Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/767166 / HA ZA 25-905
Vonnis van 24 december 2025
in de zaak van
DE VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam VvE],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. I.N.A. Denninger,
tegen
NATIONALE-NEDERLANDEN SCHADEVERZERKING MAATSCHAPPIJ N.V.,
te Den Haag,
gedaagde partij,
hierna te noemen: NN,
advocaat: mr. T. Riyazi.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 maart 2025 met producties,
- de conclusie van antwoord van 18 juni 2025 met producties,
- het tussenvonnis van 23 juli 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 november 2025 en de daarin vermelde stukken,
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling, die zich in het dossier bevinden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VvE vertegenwoordigt de eigenaren van de twee appartementsrechten van het pand aan de [locatie] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een voor- en achterhuis.
2.2.
Aan het pand moesten funderingsherstelwerkzaamheden worden verricht en de eigenaren van het appartementsrecht op de begane grond hadden de wens de kelder en de uitbouw uit te breiden. Daarom zijn er in opdracht van de VvE verschillende offertes door aannemers opgemaakt, onder begeleiding van een constructeur van [naam B.V.] .
2.3.
De VvE heeft uiteindelijk aan aannemingsbedrijf IMMO Onderhoud B.V. (hierna: Immo) de opdracht gegeven om de werkzaamheden uit te voeren aan het pand.
2.4.
NN is de (doorlopende) CAR-verzekeraar van Immo. De polisvoorwaarden bepalen (voor zover relevant) het volgende:
“1.2.2 Welke werken zijn verzekerd?
Deze verzekering biedt dekking voor alle werken die u uitvoert of laat uitvoeren en die vallen binnen de omschrijving op uw polis. Deze dekking geldt alleen als:
(…)
e. bij werkzaamheden aan dragende constructies is voldaan aan de volgende voorwaarden:
• werkzaamheden die bestaan uit het verrichten van aanpassingen aan dragende constructies, worden uitgevoerd op basis van schriftelijk vastgelegde berekeningen en adviezen van een constructeur; en
• deze constructeur is deskundig voor dit soort werkzaamheden; en
• de berekeningen en adviezen van de constructeur zijn mede gericht op het voorkomen van schade.”
2.5.
Onder de polis is ‘het ‘werk’ verzekerd voor een verzekerde som van € 1.000.000. ‘Bestaande eigendommen van de opdrachtgever’ zijn verzekerd voor een verzekerde som van € 500.000.
2.6.
Per e-mail van 8 september 2020 heeft Immo dekking gevraagd voor de werkzaamheden met betrekking tot funderingsherstel en de realisatie van de kelders aan het pand. Diezelfde dag heeft NN aan Immo de dekking onder de CAR-verzekering bevestigd.
2.7.
Immo is op 16 november 2020 met de werkzaamheden aan het pand gestart. Op 1 mei 2021 is tijdens graafwerkzaamheden in verband met het uitdiepen van de kelder het gehele achterhuis ingestort. Na de instorting is er een onderzoek gestart door (onder andere) Adviesbureau Hagema en schade-expertisekantoor McLarens in opdracht van NN en door Brouwer & Kok constructeurs Bouwkunde in opdracht van de gemeente Amsterdam.
2.8.
Op 3 juli 2022 heeft NN aan Immo laten weten dat zij geen dekking onder de polis verleent.
2.9.
Op 16 augustus 2022 is Immo failliet verklaard.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert – samengevat – dat de rechtbank voor recht verklaart dat NN gehouden is dekking te verlenen onder de CAR-verzekering voor de instorting van het achterhuis van het pand en gehouden is de schade overeenkomstig de polisvoorwaarden te vergoeden. Zij vordert daarnaast veroordeling van NN tot betaling van rente en kosten.
3.2.
Aan deze vordering legt de VvE ten grondslag dat zij als opdrachtgever van Immo onder de polisvoorwaarden medeverzekerde is. Volgens de VvE is voldaan aan artikel 1.2.2 van de polisvoorwaarden: de werkzaamheden zijn uitgevoerd op basis van een schriftelijk advies van een constructeur. Immo beschikte over een dergelijk advies, heeft dit met NN gedeeld en werkte ook op basis daarvan. Bovendien heeft NN de dekking voorafgaand aan de werkzaamheden bevestigd.
3.3.
NN voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. Het oorspronkelijk gevoerde ontvankelijkheidsverweer heeft NN ter zitting laten rusten. Daarnaast betoogt NN dat er geen dekking bestaat, omdat geen sprake is van “verzekerd werk” in de zin van artikel 1.2.2 van de polis. Uit onderzoek is volgens NN gebleken dat Immo de werkzaamheden niet heeft uitgevoerd conform het advies van de constructeur. Uit dit advies volgde dat, om de stabiliteit van het pand te waarborgen, vóór aanvang van de graafwerkzaamheden een zogenoemde tafelconstructie moest worden geplaatst. Die constructie is nooit aangebracht.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil tussen partijen is dat de VvE een rechtstreekse aanspraak op NN heeft onder de CAR-verzekering. Het is ook niet in geschil dat de instorting van het achterhuis van het pand waarschijnlijk is ontstaan doordat er nog geen tafelconstructie was aangebracht toen de graafwerkzaamheden in de kelder werden uitgevoerd.
4.2.
Partijen verschillen van mening over de vraag of er sprake is van werkzaamheden aan dragende constructies als bedoeld in artikel 1.2.2 onder e van de polisvoorwaarden en, zo ja, of het daarin opgenomen vereiste advies van de constructeur is nageleefd. Vaststaat dat de constructeur het aanbrengen van een tafelconstructie heeft geadviseerd en dat Immo dit advies ook in haar offerte aan de VvE heeft opgenomen.
4.3.
De VvE voert aan dat de werkzaamheden werden uitgevoerd
naastde fundering, dus niet
aande dragende constructies. Bovendien geldt artikel 1.2.2 onder e alleen voor
aanpassingenaan dragende constructies, daarvan was ook geen sprake. Voor werkzaamheden in de bodem naast een bestaande fundering geldt bovendien artikel 1.2.3.3 van de polisvoorwaarden, aan de vereisten in dat artikel is voldaan. Daarnaast stelt de VvE zich op het standpunt dat uit artikel 1.2.2 slechts volgt dat aan de werkzaamheden een constructeursadvies ten grondslag moet liggen. Aan de hand daarvan kan vóór aanvang van de werkzaamheden worden vastgesteld of er dekking bestaat. Als er vervolgens niet conform het advies wordt gewerkt, betreft dat hoogstens een uitvoeringsfout, een risico dat volgens haar nu juist door een CAR-verzekering wordt gedekt. Overigens voert de VvE aan dat de constructeur weliswaar het aanbrengen van een tafelconstructie had voorgeschreven, maar dat het advies van de constructeur geen specifieke werkvolgorde voorschreef en dat Immo voornemens was de tafelconstructie in een later stadium aan te brengen, waarbij een deel daarvan permanent zou blijven staan. Volgens de VvE is daarmee aan het advies voldaan.
naastde fundering, dus niet
aande dragende constructies. Bovendien geldt artikel 1.2.2 onder e alleen voor
aanpassingenaan dragende constructies, daarvan was ook geen sprake. Voor werkzaamheden in de bodem naast een bestaande fundering geldt bovendien artikel 1.2.3.3 van de polisvoorwaarden, aan de vereisten in dat artikel is voldaan. Daarnaast stelt de VvE zich op het standpunt dat uit artikel 1.2.2 slechts volgt dat aan de werkzaamheden een constructeursadvies ten grondslag moet liggen. Aan de hand daarvan kan vóór aanvang van de werkzaamheden worden vastgesteld of er dekking bestaat. Als er vervolgens niet conform het advies wordt gewerkt, betreft dat hoogstens een uitvoeringsfout, een risico dat volgens haar nu juist door een CAR-verzekering wordt gedekt. Overigens voert de VvE aan dat de constructeur weliswaar het aanbrengen van een tafelconstructie had voorgeschreven, maar dat het advies van de constructeur geen specifieke werkvolgorde voorschreef en dat Immo voornemens was de tafelconstructie in een later stadium aan te brengen, waarbij een deel daarvan permanent zou blijven staan. Volgens de VvE is daarmee aan het advies voldaan.
4.4.
NN betoogt daartegenover dat het ontbreken van een expliciete werkvolgorde in het advies niet doorslaggevend is. Volgens NN volgt uit algemene bouwkundige inzichten dat bij graafwerkzaamheden éérst een tafelconstructie moet worden geplaatst voordat met het uitgraven kan worden begonnen, en is die volgorde voor een constructeur en een aannemer vanzelfsprekend. Dat hebben de deskundigen ook bevestigd. Daarmee heeft Immo dus niet voldaan aan het advies van de constructeur, aldus NN.
Meer objectieve uitleg van artikel 1.2.2
4.5.
Voor de beantwoording van de vraag hoe artikel 1.2.2 van de polisvoorwaarden moet worden uitgelegd, komt het aan op de betekenis die de contractspartijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij van elkaar mochten verwachten. De contractspartijen zijn NN en Immo, niet de VvE. Het gaat hier dus twee professionele partijen en niet, zoals de VvE stelt, een situatie waarin consumentenbescherming of een afwijkende uitlegmaatstaf een rol speelt. De verzekeringsovereenkomst tussen NN en Immo is echter naar zijn aard ook bestemd de rechtspositie te beïnvloeden van derden, zoals opdrachtgevers, die de bedoeling van de contracterende partijen uit dat geschrift en een eventueel daarbij behorende toelichting niet kunnen kennen. Dit brengt mee dat de polisvoorwaarden meer objectief moeten worden uitgelegd, zonder rekening te houden met eventuele niet-kenbare partijbedoelingen.
4.6.
Artikel 1.2.2 onder e heeft betrekking op “werkzaamheden aan dragende constructies”. De rechtbank stelt vast dat daarvan sprake is, omdat de werkzaamheden bestonden uit funderingsherstel en het uitgraven van de kelder. Dit zijn duidelijke ingrepen in de dragende constructie van het pand. Er is dus ook sprake van aanpassingen aan die dragende constructies. Dat betekent dat artikel 1.2.2 van toepassing is. Dat de werkzaamheden óók vallen onder artikel 1.2.3 (“Wanneer zijn werkzaamheden in de bodem verzekerd?”) en artikel 1.2.3.3 (“Verzekerde werken naast een bestaande fundering”), maakt dat niet anders. Gelet op de opbouw van de polisvoorwaarden gelden in dat geval zowel de algemene vereisten van artikel 1.2.2 als de specifieke vereisten van artikel 1.2.3.3. Het voorgaande betekent dat de werkzaamheden slechts gedekt zijn wanneer zij “worden uitgevoerd op basis van schriftelijk vastgelegde berekeningen en adviezen van een constructeur”, zoals de polisvoorwaarden voorschrijven. Anders dan de VvE is de rechtbank van oordeel dat het er niet alleen om gaat dat aan de werkzaamheden een advies van de constructeur ten grondslag moet liggen, maar dat dat advies óók moet worden gevolgd, wil sprake zijn van dekking onder artikel 1.2.2. Het advies zou anders zinloos zijn. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of Immo het advies van de constructeur daadwerkelijk heeft gevolgd.
Immo heeft niet volgens het advies van de constructeur gewerkt
4.7.
Hoewel het advies niet met zoveel woorden een werkvolgorde noemt, heeft NN uitgebreid onderbouwd dat het advies meebracht dat eerst een tafelconstructie moest worden aangebracht en daarna kon worden gegraven. NN heeft daartoe drie deskundigenrapporten overgelegd (van Hageman, McLarens en Brouwer & Kok) die alle tot dezelfde conclusie komen. Daarnaast is er na de instorting overleg geweest met de constructeur en Immo, onder leiding van McLarens. Na dat gesprek heeft McLarens per e-mail de tijdens het gesprek besproken beoogde werkvolgorde en de gehanteerde werkvolgorde naast elkaar gezet. De beoogde werkvolgorde hield (samengevat) in: eerst het aanbrengen van een tafelconstructie, daarna het plaatsen van damwanden en vervolgens het uitgraven van de kelder. In de feitelijke werkvolgorde ontbraken echter de stappen van de tafelconstructie en de damwanden. Immo heeft in reactie op deze e-mail deze weergegeven werkvolgordes niet weersproken, terwijl zij in dezelfde e-mail wél andere punten uit het gespreksverslag betwistte. Als Immo het niet eens was geweest de besproken beoogde werkvolgorde, had het voor de hand gelegen dit kenbaar te maken. Dat is niet gebeurd.
4.8.
Daartegenover heeft de VvE niets concreets ingebracht. Zij heeft geen deskundigenadvies overgelegd waaruit zou volgen dat een andere uitvoeringsvolgorde technisch mogelijk en aanvaardbaar was, of dat de al verrichte werkzaamheden (zoals de geslagen funderingspalen of andere voorzieningen) maakten dat een tafelconstructie bij het uitgraven van de kelder nog niet nodig was. Per saldo is de rechtbank dan ook van oordeel dat het advies van de constructeur moet worden opgevat als éérst het plaatsen van een tafelconstructie en daarna het uitvoeren van graafwerkzaamheden. Immo heeft de werkzaamheden dus niet uitgevoerd op basis van het advies van de constructeur. Dat betekent dat niet is voldaan aan de voorwaarde van artikel 1.2.2 onder e, zodat geen dekking onder de polis bestaat.
Geen gerechtvaardigd vertrouwen op dekking
4.9.
De VvE heeft verder aangevoerd dat zij erop mocht vertrouwen dat dekking bestond, omdat NN op 8 september 2020 aan Immo had bevestigd dat de werkzaamheden onder de CAR-verzekering vielen. Ook dit betoog slaagt niet. De bevestiging van NN ziet op de aanvangsdekking van het werk zoals dit in het plan was voorzien. Die bevestiging laat onverlet dat gedurende de uitvoering aan de voorwaarden van artikel 1.2.2 onder e moet worden voldaan, zoals de rechtbank onder 4.6 heeft overwogen. Dat bij aanvang dekking is toegezegd, betekent daarom niet dat dekking ook blijft bestaan als tijdens de uitvoering niet conform het constructeursadvies wordt gewerkt.
Proceskosten
4.10.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van NN worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
1.042,00
(2 punten × € 521,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.215,00
De gevorderde rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van de VvE af,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 4.215,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, rechter, bijgestaan door mr. S.D. Gerick, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.