Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno. 64443
Zaaknummer: 11391125 \ CV EXPL 24-14247
Vonnis van 13 mei 2025
in de zaak van
SAVERTI B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
eisende partij in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: Saverti,
gemachtigde: mr. N. van Tamelen,
tegen
1.V.O.F. [naam vof] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. C.J.P. Liefting.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 oktober 2024 met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, van 10 december 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, van 10 december 2024, met producties,
- het vonnis van 24 december 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie van 14 maart 2025, tevens houdende aanvullende producties,
- twee e-mails van de gemachtigde van [gedaagden] van 16 maart 2025, houdende aanvullende producties.
- de conclusie van antwoord in reconventie van 14 maart 2025, tevens houdende aanvullende producties,
- twee e-mails van de gemachtigde van [gedaagden] van 16 maart 2025, houdende aanvullende producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 24 maart 2025 plaatsgevonden. Namens Saverti is mevrouw [naam 1] (vastgoedmanager) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens [gedaagden] is de heer [gedaagde 2] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, zijn boekhouder de heer [naam 2] en zijn vertrouwenspersoon de heer [naam 3] . Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden, zodat partijen met elkaar konden onderzoeken of zij ter afwikkeling van deze zaak een minnelijke regeling konden treffen.
1.3.
In zijn e-mail van 7 april 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de kantonrechter bericht dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken en heeft hij namens partijen verzocht een vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
Tussen (de rechtsvoorganger van) Saverti als verhuurder en [gedaagden] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte gelegen aan [adres 1] (hierna: het gehuurde). Op 1 september 2002 is de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van vijf jaar, welke huurtermijn is verlengd met vijf jaar tot en met 31 augustus 2012. Daarna is de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd.
2.2.
[gedaagden] exploiteert in het gehuurde een snackbar met de naam ‘ [naam snackbar] ’.
2.3.
Het gehuurde is gelegen in het winkelcentrum [vestigingsplaats] (hierna: het winkelcentrum). Saverti is sinds 1 juni 2017 eigenaar van het winkelcentrum.
2.4.
Bij brief van 5 februari 2024 heeft Saverti de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd tegen 9 februari 2025 op grond van twee opzeggingsgronden: (i) dringend eigen gebruik c.q. renovatie en (ii) de belangenafweging. [gedaagden] heeft niet met de opzegging ingestemd.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Saverti vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad (samengevat):
De tussen partijen geldende huurovereenkomst te beëindigen per 9 februari 2025, althans per een door de rechtbank te bepalen datum;
[gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om het gehuurde uiterlijk per het onder A. bedoelde tijdstip te ontruimen;
[gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan haar vordering legt Saverti – kort gezegd – primair ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat er een dringende noodzaak tot renovatie van het gehuurde bestaat. [1] De renovatie kan niet worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst. Subsidiair heeft Saverti aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagden] bij voortzetting daarvan. [2]
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Saverti, dan wel tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van Saverti in de proceskosten.
4.Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Ter zitting heeft [gedaagden] haar eis gewijzigd, door deze geheel voorwaardelijk in te stellen onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie geheel of gedeeltelijk worden toegewezen. Saverti heeft daar geen bezwaar tegen gemaakt. Onder genoemde voorwaarde vordert [gedaagden] – samengevat – om Saverti te veroordelen tot betaling van kosten en schade, een eventuele ontbinding niet eerder in te laten gaan dan 1 januari 2030, althans 1 januari 2028, althans 1 januari 2026, alsmede opdracht aan een deskundige te geven om alle financiële gevolgen van de ontbinding voor [gedaagden] in kaart te brengen, met veroordeling van Saverti in de proceskosten.
4.2.
Saverti voert verweer.
5.De beoordeling
5.1.
In deze procedure staat de vraag centraal of de huurovereenkomst tussen partijen eindigt wegens dringend eigen gebruik door Saverti, bestaande uit renovatie van het gehuurde, dan wel op grond van de afweging van de belangen van beide partijen. De kantonrechter oordeelt van niet. Daartoe wordt als volgt overwogen.
Dringend eigen gebruik niet aannemelijk gemaakt
5.2.
In het kader van dringend eigen gebruik heeft Saverti aangevoerd dat zij bezig is met een herontwikkeling van het winkelcentrum. De zijde van het winkelcentrum waar het gehuurde zich bevindt, heeft behoefte aan een zogenaamde publiekstrekker en daarvoor is volgens haar een grotere unit nodig. Saverti wil het gehuurde daarom samenvoegen met de naastgelegen unit aan [adres 2] . De grotere unit kan na samenvoeging worden verhuurd aan een trekker. Saverti stelt dat de samenvoeging en verhuur aan een trekker uit bedrijfseconomische motieven dringend zijn en heeft ter onderbouwing een advies van Kroese Paternotte overgelegd, waarin onder meer staat:
“[…]
Voor het hele centrum, maar met name voor de winkels welke het verst van de Jumbo af zijn gelegen, zou het goed zijn om aan deze kant van het centrum eveneens een publiekstrekker te hebben. […] Dit zal een positief effect hebben op de omzetten van alle winkeliers. […] De winkeliers die wel de “trekkersfunctie” kunnen vervullen hebben grotere winkels nodig (vanaf ongeveer 240 m2 / 250 m2 tot ca. 350 m2) […]. De huurprijs die lokale ondernemers kunnen betalen ligt in de regel lager dan de landelijk (of regionale) opererende winkelbedrijven. […] Zo zal waarschijnlijk in dit geval een winkel van ca. 125 m2 een lagere huur per m2 genereren dan een winkel van bijvoorbeeld 250 m2. […] De aantrekkingskracht van deze “trekker” heeft ook waarschijnlijk een positief effect op de markthuur van de rest van de units. Ook heeft de regionale / landelijke winkelier een beter risicoprofiel, wat tezamen met het positieve effect op de markthuur tot [een] hogere marktwaarde zal leiden.”
Voor het hele centrum, maar met name voor de winkels welke het verst van de Jumbo af zijn gelegen, zou het goed zijn om aan deze kant van het centrum eveneens een publiekstrekker te hebben. […] Dit zal een positief effect hebben op de omzetten van alle winkeliers. […] De winkeliers die wel de “trekkersfunctie” kunnen vervullen hebben grotere winkels nodig (vanaf ongeveer 240 m2 / 250 m2 tot ca. 350 m2) […]. De huurprijs die lokale ondernemers kunnen betalen ligt in de regel lager dan de landelijk (of regionale) opererende winkelbedrijven. […] Zo zal waarschijnlijk in dit geval een winkel van ca. 125 m2 een lagere huur per m2 genereren dan een winkel van bijvoorbeeld 250 m2. […] De aantrekkingskracht van deze “trekker” heeft ook waarschijnlijk een positief effect op de markthuur van de rest van de units. Ook heeft de regionale / landelijke winkelier een beter risicoprofiel, wat tezamen met het positieve effect op de markthuur tot [een] hogere marktwaarde zal leiden.”
5.3.
Saverti heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik. [gedaagden] heeft er immers op gewezen dat Saverti de naastgelegen unit aan [adres 2] , die Saverti naar eigen zeggen wil samenvoegen met het gehuurde, onlangs opnieuw heeft verhuurd. Volgens [gedaagden] is die huurovereenkomst voor dat naastgelegen pand aangegaan voor een periode van 5+5 jaar. Saverti heeft ter zitting bevestigd dat de [adres 2] recent opnieuw is verhuurd, maar heeft desgevraagd verklaard niet te weten voor hoe lang die huurovereenkomst is aangegaan. Saverti heeft alleen daarom al niet aannemelijk weten te maken dat zij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Zolang dat naastgelegen pand is verhuurd, is de door Saverti voorgenomen renovatie immers in ieder geval niet mogelijk. Bij die stand van zaken komt de kantonrechter niet toe aan wat partijen verder in dit kader over en weer hebben aangevoerd.
De belangen van [gedaagden] wegen zwaarder
5.4.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan de subsidiaire grondslag: de algemene belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW. Op grond van dat artikel kan de vordering worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van Saverti bij beëindiging van de huurovereenkomst tegenover de belangen van [gedaagden] bij verlenging van deze overeenkomst. Daarbij is de kantonrechter gehouden de vordering tot beëindiging af te wijzen als bij een redelijke belangenafweging van [gedaagden] niet kan worden gevergd dat zij de bedrijfsruimte ontruimt. Daarvan is in dit geval sprake. Dat wordt als volgt toegelicht.
5.5.
Saverti heeft aangevoerd er belang bij te hebben een renovatie te kunnen uitvoeren, zodat aan het gehuurde een andere invulling wordt gegeven, een ander soort huurder aangetrokken kan worden en waarschijnlijk een hogere huuropbrengst kan worden gerealiseerd. Dit zijn weliswaar rechtens te respecteren belangen, maar wegen niet zwaarder dan het belang van [gedaagden] . Daarbij weegt mee dat de renovatie in ieder geval (nog) niet kan plaatsvinden zolang de naastgelegen unit is verhuurd, zoals hiervoor is geoordeeld. [gedaagden] exploiteert bovendien al bijna drieëntwintig jaar een snackbar in het gehuurde. De eigenaren van de snackbar hebben verder aangevoerd dat zij voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van deze onderneming. Dit is door Saverti onvoldoende weersproken. Daarbij komt dat de heer [gedaagde 2] , gezien zijn leeftijd van 64 jaar nog maar relatief kort werkzaam zal zijn, zodat eventuele investeringen in een nieuw te betrekken pand in die tijd lastig(er) terug te verdienen zullen zijn. Saverti stelt verder nog dat de snackbar vooral ‘fout’ publiek trekt dat overlast veroorzaakt, en wijst daarbij onder meer op twee incidenten die in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden. [gedaagden] heeft echter voldoende toegelicht dat deze incidenten geen betrekking hadden op de snackbar, maar op naastgelegen panden. Al met al kan van [gedaagden] niet worden gevergd dat zij de bedrijfsruimte ontruimt.
5.6.
De conclusie is dat de vordering van Saverti evenmin op grond van de belangenafweging kan worden toegewezen. De kantonrechter zal de vorderingen in conventie dan ook afwijzen. Bij die stand van zaken wordt niet toegekomen aan de vorderingen in reconventie, nu de daarvoor geldende voorwaarde niet is vervuld.
Saverti moet de proceskosten in conventie betalen
5.7.
Saverti is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van Saverti af,
6.2.
veroordeelt Saverti in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Saverti niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier, mr. L.W. Oosthoek, in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025.