Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11300323 \ CV EXPL 24-11557
Vonnis van 13 juni 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SANXIN NIEUWEZIJDS BV (h.o.d.n. Xplore Hostel),
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Xplore Hostel,
gemachtigde: mr. R.G. Meester en mr. K. Oupers,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.I. Beij en mr. O. Düzgün.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 september 2024, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 22 november 2024;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 25 maart 2025 plaatsgevonden. Namens Xplore Hostel zijn [naam 1] ( [naam functie 1] ), [naam 2] ( [naam functie 2] ) en [naam 3] ( [naam functie 3] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Namens [gedaagde] zijn [naam 4] en [naam 5] ( [naam functie 2] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Beide partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling aanvullende producties ingediend. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, waarbij Xplore Hostel gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. De kantonrechter heeft in overleg met partijen de zaak twee weken aangehouden, zodat partijen in overleg konden treden over een mogelijke schikking.
1.3.
Op 10 april 2025 heeft de gemachtigde van Xplore Hostel bericht dat er geen schikking is getroffen.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Xplore Hostel huurt sinds 1 augustus 2011 van [gedaagde] de bedrijfsruimtes gelegen aan de [adres 1] en aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van laatstelijk € 29.186,57 per maand. Xplore Hostel exploiteert in het gehuurde een hostel. In het Xplore Hostel worden de kamers ‘dorms’ genoemd waarbij in elke dorm 4 tot 14 personen slapen in stapelbedden, waarbij het sanitair wordt gedeeld.
2.2.
Sinds medio maart 2020 was in Nederland sprake van een coronapandemie en heeft de overheid in verband daarmee maatregelen getroffen (hierna ook: de coronacrisis). De laatste maatregelen zijn geëindigd per 23 maart 2022.
2.3.
In juni/juli 2020 heeft Xplore Hostel met [gedaagde] haar plannen besproken om het gehuurde compleet te verbouwen.
2.4.
In de periode van augustus 2020 tot en met juli 2021 heeft Xplore Hostel renovatie- en bouwwerkzaamheden verricht aan het gehuurde. Tijdens de renovatiewerkzaamheden zijn de ruimten verbouwd naar kleinere dorms en privékamers met eigen badkamer, is airconditioning geplaatst en zijn het behang en het plafond vernieuwd. Gedurende de renovatie was het hostel gesloten.
2.5.
In een brief, opgesteld door [gedaagde] en gedateerd op 19 januari 2021, hebben partijen het volgende afgesproken met betrekking tot de achterstallige huur:
“
U krijgt deze brief omdat u inmiddels een huurachterstand hebt van 9 maanden (tot juli 2021 wensen we de helft te betalen). Sinds april 2020 betaalt u de huursom slechts voor de helft en u bent dus in gebreke voor de andere helft. Uit het gegeven dat wij tot op heden geen incasso maatregelen hebben getroffen of is overgaan tot ontruiming van het pand, mag niet afgeleid worden dat het u toegestaan is slechts de helft van de huursom te blijven betalen. U bent te allen tijden verplicht om de huursom zoals bepaald in de huurovereenkomst volledig en tijdig te betalen.
U krijgt deze brief omdat u inmiddels een huurachterstand hebt van 9 maanden (tot juli 2021 wensen we de helft te betalen). Sinds april 2020 betaalt u de huursom slechts voor de helft en u bent dus in gebreke voor de andere helft. Uit het gegeven dat wij tot op heden geen incasso maatregelen hebben getroffen of is overgaan tot ontruiming van het pand, mag niet afgeleid worden dat het u toegestaan is slechts de helft van de huursom te blijven betalen. U bent te allen tijden verplicht om de huursom zoals bepaald in de huurovereenkomst volledig en tijdig te betalen.
Het totaal openstaande bedrag dat dient te worden betaald bedraagt tot op heden EUR xxx. We verzoeken u dit bedrag binnen drie jaar (derhalve vóór 31-12-2023) te betalen op de gebruikelijke bankrekening van [gedaagde] B.V.
We zijn eventueel bereid een betalingsregeling te treffen voor de periode 01-07-2021 – 31-12-2023 indien u met ondertekening van deze brief verklaart dat u alle openstaande huursommen voor 31-12-2023 volledig hebt betaald.
Onder voorbehoud van alle rechten.”
Deze brief is ondertekend door beide partijen.
2.6.
Xplore Hostel heeft [gedaagde] laatstelijk op 6 augustus 2024 verzocht om een huurkorting in verband met de coronacrisis. [gedaagde] heeft in reactie hierop per brief van 16 augustus 2024 de huurovereenkomst opgezegd per 31 augustus 2025.
3.Het geschil
3.1.
Xplore Hostel vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad om:
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 161.304,27 aan huurkorting;
te verklaren voor recht dat eventuele berekende contractuele boetes door [gedaagde] , wettelijke rente en of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 16 maart 2020 niet verschuldigd zijn, althans voor wat betreft de door Xplore Hostel op grond van dit vonnis gedurende deze periode onbetaald gelaten (gedeelten van de) huurpenningen;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Volgens Xplore Hostel heeft zij recht op huurkorting over de periode maart 2020 tot en met maart 2022, omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden veroorzaakt door de coronacrisis en de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst. Het gevorderde bedrag aan huurkorting is berekend door de accountant van Xplore Hostel.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Xplore Hostel geen recht heeft op huurprijsvermindering. [gedaagde] stelt daartoe – kort gezegd – dat er geen verband is tussen de coronapandemie en de omzetdaling, dat Xplore Hostel reeds voldoende is gecompenseerd voor de nadelige gevolgen van de coronapandemie, dat Xplore Hostel de vordering tot huurkorting onvoldoende heeft onderbouwd en dat Xplore Hostel geen schadebeperkende maatregelen heeft genomen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of Xplore Hostel in verband met de coronacrisis een huurkorting toekomt op grond van onvoorziene omstandigheden.
4.2.
Voor de beoordeling gaat de kantonrechter uit van de inhoud van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Uitgangspunt is dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bij een huurovereenkomst gesloten vóór 15 maart 2020 opleveren en dat, indien de gevolgen daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten en een huurkorting redelijk is. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat de coronapandemie naar verkeersopvattingen niet (volledig) voor risico van de huurder komt en dus geen omstandigheid vormt die aan de huurder kan worden toegerekend. Bepalend voor toepassing van een eventuele korting op de huurprijs is de mate waarin ten opzichte van de periode vóór corona de bedrijfsactiviteiten in het gehuurde door de coronamaatregelen omzetverlies hebben opgeleverd.
4.3.
Vaststaat dat partijen de pandemie en haar gevolgen niet in de huurovereenkomst, die dateert van vóór 15 maart 2020, hebben verdisconteerd. De vermindering van de huurprijs kan worden berekend aan de hand van de vaste lasten methode die de Hoge Raad heeft geformuleerd in het arrest van 24 december 2021. Het is aan de Xplore Hostel om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De kantonrechter is van oordeel dat Xplore Hostel het causaal verband wat ten grondslag ligt aan de door haar gevraagde huurprijsvermindering onvoldoende heeft toegelicht en wijst daarom de vorderingen af. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.
4.4.
Xplore Hostel is in augustus 2020 aangevangen met het verbouwen van het gehuurde. Xplore Hostel stelt dat deze verbouwing noodzakelijk was om te kunnen voldoen aan de overheidsregels en het hostel dus te kunnen exploiteren. Daarnaast was het noodzakelijk om meer privékamers met eigen badkamer te creëren, omdat het in de dorms niet mogelijk was om te voldoen aan de anderhalvemeterregel. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de verbouwing werd genoodzaakt door de pandemie. Uit de cijfers van Xplore Hostel blijkt dat de omzet vóór de pandemie al terugliep en Xplore Hostel heeft volgens [gedaagde] de verbouwing uitgevoerd in het licht van een naamsverandering en een upgrade. Daarnaast heeft Xplore Hostel niet toegelicht waarom in de maanden juni en juli 2020 geen omzet is behaald, ondanks het feit dat het gezien de overheidsregels mogelijk was het hostel te exploiteren.
4.5.
De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat Xplore Hostel onvoldoende heeft gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat sprake is van een causaal verband tussen de omzetdaling van Xplore Hostel ten gevolge van de sluiting en de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Hoewel het een feit van algemene bekendheid is dat de hotel- en hostelbranche zwaar is getroffen door de pandemie, heeft Xplore Hostel tegenover de betwisting niet voldoende gesteld dat de verbouwing (en de sluiting) van het pand uitsluitend het gevolg was van de pandemie. Daarbij is van belang dat Xplore Hostel zelf heeft verklaard reeds in juli 2020 te hebben geanticipeerd op verdere maatregelen door de verbouwing te plannen, terwijl op dat moment nog geen duidelijkheid bestond over de duur en intensiteit van de pandemie. De gedachte was op dat moment juist nog dat de pandemie niet zo lang zou duren. Het komt de kantonrechter dan ook onaannemelijk voor dat een ingrijpende verbouwing van zo’n lange duur, op dat moment uitsluitend is ingezet als reactie op de pandemie. Daarnaast heeft Xplore Hostel niet betwist dat zij haar naam heeft veranderd en een upgrade heeft doorgevoerd. Verder heeft Xplore Hostel geen afdoende verklaring gegeven voor de sluiting in de maanden juni en juli 2020, terwijl toen slechts beperkte coronamaatregelen golden en de verbouwing nog niet was aangevangen. Geconcludeerd moet worden dat Xplore Hostel niet heeft geprobeerd te exploiteren in die maanden. Ook blijkt uit de bouwtekeningen van na de verbouwing dat het aantal privékamers niet wezenlijk is toegenomen, het totaal aantal bedden gelijk is gebleven aan de situatie van vóór de verbouwing en het aantal privé kamers niet is toegenomen. Hieruit volgt ook dat eerder sprake is van een upgrade van het bestaande concept dan van een fundamentele wijziging daarvan. De stelling van Xplore Hostel dat de verbouwplannen gaandeweg, afhankelijk van de pandemie zijn aangepast, is op geen enkele manier nader onderbouwd. Voor zover het voor Xplore Hostel in bepaalde periodes niet mogelijk was om te exploiteren op basis van de toen geldende overheidsregels, had het dan ook op de weg van Xplore Hostel gelegen om inzichtelijk te maken welke overheidsregels op welk moment van kracht waren en waarom die maatregelen specifiek tot een volledige of gedeeltelijke sluiting van het hostel volgens haar hebben geleid en wat de financiële gevolgen daarvan waren. Een dergelijke toelichting is uitgebleven.
4.6.
Uit voorgaande volgt dat niet kan worden geconcludeerd dat is voldaan aan de vereisten voor een geldig beroep op huurkorting. De vordering van Xplore Hostel wordt daarom afgewezen. Bij deze uitkomst kunnen de overige verweren van [gedaagde] buiten bespreking blijven.
4.7.
Xplore Hostel vordert verder te verklaren voor recht dat “eventuele berekende contractuele boetes door [gedaagde] , wettelijke rente en of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 16 maart 2020 niet verschuldigd zijn, althans voor wat betreft de door Xplore Hostel op grond van dit vonnis gedurende deze periode onbetaald gelaten (gedeelten van de) huurpenningen”, wijst de kantonrechter dit af. Xplore Hostel heeft deze vordering op geen enkele wijze toegelicht en deze komt dan ook niet toewijsbaar voor.
4.8.
Xplore Hostel is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.900,00
(2 punten × € 950,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.967,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Xplore Hostel af,
5.2.
veroordeelt Xplore Hostel in de proceskosten van € 1.967,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Xplore Hostel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2025, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
61289