ECLI:NL:RBAMS:2025:1157 - Rechtbank Amsterdam - Huurkorting en schadevergoeding wegens lekkage en schimme...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11219297 CV EXPL 24-9004

vonnis van: 28 februari 2025 (bij vervroeging)

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap The City Street Spa B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: The City Street Spa

gemachtigde: mr. E.W. Baart

t e g e n

de besloten vennootschap Hopik Invest B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: Hopik

gemachtigde: mr. drs. J.N. Heeringa

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 15 juli 2024 met bijlagen;

- de akte rectificatie dagvaarding;

- de conclusie van antwoord met tegeneis en bijlagen;

- een akte wijziging van eis met bijlagen van The City Street Spa;
- een akte wijziging van eis met bijlagen van Hopik;
- de conclusie van antwoord op de tegeneis met bijlagen.

Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 10 februari 2025. Namens The City Street Spa is mevrouw [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Hopik is verschenen de heer [naam 2] met de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Uiteindelijk is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Met ingang van 28 maart 2011 verhuurt Hopik aan The City Street Spa een bedrijfsruimte aan de [adres] (verder: het gehuurde). Het gehuurde is casco ter beschikking gesteld. The City Street Spa exploiteert hier volgens de huurovereenkomst een spa/schoonheidssalon/winkelruimte. In het gehuurde zijn onder meer vijf behandelkamers geplaatst.

1.2.

In de huurovereenkomst staat onder meer:
5. Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:(…)- Renovatie van glazen lichtstraat in het dak(…)12.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan (…)

1.3.

In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat onder meer:
11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.11.4 Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;(…)- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht (…) niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn.

1.4.

Op 12 juli 2017 schreef The City Street Spa in een e-mail aan Hopik onder meer:
Can you please confirm that after the last clean you organised Friday 31st June the gutters are now clean and we should have no leakage as a result of clogged gutters ? [naam 3] and you also mentioned a new roof this year ?Na dit bericht hebben partijen tot 2020 op verschillende momenten per e-mail contact gehad over het schoonmaken en schoonhouden van de goten.

1.5.

Op 20 oktober 2020 schreef The City Street Spa in een e-mail aan Hopik:
You asked for lost sales though severe Leakage Friday. Also there has been damage to the walls. I would suggest you come an have a look as the plinths are also damaged from the other flooding also.

1.6.

Op 29 juni 2021 stuurde Hopik een e-mail met de aankondiging dat Waternet vanaf 3 augustus 2021 het riool zou gaan repareren.

1.7.

Op 20 september 2021 schreef Hopik aan The City Street Spa:
N.a.v. het bezoek van de loodgieter vandaag zijn wij bezig met het uitzoeken in samenwerking met de constructeur en de loodgieter hoe wij zo snel en efficiënt mogelijk het probleem kunnen verhelpen. Wij hopen in de hoop van deze week concreet te kunnen vaststellen hoe lang deze werkzaamheden in beslag zullen nemen.In reactie daarop schreef The City Street Spa op 23 september 2021:
The schimmel is now growing higher on the walls and is extremely visible and smells.Could you please give me an update by Tuesday 28th September 2021 not only regarding the schimmel and water problem but also the roof.

1.8.

Op 30 december 2021 liet The City Street Spa onder meer aan Hopik weten dat één kamer nog steeds buiten gebruik was.

1.9.

Op 28 december 2022 liet The City Street Spa weten dat haar bedrijfsvoering nog steeds door lekkages werd beïnvloed en dat ongeveer 40 m2 niet gebruikt kon worden.

1.10.

Op 20 juni 2023 stuurde The City Street Spa een ingebrekestelling aan Hopik, met een sommatie binnen drie weken de gebreken aan het gehuurde te verhelpen.

1.11.

In augustus 2023 zijn partijen een coronakorting van € 10.000,00 overeengekomen. Voorafgaand aan die overeenstemming liet de gemachtigde van Hopik weten dat het aan The City Street Spa was de korting te onderbouwen met verifieerbare bescheiden, alsmede dat zij bereid was ter voorkoming van een procedure € 10.000,00 huurkorting te verlenen. Ook stelde Hopik als eis dat geen aanspraak gemaakt zou worden op aanvullende huurkorting.

1.12.

Eind 2023 is The City Street Spa een kort geding procedure tegen Hopik begonnen. Partijen hebben tijdens de behandeling daarvan op 8 november 2023 de volgende afspraken gemaakt:
- Hopik zal uiterlijk in maart 2024 starten met de reparatie aan het dak en de goten, op straffe van een dwangsom;
- The City Street Spa heeft recht op huurkorting van 25% tot het moment waarop de reparatie aan dak en goten is uitgevoerd;
- Hopik zal binnen twee maanden na afronding van de werkzaamheden een lekdetectie-onderzoek laten uitvoeren naar lekkages, waaronder die aan het maaiveld;
- Hopik zal binnen zes maanden na het rapport van het lekdetectie-onderzoek de daarin genoemde noodzakelijke reparaties laten uitvoeren.

1.13.

Op 4 juli 2024 liet de gemachtigde van Hopik weten dat de werkzaamheden op 13 mei 2024 waren afgerond, zodat de huurkorting was komen te vervallen.

1.14.

Op 9 juli 2024 stroomde tijdens een hoosbui water langs de muren van het gehuurde naar binnen.

1.15.

Op 6 augustus 2024 werd in opdracht van Hopik door Lekdetectiecentrale een rapport opgemaakt over het gehuurde. Daarin staat onder meer dat de hemelwaterafvoer de oorzaak is van lekkage en dat deze aangepast dient te worden.

1.16.

Op 14 november 2024 is de afvoer van het dak van het gehuurde vergroot.

1.17.

In opdracht van The City Street Spa heeft een deskundige op 24 oktober 2024 en op 16 december 2024 het gehuurde bezocht. Deskundige Context heeft op 16 december 2024 onder meer een vochtmeting uitgevoerd om vast te stellen of de werkzaamheden van 14 november 2024 hebben geleid tot afname van vocht en schimmels. Volgens Context lekt nog steeds water in de constructie en zijn de lekkages niet verholpen.

vordering en verweer in conventie

2. The City Street Spa vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en na wijziging van eis – kort weergegeven:

voor recht te verklaren dat Hopik tekort geschoten is in de nakoming van de verplichting gebreken te herstellen, zodat zij aansprakelijk is voor de daardoor geleden schade aan de kant van The City Street Spa;

te verklaren voor recht dat Hopik de gebreken kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst;

de tussen partijen geldende huurprijs te verlagen met 25% van 5 oktober 2017 tot en met 7 november 2023 en met 50% vanaf 6 februari 2025;

Hopik in verband hiermee te veroordelen teveel betaalde huur terug te betalen;

Hopik te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 296.816,00, te vermeerderen met de wettelijke rente van € 55.041,00;

Hopik te veroordelen tot betaling van de kosten ter vaststelling van de bedrijfsschade, ter hoogte van € 15.000,00;

Hopik te veroordelen tot betaling van inventarisschade van € 12.078,00;

voor recht te verklaren dat Hopik haar herstelverplichting zoals opgenomen in het proces-verbaal van 8 november 2023 niet is nagekomen en haar te veroordelen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis te starten met de reparaties genoemd in het lekdetectiesrapport van 6 augustus 2024 en het rapport van Context en een vervangende bedrijfsruimte aan te bieden voor de duur van de werkzaamheden op straffe van een dwangsom;

veroordeling van Hopik in de proceskosten met wettelijke rente.

3. Aan de vorderingen legt The City Street Spa kort samengevat ten grondslag dat al bij aanvang van de huur duidelijk was dat de lichtstraat vanwege lekkage vervangen moest worden. Nadien hebben zich vele lekkages voorgedaan, maar het probleem is ondanks afspraken en werkzaamheden nog altijd niet verholpen. Intussen is het gehuurde maar gedeeltelijk bruikbaar zodat er minder omzet is gemaakt.

4. Hopik voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

vordering en verweer in reconventie

5. In reconventie vordert Hopik kort gezegd – na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat per september 2024 de volledige huur verschuldigd is;

b. The City Street Spa te veroordelen tot betaling van € 9.169,00 aan ten onrechte ingehouden huur, te vermeerderen met wettelijke rente;
c. de overeenkomst terzake coronakorting te vernietigen en The City Street Spa te veroordelen tot terugbetaling van € 10.000,00 met wettelijke rente;

d. The City Street Spa te veroordelen tot afgifte van jaarcijfers over 2020 tot en met 2024;
e. ontbinding van de huurovereenkomst per direct of een in goede justitie te bepalen datum;

f. veroordeling van The City Street Spa tot ontruiming;

g. veroordeling van The City Street Spa tot betaling van € 6.609,96 inclusief BTW voor de periode van ontbinding tot de datum van ontruiming;
h. veroordeling van The City Street Spa in de proceskosten.

6. Aan deze tegenvorderingen legt Hopik ten grondslag dat The City Street Spa onderverhuurt. Ook heeft zij onjuiste informatie aangeleverd, zodat de overeenkomst over coronakorting onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Ook heeft Hopik belang alsnog inzage te krijgen in de jaarcijfers. Nu de lekkage is opgelost moet de huur weer betaald worden. Hopik doet dat niet en is dus in verzuim. De structurele wanbetaling moet tot een einde van de huur leiden.

7. The City Street Spa verweert zich tegen de tegenvorderingen. Op dat verweer wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

beoordeling van de vorderingen en de tegenvorderingen

gebrek

8. Een huurder mag verwachten dat het gehuurde droog blijft, ook bij hevige regenval. In dit geval is voldoende onderbouwd dat vanaf 20 oktober 2020 sprake was van lekkage in het gehuurde vanaf het dak, alsmede van optrekkend vocht met schimmelvorming op maaiveldhoogte. Dat levert een gebrek op.

9. Volgens The City Street Spa deed dit gebrek zich al eerder voor, maar dat is onvoldoende onderbouwd. Weliswaar hebben partijen al eerder gecorrespondeerd over het schoonhouden van de goten en het voorkomen van lekkage, maar uit die correspondentie kan niet worden opgemaakt dat toen al sprake was van de problemen die zich in 2020 hebben gemanifesteerd.

10. In ieder geval op 23 september 2021 heeft The City Street Spa duidelijk gemaakt dat zij herstel verlangde van de lekkage vanaf het dak, alsmede van het vochtprobleem en de schimmel.

11. Op grond van artikel 7:206 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek was Hopik gehouden de gebreken te verhelpen, dat weerspreekt zij ook niet. Volgens Hopik zijn de gebreken inmiddels verholpen, maar The City Street Spa betwist dat, onder overlegging van een rapport van een deskundige. Uit dat rapport volgt dat nog steeds sprake is van zeer hoge vochtwaarden in de muren, alsmede van lekkage. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Hopik in het licht van deze gemotiveerde betwisting onvoldoende onderbouwd dat de gebreken zijn opgelost. Die onderbouwing mocht wel van haar verlangd worden, zo had zij een eigen deskundige kunnen inschakelen. Dat klemt temeer omdat uit de diverse rapporten die door beide partijen in het geding zijn gebracht volgt dat sprake is van vochtproblemen met meerdere (mogelijke) oorzaken.

12. Hopik is dus gehouden de gebreken alsnog te verhelpen en zolang zij dat niet heeft gedaan blijft de huurkorting in stand. Het is echter aan Hopik te bepalen op welke wijze zij de gebreken herstelt, zodat de vordering van The City Street Spa om reparaties uit te voeren die zijn genoemd in verschillende rapporten niet toewijsbaar is. Overigens zijn deze reparaties ook niet concreet omschreven zodat de vordering die hier op ziet ook om die reden niet toewijsbaar is. Omdat de wijze van herstel van de gebreken nog niet vast staat is ook de vordering tot het vergoeden van onkosten en het ter beschikking stellen van vervangende bedrijfsruimte niet toewijsbaar. Verder is onvoldoende toegelicht wat het belang van The City Street Spa is bij een afzonderlijke verklaring voor recht dat de afspraken uit het proces-verbaal van 8 november 2023 niet zijn nagekomen, zodat deze zal worden afgewezen.

exoneratie

13. Vervolgens is de vraag of Hopik aan The City Street Spa (aanvullende) huurkorting moet verstrekken en schade moet vergoeden.

14. Hopik beroept zich op de exoneratieclausule in artikel 11.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, die aan huurkorting en schadevergoeding in de weg staat. Dit beroep gaat slechts gedeeltelijk op. Dat wordt als volgt toegelicht.

15. De exoneratie is geldig overeengekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een gebrek dat al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Van 2011 tot 2020 is geen melding gedaan van een lekkage die als gebrek kan worden aangemerkt en uit het enkele feit dat bij aanvang van de huur over herstel van de lichtstraat is gesproken kan niet worden afgeleid dat het gebrek dat zich nu voordoet toen al aanwezig was. Maar naar het oordeel van de kantonrechter is het voortduren van het gebrek wel het gevolg van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Hopik, als bedoeld in artikel 11.4 van de algemene bepalingen. Het gebrek is immers in stand gelaten doordat Hopik geen maatregelen heeft getroffen, ondanks besprekingen met en meerdere e-mails van de vorige gemachtigde van The City Street Spa en zelfs nadat zij op 20 juni 2023 in gebreke was gesteld met een hersteltermijn van drie weken. Naar het oordeel van de kantonrechter doet zich na het verstrijken van die termijn voornoemde uitzondering op de exoneratie voor, zodat voor The City Street Spa vanaf dat moment aanspraak bestaat op huurkorting en schadevergoeding.

huurkorting

16. De kantonrechter zal de huurkorting bepalen op 25% vanaf 11 juli 2023 tot en met 7 november 2023, nu dit aansluit bij de korting die partijen zelf voor de periode daarna hebben afgesproken. De kantonrechter zal de huurkorting zoals gevorderd bepalen op 50% vanaf 6 februari 2025, nu met het door The City Street Spa overgelegde rapport voldoende is onderbouwd dat in het gehuurde door schimmel en vocht op dit moment drie behandelkamers niet meer bruikbaar zijn, terwijl het gehuurde ook overigens nog altijd ernstige vochtproblemen vertoont. Hopik heeft dit alles slechts in algemene termen en daarmee onvoldoende weersproken. Voor zover The City Street Spa meer heeft betaald dan wat na aftrek van de huurkorting verschuldigd was, zal dit door Hopik terugbetaald moeten worden. Hierover is de wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment dat met de wijziging van eis een vordering op dit punt is ingesteld. De wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar nu het hier gaat om onverschuldigde betaling.

schadevergoeding

17. Hopik is aansprakelijk voor de gevolgschade die The City Street Spa lijdt vanaf 11 juli 2023, nu de exoneratie voor de periode daarna niet kan worden ingeroepen, terwijl wel voldoende aannemelijk is dat The City Street Spa schade lijdt. Zij heeft immers in 2023 een behandelkamer gesloten en inmiddels zijn drie behandelkamers gesloten. Een verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar, met een beperking in de tijd. De kantonrechter kan de concreet gevorderde schade op basis van de aangeleverde informatie echter niet begroten. Het volgende is daarvoor de reden. De oorspronkelijke eis van The City Street Spa zag op een schade van € 1.287.475,00 voor de periode 2017 tot en met 2023. Bij wijziging van eis is dat bedrag bijgesteld naar € 311.816,00. Onderliggende stukken voor de schadeberekening, zoals jaarcijfers, zijn niet overgelegd. Dat klemt, ook omdat de in de berekening genoemde jaaromzetten aanzienlijk afwijken van een door The City Street Spa zelf overgelegd overzicht van diezelfde jaaromzetten. Verder is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe een beperking in het gebruik van het gehuurde heeft geleid tot verlies aan omzet. The City Street Spa had kunnen en moeten toelichten wat in de loop van de tijd de beperkingen in het gebruik waren en hoe dat heeft doorgewerkt in de inkomsten, bijvoorbeeld door een vergelijking te maken met maanden waarin het gehuurde volledig kon worden gebruikt. Omdat deze schade nu niet kan worden begroot zal hiervoor naar de schadestaatprocedure verwezen worden. Dat The City Street Spa verschillende begrotingen heeft ingediend en dat zij onvoldoende onderliggende stukken heeft verstrekt leidt echter niet tot de conclusie dat sprake is van het misleiden van de rechtbank. Een integrale proceskostenveroordeling zal dan ook niet worden toegewezen.

18. De gevorderde schade aan de inboedel wordt afgewezen, omdat deze niet is onderbouwd. The City Street Spa heeft wel zes zaken uit de inboedel genoemd met een schadebedrag, maar zij heeft in het geheel niet toegelicht wat de schade aan die zaken is en hoe deze leidt tot de gevorderde bedragen. Bovendien heeft The City Street Spa ter zitting erkend dat zij van haar verzekeraar een bedrag aan schadevergoeding heeft ontvangen, maar dat is niet in de vordering verwerkt.

19. Ook de gevorderde kosten voor het vaststellen van de schade worden afgewezen. The City Street Spa heeft voor die kosten een concreet bedrag genoemd, maar dit is op geen enkele manier onderbouwd. Dat deze kosten in het deskundigenrapport van Context op het gevorderde bedrag worden geraamd levert geen onderbouwing op.

coronakorting

20. De tegenvorderingen van Hopik zullen worden afgewezen. Deze hangen voor een groot deel samen met de in 2023 verleende coronakorting. Uit de totstandkoming van de afspraken daarover blijkt dat Hopik ook toen al niet beschikte over onderliggende jaarcijfers. Niettemin heeft zij een regeling getroffen om de discussie te beëindigen. Dat blijkt ook uit het feit dat is afgesproken dat The City Street Spa geen aanvullende korting meer zou kunnen vorderen. Daarmee is sprake van een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek. Hopik beroept zich nu op de onjuistheid van de gegevens waarover nu juist destijds ook al onzekerheid bestond. Een beroep op dwaling is dan in beginsel niet mogelijk. Bijzondere omstandigheden die dat anders maken zijn niet gesteld.

onderhuur en te weinig betaalde huur

21. Voor zover Hopik haar vorderingen heeft gebaseerd op onderhuur zijn deze onvoldoende onderbouwd. De enkele stelling dat huurster regelmatig afwezig is levert vanzelfsprekend niet de vereiste onderbouwing op, zeker gezien de staat van het gehuurde.

22. Gelet op de beslissing over de huurkorting is van te weinig betaalde huur geen sprake, zodat de vorderingen die op een ander standpunt zijn gebaseerd niet toewijsbaar zijn.

conclusie

23. Het voorgaande leidt er toe dat de vorderingen van The City Street Spa voor een groot deel zullen worden toegewezen, zoals hierna zal worden vermeld. Daarom wordt Hopik in de proceskosten veroordeeld. Deze zullen wel worden berekend zonder rekening te houden met de aanvankelijk ingestelde schadevordering van bijna € 1.300.000,00. De tegenvorderingen worden geheel afgewezen, zodat Hopik ook daarvoor in de proceskosten zal worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

verklaart voor recht dat Hopik als gevolg van niet tijdige nakoming van de in artikel 7:206 opgenomen Pro verplichting tot herstel van gebreken ten opzichte van The City Street Spa tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen en dat zij aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door The City Street Spa vanaf 11 juli 2023 geleden schade;

veroordeelt Hopik tot betaling van deze door The City Street Spa geleden schade op grond van artikel 7:208 BW Pro, nader op te maken bij staat;

bepaalt de tussen partijen geldende huurprijs in verband met gebreken op 75% vanaf 11 juli 2023 tot en met 7 november 2023 en op 50% vanaf 6 februari 2025 tot het moment dat de gebreken, bestaande uit lekkage vanaf het dak en optrekkend vocht met schimmelvorming op het maaiveld, zijn verholpen;

veroordeelt Hopik tot terugbetaling van met inachtneming van de beslissing onder III teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 februari 2025 tot de dag van betaling;

veroordeelt Hopik in de proceskosten van The City Street Spa, tot op heden begroot op:
explootkosten: € 135,97
griffierecht: € 514,00
salaris gemachtigde: €
542,00totaal € 1.191,97
voor zover van toepassing inclusief btw;

veroordeelt Hopik in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

in reconventie:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Hopik in de proceskosten, tot vandaag aan de kant van The City Street Spa begroot op € 812,00 aan salaris gemachtigde;

in conventie en reconventie:

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2025.