Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10673418 \ CV EXPL 23-11751
Vonnis van 16 januari 2025(bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas,
tegen
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Eigen Haard,
gemachtigde: mr. R.H. Jonkhout.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 augustus 2023,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van antwoord,
- het instructievonnis,
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling is aangevangen op 21 mei 2024. Namens [eisers] is hun gemachtigde verschenen. Voor Eigen Haard zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen. Nadat de zaak is besproken, heeft de rechter de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te geven naar een oplossing te zoeken. Hierbij is de zaak verwezen naar de rol van 29 augustus 2024.
1.3.
Vervolgens hebben [eisers] verzocht om voort te procederen en heeft Eigen Haard een akte voortprocederen genomen. De mondelinge behandeling is voortgezet op 10 december 2024. [eiser 1] is met de gemachtigde verschenen. Voor Eigen Haard zijn [naam 1] en [naam 3] verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten2.1. [eisers] huren sinds mei 2021 van Eigen Haard een woning aan de [adres] . Dit is een vijfkamerwoning in de sociale huursector. Het gezin van [eisers] bestaat uit zes personen; twee volwassenen en vier kinderen.
2.2.
De woning maakt deel uit van een nieuwbouwcomplex. Het complex bestaat uit vijf gelijksoortige woningen. [eisers] zijn de eerste bewoners van deze woning. Iedere woning is uitgerust met een warmtepomp voor het verwarmen van zowel de woning als het warm-tapwater. De warmtepomp heeft een capaciteit van 3,5 kW en de warmwaterboiler heeft een inhoud van 150 l. Met deze boiler kan ongeveer 25 minuten achtereen gedoucht worden. Een lege boiler is met deze warmtepomp in twee uur gevuld met op temperatuur gebracht warm-tapwater.
2.3.
[eisers] hebben in ieder geval op 2 november 2021 bij Eigen Haard een reparatieverzoek ingediend. Zij meldden daarbij dat de verwarming en het warmwater het niet deed. Die melding is enige malen herhaald. Ook zijn enige malen monteurs langs geweest.
2.4.
Omdat het probleem volgens [eisers] niet verholpen werd, hebben zij op 2 januari 2023 de huurcommissie verzocht de huurprijs van de woning te verlagen. Hierbij stelden zij dat de woning ernstige gebreken had, namelijk problemen met de verwarming en met het warm water. Met de uitspraak van 12 juni 2023 (zaaksnummer 2300043) heeft de huurcommissie – samengevat – geoordeeld dat [eisers] hun klacht niet goed onderbouwd hadden, zodat de verlaging van de huurprijs werd afgewezen.
2.5.
De huurprijs van de woning was op het moment van dagvaarden € 782,95 per maand.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – huurprijsverlaging vanaf november 2021 tot de dag dat de problemen met het warm water verholpen zijn.
3.2.
Volgens hen heeft de woning gebreken. Het verwarmingssysteem is namelijk defect, waardoor de verdieping met de woonkamer en drie slaapkamers niet opwarmt. Verder beschikt het verwarmingssysteem van deze vijf-kamerwoning over een te beperkte hoeveelheid warm water voor een gezin met zes personen.
3.3.
Eigen Haard betwist dat de verwarming niet naar behoren heeft gewerkt. Zij voert aan dat [eisers] onvoldoende op de hoogte waren van de werking van het systeem. Wel erkent ze dat de capaciteit van de warm-tapwaterboiler beperkt is, maar betwist dat dit een dusdaning gebrek is dat een huurprijsvermindering zou rechtvaardigen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] hebben eenzelfde verzoek om huurprijsverlaging eerst voorgelegd aan de huurcommissie. De huurcommissie heeft dit verzoek afgewezen. [eisers] kunnen zich met die uitspraak niet verenigen en doen in deze procedure het verzoek opnieuw aan de kantonrechter. Vastgesteld wordt dat zij zich tijdig, dus binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro genoemde termijn, tot de kantonrechter hebben gewend.
4.2.
Uit de reactie van partijen volgt dat een monteur de warmtepomp heeft nagekeken en geen defect heeft gevonden. Dat is in lijn met eerdere inspecties. Verder heeft [eiser 1] op de tweede zitting verklaard, dat de monteur [eisers] heeft uitgelegd hoe de thermostaat van een warmtepomp bediend moet worden. Sindsdien functioneert de verwarming naar behoren, aldus [eiser 1] . Dat betekent dat er nooit een defect aan de verwarming zelf is geweest, maar eerder een te kort aan goede voorlichting. Een dergelijk tekort aan goede voorlichting – voor zover dat er niet was – is echter geen gebrek aan de woning in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Dat betekent dat geen sprake is van een gebrek vanwege het niet kunnen verwarmen van de woning.
4.3.
Dat ligt anders voor de warmtapwater-voorziening. Hier is namelijk wel sprake van een gebrek aan de woning.
4.4.
Eigen Haard voert aan dat de energietransitie andere methoden van verwarmen kent, die de woning en tapwater niet even snel op temperatuur brengt als bij gasverwarming. Van iedereen mag dan ook verlangd worden om zich aan te passen aan deze nieuwe manier van verwarmen. Wel erkent Eigen Haard dat een boiler van 150 l. aan de krappe kant is voor een gezin van zes, maar met een doucheplan moet het gezin hieraan tegemoet kunnen komen.
4.5.
Deze woning is een vijf-kamerwoning. Die is dus bedoeld voor een gezin met de omvang als die van [eisers] . Het is weliswaar juist dat met de omschakeling naar een nieuwe manier van verwarmen niet langer de mogelijkheid bestaat van het meteen krijgen van warmte op ieder gewenst moment, een mogelijkheid die gasverwarming wel heeft. Maar wel mag verlangd worden dat een warm-tapwatervoorziening tenminste de capaciteit heeft die past bij grootte van de woning en de bijbehorende gezinsomvang.
4.6.
Dat is hier niet het geval.
4.7.
[eisers] hebben allereerst met stukken onderbouwd dat voor een gezin tot drie personen een boiler van 180 l. wordt geadviseerd, voor vier tot vijf personen 300 l. en voor zes tot acht personen 500 l. Verder is niet in geschil dat de huidige warmtepomp met een capaciteit van 3.5 kW te klein is om een grotere – meer bij deze gezinsomvang passende – boiler van 270 l. in de woning te plaatsen, waardoor ongeveer 45 minuten aan een stuk gedoucht kan worden. Daarvoor is – aldus de gemachtigde van Eigen Haard op de tweede zitting – een warmtepomp met een capaciteit van 4,5 kW nodig. Eigen Haard heeft verder op de tweede zitting verklaard dat voorheen het beleid van Eigen Haard was om in nieuwe woningen een warmtepomp van 3,5 kW te plaatsen, maar dat in huidige nieuwgebouwde vijf-kamerwoningen warmtepompen van 4,5 kW geplaatst worden.
4.8.
Het is juist dat bij een energietransitie van ieder verlangd mag worden zich hierbij aan te passen. Dat geldt voor huurders, maar net zo goed voor verhuurders. Bij een woning die geschikt en bedoeld is voor een gezin van zes personen, moet de capaciteit van de warm-tapwatervoorziening daarvoor toereikend zijn. Eigen Haard plaatst inmiddels voor vijfkamerwoningen een warmptepomp van 4,5 kW, waaruit volgt dat zij kennelijk inmiddels ook van mening is dat een warmtepomp van 3,5 kW voor een vijf-kamerwoning te weinig capaciteit heeft. Eens temeer omdat de gemachtigde van Eigen Haard niet bestrijdt dat een boiler van 270 l. meer passend is voor dit gezin; een boiler waar een 4,5 kW warmptepomp voor nodig is.
4.9.
Hieruit volgt dat deze vijfkamerwoning voor de omvang van dit gezin een warm-tapwatervoorziening heeft met te weinig capaciteit. Dit gebrek aan de woning rechtvaardigt een huurprijsverlaging. Hierbij sluit de kantonrechter aan bij het gebrekenboek van de huurcommissie. Uit het gebrekenboek volgt dat dit een gebrek is dat onder de c-categorie valt, namelijk “Q. Technische installaties, d. Drinkwater- en warmtapwaterinstallaties”. Verder volgt uit dit gebrekenboek dat bij een gebrek in de c-categorie de huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal kan verlagen tot 40% van de bestaande huurprijs.
4.10.
De kantonrechter ziet hier aanleiding de huurprijs met 20% te verminderen tot 80% van de vastgestelde huurprijs. Weliswaar is dit een ernstig gebrek, maar hier wordt ook betrokken dat dit een nieuwe woning is en ook verhuurders bij de energietransitie zoekenden zijn naar de juiste installaties. Met Eigen Haard wordt verder geoordeeld dat op grond van artikel 7:257 BW Pro hier rekening gehouden moet worden van een vervaltermijn van zes maanden waarbinnen [eisers] na melding een verzoek om huurprijsverlaging in moesten dienen. Omdat zij zich pas in 2 januari 2023 tot de huurcommissie hebben gewend en vervolgens tot de kantonrechter, is het recht op huurprijsvermindering over de periode ouder dan zes maanden voor 2 januari 2023 vervallen. De periode van huurprijsvermindering loopt dus van 2 juli 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen.
4.11.
Omdat beide partijen deels in het (on)gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vermindert de maandelijkse huurprijs voor de woning aan de [adres] over de periode van 2 juli 2022 tot dat het gebrek is verholpen met 20%,
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen ieder hun eigen proceskosten dragen,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. ir. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2025.
761