Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11528243 \ KK EXPL 25-68
Vonnis in kort geding van 12 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.E.J. Jansen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.W.P. Tonen.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding, met producties, van 10 februari 2025 een voorziening gevorderd. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 februari 2025. [eiser] is verschenen en bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens [gedaagde] is zijn gemachtigde verschenen.
1.2.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft een pleitnota voorgedragen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] de woning aan de [adres] . De huur is € 1.942,50 per maand. Er is momenteel een huurachterstand van € 9.619,90. Dat wordt erkend door [gedaagde] . [eiser] vordert dat [gedaagde] de huur alsnog aan hem betaalt en dat hij de woning ontruimt. Ook vordert [eiser] dat [gedaagde] een aantal boetes betaalt, onder andere omdat hij de woning volgens [eiser] als AirBnB zou gebruiken. Tot slot vordert hij dat [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten betaalt. De gevorderde huurachterstand wordt toegewezen. De gevorderde boetes worden afgewezen. [gedaagde] kan niet verrekenen met de betaalde borg. Ook moet [gedaagde] – voor zover hij dat nog niet gedaan heeft – de woning ontruimen en tot het moment van ontruimen een gebruiksvergoeding betalen.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
[eiser] heeft voldoende spoedeisend belang
3.2.
Toewijzing van de vorderingen van [eiser] is alleen mogelijk als sprake is van een spoedeisend belang. [eiser] heeft voldoende spoedeisend belang, omdat het voor hem niet duidelijk is of [gedaagde] – hoewel de woning inmiddels leeg is – de woning ook ontruimd zal houden. Daarnaast verblijft [gedaagde] volgens [eiser] vermoedelijk niet meer in Nederland, maar is hij naar Italië is vertrokken. Dat is niet weersproken door [gedaagde] . [eiser] heeft ook spoedeisend belang bij de overige vorderingen, aangezien deze voortvloeien uit de hoofdvordering.
Geen ambtshalve toetsing
3.3.
Aangezien zowel [eiser] als [gedaagde] consumenten zijn, hoeft de kantonrechter niet ambtshalve te toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG Richtlijn. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de Richtlijn “analoog” toe te passen. De kantonrechter neemt dan ook tot uitgangspunt dat het huurprijswijzigingsbeding en het boetebeding niet oneerlijk zijn. Dat wordt als volgt toegelicht.
3.4.
[eiser] heeft op de zitting verklaard dat hij geen professionele verhuurder is en dat is niet door [gedaagde] weersproken. Hij heeft verklaard dat de woning aan de [adres] zijn voormalige woning is. Omdat hij is gaan samenwonen met zijn huidige partner heeft hij de woning aan [gedaagde] verhuurd, zo stelt hij. Het is niet zo dat hij de woning heeft gekocht met het doel om de woning naast zijn eigen woning te gaan verhuren. Daarnaast is niet gebleken dat [eiser] meerdere woningen heeft die hij verhuurt. [eiser] moet dan ook worden aangemerkt als consument, waardoor geen sprake is van ambtshalve toetsing. [1]
[gedaagde] moet de huurachterstand van € 9.619,90 betalen en de woning ontruimen
3.5.
[gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is. Ook erkent hij dat de huurachterstand per 1 februari 2024 € 9.619,00 bedraagt. De gevorderde betaling van de huurachterstand wordt dan ook toegewezen.
3.6.
[eiser] heeft op de zitting verklaard dat partijen voorafgaand aan de zitting hebben afgesproken dat [gedaagde] de woning op 25 februari 2025 – één dag voor de mondelinge behandeling – vrijwillig zou ontruimen en opleveren. Op het afgesproken moment was [gedaagde] niet aanwezig, zo stelt [eiser] . Volgens [eiser] was de voordeur open, was de woning (op de huissleutels die op de trap lagen na) leeg en reed er een auto met Italiaans kenteken weg. De gemachtigde van [gedaagde] heeft op de zitting bevestigd dat de woning inderdaad op 25 februari 2025 is verlaten, en dat het hem heeft verrast dat [gedaagde] [eiser] niet in de woning heeft ontvangen.
3.7.
[eiser] stelt dat [gedaagde] zich niet aan de afspraak heeft gehouden omdat hij weliswaar uit de woning is vertrokken, maar niet samen met [eiser] de woning heeft geïnspecteerd. Van oplevering is geen sprake. [eiser] voert aan dat onzeker is of [gedaagde] de woning definitief heeft verlaten, zodat een ontruimingstitel nodig blijft. De kantonrechter is het hiermee eens. De gevorderde ontruiming zal, voor zover nodig, worden toegewezen.
3.8.
De kantonrechter begrijpt de vordering van [eiser] zo, dat mocht [gedaagde] in de woning terugkeren, en mocht de (definitieve) ontruiming op zich laten wachten, hij een gebruiksvergoeding ter hoogte van meest recente huurprijs moet betalen, namelijk € 1.942,50 per maand. Ook die vordering wordt toegewezen.
Voor de boetes is geen aanmaning nodig
3.9.
[eiser] vordert dat [gedaagde] een aantal contractuele boetes betaalt. Zo vordert hij boetes voor het niet tijdig betalen van de huurpenningen, voor het mogelijk maken van onderhuur door het plaatsen van een digitaal slot, voor het aanhouden van een inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK) en voor het niet toelaten van [eiser] in de woning.
3.10.
Volgens [gedaagde] kunnen de boetes niet toegewezen worden omdat [eiser] op grond van artikel 6:93 Burgerlijk Wetboek (BW) een aanmaning had moeten versturen en dit niet heeft gedaan. Dit verweer moet worden verworpen aangezien tussen partijen – in afwijking op artikel 6:93 BW – in artikel 11.1 en 11.2 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat de boetes onmiddellijk opeisbaar zijn.
[gedaagde] hoeft geen boete te betalen voor de huurachterstand, wel wettelijke rente
3.11.
[gedaagde] hoeft de gevorderde boete wegens te late huurbetaling echter niet te betalen. Dat is omdat het artikel dat [eiser] aan de boete ten grondslag legt – namelijk artikel 11.2 van de huurovereenkomst – naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet slechts ziet op een boete wegens vertraging. Dat wordt als volgt toegelicht.
3.12.
Volgens [gedaagde] is het op grond van artikel 6:92 BW niet mogelijk om tegelijkertijd nakoming van de hoofdverbintenis (huurbetaling) en betaling van de boete te vorderen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt echter dat artikel 6:92 lid 1 BW er niet aan in de weg staat dat de schuldeiser naast nakoming van de oorspronkelijke verplichting ook een vertragingsboete kan vorderen. [2]
3.13.
Artikel 11.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: ‘
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2.000,- (…)’.Dit artikel is naar het oordeel van de kantonrechter zodanig algemeen geformuleerd, dat niet aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een boete die op de ‘enkele vertraging is gesteld’.
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2.000,- (…)’.Dit artikel is naar het oordeel van de kantonrechter zodanig algemeen geformuleerd, dat niet aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een boete die op de ‘enkele vertraging is gesteld’.
3.14.
Hoewel [eiser] niet op grond van artikel 11.2 een boete wegens te laat betaalde huur kan vorderen, kan hij nog wel terugvallen op de wettelijke regeling voor te late betalingen, namelijk de wettelijke rente. Aangezien aan de vereisten voor wettelijke rente is voldaan, zal de wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
[gedaagde] hoeft ook de overige boetes niet te betalen.
3.15.
[gedaagde] hoeft ook de overige boetes die [eiser] vordert voorlopig niet te betalen. Dat komt doordat niet duidelijk is wat de exacte grondslag voor deze boetes is. Daarvoor is het volgende redengevend.
3.16.
Uit artikel 2 van de huurovereenkomst blijkt dat er algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn. In de boetebepaling waar [eiser] zich voor de overige boetes op beroept – namelijk artikel 11.1 sub a, sub c en sub d van de huurovereenkomst – wordt steeds verwezen naar de algemene bepalingen als grondslag voor de boetes. [eiser] heeft de algemene bepalingen niet overgelegd, zodat de kantonrechter niet kan beoordelen of de boetes toewijsbaar zijn. De overige gevorderde boetes worden dan ook afgewezen omdat te onzeker is dat de bodemrechter deze zal toewijzen.
[gedaagde] moet € 856,00 aan buitengerechtelijke kosten betalen
3.17.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 1.554,45 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 856,00 bij € 9.619,90 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 856,00 toe.
3.18.
De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt niet toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten moeten namelijk worden aangemerkt als vermogensschade, terwijl de wettelijke rente alleen betrekking heeft op een verplichting tot betaling uit overeenkomst. [3]
[gedaagde] kan niet verrekenen met de borg
3.19.
[gedaagde] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een borg van € 3.700,- aan [eiser] betaald. Een verhuurder kan de borg aanwenden in het geval dat een huurder zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet nakomt, bijvoorbeeld in het geval dat een huurder schade aanricht aan het gehuurde. [eiser] heeft op de zitting verklaard dat hij schade heeft geconstateerd aan de woning en [gedaagde] heeft dat niet betwist. Aangezien nog niet duidelijk is welke kosten [eiser] moet maken om die schade te herstellen, kan [gedaagde] de toegewezen bedragen niet met de borg verrekenen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.20.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.012,95
3.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] – voor zover nodig – na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] :
a. a) € 9.619,90 aan achterstallige huur tot en met februari 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huur, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huur tot de dag van volledige betaling,
b) indien [gedaagde] de woning niet definitief heeft ontruimd: een gebruiksvergoeding van € 1.942,50 per maand vanaf 1 maart 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde gebruiksvergoeding, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die gebruiksvergoeding tot de dag van volledige betaling,
c) € 856,00 aan buitengerechtelijke kosten,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.012,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 12 maart 2025.
64183