Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.180.664/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3002448 CV 14-11570
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 maart 2017
inzake
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Stadgenoot en [geïntimeerde] genoemd.
Stadgenoot is bij dagvaarding van 18 november 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 22 mei 2015 en 21 september 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en Stadgenoot als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel;
- akte in principaal en incidenteel appel van [geïntimeerde] ;
- antwoordakte van Stadgenoot.
Ten slotte is arrest gevraagd.
In principaal appel heeft Stadgenoot haar eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen volledig en onvoorwaardelijk toewijst met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] zijn eis voorwaardelijk vermeerderd en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen, - uitvoerbaar bij voorraad - zijn vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van Stadgenoot alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. Stadgenoot heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 22 mei 2015 onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
Stadgenoot verhuurt aan [geïntimeerde] de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
[geïntimeerde] heeft de woning zonder gaskachel gehuurd. Hij heeft zelf een gaskachel in de woning geplaatst. In de woning is een geiser aanwezig, welke [geïntimeerde] van Stadgenoot huurt.
2.3.
In verband met de veiligheidsrisico’s die aan het gebruik van open verbrandingstoestellen zijn verbonden is het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) enige jaren geleden een campagne gestart die als doel heeft in heel Nederland open verbrandingsinstallaties te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties. Laatstbedoelde installaties voeren vrijkomende rookgassen direct naar buiten af en zijn daardoor volgens het Ministerie veiliger dan open verbrandingsinstallaties.
2.4.
Stadgenoot is vanaf medio 2012 bezig de open verbrandingstoestellen (geisers en gaskachels) in haar woningen te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties, te weten hoogrendements-cv-ketels (hierna: HR-ketels) met radiatoren. Bij uitvoering van de werkzaamheden in dezelfde straat of combinatie van straten kan Stadgenoot bij haar installateur Feenstra korting bedingen, waardoor een kostendekkende huurverhoging wordt gereduceerd van € 33,61 tot € 22,61 per maand.
2.5.
Met het oog op het voorgaande heeft Stadgenoot bij brief van 17 februari 2014, verwijzend naar veiligheidsrisico’s en naar het vonnis in kort geding van 22 januari 2014 van de kantonrechter te Amsterdam, [geïntimeerde] gevraagd akkoord te gaan met vervanging van, kort gezegd, zijn open verbrandingstoestellen door een moderne HR-ketel, zulks tegen een huurverhoging van € 20,-- per maand.
2.6.
[geïntimeerde] heeft daarmee niet ingestemd.
3.Beoordeling
3.1
In de procedure in eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] in conventie verklaring voor recht dat het onder 2.5 genoemde voorstel van Stadgenoot geen redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Stadgenoot vorderde in reconventie dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de vervanging van de open verbrandingstoestellen door een HR-ketel te gedogen alsmede om na die vervanging een huurverhoging van € 20,-- per maand te betalen. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] afgewezen en de vordering van Stadgenoot tot het gedogen toegewezen onder de voorwaarde dat Stadgenoot aan [geïntimeerde] schriftelijk verklaart dat [geïntimeerde] geen huurverhoging verschuldigd zal zijn.
3.2
Anders dan [geïntimeerde] met zijn eerste grief in het incidenteel appel betoogt, is het verwijderen van een gaskachel(-aansluiting) en een geiser en het aanbrengen van een HR cv-installatie met een of meerdere radiatoren niet aan te merken als (slechts) het aanbrengen van een nieuwe voorziening. Het gaat om een aanpassing waarbij bestaande voorzieningen voor verwarming en voor warm water worden vervangen door een nieuwe installatie. Ook overigens brengt de aard van de werkzaamheden en de ingrijpende verandering die het gehuurde daarmee ondergaat, mee dat sprake is van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Grief I faalt daarom.
3.3.
Stadgenoot betoogt met haar grief in principaal appel (onder meer) dat haar voorstel aan [geïntimeerde] redelijk was, zodat de kantonrechter ten onrechte aan toewijzing van haar vordering tot gedogen van de vervanging de voorwaarde heeft verbonden dat de voorgestelde huurverhoging wordt ingetrokken. Met de grieven II en III in incidenteel appel betoogt [geïntimeerde] dat Stadgenoot hem geen redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro heeft gedaan. Met deze grieven wordt aan de orde gesteld of het renovatievoorstel van Stadgenoot redelijk is, ook als daaraan de voorgestelde huurverhoging wordt gekoppeld.
3.4.
Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat krachtens artikel 7:220 lid 2 BW Pro een huurder dient mee te werken aan een renovatie indien de verhuurder hem daartoe een, gelet op de belangen van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet.
3.5.
Stadgenoot heeft toegelicht welke belangen zij heeft.
3.5.1.
Stadgenoot heeft gewezen op haar belang om haar gehele woningbestand aan te passen aan de eisen van de tijd en in dit verband heeft zij er ook op gewezen dat zij in beginsel zelf de basisinrichting van haar woningen moet kunnen bepalen.
3.5.2.
Stadgenoot heeft voorts toegelicht dat zij met de beoogde verandering van het gehuurde wil voldoen aan hedendaagse eisen van energiezuinigheid en veiligheid. Zij heeft verwezen naar meerdere rapporten waarin vervanging van gaskachels door gesloten cv-installaties wordt aanbevolen alsmede naar het beleid van onder meer het Ministerie van VROM, waaraan Stadgenoot met haar renovatievoorstel uitvoering geeft.
3.5.3.
Stadgenoot heeft daarnaast gewezen op haar belang om haar woningbestand niet op de (goede werking van) daarin door huurders aangebrachte gaskachels te hoeven controleren.
3.6.
[geïntimeerde] heeft (met zijn derde grief) bestreden dat de beoogde vervanging energiebesparing zal opleveren. Voor zover [geïntimeerde] daarbij verwijst naar een nieuwe versie van de in dit geding ingebrachte handreiking van het Ministerie van Justitie, kan het hof uit de door [geïntimeerde] aangehaalde tekst niet concluderen dat in het geval van [geïntimeerde] een gaskachel zuiniger zou zijn dan een cv-installatie. Ook overigens is naar het oordeel van het hof voldoende gebleken dat een redelijke verwachting bestaat dat de aan te brengen cv-installatie minder energie zal gebruiken.
3.7.
[geïntimeerde] heeft voorts bestreden dat een HR-ketel veiliger is dan de huidige gaskachel en geiser. [geïntimeerde] heeft echter tegenover de stellingen van Stadgenoot en de stukken waarnaar Stadgenoot verwijst (met name producties 1 t/m 5, 7 bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie en 14 t/m 17 bij conclusie van dupliek in conventie en conclusie van repliek in reconventie in eerste aanleg en productie 3 bij memorie van grieven in hoger beroep) onvoldoende aangedragen om, in strijd met het aangehaalde landelijk beleid van VROM, te concluderen dat er geen veiligheidsbelang gediend is met vervanging. Dat, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, met gesloten installaties ook gevaar bestaat, is in dit verband onvoldoende. Ook hetgeen [geïntimeerde] in dit verband overigens heeft aangevoerd, doet aan dit belang onvoldoende af. Het hof stelt daarom vast dat met de beoogde vervanging een veiligheidsbelang gediend is.
3.8.
Een en ander is naar het oordeel van het hof voldoende grond voor Stadgenoot om de beoogde vervanging als een wenselijke verbetering van haar woningbestand te beschouwen. Daarmee is een substantieel belang aan de zijde van Stadgenoot gegeven, welk belang zal moeten worden afgewogen tegen het belang dat [geïntimeerde] heeft bij handhaving van de bestaande situatie.
3.9.
[geïntimeerde] heeft ten aanzien van zijn belang naar voren gebracht, kort samengevat, dat hij tevreden is over zijn huidige gaskachel en geiser, dat hij verwacht minder comfort te ervaren van een HR-ketel en dat hij mogelijk meer energie zal gaan verbruiken. Hij heeft voorts aangevoerd de voorgestelde huurverhoging niet te kunnen betalen en dat hij zelf wil kunnen bepalen hoe hij zijn woning verwarmt. Ook stelt hij dat zijn gaskachel waardeloos wordt en dat aanpassing van zijn woning nodig is door de beoogde vervanging.
3.10.
Als algemeen bekend stelt het hof voorop dat een cv-installatie een gelijkmatiger warmte verspreidt. Veel huurders zullen dat aspect als comfortabel ervaren. Het is niet uit te sluiten dat [geïntimeerde] niettemin de warmte van een cv-installatie als minder aangenaam zal ervaren dan de warmte van een gaskachel. In zoverre zou hij minder belang hebben bij de beoogde vervanging. Dat de gaskachel van [geïntimeerde] na afkoppeling zijn waarde verliest kan het hof, zonder verdere toelichting die [geïntimeerde] niet heeft gegeven, niet concluderen.
3.11.
Uit hetgeen hierboven onder 3.6 is overwogen volgt dat niet kan worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] met een cv-installatie meer energie zal gaan gebruiken.
3.12.
Stadgenoot heeft aan haar renovatievoorstel een huurverhoging gekoppeld, waarmee in beginsel [geïntimeerde] in zijn belangen wordt geschaad. Met de grief in principaal appel stelt Stadgenoot dat de kantonrechter ten onrechte aan zijn verklaring van recht de voorwaarde verbonden heeft dat die huurverhoging vervalt.
Het hof neemt in aanmerking dat onvoldoende is weersproken dat [geïntimeerde] door de voorgestelde huurverhoging van € 20,-- recht heeft op extra huurtoeslag van € 18,--, hoewel niet vaststaat dat [geïntimeerde] ook in de toekomst steeds recht zal hebben op deze toeslag. Daarnaast is gebleken dat [geïntimeerde] structureel € 3,60 zal besparen doordat een bijdrage aan onderhoud van zijn geiser vervalt. Mogelijk zullen ook onderhoudskosten voor de gaskachel wegvallen, maar dat is niet komen vast te staan.
3.13.
Met betrekking tot de belangen over en weer concludeert het hof als volgt. De verwachting van [geïntimeerde] dat hij na de vervanging van zijn gaskachel door een cv-installatie minder comfort zal ervaren, het nadeel van een – vooralsnog gecompenseerde – huurverhoging en zijn wens om zelf te kiezen hoe hij zijn woning verwarmt, vormen niet zodanig zwaarwegende belangen dat deze opwegen tegen de geschetste belangen van Stadgenoot, terwijl de overige belangen die [geïntimeerde] heeft aangevoerd onvoldoende zijn komen vast te staan. Een en ander leidt tot de conclusie dat ook met de voorgestelde huurverhoging het renovatievoorstel als redelijk in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro kan worden aangemerkt. Gelet op dit oordeel komt het hof niet toe aan de met grief II in het incidenteel appel nog aan de orde gestelde vraag of een verhuurde woning dient te zijn uitgerust met een warmtevoorziening. De grief in het principaal appel slaagt, terwijl grief II en grief III in het incidenteel appel falen.
3.14.
Voor zover [geïntimeerde] zich met grief IV nog beroept op zijn eigendomsrecht met betrekking tot de gaskachel, leidt dit niet tot een andere beslissing. De gaskachel en (naar Stadgenoot bij antwoord in incidenteel appel stelt) de geiser blijven eigendom van [geïntimeerde] , zodat van aantasting van die eigendom geen sprake is. [geïntimeerde] suggereert nog dat Stadgenoot zijn gaskachel niet hoeft te verwijderen als een HR-ketel wordt geïnstalleerd. Uit het hiervoor overwogene 3.5.3. volgt reeds dat Stadgenoot belang heeft bij het afkoppelen van de gaskachel, onder meer uit veiligheidsoverwegingen. Anders dan [geïntimeerde] stelt, is voor het bestaan van dat belang niet nodig dat vaststaat dat de (individuele) kachel van [geïntimeerde] onveilig zou zijn. Grief II van [geïntimeerde] faalt ook overigens.
3.15.
De slotsom is dat de grief in principaal appel slaagt en de grieven in incidenteel appel falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om te gedogen dat in zijn woning aan de [adres] door Stadgenoot de geiser en de gaskachel worden vervangen door een HR-ketel met een radiator in de woonkamer en daartoe aan Stadgenoot alsmede het in haar opdracht werkzame hulppersonen binnen zeven dagen na dagtekening van dit arrest toegang te verlenen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat gedaagde in gebreke zal zijn aan deze veroordeling te voldoen;
veroordeelt [geïntimeerde] om met ingang van de maand, volgend op de maand waarin de hierboven bedoelde vervanging van geiser en gaskachel door een HR-ketel met één radiator zal hebben plaatsgevonden als geldende huurprijs de voorheen geldende huurprijs verhoogd met € 20,-- per maand aan Stadgenoot te voldoen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 750,-- voor salaris en in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 788,84 aan verschotten en € 1.341,-- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. Molenaar en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2017.