Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11439792 \ CV EXPL 24-15584
Vonnis van 8 mei 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
eiseres,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. drs. S.M. Ploeg
Partijen zullen hierna “De Alliantie” en “ [gedaagde] ” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 27 november 2024 met productie 1 t/m 7;
- de conclusie van antwoord met productie 1 t/m 9;
- het instructievonnis van 2 januari 2025.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 april 2025. Namens De Alliantie is de heer [naam] (senior adviseur kennis) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, ook bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten kunnen toelichten en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van De Alliantie gebruikte daarbij spreekaantekeningen. Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van De Alliantie de op de derde verdieping gelegen woning aan de [adres] (hierna: “de woning”).
2.2.
De woning werd door De Alliantie zonder verwarmingsinstallatie verhuurd aan [gedaagde] . Hij heeft zelf een moederhaard en een geiser in de woning geplaatst. De moederhaard en de geiser zijn open verbrandingstoestellen van inmiddels 24 jaar oud.
2.3.
In lijn met het advies van het (voormalige) ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: “VROM”) wil De Alliantie alle open verbrandingstoestellen in haar huurwoningen vervangen door hr-ketels.
2.4.
De Alliantie heeft vervolgens met de [gemeente] afgesproken om alle open verbrandingstoestellen in haar huurwoningen te vervangen door een veilige, gesloten hr-ketel. Zij is hier al een aantal jaar mee bezig.
2.5.
De Alliantie wil haar huurders voor de aanleg van de hr-ketel met toebehoren en radiatoren een maandelijkse huurverhoging in rekening brengen. Voor [gedaagde] komt de huurprijsverhoging neer op € 32,17 per maand.
2.6.
Op enig moment heeft er een huisbezoek plaatsgevonden in de woning. [gedaagde] heeft daarbij te kennen gegeven dat hij tevreden is met de huidige situatie en dat hij weigert medewerking te verlenen aan het vervangen van de open verbrandingstoestellen.
2.7.
Vervolgens is [gedaagde] bij brief van 17 mei 2024 door de gemachtigde van De Alliantie nogmaals en voor de laatste keer verzocht akkoord te gaan met vervanging van, kort gezegd, zijn open verbrandingstoestellen door een moderne hr-ketel met toebehoren en radiatoren tegen de hierboven genoemde huurprijsverhoging.
2.8.
[gedaagde] heeft hier niet meer op gereageerd.
3.Het geschil
3.1.
De Alliantie vordert – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor recht dat het aan [gedaagde] gedane voorstel een redelijk voorstel is en dat [gedaagde] zijn medewerking moet verlenen aan het vervangen van de bestaande installatie door een hr-ketel. Als [gedaagde] weigert zijn medewerking te verlenen vordert De Alliantie dat zij gemachtigd wordt om de werkzaamheden zelf uit te voeren en dat [gedaagde] de woning moet ontruimen voor de periode dat De Alliantie de werkzaamheden wil laten uitvoeren.
3.2.
Ter onderbouwing stelt De Alliantie dat zij als verhuurder de veiligheid en gezondheid van haar huurders zoveel mogelijk wil waarborgen. Ook vanwege de (toekomstige) verhuurbaarheid van de woningen wenst De Alliantie de nog aanwezige open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten systemen. Bovendien is De Alliantie verplicht om ervoor te zorgen dat haar woningen in goede staat verkeren en voldoen aan de eisen van de tijd. Omdat het risico van een koolmonoxidevergiftiging bij het gebruik van open verbrandingstoestellen groot is, wil De Alliantie deze vervangen door hr-ketels. Naast het belang van veiligheid zal door een nieuwe hr-ketel ook het woongenot worden verbeterd en zal er minder energie worden verbruikt. Het voorstel dat De Alliantie heeft gedaan is volgens haar dan ook aan te merken als een redelijk voorstel tot renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Op grond daarvan moet [gedaagde] meewerken aan de voorgestelde werkzaamheden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van De Alliantie. Hij is – kort samengevat – van mening dat hij niet verplicht kan worden om akkoord te gaan met het voorstel van De Alliantie, omdat daarvoor geen wettelijke grondslag zou zijn. Bovendien voldoet zijn huidige verwarmingsinstallatie volgens hem aan alle (veiligheids)eisen en is hij nog steeds tevreden over de installatie.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de eerste plaats overweegt de kantonrechter dat het vervangen van open verbrandingstoestellen is aan te merken als een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Het verwijderen van een moederhaard en een geiser, om vervolgens een hr-ketel met een of meer radiatoren aan te brengen omvat namelijk meer dan het enkel aanbrengen van een nieuwe voorziening. Het gaat in dit geval om een aanpassing waarbij bestaande verwarmings- en warmwatervoorzieningen worden vervangen door een nieuwe installatie. Bovendien zorgen de werkzaamheden voor een ingrijpende verandering aan het gehuurde, wat betekent dat de aard van deze werkzaamheden al met zich meebrengt dat er sprake is van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.
4.2.
Een huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan een voorstel tot renovatie van de verhuurder. Hierbij is wel vereist dat het voorstel, gelet op de belangen van de huurder en de verhuurder, redelijk is. Het is aan de verhuurder om te stellen dat hij een redelijk voorstel aan de huurder heeft gedaan. Onder meer de prijs voor de hr-ketel die in rekening wordt gebracht is onderdeel van dit voorstel.
4.3.
De Alliantie wijst terecht op het feit dat er bij open verbrandingstoestellen een risico bestaat dat koolmonoxide en andere schadelijke gassen kunnen vrijkomen. Daarnaast wijst De Alliantie ook op het feit dat de veiligheid van omwonenden daarbij in het geding kan komen. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende ingebracht tegenover de stellingen van De Alliantie en de stukken waarnaar zij verwijst. [gedaagde] heeft niet genoeg aangevoerd om, in strijd met het aangehaalde landelijke beleid van het toenmalige Ministerie van VROM, te concluderen dat er geen veiligheidsbelang is bij de beoogde vervanging. Dat gesloten installaties net zo goed gevaarlijk kunnen zijn, zoals [gedaagde] stelt, is niet voldoende aangetoond. De kantonrechter stelt daarom vast dat met de beoogde vervanging een veiligheidsbelang is gediend. De Alliantie heeft namelijk voldoende toegelicht dat sprake is van een onveilige situatie en dat vervanging van de gehele installatie (die dus al 24 jaar oud is) door een hr-ketel daarom geboden is.
4.4.
Gelet op het bovenstaande, maar ook onder verwijzing naar het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 31 maart 2017 [1] , oordeelt de kantonrechter dat de door De Alliantie beoogde vervanging van de installatie van [gedaagde] als wenselijke verbetering van haar woningen is aan te merken. Als eigenaar en sociale verhuurder moet De Alliantie in staat zijn om haar huurwoningen collectief in overeenstemming te brengen met de eisen van comfort en veiligheid die in deze tijd worden gesteld, ook met het oog op de toekomstige verhuur. Daarmee is een substantieel belang aan de zijde van De Alliantie gegeven. Dit belang zal moeten worden afgewogen tegen het belang en de wens van [gedaagde] bij het behoud van zijn installatie.
4.5.
[gedaagde] heeft ten aanzien van zijn belang naar voren gebracht dat hij – kort samengevat – tevreden is met zijn huidige installatie, dat een hr-ketel niet per se gunstiger is voor hem, dat de huurverhoging van € 32,17 per maand onredelijk is en dat hij zelf wil bepalen hoe hij zijn woning verwarmt.
4.6.
Met betrekking tot de afweging van de belangen oordeelt de kantonrechter dat de belangen van [gedaagde] niet zodanig zwaarwegend zijn dat dit opweegt tegen de hiervoor besproken belangen van De Alliantie.
4.7.
De aangekondigde huurverhoging maakt dat niet anders. Het bedrag is passend bij de verbetering. De stelling van [gedaagde] dat dit bedrag onredelijk is, omdat dit hoger zou zijn dan wat zijn buren betalen, is voldoende weersproken door De Alliantie. Op de mondelinge behandeling heeft zij namelijk toegelicht dat dit verschil te verklaren is door verloop van tijd. De Alliantie was al een aantal jaren bezig met de werkzaamheden, waardoor de buren die direct akkoord zijn gegaan met het voorstel een lagere prijs hebben gekregen. Doordat [gedaagde] gedurende lange tijd niet heeft meegewerkt, zijn de prijzen van bijvoorbeeld onderdelen gestegen (ook door het feit dat dit gedeeltelijk in de coronaperiode heeft gespeeld). Aldus komt deze huurverhoging de kantonrechter niet onredelijk voor.
4.8.
Het renovatievoorstel is redelijk. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de vervanging van zijn installatie door een hr-ketel met toebehoren. Voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig meewerkt aan die veroordeling, wordt de gevorderde tijdelijke ontruiming toegewezen, indien nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie.
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting de Alliantie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punt × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,72
4.10.
De Alliantie heeft gevorderd om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en [gedaagde] heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. Dit zal dus worden toegewezen. Dat betekent dat de veroordelingen direct moeten worden nagekomen en dat het vonnis haar werking behoudt als hoger beroep wordt ingesteld, totdat de rechter in hoger beroep uitspraak heeft gedaan.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat het voorstel van De Alliantie met betrekking tot de woning, zoals opgenomen in haar brief van 18 december 2023 een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf de derde dag na betekening van dit vonnis de uitvoering van de werkzaamheden die redelijkerwijze noodzakelijk zijn om uitvoering te geven aan het afkoppelen, vervangen en verwijderen van de aanwezige open verbrandingstoestellen, en de aanleg van een hr-ketel met toebehoren en zo nodig de aanleg van een rookgasafvoerkanaal te gedogen. Hier hoort ook bij dat [gedaagde] een daaraan voorafgaande opname/inspectie van de woning gedoogt, en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Alliantie – alle noodzakelijke medewerking verleent, waaronder de door De Alliantie met de uitvoering van die werkzaamheden belaste personen toelaten in de woning, voor de uitvoering van die werkzaamheden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om zijn woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk, dat wil zeggen gedurende de periode dat De Alliantie de werkzaamheden wil laten uitvoeren, te ontruimen zoals bedoeld in artikel 558 Rv, indien en voor zover en voor zolang [gedaagde] weigert om de uitvoering te gedogen en de noodzakelijke medewerking te verlenen. Indien nodig kan De Alliantie met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van deze beslissing bewerkstelligen, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het onder 5.2 en 5.3 van dit vonnis bepaalde te voldoen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2025.