Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11334370 \ CV EXPL 24-12595
Vonnis van 1 mei 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
N.S. STATIONS B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: NS Stations,
gemachtigden: mrs. J.M. Heikens en L.M. Dröge,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NIMATRASCO B.V., h.o.d.n. GRAND CAFE RESTAURANT "1E KLAS",
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: Nimatrasco,
gemachtigden: mrs. B.J.R. Loijmans en F. Ringnalda.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het herstelexploot van 24 september 2024,
- de akte inbreng producties (1-10) van NS Stations,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties (1-17),
- het instructievonnis van 12 december 2024, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is gelast,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering eis in conventie tevens akte inbreng producties (11-23) van NS Stations,
- de akte overlegging producties (18-21) tevens akte eiswijziging van Nimatrasco,
- de aanvullende productie (22) van Nimatrasco.
Twee werkdagen voor de mondelinge behandeling heeft NS Stations nog een akte vermeerdering eis tevens akte inbreng producties (24-26) genomen. Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter de vermeerdering van eis – na bezwaar daartegen van Nimatrasco – niet geaccepteerd, wegens strijd met de goede procesorde. De inbreng van de producties 24-26 is wel geaccepteerd en deze maken onderdeel uit van het procesdossier.
Op 1 april 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De mondelinge behandeling vond gezamenlijk plaats met de mondelinge behandeling in de verzoekschriftprocedure tussen partijen, bekend onder kenmerk 11456313 EA VERZ 24-1273.
Op de zitting zijn namens NS Stations verschenen:
- [naam 1] (manager exploitatie en verhuur),
- [naam 2] (accountmanager),
- [naam 3] (stationsontwikkelaar),
- [naam 4] (service-expert en ketenspecialist),
- [naam 5] (adviseur onderhoud B (energie)),
- de gemachtigden,
en namens Nimatrasco:
- [naam 6] (directeur),
- [naam 7] (bedrijfsleider),
- [naam 8] (schade expert van Expertisecentrum Horeca),
- [naam 9] (expert van Servicekosten Consultancy),
- [naam 10] (expert van Servicekosten Consultancy),
- de gemachtigden.
Partijen hebben mede aan de hand van pleitnotities hun standpunten toegelicht en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en reconventie
2.1.
Nimatrasco huurt sinds 1986 van NS de bedrijfsruimte gelegen in station Amsterdam Centraal Station aan het eerste perron – spoor 2b – te Amsterdam (verder: het gehuurde). Het gehuurde wordt geëxploiteerd als Restaurant 1e Klas (verder: het restaurant) met keuken en heeft naast een restaurant tevens een pub/bar-gedeelte. Verder valt onder het gehuurde ook een iets verderop in het station gelegen magazijnruimte.
2.2.
Partijen zijn op 27 juni 2016 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan, met een ingangsdatum van 11 mei 2017 voor een huurperiode van 10 jaar. De huurprijs inclusief servicekosten bedraagt thans € 38.230,- ex BTW per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.
2.3.
In de huurovereenkomst en de algemene bepalingen zijn voor zover hier van belang, de volgende bedingen opgenomen:
- in de considerans van de huurovereenkomst:
(...)
De NS dient te allen tijde die voorzieningen te kunnen realiseren (kwantitatief en kwalitatief) en die maatregelen te kunnen treffen die de Rijksoverheid en/of NS vanuit het verkeers- en vervoersbeleid noodzakelijk acht ten behoeve van de verkeers- en vervoersfunctie. Daarom wordt door NS en de tot het NS-concern behorende ondernemingen een grote mate van flexibiliteit nagestreefd die onder meer in de onderhavige huurovereenkomst tot uitdrukking komt;
(...)
- De missie van NS Stations is gericht op het verlenen van service aan treinreizigers op
schone, veilige en aantrekkelijke stations. Het dienstbetoon aan het reizend publiek is
echter ondergeschikt aan het hogere doel van het realiseren en/of waarborgen van een
veilig en efficiënt vervoersknooppunt, aangepast aan de maatschappelijke behoeften in
het algemeen en de transferfunctie in het bijzonder.
(...)
- Partijen nemen bij het sluiten van deze huurovereenkomst tot uitgangspunt dat:
(...)
• er behalve NS Stations, ook andere partijen binnen en buiten NS invloed kunnen hebben op de wijze waarop stations (dienen te) worden ingericht en dat NS Stations zich daar in voorkomende gevallen naar zal moeten en willen richten;
• huurder zich ervan bewust is dat wijziging in de specificaties van beheer en exploitatie van invloed kan zijn op de onderhavige huurovereenkomst;
• huurder zich ervan bewust is dat NS Stations het belang van een veilig en efficiënt vervoersknooppunt als hierboven omschreven, zwaarder moet laten wegen dan het individuele belang van huurder, en dat huurder dit accepteert.
(...)
- artikel 8 lid 11 van Pro de huurovereenkomst:
11. Huurder is ermee bekend dat op het station en/of in het stationsgebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt een toegangbeheersysteem aanwezig is dan wel in de toekomst (mogelijk) zal worden gerealiseerd en aanvaardt de aanwezigheid en gevolgen daarvan. NS Stations is jegens huurder niet aansprakelijk voor de mogelijke gevolgen voor huurder van de aanwezigheid en het al dan niet goed functioneren van het toegangbeheersysteem. (...)
- artikel 8 lid 13 van Pro de huurovereenkomst:
13. NS Stations zal voorts voor haar rekening en risico een OVC-poortje in het gehuurde plaatsen en vervolgens daar houden en onderhouden op de wijze en onder de voorwaarden zoals omschreven in de alsbijlage 17aangehechte stukken. Partijen zullen nader overleg voeren over de invulling van hiervoor bedoelde voorwaarden. Huurder verplicht zich aan de plaatsing van het OVC-poortje zoals hiervoor omschreven en het hebben, houden en onderhouden daaraan haar medewerking te verlenen. Huurder verklaart zich er voorts mee bekend, dat het beheerst toegankelijk maken van het station, waarvan het plaatsen van de OVC-oortjes een essentieel onderdeel is, voor NS Stations van groot belang is en derhalve het maken van goede afspraken over het functioneren van het in dit lid bedoelde OVC-poortje van groot belang is. Het OVC-poortje zal geen deel uitmaken van het gehuurde.
- artikel 8 lid 18 van Pro de huurovereenkomst:
18. Huurder is ermee bekend dat NS Stations voornemens is het IJ-gebouw te herontwikkelen. Partijen zijn in verband hiermee overeengekomen dat huurder op eerste schriftelijk verzoek van NS Stations de gehuurde magazijnruimte gelegen aan de oostzijde van het IJ-gebouw dient op te leveren aan NS Stations. NS Stations verplicht zich gelijktijdig hier tegenover aan huurder een vervangende magazijnruimte (…) op station Amsterdam Centraal beschikbaar te stellen. Deze ruimte zal maximaal eenzelfde oppervlakte beslaan als de huidige door huurder gehuurde magazijnruimte. Partijen zullen wel met elkaar in overleg treden om te bezien of door een efficiënter gebruik van de ruimte kan worden volstaan met een kleiner oppervlak, waarbij NS Stations onderkent dat huurder moet kunnen beschikken, binnen de grenzen van het redelijke, over voldoende opslagcapaciteit.
- de artikelen 14.1 en 14.3 van de algemene bepalingen:
14.1
De betaling van de huurprijs en al hetgeen verder krachtens de huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op NS Stations heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door NS Stations op te geven rekening (...).
(...)
14.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan NS Stations van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
- artikel 22.1.1 van de algemene bepalingen:
22.1.1
Een gebrek is een aan NS Stations toe te rekenen staat of eigenschap van het gehuurde, waardoor het gehuurde aan huurder niet het genot kan verschaffen dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomst en het feit dat het gehuurde is gelegen in een station, mocht verwachten.
2.4.
In september 2020 heeft NS Stations de OVC-poortjes (in- en uitcheckpoortjes voor de OV-chipkaart), die eerst beneden aan de trap bij de Albert-Heijn-winkel waren gesitueerd, verplaatst naar boven, op het perron van spoor 2b. De poortjes zijn een tiental meters van de trap geplaatst met een hekwerk rondom. Tussen de trap en de poortjes die toegang geven tot het perron, bevindt zich één van de entrees naar het restaurant. In dat entree bevond zich in de oude situatie een OVC-poortje dat toegang gaf tot het perron. Vanwege de nieuw situatie is dat poortje weggehaald.
2.5.
NS Stations heeft op grond van artikel 18 van Pro de huurovereenkomst op 14 juni 2024 een nieuwe magazijnruimte ter beschikking gesteld aan Nimatrasco. Vanwege de vloerbelasting van de nieuwe magazijnruimte, konden 17 rolcontainers hier niet in geplaatst worden. Deze rolcontainers zijn vervolgens gestald op een door NS Stations ter beschikking gesteld balkon nabij het gehuurde. In dit kader is tussen partijen een juridisch geschil ontstaan, wat heeft geleid tot een kortgedingprocedure, waarbij Nimatrasco – kort gezegd – heeft gevorderd dat NS Stations haar een adequate (extra) magazijnruimte, om niet, ter beschikking zou stellen om de resterende goederen veilig te kunnen opbergen en waarbij NS Stations – kort gezegd – heeft gevorderd dat Nimatrasco het balkon zou ontruimen. De kantonrechter in kort geding heeft bij vonnis van 8 november 2024 de vorderingen over en weer afgewezen.
3.Het geschil in conventie
3.1.
NS Stations vordert, na vermeerdering van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden,
II. veroordeling van Nimatrasco tot ontruiming van het gehuurde en alle daartoe behorende ruimtes en aanhorigheden zoals omschreven in de inleidende dagvaarding onder randnummer 6 alsmede het aan Nimatrasco ter beschikking gestelde balkon als bedoeld in de eis in reconventie in kort geding sub I. (zie productie 13 van Nimatrasco), binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn,
III. veroordeling van Nimatrasco tot betaling aan NS Stations van € 811.848,62 exclusief BTW ten titel van huur en servicekosten,
IV. veroordeling van Nimatrasco tot betaling van € 764,- (€ 38.230 x 2%) ten titel van contractuele boeterente voor iedere kalendermaand of gedeelte van een maand waarin zij vanaf 1 oktober 2024 tekortschiet in de tijdige en volledige betaling van hetgeen zij aan NS Stations is verschuldigd,
V. veroordeling van Nimatrasco tot betaling van de huurpenningen ten bedrage van € 38.230,- ex BTW per maand over de periode vanaf de dagvaarding tot de datum waarop de huurovereenkomst is ontbonden en voorts tot betaling van gebruiksvergoeding ten titel van schadevergoeding ten bedrage van eveneens € 38.230,- ex BTW per maand voor het gebruik van het (alsdan voormalige) gehuurde e.a. vanaf de datum van ontbinding tot de datum van de feitelijke ontruiming,
VI. te bepalen dat indien Nimatrasco geheel of gedeeltelijk tekortschiet in de tijdige en correcte nakoming van haar uit het vonnis voortvloeiende ontruiming, zij een dwangsom verbeurt van € 50.000,- ineens, te vermeerderen met € 25.000,- per dag of gedeelte van een dag gedurende welke zij geheel of gedeeltelijk blijft tekort schieten in de nakoming van die veroordeling,
VII. veroordeling van Nimatrasco in de proceskosten, met wettelijke rente.
3.2.
NS Stations legt aan de vordering ten grondslag dat Nimatrasco een huurachterstand heeft laten ontstaan. Daarmee is Nimatrasco volgens NS Stations tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Nimatrasco voert verweer. Nimatrasco concludeert dat zij recht heeft op een schadevergoeding van NS Stations, omdat de plaatsing van het hekwerk rondom de entree naar het restaurant op het perron de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het gehuurde voor klanten sterk belemmert. Volgens Nimatrasco vormt dit een (contractueel) gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW Pro en artikel 22.1.1 van de algemene bepalingen. Nimatrasco heeft haar schade begroot op € 952.227,- oftewel op een hoger bedrag dan de openstaande huurpenningen.
Bovendien zijn de kosten voor energie de afgelopen jaren onverklaarbaar gestegen. Volgens Nimatrasco is er aanleiding om te veronderstellen dat de verbruiksmeters niet in orde zijn en nodig geijkt moeten worden. Nimatrasco stelt zich op het standpunt dat zij gerechtigd is de betaling van het servicekostenvoorschot op te schorten, totdat duidelijk is dat de meters correct werken en in het verleden ook correct hebben gewerkt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
Nimatrasco vordert, na eiswijziging, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. veroordeling van NS Stations tot betaling van een bedrag van € 952.227,- vanwege winstderving in de periode 2022 tot en met juli 2024 als gevolg van plaatsing van het hekwerk rondom de hoofdentree, althans tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag, een en ander binnen 30 dagen na dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,
II. veroordeling van NS Stations tot herstel van het gehuurde in oude toestand, in die zin dat het in 2020 geplaatste hekwerk op het perron rondom de perroningang van het restaurant zal worden verwijderd en (zonodig) een OVC-poortje of in/uitcheck paal in het gehuurde wordt (terug)geplaatst een en ander binnen 30 dagen na dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn,
III. te bepalen dat Nimatrasco gerechtigd is tot verrekening van het onder I. toegewezen bedrag met de (toekomstige) huurpenningen,
IV. veroordeling van NS Stations om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis voldoende opslagcapaciteit ter beschikking te stellen, gelegen op het Centraal Station om de resterende goederen, die thans op het balkon zijn geplaatst, te kunnen opbergen op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag of gedeelte van een dag dat NS Stations te kort schiet in de nakoming van deze veroordeling,
V. om een onafhankelijke ijkinstantie aan te wijzen die onderzoek doet naar- en rapporteert over de werking van de verbruiksmeters van het gehuurde alsmede de ontbrekende gegevens ter zake het verbruik te verstrekken opdat Nimatrasco in staat wordt gesteld de jaarafrekeningen 2021-2023 te kunnen controleren op juistheid en Nimatrasco toe te staan betaling van de servicekosten op te schorten totdat het onderzoek is afgerond,
VI. veroordeling van NS Stations in de proceskosten.
4.2.
Aan haar vordering legt Nimatrasco deels ten grondslag hetgeen zij in conventie als verweer heeft gevoerd (zie onder 3.3). Daaraan wordt toegevoegd dat Nimatrasco op dezelfde gronden als aangevoerd in het kort geding tussen partijen, dat heeft geleid tot het vonnis van 8 november 2024, vordert dat NS Stations conform artikel 18 van Pro de huurovereenkomst en conform haar toezegging van de Whatsapp van 20 juni 2024 voldoende opslagcapaciteit aan haar ter beschikking stelt.
4.3.
NS Stations voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze hierna zo veel mogelijk gezamenlijk worden beoordeeld.
5.2.
Nimatrasco heeft niet betwist dat zij een huurachterstand heeft van € 811.848,62 exclusief BTW. Volgens Nimatrasco komt haar echter een beroep toe op verrekening en op opschorting.
Wat zijn de gevolgen van de plaatsing van het hekwerk rondom het gehuurde?
5.3.
De vorderingen van Nimatrasco die zien op schadevergoeding, herstel van het gehuurde in oude toestand en verrekening, zijn gebaseerd op de stelling dat sprake is van een gebrek, dan wel dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van NS Stations.
5.4.
Tussen partijen geldt niet de definitie van een gebrek van artikel 7:204 BW Pro, maar de tussen partijen overeengekomen definitie in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst definieert een gebrek in artikel 22.1.1 van de algemene bepalingen als een staat of eigenschap
van het gehuurde(onderstreping kantonrechter). In de huurovereenkomst is voorts in artikel 8 lid 13 opgenomen Pro dat de OVC-poortjes geen onderdeel uitmaken van het gehuurde. Alleen al op basis hiervan kunnen problemen die veroorzaakt worden door de OVC-poortjes geen gebrek vormen. De verwijzing van Nimatrasco naar het eerste gedeelte van artikel 8 lid 13 van Pro de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de OVC-poortjes in het gehuurde zullen worden geplaatst en daar zullen worden gehouden, maakt het voorgaande niet anders. Kennelijk is door partijen die daarover beslissingsbevoegdheid hebben – om een veelheid van redenen – anders besloten. Daarbij maakt ook in dat geval het OVC-poortje geen deel uit van het gehuurde, zodat ook een niet geplaatste poortje in het gehuurde geen gebrek oplevert in de zin van de huurovereenkomst.
van het gehuurde(onderstreping kantonrechter). In de huurovereenkomst is voorts in artikel 8 lid 13 opgenomen Pro dat de OVC-poortjes geen onderdeel uitmaken van het gehuurde. Alleen al op basis hiervan kunnen problemen die veroorzaakt worden door de OVC-poortjes geen gebrek vormen. De verwijzing van Nimatrasco naar het eerste gedeelte van artikel 8 lid 13 van Pro de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de OVC-poortjes in het gehuurde zullen worden geplaatst en daar zullen worden gehouden, maakt het voorgaande niet anders. Kennelijk is door partijen die daarover beslissingsbevoegdheid hebben – om een veelheid van redenen – anders besloten. Daarbij maakt ook in dat geval het OVC-poortje geen deel uit van het gehuurde, zodat ook een niet geplaatste poortje in het gehuurde geen gebrek oplevert in de zin van de huurovereenkomst.
5.5.
Omdat NS Stations de beslissingen over de plaatsing van de OVC-poortjes niet alleen maakt, staat ook niet vast dat de huidige wijze van inrichting van de OVC-poortjes toerekenbaar is aan NS Stations. Daar komt bij dat het gehuurde is gelegen op een station, in welke context partijen specifiek met elkaar zijn overeengekomen dat andere partijen invloed kunnen hebben op de wijze waarop het station wordt ingericht en dat het belang van een veilig en efficiënt vervoersknoppunt zwaarder weegt dan het individuele belang van Nimatrasco als huurder.
5.6.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van Nimatrasco tot schadevergoeding, herstel van het gehuurde in oude toestand en verrekening niet toewijsbaar zijn.
Moet NS Stations extra magazijnruimte aan Nimatrasco ter beschikking stellen?
5.7.
Partijen hebben een kortgedingprocedure gevoerd met betrekking tot de vraag of NS Stations verplicht is om extra magazijnruimte aan Nimatraco ter beschikking te stellen. De kantonrechter in kort geding heeft die vraag bij vonnis van 8 november 2024 ontkennend beantwoord. Daartoe heeft de kantonrechter, voor zover hier relevant, het volgende overwogen:
“16. Tussen partijen is gesproken over een andere, extra opslagruimte. Daar is in ieder geval over gesproken op 20 juni 2024 in de Whats App conversatie. De kantonrechter kan niet vaststellen of daarover eerder is gesproken en, zo ja, op welke wijze dat van invloed is op de verplichtingen over en weer. Nimatrasco stelt dat de formele oplevering van de nieuwe magazijnruimte is geschied na toezegging door NS Stations dat er een extra ruimte ter beschikking zou worden gesteld, namelijk de torenkamer. NS Stations betwist dat en stelt dat de formele oplevering zonder voorwaarden is geschied. Deze procedure leent zich naar haar aard niet voor bewijslevering, zodat dient te worden uitgegaan van hetgeen uit de stukken volgt. Vooralsnog is niet voldoende aannemelijk dat het ter beschikking gestelde balkon tijdelijk ter beschikking is gesteld. Dat volgt in ieder geval niet uit de Whats App conversatie tussen partijen.”
5.8.
Partijen hebben in de onderhavige procedure over en weer verwezen naar de gronden en stukken zoals aangevoerd in kort geding, zonder daar veel inhoudelijks aan toe te voegen. Op basis van de stukken in kort geding, waarnaar partijen verwijzen, komt de kantonrechter in deze procedure tot dezelfde conclusie als de kantonrechter in kort geding in zijn vonnis van 8 november 2024, namelijk dat niet vastgesteld kan worden dat partijen anders dan het Whatsapp contact van 20 juni 2024, hebben gesproken over een andere, extra opslagruimte en zo ja, op welke wijze dat van invloed is op de verplichtingen over en weer. Uit louter de Whatsapp-correspondentie kan niet worden afgeleid dat het balkon tijdelijk ter beschikking is gesteld. Eens temeer omdat dit Whatsapp contact van 20 juni 2024, behoudens het in het vonnis van 8 november 2024 geciteerde gedeelte, niet is overgelegd in deze procedure. De conclusie hiervan is dat Nimatrasco in dit bodemgeschil haar stelling dat NS Stations aan haar een extra magazijnruimte ter beschikking moet stellen onvoldoende heeft onderbouwd en dat deze vordering moet worden afgewezen. Aan bewijslevering, voor zover aangeboden, komt de kantonrechter dan ook niet toe.
De werking van de energieverbruiksmeters
5.9.
Nimatrasco heeft zich op het standpunt gesteld dat er aanleiding is om te veronderstellen dat de verbruiksmeters van het gehuurde niet in orde zijn en geijkt moeten worden. Nimatrasco heeft zich daarbij gebaseerd op een rapportage van Servicekosten Consultancy (verder: SKC) van 25 november 2024.
5.10.
NS Stations heeft toegelicht dat zijn grootverbruiker is en dat Fudura de (externe) meetverantwoordelijke instantie is. Fudura rekent niet met (fysieke) meterstanden, maar Fudura meet het energieverbruik langs telemetrische weg op basis van kwartiercijfers. In andere woorden: Fudura meet het verbruik per tussenmeter in eenheden per kwartier. NS Stations heeft geprobeerd het verbruik voor Nimatrasco inzichtelijk te maken met exceloverzichten. NS Stations erkent dat daarbij fouten in die overzichten zijn geslopen, waardoor SKC bij het opmaken van haar rapportage is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten, aldus NS Stations.
5.11.
Ter zitting waren twee deskundigen van SKC aanwezig. Partijen hebben daar afgesproken dat NS Stations bij Fudura de begin- en eindstanden opvraagt van de energie over de ter discussie staande periodes en die ter beschikking van SKC stelt. SKC kan dan opnieuw een berekening maken. De kantonrechter zal de verdere beoordeling en beslissing op dit punt daarom aanhouden en de zaak verwijzen naar de rol van donderdag 5 juni 2025 te 10.00 uur voor akte aan de zijde van Nimatrasco. Nimatrasco kan dan de bevindingen van SKC in de procedure brengen. NS Stations krijgt daarna de gelegenheid hierop te reageren.
5.12.
Iedere verdere beslissing op dit punt zal worden aangehouden.
De huurachterstand en de gevorderde ontbinding en ontruiming
5.13.
Zoals hiervoor is geoordeeld, heeft Nimatrasco geen recht op schadevergoeding en kan zij dus geen aanspraak maken op verrekening van schadevergoeding met de (toekomstige) huurpenningen, nog daargelaten het opschortings- en verrekenverbod van artikel 14.1 van de algemene bepalingen.
5.14.
Het opschortings- en verrekenverbod van artikel 14.1 van de algemene bepalingen komt wel in beeld bij beoordeling van het standpunt van Nimatrasco dat zij gerechtigd is de betaling van servicekosten op te schorten. De kantonrechter is van oordeel dat, voor zover al een opschortingsrecht aan de zijde van Nimatrasco zou bestaan, dat opschortingsrecht wordt uitgesloten door artikel 14.1 van de algemene bepalingen. Dat een beroep op dit beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is door Nimatrasco gesteld maar verder niet onderbouwd. De kantonrechter volgt Nimatrasco dan ook niet in dit standpunt.
5.15.
Het standpunt van Nimatrasco dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van NS Stations gaat gezien hetgeen is geoordeeld over het hekwerk eveneens niet op. Dat er onderhandelingen gaande waren tussen partijen draagt deze stelling evenmin, omdat Nimatrasco er in weerwil van de onderhandelingen zelf voor heeft gekozen te stoppen met de huurbetalingen.
5.16.
Dat de gevorderde ontbinding en ontruiming anderszins niet gerechtvaardigd zouden zijn, is gelet op de voorgaande beoordeling en de hoogte van de bestaande huurachterstand niet gebleken.
5.17.
Nimatrasco heeft uiterst subsidiair nog verzocht om haar een
terme de gracete verlenen. De kantonrechter ziet daar geen aanleiding toe, omdat Nimatrasco geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat zij in staat is de huurachterstand en de bijkomende kosten binnen korte termijn volledig aan te zuiveren.
terme de gracete verlenen. De kantonrechter ziet daar geen aanleiding toe, omdat Nimatrasco geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat zij in staat is de huurachterstand en de bijkomende kosten binnen korte termijn volledig aan te zuiveren.
5.18.
Conclusie is dat de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand toewijsbaar zijn. Over de huurachterstand is Nimatrasco de wettelijke rente verschuldigd. Op grond van artikel 14.3 van de algemene bepalingen is zij tevens de gevorderde contractuele boete over de achterstand verschuldigd.
5.19.
Ter zitting heeft NS Stations zich akkoord verklaard met een ontruimingstermijn van 9 maanden. De kantonrechter zal die termijn overnemen.
5.20.
Gelet op het feit dat NS Stations met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, moet zij onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
5.21.
Nimatrasco heeft verzocht een eventuele veroordeling tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter ziet daartoe geen aanleiding. Nimatrasco schiet al geruime tijd tekort in haar hoofdverplichting als huurder, namelijk het betalen van de maandelijkse huur. Alleen hieruit volgt al dat NS Stations een zwaarwegend belang heeft bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming. Bij de beslissing om de gevorderde ontbinding en ontruiming toe te wijzen wordt meegewogen dat Nimatrasco met zoveel woorden heeft verklaard dat zij is gestopt met betalen om ‘haar gelijk te halen’. Verder weegt mee dat een langere ontruimingstermijn dan gebruikelijk zal worden bepaald (9 maanden). De kantonrechter is daarom van oordeel dat de belangen van NS Stations bij het doorzetten van de ontruiming, op basis van uitvoerbaarheid bij voorraad, zwaarder moeten wegen dan de belangen van Nimatrasco bij schorsing van de ontruiming totdat in het hoger beroep is beslist.
Proceskosten
5.22.
In conventie zal Nimatrasco als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van NS Stations worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,57
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
2.712,00
(2 punten × € 1.356,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.328,07
5.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.24.
De beslissing ten aanzien van de proceskosten in reconventie zal worden aangehouden, nu nog een onderdeel van die vordering openstaat ter beoordeling.
Tussentijds hoger beroep is toegestaan
5.25.
Mede gelet op de toezegging van Nimatrasco dat zij bij een veroordelend vonnis hoe dan ook in hoger beroep zal gaan, ziet de kantonrechter aanleiding om redenen van proceseconomische aard om zowel in conventie als in reconventie tussentijds hoger beroep toe te staan op de onderwerpen waar in dit tussenvonnis een eindbeslissing in is genomen.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde,
6.2.
veroordeelt Nimatrasco om het gehuurde met alle daartoe behorende ruimtes en aanhorigheden zoals omschreven in de inleidende dagvaarding onder randnummer 6 alsmede het aan Nimatrasco ter beschikking gestelde balkon als bedoeld in de eis in reconventie in kort geding sub I., met al wie en al wat zich daarin vanwege Nimatrasco bevindt, binnen negen maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van NS Stations te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
6.3.
veroordeelt Nimatrasco tot betaling aan NS Stations van:
- € 811.848,62 exclusief BTW ten titel van huur en servicekosten, berekend tot en met maart 2025,
- € 764,00 ten titel van contractuele boeterente voor iedere kalendermaand of gedeelte van een maand waarin Nimatrasco vanaf 1 oktober 2024 tekortschiet in de tijdige en volledige betaling van hetgeen zij aan NS Stations is verschuldigd,
- € 38.230,00 per maand vanaf 1 april 2025 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
6.4.
veroordeelt Nimatrasco in de proceskosten van € 4.328,07, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Nimatrasco niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
veroordeelt Nimatrasco tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.7.
wijst de vorderingen van Nimatrasco zoals genoemd onder rechtsoverweging 4.1 onder I., II., III. en IV. af,
6.8.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
donderdag 5 juni 2025 te 10.00 uurvoor het nemen van een akte door Nimatrasco over wat is vermeld onder 5.11, waarna NS Stations op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
donderdag 5 juni 2025 te 10.00 uurvoor het nemen van een akte door Nimatrasco over wat is vermeld onder 5.11, waarna NS Stations op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
6.9.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in conventie en reconventie
6.10.
bepaalt dat van dit tussenvonnis hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen op de onderwerpen waar in dit tussenvonnis een eindbeslissing is genomen.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2025.