N) acht zij wel noodzakelijk voor de uitvoering van de Wohv-taken.
75. Dit betekent dat voor de post fundamentele voorzieningen een bedrag van € 2.064,00 in totaal zal worden toegewezen.
B Reis en vergaderkosten € 635,00
80. [verzoekster] heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd, dat deze kosten noodzakelijk zijn voor de uitoefening van haar taken. Nu Vesteda bereid is € 63,50 te betalen, is alleen dit bedrag toewijsbaar.
C Educatieve en vormingsactiviteiten € 1.462,98
81. Deze post bestaat uit € 900,00 voor kosten van educatieve aanmelding, € 139,15 aan abonnement vereniging en recht en € 423,83 voor kosten Woonbond.
81. Vesteda is bereid de kosten voor de Woonbond te betalen, zodat € 423,83 toewijsbaar is.
81. [verzoekster] stelt dat zij de kosten voor educatieve aanmelding heeft begroot op 6 dagdelen a € 150,00 gericht op scholings- en vormingsactiviteiten bestuursleden.
81. Nu [verzoekster] niet heeft gespecificeerd welke scholingsactiviteiten zij wil gaan uitvoeren, zal dit verzoek als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
D Deskundige betrokkenheid € 34.938,62
85. Deze kosten bestaan uit € 6.606,60 aan deskundige woonbond, € 26.332,02 aan deskundige mr. Hellinga en € 2.000,00 aan deskundige AVG x scams data.
85. De kosten voor het inwerken dossier mr. Meijering door mr. Hellinga ad € 3.775,20 ziet volgens [verzoekster] op het overnemen van complexe juridische kwesties waaronder meerdere geschillen met Vesteda. Nu hierboven al is overwogen dat de kosten verband houdende met geschillen waarin Vesteda partij is niet vallen onder kosten van een deskundige als bedoeld in artikel 7 Wohv zullen deze worden afgewezen.
85. De kosten voor een deskundige Woonbond hebben volgens [verzoekster] betrekking op de kosten (42 uur werkzaamheden) van een bouwkundig adviseur die zij wil inschakelen voor het aanpakken van de luchtkwaliteit, hittestress, energieverbruik en veiligheid om misverstanden en escalatie met Vesteda te voorkomen. De betrokkenheid is volgens haar ook voor Vesteda van meerwaarde.
85. Vesteda heeft deze kosten betwist.
85. [verzoekster] heeft gesteld dat zij deze deskundige nodig heeft, maar heeft onvoldoende toegelicht dat het om een advies gaat als bedoeld in de Wohv. Dit betekent dat niet kan worden vastgesteld of deze kosten redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de behandeling van een bepaald onderwerp als bedoeld in artikel 5d Wohv. Deze kosten zullen derhalve als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
85. De kosten van mr. Hellinga met betrekking tot het Wohv dossier, hebben betrekking op de nasleep van de procedure die door Vesteda tegen [verzoekster] was gestart en op de voortzetting van de vereffening over de jaren 2018/2023 en de te verwachten juridische werkzaamheden tot eind 2024 en 2025, de begeleiding rond het servicekosten dossier, de huurverhoging en wijziging in de huurcontracten. Deze kosten zien derhalve ook op kosten in verband met de (juridische) geschillen tussen partijen. HBV heeft niet toegelicht welke kosten daarmee geen verband houden zodat deze post niet voor toewijzing in aanmerking komt.
85. De kosten voor deskundige AVG kwesties en geschillen ad € 2.000,00 komen wel voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten zijn gemaakt om duidelijkheid te verkrijgen op het gebied van privacy, gegevensbeheer, veiligheid en communicatie en dus op de toepassing van de wet AVG.
E Formele bewonersevenementen van € 1.050,00
92. Vesteda heeft geen bezwaar tegen deze kosten, zodat deze toewijsbaar zijn.
F Informele bewonersevenementen € 300,00
93. [verzoekster] stelt dat zij twee keer per jaar informele bijeenkomsten regelt gericht op het versterken van de gemeenschapszin en het verwerven van bestuursleden, vrijwilligers en leden en het oprichten van commissies.
93. De kantonrechter is van oordeel dat deze werkzaamheden onder de taken als bedoeld in de artikelen 3, 4, 5 en 5b Wohv, zodat deze kosten voor toewijzing in aanmerking komen.
G Onderhoud door vrijwilligers € 3.475,00
95. [verzoekster] stelt dat vrijwilligers kunnen helpen met het aanbrengen van led verlichting in de woningen in verband met verduurzaming, transformatoren en het aanbrengen van beplantingen op het gemeenschappelijk terras dat sterk verwaarloosd is om daarmee het gebruik door bewoners te bevorderen.
95. De kantonrechter is met Vesteda van mening dat deze werkzaamheden niet onder de taken als bedoeld in de artikelen 3, 4, 5 en 5b Wohv, zodat deze kosten niet voor toewijzing in aanmerking komen.
95. De conclusie is dat voor 2025 zal worden toegewezen € 2.064,00 (76 en 79) + € 63,50 (80) + € 423,83 (82) + € 2.000,00 (91) + € 1.050,00 (92) + € 300,00 (94) = € 5.901,33 minus de betaalde voordeurbijdrage van € 799,00 = € 5.102,33.
Dossier BMI
98. [verzoekster] verzoekt (7.48) Vesteda te veroordelen op grond van artikel 4 Wohv, althans artikel 3 Wohv indien uw rechtbank artikel 4 Wohv niet van toepassing acht, om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) de opdrachtbeschrijving en de uitkomsten van het onderzoek uitgevoerd door de firma IMWes met betrekking tot de BMI aan de HBV te verstrekken, zoals beschreven in randnummers 4.222 en 4.223, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
98. Zij stelt dat een technisch coördinator van Vesteda tijdens een overleg in november 2023 zou hebben verklaard dat uit een onderzoek door IMWes was gebleken dat een koppeling tussen de BMI en het TWT-systeem niet meer functioneert en dat de BMI vervangen en de koppeling herstel moest worden. Vesteda heeft tot op heden het onderzoek van IMWes niet verstrekt.
98. Vesteda heeft dat betwist. Zij voert aan dat de BMI is vervangen omdat deze aan het eind van haar technische levensduur was. [verzoekster] nam geen genoegen met haar aanbod in de e-mail van 11 augustus 2023 om de conclusies uit het rapport te verstrekken en [verzoekster] inzage te geven in het volledige dossier. Zij is in verband met de mogelijkheid van verspreiding of openbaarmaking niet bereid het hele rapport te geven.
98. Met het aanbod tot inzage in het rapport en het verstrekken van de conclusies uit het rapport voldoet Vesteda voldoende aan haar verplichtingen uit de Wohv. Dit verzoek wordt afgewezen.
Energielabels en EPA-rapport
102. [verzoekster] verzoekt
(7.49) te verklaren voor recht dat Vesteda haar verplichtingen op grond van artikel 4 lid 1 Wohv heeft geschonden door de energie labels van de Woningen te wijzigen zonder haar hierover tijdig en volledig te informeren en om advies te vragen conform artikel 5 Wohv, en dat Vesteda deze wijzigingen derhalve niet had mogen doorvoeren en
(7.50) Vesteda te veroordelen op grond van artikel 4 Wohv, althans artikel 3 Wohv, om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) de EPA-rapporten uit 2024 en het voorgaande EPA-rapport met betrekking tot de energie labels van de Woningen aan de HBV te verstrekken, zoals beschreven in randnummers 4.224 en 4.229, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
(7.49) te verklaren voor recht dat Vesteda haar verplichtingen op grond van artikel 4 lid 1 Wohv heeft geschonden door de energie labels van de Woningen te wijzigen zonder haar hierover tijdig en volledig te informeren en om advies te vragen conform artikel 5 Wohv, en dat Vesteda deze wijzigingen derhalve niet had mogen doorvoeren en
(7.50) Vesteda te veroordelen op grond van artikel 4 Wohv, althans artikel 3 Wohv, om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) de EPA-rapporten uit 2024 en het voorgaande EPA-rapport met betrekking tot de energie labels van de Woningen aan de HBV te verstrekken, zoals beschreven in randnummers 4.224 en 4.229, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
102. [verzoekster] stelt dat Vesteda zonder haar hierover te informeren en haar om advies te vragen de energie labels in alle woningen heeft gewijzigd naar label C. Volgens haar zijn deze mogelijk gebaseerd op een onbetrouwbare beoordeling in het EPA-rapport, dat niet meer voldoet aan de huidige normen.
102. Volgens Vesteda is zij wettelijk verplicht elke 10 jaar haar energie labels opnieuw te laten vaststellen. Er is derhalve volgens haar geen sprake van wijziging in het beleid of beheer en zij is derhalve niet verplicht om [verzoekster] te informeren of om advies te vragen. Vesteda voert aan dat [verzoekster] wil toetsen of de energie labels correct zijn vastgesteld. Nu dit volgens haar betrekking heeft op individuele woningen, is zij niet gehouden deze te verstrekken.
102. Geoordeeld wordt dat het wijzigen van de energie labels die Vesteda elke 10 jaar verplicht moet laten vaststellen geen wijziging is van beleid of beheer. Ook is niet duidelijk welke invloed dit zou hebben op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders. Vesteda, is derhalve niet verplicht [verzoekster] hierover te informeren en de rapporten te verstrekken. De verzoeken worden afgewezen.
102. Gelet op de rechtsverhouding tussen partijen bestaat er aanleiding de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de verzoeken tegen Vesteda Investment Management af;
veroordeelt Vesteda tot betaling aan [verzoekster] van:
€ 1.086,38 over 2018 t/m 2023
€ 5.102,33 over 2025
€ 1.086,38 over 2018 t/m 2023
€ 5.102,33 over 2025
wijst het meer of anders verzochte tegen Vesteda af;
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 december 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.