Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11211848 \ CV EXPL 24-8778
Vonnis van 16 mei 2025
in de zaak van
ERES NL II - D B.V.,
te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 juni 2024, met producties,
- het tegen gedaagde verleende verstek,
- de rolmededeling van 4 oktober 2024,
- eiseres heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid daarna nog te reageren.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
2.1.
Eiseres heeft gevorderd zoals is vermeld in de dagvaarding waarmee deze procedure is ingeleid. De inhoud van deze dagvaarding moet als hier herhaald en ingelast worden beschouwd.
Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
2.2.
De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
2.3.
De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
2.4.
Eiseres heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in het geding gebracht.
2.5.
De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
2.6.
Eiseres heeft in de dagvaarding omtrent de (on)eerlijkheid van de op de vordering zijnde toepasselijke bedingen geen standpunt ingenomen.
2.7.
Het huurprijsbeding (artikel 4.5 huurovereenkomst) en de servicekostenbedingen (artikel 4.5 en 7 van de huurovereenkomst) zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
2.8.
De hierna genoemde bedingen zijn te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Er is niet gesteld of gebleken dat over de bedingen is onderhandeld.
2.9.
Artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) van de algemene bepalingen ROZ 2017 (hierna: algemene voorwaarden) is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden.
Huurprijswijzigingsbedingen
2.10.
Het betreft geliberaliseerde huur. De artikelen 5.2 van de huurovereenkomst en 16 van de algemene voorwaarden zijn getoetst. Deze artikelen luiden als volgt:
5.2.
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per
01 juli 2018en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig van artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.
01 juli 2018en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig van artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.
16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het centraal Bureau voor de Statistiek (CBS); […]
2.11.
In deze bedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar heeft het voornemen om het opslagbeding oneerlijk te verklaren. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor gedaagde niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.
2.12.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande voornemens om het opslagbeding te vernietigen vanwege haar oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eiseres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. De (eventuele) vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Eiseres wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht.
2.13.
Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt kan relevant zijn of gedaagde in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding te veel huur heeft betaald. Eiseres wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld een overzicht over te leggen van enerzijds de door gedaagde betaalde huur vanaf aanvangsdatum huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen.
Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente
2.14.
Ten aanzien van de artikelen 11.2 van de huurovereenkomst en 25.2 van de algemene voorwaarden wordt het volgende overwogen. Deze artikelen luiden als volgt:
Boetebepaling
[…]
11.2
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijzondere algemene bepalingen, […] is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 100,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 25.000, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.
Kosten, verzuim
[…]
25.2
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
2.15.
Het beding in artikel 25.2 van de algemene voorwaarden over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eiseres zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom op voorhand als oneerlijk aangemerkt.
2.16.
Ook het beding in artikel 11.2 van de huurovereenkomst dat ziet op het opleggen van een boete moet naar het oordeel van de kantonrechter op voorhand als oneerlijk worden aangemerkt. Op basis van dit beding kan eiseres een boete opleggen bij niet tijdige betaling van de huurprijs. Deze boete is een gefixeerde schadevergoeding vanwege niet tijdige betaling en treedt daarmee in de plaats van de wettelijke rentebepalingen. Het beding maakt het eiseres mogelijk om aan gedaagde een boete op te leggen bij niet tijdige betaling van een geldsom, die veel hoger is dan de verschuldigde wettelijke rente. Weliswaar is de boete gemaximeerd, maar in verhouding tot de verschuldigde wettelijke rente is de limiet buiten proportioneel hoog. Deze omstandigheid maakt dat het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord, in het nadeel van gedaagde.
2.17.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande dan ook voornemens om de hiervoor geciteerde bedingen te vernietigen vanwege hun oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eiseres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten.
2.18.
De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol.
2.19.
Eiseres dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan gedaagde toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen.Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.
2.20.
Eiseres dient in het vervolg in iedere zaak waarbij de gedaagde is aan te merken als een consument bij dagvaarding in te gaan op de (on)eerlijkheid van de bedingen die aan de vordering ten grondslag zijn c.q. kunnen worden gelegd. Indien eiseres dit nalaat zal de kantonrechter aan haar (in beginsel) geen termijn meer verlenen om zich hierover alsnog uit te laten.
3.Beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van
6 juni 2025 om 10:00 uurvoor het nemen van een akte door eiseres als hierboven omschreven;
6 juni 2025 om 10:00 uurvoor het nemen van een akte door eiseres als hierboven omschreven;
bepaalt dat eiseres de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.