Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummers / rekestnummers: 11426960 \ EA VERZ 24-1173
en 11480591 \ EA VERZ 25-25
Beschikking van30mei 2025
in de zaak van
1.[verzoekers] ,
te [woonplaats 1] ,
hierna samen te noemen: [verzoekers] ,
2.
[verzoeker],
2.
[verzoeker],
te [woonplaats 2] (Frankrijk),
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verzoekster] (vrouwelijk enkelvoud),
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE]
,
te [vestigingsplaats 1] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
niet verschenen,
en
de belanghebbenden:
1.[belanghebbende] B.V.,
te [vestigingsplaats 2] ,
hierna te noemen: [belanghebbende] ,
gemachtigde: mr. M.J.J. Nijenhof en mr. A.C. Merkus,
2.
KIJBERG BEHEER B.V.,
2.
KIJBERG BEHEER B.V.,
te Amsterdam,
hierna te noemen: Kijberg,
niet verschenen,
3.
PORT ADM B.V.,
3.
PORT ADM B.V.,
te Amsterdam,
hierna te noemen: Port ADM,
niet verschenen.
1.De procedure
in de zaak 11426960 \ EA VERZ 24-1173
1.1.
[verzoekster] heeft op 25 november 2024 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 13 november 2024 en het verlenen van een vervangende machtiging. Nadien heeft [verzoekster] nog aanvullende verzoeken en producties ingediend.
in de zaak 11480591 \ EA VERZ 25-25
1.2.
Op 6 januari 2025 heeft [verzoekster] een verzoek met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 13 december 2024. Nadien heeft [verzoekster] nog aanvullende verzoeken en producties ingediend.
in beide zaken
1.3.
Namens [belanghebbende] is op 12 maart 2025 een verweerschrift met producties ingediend.
1.4.
Op 13 maart 2025 heeft Valk VvE Beheer B.V., de voormalige beheerder van de VvE, stukken die betrekking hebben op de ledenvergaderingen van 13 november en 13 december 2024 ingezonden.
1.5.
De mondelinge behandeling in beide zaken heeft plaatsgevonden op 19 maart 2025. Partijen en alle stemgerechtigden zijn door de griffier opgeroepen. [verzoekers] zijn in persoon verschenen, vergezeld door S. Breukel, tolk in de Engelse taal. Namens [belanghebbende] zijn verschenen [naam 1] , [naam functie 1] , en [naam 2] , [naam functie 2] , vergezeld door de gemachtigden. Voor de VvE, Kijberg en Port ADM is niemand verschenen, ondanks dat zij behoorlijk zijn opgeroepen. [verzoekster] en [belanghebbende] hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [verzoekster] heeft een schriftelijke reactie op het verweerschrift overgelegd.
1.6.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
1.7.
Op 15 april en 22 april 2025 zijn van [verzoekster] e-mails binnengekomen. Gelet op het bepaalde in artikel 283 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in samenhang met artikel 130 Rv zijn de procedures aangehouden en is [belanghebbende] in de gelegenheid gesteld op de e-mails te reageren. Daarop is op 19 mei 2025 een akte van uitlating ter griffie ingekomen, waarin [belanghebbende] bezwaar maakt tegen toelating van de stukken van [verzoekster]
1.8.
Op 19 mei 2025 is ter griffie binnengekomen een e-mail van [verzoeker] , die zich distantieert van de e-mails van [verzoekster] van 15 april en 22 april 2025.
1.9.
Daarna is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
2.1.
Het gebouw en de daarbij behorende grond staande en gelegen aan de [locatie] is bij akte van 17 december 2004 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in zeven appartementsrechten (indices 1 tot en met 7).
2.2.
Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 (hierna: het modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen en is de VvE opgericht. Het maximumaantal uit te brengen stemmen bedraagt 15.
2.3.
In artikel 9, lid 1 onder a van het modelreglement is bepaald dat de daken tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet is toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
2.4.
In artikel 13 lid 1 van het modelreglement is het volgende bepaald:
“Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”
2.5.
In de splitsingsakte is het volgende bepaald:
“
H. BEVOEGDHEDEN EIGENAAR(S) VAN DE WONING EN BERGING MET DE INDICES 5, 6 EN 7
H. BEVOEGDHEDEN EIGENAAR(S) VAN DE WONING EN BERGING MET DE INDICES 5, 6 EN 7
De eigenaar van de bergingen met de indices 5, 6 en 7 heeft de bevoegdheid om voor zijn rekening en risico:
die bergingen samen te voegen, daartoe de benodigde akte te doen opmaken en passeren, de bestemming van voormelde bergingen (deels) te (doen) wijzigen in “wonen” en de stemverhouding in overeenstemming te brengen met de nieuwe situatie na de samenvoeging; en vervolgens
een entrée te creëren op de overloop casu het trappenhuis ter hoogte van de derde verdieping van het gebouw en aldaar een afscheiding aan te (laten) brengen, zodanig, dat een zelfstandige entrée ontstaat op de overloop van de derde verdieping ten behoeve van de zolderverdieping, thans het gezamenlijke gedeelte (hal) op de zolderverdieping.
Indien de eigenaar van de appartementsrechten met de indices 5, 6 en 7 van zijn hierboven vermelde rechten gebruik maakt zal het thans gemeenschappelijke gedeelte van de zolderverdieping (hal) door de vereniging worden overgedragen aan de eigenaar van de appartementsrechten met de indices 5, 6 en 7.”
2.6.
In Artikel 2, lid 5 van de splitsingsakte is de navolgende afwijkende kostenregeling opgenomen:
“In afwijking van het vorenstaande zullen de kosten verbonden aan (groot)onderhoud, reparatie, schilderwerk en vernieuwing van:
het trappenhuis uitsluitend komen ten lasten van de eigenaar(s) die daarvan gebruik maakt (maken);
het platte dak van de uitbouw op de begane grond, behorende bij het appartementsrecht met index 1 uitsluitend komen ten laste van de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1.;
het bovendak uitsluitend komen ten laste van de eigenaar(s) van de appartementsrechten met de indices 2. tot en met 7.
Het schilderwerk van de kozijnen komt voor rekening van de betreffende appartementseigenaar.”
2.7.
Het gebouw is thans als volgt verdeeld:
indices
eigenaar
huisnummer
bestemming
aandeel
1
Port ADM
[adres 1]
bedrijfsruimte
22,11%
2
[verzoeker]
[adres 2]
woonruimte
18,99%
3
[verzoekers]
[adres 3]
woonruimte
20,33%
4
[belanghebbende] en Kijberg
[adres 4]
woonruimte
20,33%
5
[belanghebbende] en Kijberg
[adres 5]
berging
3,57%
6
[belanghebbende] en Kijberg
[adres 5]
berging
7,64%
7
[belanghebbende] en Kijberg
[adres 5]
berging
7,64%
2.8.
[verzoekers] hebben hun appartementsrecht verkregen in 2014, [verzoeker] in 2019. [belanghebbende] /Kijberg verkregen hun appartementsrechten in 2006.
2.9.
In de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: ALV) van 13 november 2024 is het volgende opgenomen:
“
5. Onderhoudszaken
5. Onderhoudszaken
a. Onderhoud dak werkzaamheden voorzijde en hoe deze te bekostigen (Offerte bijgesloten)
Door de aannemer is geconstateerd dat het dak aan de voorzijde rot is. Zowel de balklaag als het dakhout. Foto’s van dit gebrek zijn bekend bij de beheerder. Ook de woning eronder en in de algemene ruimte zijn de gevolgen zichtbaar.
Het herstel van deze werkzaamheden kost 10.000 ex BTW (zie offerte).
Stemvoorstel Financiële bijdrage:
Voor der werkzaamheden van het dak zal er een eenmalig bijdrage nodig zijn, daar de reservegelden niet toereikend zijn. Hierbij het verzoek aan de vergadering om een bijdrage van 13.500 te doen en op uiterlijk 30 dec 2024 te voldoen. (tenzij er een positief besluit wordt genomen voor het dakterras, zoals hiervoor voorgesteld)
b. Dakterras
Toestemming voor het in de toekomst mogen realiseren van een dakterras op het gemeenschappelijke dak. De eigenaars van thans de appartementsrechten A-5, A-6 en A-7 krijgen die toestemming onder de navolgende voorwaarden:
de eigenaars zullen een dakterras volledig op eigen rekening en risico realiseren;
de eigenaars zijn verantwoordelijk en aansprakelijk voor alle schade die als direct gevolg van de aanleg en/of het gebruik van het dakterras aan het dakoppervlak ontstaat;
de eigenaars dienen zorg te dragen voor een gemeentelijke vergunning voor het dakterras;
Deze is reeds aanwezig.
4) de eigenaars dragen zorg voor een constructieberekening waaruit genoegzaam blijkt dat plaatsing van een dakterras constructief mogelijk is;
Deze is reeds aanwezig
5) de toestemming zal moeten worden vastgelegd in een daartoe geëigende gebruiksovereenkomst met de VvE op kosten van de eigenaars zal worden opgesteld door Rijssenbeek Advocaten; Dit zal worden verzorgd door [belanghebbende] .
C. Voor de medewerking van de VvE aan de punten A en B zoals hierboven genoemd zal de eigenaar van A5/6/7 als tegenprestatie de aangehechte offerte van de dak werkzaamheden aan de voorzijde uitvoeren, daarmee zal de extra bijdrage behorend bij de uitvoer van de dak werkzaamheden komen te vervallen voor alle eigenaren. Deze extra bijdrage is niet nodig en zal worden voldaan door de eigenaar van [adres 4] en de bergingen. Dit zal in de tweede vergadering nog worden bevestigd.”
2.10.
Op een tweede ALV van 13 december 2024 is blijkens de notulen ten aanzien van agendapunt 5b (wijziging splitsingsakte) besloten dat aan [belanghebbende] /Kijberg met 9 van de 15 stemmen toestemming wordt verleend om uitvoering te geven aan artikel H van de splitsingsakte door middel van een wijziging van de splitsingsakte waarbij gemeenschappelijke ruimte wordt toebedeeld aan [belanghebbende] /Kijberg en de kosten voor rekening van [belanghebbende] /Kijberg komen.
In de notulen is als agendapunt 6b (dakterras) dezelfde tekst opgenomen als in de notulen van de ALV van 14 november 2024. Daarbij is het volgende vermeld:
“De bovenstaande punten zijn reeds behandeld en in stemming gebracht tijdens de vergadering van 13 november 2024. Naar aanleiding van vragen van de familie [verzoekers] worden deze punten nog besproken in de vergadering van 16:30.”
2.11.
Op 14 februari 2025 is namens de VvE met [belanghebbende] en Kijberg (hierna: eigenaar) een gebruiksovereenkomst gesloten ten aanzien van het gebruik van het gemeenschappelijke dak (hierna: het werk). Voor zover relevant luidt deze overeenkomst:
“
Zijn overeengekomen:
Zijn overeengekomen:
De Vereniging geeft aan de Eigenaar toestemming voor het tijdelijke exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak. Het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak betreft een persoonlijk en dus niet overdraagbaar gebruiksrecht.
De Vereniging geeft toestemming voor het realiseren van het werk met bijbehorende werkzaamheden en het doorvoeren van de daarvoor noodzakelijke wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
(…)
Vergoeding voor exclusief gebruik van het gemeenschappelijke dak
16. Tussen de Eigenaar en de Vereniging is afgesproken dat de Eigenaar een vergoeding verschuldigd is voor het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak.
16. Als tegenprestatie voor het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak, komen de Eigenaar en de Vereniging overeen dat de eigenaar zal zorgdragen voor de herstelwerkzaamheden aan het gemeenschappelijke dak. De offerte van de herstelwerkzaamheden is
als bijlage 2aan deze overeenkomst gehecht.
als bijlage 2aan deze overeenkomst gehecht.
(kantonrechter: punten 18 tot en met 22 ontbreken)
Duur en overdracht overeenkomst
23. Met deze overeenkomst wordt een persoonlijk (niet overdraagbaar) recht verleend aan de Eigenaar voor het realiseren en gebruiken van het werk op het gemeenschappelijke dak.
23. Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, en wel voor de duur van vijfentwintig (25) jaar, ingaande op 18 november 2024 en eindigende op 18 november 2049.
23. De overeenkomst wordt vervolgens steeds opnieuw stilzwijgend verlengd voor de duur van één (1) jaar.
23. De Vereniging heeft te allen tijde het recht de overeenkomst tussentijds op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste vier maanden.
23. De Vereniging heeft het recht de verleende toestemming in te trekken. De toestemming kan niet op onredelijke grond worden gewijzigd of worden ingetrokken.
23. Het staat de Eigenaar, dan wel diens rechtsopvolger(s) onder bijzondere titel, vrij de Vereniging te verzoeken (wederom) toestemming te verlenen onder de in deze overeenkomst genoemde voorwaarden. Als voorwaarde wordt in dat geval te allen tijde gesteld dat een overeenkomst zoals de onderhavige moet worden gesloten tussen de verzoekende partij en de Vereniging.
Bij overdracht van de appartementsrechten staat het de Eigenaar tevens vrij zijn rechten en plichten voortvloeiende uit deze overeenkomst door middel van contractoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW over te dragen aan zijn rechtsopvolger(s). Ter verduidelijking: in dat geval wordt de oorspronkelijke looptijd van deze overeenkomst (15 jaar) voortgezet, deze termijn begint in geval van contractsoverneming dus niet opnieuw te lopen. De Vereniging verleent bij voorbaat haar medewerking aan een contractsoverneming binnen de looptijd van deze overeenkomst, doch onder de nadrukkelijke voorwaarde dat de Eigenaar bij of vóórafgaande aan de overdracht van de appartementsrechten een kopie van de contractsoverneming aan het bestuur van de Vereniging overlegt. (…)”
3.Het verzoek en verweer in de zaak 11426960 \ EA VERZ 24-1173 (dakterras)
3.1.
[verzoekster] verzoekt – voor zover de kantonrechter heeft begrepen –:
het besluit van de VvE van 13 november 2024, waarbij het – kort samengevat – [belanghebbende] /Kijberg (onder voorwaarden) is toegestaan om in de toekomst het gemeenschappelijke dak als privé-dakterras te gebruiken nietig te verklaren dan wel te vernietigen;
om vervangende machtiging te verlenen in die zin dat het dak gemeenschappelijk blijft zolang [verzoekster] zich tegen dit gebruik/de overdracht verzet;
onbeperkte en onbelemmerde toegang voor alle eigenaren die bijdragen aan de kosten van het dak;
om elk toekomstig besluit over het gebruik/de eigendomsoverdracht van het dak te vernietigen, zolang [verzoekster] zich hiertegen verzet;
[belanghebbende] /Kijberg te bevelen het dakterras binnen dertig dagen na het besluit te verwijderen en het dak op hun kosten in oude staat te herstellen, alsmede de deur in de gemeenschappelijke hal op de derde verdieping 1,5 meter terug te plaatsen en een noodroute te bouwen die onbeperkte en onbelemmerde toegang tot het gemeenschappelijke dak biedt;
veroordeling in de daadwerkelijke proceskosten die [verzoekster] heeft gemaakt.
3.2.
[verzoekster] stelt dat [belanghebbende] /Kijberg en Port ADM besluiten op dominante en eenzijdige wijze doordrukken. Het doel van [belanghebbende] /Kijberg is om definitief het exclusieve gebruiksrecht van het dak te krijgen, aldus [verzoekster] Dit blijkt uit de verschillende concept-aktes. Daarvoor is echter een aktewijziging vereist overeenkomstig artikel 5:139 lid 1 BW, aldus [verzoekster] Het besluit is echter genomen met een gewone meerderheid en daarom nietig.
3.3.
Ook is het besluit volgens [verzoekster] vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het dak is gemeenschappelijk en moet dat blijven voor alle eigenaren. [verzoekster] en de VvE missen door het besluit een economische kans om zonnepanelen op het dak te plaatsen. Verder heeft Port ADM de meerderheid voor het besluit geleverd, terwijl zij niet wordt getroffen door het besluit omdat zij financieel niet hoeft bij te dragen aan kosten voor dit gemeenschappelijke dak. Dat is misbruik maken van het stemsysteem. Er is een geschiedenis van het negeren/niet melden van schade aan het dak door [belanghebbende] /Kijberg, waardoor er ernstige schade aan het dak is ontstaan. De reparatiekosten zijn door de aannemer van [belanghebbende] /Kijberg geschat en gebruikt als onderhandelingspunt voor het dakterras. Er zijn geen andere offertes ingebracht. [belanghebbende] /Kijberg maken ook misbruik doordat zij exclusieve toegang tot het dak hebben.
3.4.
[belanghebbende] voert verweer en voert aan dat zij op grond van het besluit het dak toegankelijk heeft gemaakt vanaf de vierde verdieping en dat [belanghebbende] /Kijberg op het dak een dakterras hebben gerealiseerd. Terzake is met de VvE overeenkomstig het besluit een gebruiksverklaring opgesteld en getekend. Voor het besluit is geen aktewijziging nodig en het besluit is in alle redelijkheid genomen, aldus [belanghebbende] .
4.Het verzoek en verweer in de zaak 11480591 \ EA VERZ 25-25
wijziging splitsingsakte: artikel 2 lid 5
4.1.
[verzoekster] verzoekt om vernietiging van ‘het besluit tot afwijzing van de wijziging van artikel 2, aanhef, lid 5 onder c van de splitsingsakte’ en een vervangende beslissing te nemen waarbij de andere eigenaars gedwongen worden medewerking te verlenen aan de wijziging van dit artikel in de splitsingsakte, in die zin dat alle eigenaars overeenkomstig hun breukdelen bijdragen aan de kosten van onderhoud, schilderwerk, herstel en vernieuwing van het (hoofd)dak. Het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het is oneerlijk dat Port ADM wel stemrecht heeft ten aanzien van het dak, maar er niet financieel aan hoeft bij te dragen, aldus nog steeds [verzoekster] De kosten van de aktewijziging moeten gedragen worden door [belanghebbende] /Kijberg en Port ADM. [verzoekster] verwijt [belanghebbende] /Kijberg en Port ADM misbruik te maken van hun meerderheidsaandeel en wil dat dat stopt. Daarom verzoekt [verzoekster] de kantonrechter om toekomstige misbruiken te stoppen en te voorkomen door aan [belanghebbende] /Kijberg en Port ADM een dwangsom op te leggen voor ‘onrechtmatige beslissingen’.
boete
4.2.
Verder verzoekt [verzoekster] de kantonrechter een boete op te leggen aan [belanghebbende] / Kijberg en Port ADM voor elke illegale ‘verandering van gemeenschappelijke ruimtes/ onderhoudsacties’ die zijn uitgevoerd op grond van toekomstige besluiten van de ALV over bijdragen die uitstijgen boven € 5.000,00 en niet zijn genomen met 2/3e meerderheid van het aantal uitgebrachte stemmen.
wijziging splitsingsakte: in verband met artikel H van de splitsingsakte
4.3.
Ook verzoekt [verzoekster] het besluit van de VvE, waarbij met een meerderheid van stemmen aan [belanghebbende] /Kijberg toestemming is gegeven om uitvoering te geven aan artikel H van de splitsingsakte door middel van een wijziging van de splitsingsakte, nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
4.4.
Daartoe stelt [verzoekers] dat het besluit primair in strijd is met artikel 2:42 lid 2 BW, omdat de woordelijke tekst van de te wijzigen akte niet (tijdig) is voorgelegd aan de vergadering. Bovendien zijn [verzoekster] niet (van rechtswege) gebonden aan bepaling H uit de splitsingsakte. Bovendien is het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat er geen compensatie wordt geboden voor de toebedeling van gemeenschappelijke gedeelten aan [belanghebbende] /Kijberg. Verder hebben [belanghebbende] /Kijberg onrechtmatig gehandeld doordat zij voor dit besluit reeds wijzigingen hebben doorgevoerd, waardoor [verzoekster] voor een voldongen feit zijn geplaatst. Daardoor kan [verzoekster] het gemeenschappelijk dak niet meer betreden. [verzoekster] wil de toegang tot het dak (behouden) als vluchtweg en wil op het gemeenschappelijk dak zonnepanelen kunnen plaatsen.
4.5.
[belanghebbende] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring danwel afwijzing van de verzoeken, met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van het geding, een en ander bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
4.6.
Zij voert daartoe – samengevat en kort weergegeven – aan dat de splitsingsakte leidend is en dat zij gebruik maakt van haar recht dat volgt uit de splitsingsakte. De kantonrechter is niet bevoegd een verklaring voor recht te geven ten aanzien van de uitleg van bepaling H van de splitsingsakte, aldus [belanghebbende] /Kijberg. Het besluit zal echter niet worden uitgevoerd en heeft dus geen rechtsgevolg omdat voor een dergelijke aktewijziging unanimiteit is vereist, aldus [belanghebbende] .
4.7.
In de beoordeling zal verder worden ingegaan op de (nadere) standpunten van partijen.
5.De beoordeling
in de zaken 11426960 \ EA VERZ 24-1173 en 11480591 \ EA VERZ 25-25
5.1.
[verzoekster] heeft in persoon en niet bij een professionele gemachtigde geprocedeerd. Dat is haar goed recht en uiteraard houdt de kantonrechter daar rekening mee. Echter, door de wijze waarop [verzoekster] heeft geprocedeerd, namelijk met meerdere (per e-mail ingediende) aanvullingen op haar verzoekschrift zonder dat daarin zoals gebruikelijk op een overzichtelijke wijze een samenvatting van de verzoeken en gronden zijn vermeld, was het voor de kantonrechter een hele klus om uit de overgelegde stukken de verzoeken/ vorderingen te destilleren.
5.2.
De kantonrechter beslist dat de na de mondelinge behandeling op 15 april en 22 april 2025 van [verzoekster] ter griffie ingekomen e-mails buiten beschouwing zullen worden gelaten wegens strijd met de eisen van een goede procesorde. Daarom zal ook op de akte uitlating van [belanghebbende] , voor zover zij inhoudelijk is ingegaan op de e-mails, geen acht worden geslagen.
juridisch kader
5.3.
[verzoekster] heeft in deze procedure – kort gezegd – allereerst verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van twee vergaderingen van de VvE.
De kantonrechter acht zich bevoegd om deze voorgelegde verzoeken te behandelen en om daarop te beslissen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.4.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW). Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank.
5.5.
Als een besluit van de VvE strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist, dan is dat besluit vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a en b BW. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW. De toets van artikel 5:130 lid 1 BW is een marginale toets. Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
5.6.
Aangezien in het onderhavige geval het verzoek tot vernietiging en het beroep op de nietigheid zien op dezelfde besluiten en op hetzelfde samenhangende feitencomplex zal de kantonrechter in lijn met de heersende jurisprudentie om proceseconomische redenen niet tot verwijzing naar de rechtbank overgaan en beide verzoekschriften gezamenlijk behandelen.
besluit dakterras
5.7.
De kantonrechter constateert dat uit de notulen van de ALV van 13 november 2024 niet blijkt dat er is gestemd/wat de stemverhouding was over agendapunt 5b (het dakterras). Het komt ook niet terug bij “stemvoorstellen”. Echter, vanwege het verzoek van [verzoekster] en omdat in de notulen van de ALV van 14 december 2024 is vermeld dat dit besluit in de ALV van 14 november 2024 in stemming is gebracht, hetgeen niet is betwist door [verzoekster] , gaat de kantonrechter ervan uit dat op de ALV van 13 november 2024 met meerderheid van stemmen een besluit is genomen over het dakterras.
5.8.
Uitgangspunt is dat het dak een gemeenschappelijk gedeelte is en dus toebehoort aan alle eigenaars gezamenlijk. Dit volgt uit artikel 9 van het modelreglement.
5.9.
Het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken wordt gevoerd door de VvE. Voor het tijdelijk gebruik van het dak en het aanbrengen van een dakterras op het gemeenschappelijke dak is dan ook de toestemming van de leden van de vergadering van de VvE vereist. Dat is een beheershandeling. Als het gebruik niet tijdelijk maar permanent is dient de splitsingsakte te worden gewijzigd in die zin dat de juridische werkelijkheid in de splitsingsakte in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke situatie. Dit betreft een beschikkingshandeling. Niet de VvE, maar de gemeenschap van appartementseigenaars, is daartoe bevoegd.
5.10.
[verzoekster] stelt zich op het standpunt – zo begrijpt de kantonrechter – dat het door [belanghebbende] /Kijberg aangelegde dakterras niet een tijdelijk maar een permanent karakter heeft, zodat wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.
5.11.
De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of het beoogde gebruiksrecht van het dakterras op het dak persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar, voor herstel vatbaar en niet overdraagbaar is. Uit het feit dat er in het besluit is vermeld dat de toestemming in een gebruiksovereenkomst met de VvE wordt vastgelegd kan worden geconcludeerd dat dit het geval is. Ook uit artikel 1 van de gebruiksovereenkomst blijkt dat sprake is van een tijdelijk, persoonlijk en niet overdraagbaar gebruiksrecht. Dit betekent dat in beginsel geen wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is, zodat het besluit niet nietig is.
5.12.
Echter, de kantonrechter is met [verzoekster] van oordeel dat enkele (aanvullende) bepalingen die in de gebruiksovereenkomst zijn opgenomen strijdig zijn met de intentie om te komen tot een persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar, voor herstel vatbaar en niet overdraagbaar gebruiksrecht. Zo is de termijn van het gebruiksrecht in artikel 24 bepaald op 25 jaar (kantonrechter: in artikel 28 staat 15 jaar) en is in artikel 28 de mogelijkheid van contractsoverneming ex artikel 6:159 BW bij overdracht van het appartementsrecht binnen de looptijd van de overeenkomst (kantonrechter: waarvan de looptijd dus niet eenduidig is) opgenomen, waaraan de VvE bij voorbaat haar toestemming verleent. Hieruit kan de gevolgtrekking worden gemaakt dat [belanghebbende] /Kijberg feitelijk er op uit zijn het exclusieve gebruiksrecht van het gemeenschappelijke dak voor henzelf danwel hun rechtsopvolgers te verkrijgen gedurende langere tijd. Deze aanvullende bepalingen zijn niet ponder de voorwaarden bij het besluit opgenomen en niet in de ALV ter stemming gebracht.
5.13.
Verder blijkt uit de gebruiksovereenkomst niet welk gedeelte van het dak door [belanghebbende] /Kijberg mag worden gebruikt. In feite kan het nu gaan om het gehele dak. Het besluit is dan ook onvoldoende bepaald. Ook gaat het besluit voorbij aan de gerechtvaardigde belangen van [verzoekster] om ook gebruik te kunnen maken van het gemeenschappelijke dak. [verzoekster] stelt dat zij het dak wil gebruiken als vluchtweg en daarop zonnepanelen ten behoeve van zichzelf c.q. de VvE wil plaatsen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij notulen van een ALV uit 2023 laten zien, waaruit blijkt dat het onderwerp zonnepanelen, anders dan [belanghebbende] meende, een actiepunt van de VvE was. [verzoekster] heeft er ook terecht op gewezen dat de offerte van de aannemer ontbreekt bij de overgelegde gebruiksovereenkomst. De kantonrechter gaat ervan uit dat het gaat om de bij de agenda van de vergadering van 13 december 2024 gevoegde bouwofferte van 5 augustus 2024 van Waldi Bouwservice BV. Daarin is een ongespecificeerde ‘lijst met materialen en kosten’ gevoegd, zodat de redelijkheid en billijkheid van de hoogte van de door [belanghebbende] /Kijberg te betalen vergoeding voor het (tijdelijk gebruik van het) dak als dakterras niet getoetst kan worden. Ook is geen inzage verleend in de reeds voor het besluit aangevraagde en verleende omgevingsvergunning. Ten slotte is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat er ten behoeve van de bereikbaarheid van het dakterras vanuit de onderliggende verdieping een opening is gemaakt in het (gemeenschappelijke) dak, zonder dat daar door de ALV toestemming voor is verleend. Dat daarvoor, zoals door [belanghebbende] /Kijberg is aangevoerd met het nemen van het besluit impliciet toestemming is verleend, is onvoldoende naar het oordeel van de kantonrechter.
5.14.
Gelet op het vorenstaande is het besluit dan ook genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid en zal het verzoek om het besluit te vernietigen worden toegewezen.
5.15.
Zonder een wijziging van de splitsingsakte blijft het dak gemeenschappelijk, zodat [verzoekster] geen belang heeft bij haar verzoek om een vervangende machtiging dat het dak gemeenschappelijk blijft zolang [verzoekster] zich tegen dit gebruik/de overdracht verzet. Een vervangende machtiging kan daar overigens ook niet voor worden verleend. Het verzoek zal dan ook worden afgewezen. Toekomstige besluiten op voorhand vernietigen is in strijd met de wet zodat ook dit verzoek niet toewijsbaar is.
besluit wijziging splitsingsakte (artikel H)
5.16.
Anders dan [belanghebbende] in haar verweerschrift aanvoert is op de vergadering van 13 december 2024 een besluit genomen over het wijzigen van de splitsingsakte. Dat het besluit geen rechtsgevolg heeft kan zo zijn, maar dat laat onverlet dat het besluit ter vergadering is genomen. [verzoekster] heeft in haar verzoekschrift verzocht dit besluit te vernietigen. In haar spreekaantekeningen stelt [verzoekster] dat het besluit nietig is, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat zij primair om nietigverklaring verzoekt.
5.17.
[belanghebbende] heeft aangegeven gebruik te willen maken van de mogelijkheid die in de splitsingsakte onder H. is gegeven, te weten het samenvoegen van de huidige indices 5, 6 en 7 en een deel van de gemeenschappelijke ruimte gelegen op de derde verdieping en op de zolderverdieping tot één appartementsrecht (indice 8). Daartoe zijn door [belanghebbende] aan de overige eigenaars meerdere concepten voor een wijziging van de splitsingsakte voorgelegd. [verzoekster] weigert deze om haar moverende redenen te tekenen.
5.18.
Voor de gewenste wijziging van de splitsingsakte is, zo heeft [belanghebbende] ook erkend, op grond van artikel 5:139 lid 1 BW een unaniem besluit van alle eigenaars vereist, nu gemeenschappelijke gedeelten aan een eigenaar worden toebedeeld (ECLI:NL:HR:2023:286). Het besluit is dan ook nietig. De verzochte nietigverklaring zal daarom worden toegewezen.
5.19.
Inmiddels is de kantonrechter ambtshalve bekend geworden dat bij de rechtbank op 21 maart 2025 namens [belanghebbende] /Kijberg Beheer een verzoek op grond van artikel 5:144 BW is binnengekomen (zaaknummer 11612252 EA25-309
).[verzoekster] zal in die procedure de gelegenheid krijgen om haar inhoudelijke bezwaren tegen een aktewijziging in te brengen. In dat kader kan dan ook worden beoordeeld hoeveel vierkante meter van de gemeenschappelijke gedeelten ten behoeve van het appartementsrecht van [belanghebbende] /Kijberg aan de gemeenschap wordt onttrokken en of [belanghebbende] / Kijberg Beheer daarvoor een vergoeding moeten betalen.
).[verzoekster] zal in die procedure de gelegenheid krijgen om haar inhoudelijke bezwaren tegen een aktewijziging in te brengen. In dat kader kan dan ook worden beoordeeld hoeveel vierkante meter van de gemeenschappelijke gedeelten ten behoeve van het appartementsrecht van [belanghebbende] /Kijberg aan de gemeenschap wordt onttrokken en of [belanghebbende] / Kijberg Beheer daarvoor een vergoeding moeten betalen.
wijziging artikel 2, lid 5 onder c van de splitsingsakte
5.20.
[verzoekster] stelt zich op het standpunt dat in de vergadering van 14 december 2024 een voorstel om artikel 2, lid 5 onder c van splitsingsakte, waarin is bepaald dat de kosten van het dak uitsluitend ten laste komen van de eigenaar(s) van de appartementsrechten met de indices 2. tot en met 7., te wijzigen, niet is aangenomen. Uit de notulen blijkt de kantonrechter echter niet dat hierover een besluit is genomen. Het verzoek om dit ‘besluit’ te vernietigen zal dan ook worden afgewezen.
5.21.
[verzoekster] heeft voorts verzocht om een vervangende machtiging, maar daarbij niet aangegeven wat de wettelijke grondslag is voor die vervangende machtiging. De kantonrechter gaat ervan uit dat bedoeld is om een vervangende machtiging te verzoeken op grond van artikel 5:140 lid 1 BW. [verzoekster] zal in dit verzoek niet ontvankelijk worden verklaard omdat zij niet beschikt over ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars, zoals vereist in artikel 5:140 lid 2 BW.
Overige verzoeken/vorderingen
5.22.
De overige verzoeken c.q. vorderingen van [verzoekster] worden afgewezen, omdat de kantonrechter niet bevoegd is om deze in het kader van deze verzoekschriftprocedure te behandelen. Voor verwijzing naar de bevoegde rechter ziet de kantonrechter geen aanleiding.
6.De beslissing
in de zaken 11426960 \ EA VERZ 24-1173 en 11480591 \ EA VERZ 25-25
De kantonrechter
6.1.
vernietigt het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 13 november 2024 waarbij aan [belanghebbende] /Kijberg toestemming is gegeven voor het realiseren van een dakterras op het gemeenschappelijke dak,
6.2.
verklaart het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 13 december 2024, waarbij toestemming is gegeven aan [belanghebbende] /Kijberg tot het wijzigen van de splitsingsakte, nietig,
6.3.
verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk in haar verzoek om vervangende machtiging tot wijziging van artikel 2, lid 5 onder c van de splitsingsakte,
6.4.
compenseert de proceskosten in die zin, dat elk der partijen de eigen kosten draagt,
6.5.
wijst de overige verzoeken af,
6.6.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2025, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.
452