ECLI:NL:RBAMS:2025:4397 - Rechtbank Amsterdam - Beëindiging huurovereenkomst wegens ontbreken hoofdverbli...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11437284 CV EXPL 24-15508

vonnis van: 24 juni 2025

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

hierna te noemen: Rochdale

gemachtigden: mr. R.G. Matti en mr. J.J.L. Boudewijn (Van der Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders)

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

gemachtigde: mr. M. Heikens

Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.

De procedure

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

de dagvaarding van 27 november 2024, met producties;
de conclusie van antwoord van 7 januari 2025, met één productie;
het instructievonnis van 25 februari 2025 met dagbepaling mondelinge behandeling.

Ter zitting van 21 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Rochdale verscheen [naam 1] (afdeling rechtmatig wonen en woonfraudeaanpak), bijgestaan door de gemachtigde (mr. Matti). [gedaagde 1] c.s. verschenen in persoon, eveneens bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord, waarna vonnis is bepaald.

De feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 1 december 1992 de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) van de rechtsvoorganger van Rochdale. Het betreft een sociale huurwoning. De huidige huurprijs bedraagt € 543,73 per maand.

1.2.

In de artikelen 4.1. en 4.7. van de huurovereenkomst is bepaald:

‘
4.1. De woning is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn huishouden.’

‘
4.7. Het is de huurder zonder schriftelijke toestemming van de corporatie niet toegestaan de woning voor een deel of in z’n geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.’

1.3.

Op 8 maart 2022 heeft een medewerker van Rochdale, samen met de toezichthouder van de directie Wonen van de gemeente Amsterdam, naar aanleiding van een melding dat het gehuurde kamergewijs wordt verhuurd, een huisbezoek gebracht aan het gehuurde. Bij die gelegenheid werd de deur van het gehuurde geopend door een vrouw, waarvan [gedaagde 1] later heeft verklaard dat dit zijn vriendin is die bij hem in het gehuurde woont met haar zoon en dochter. Van dit bezoek is door Rochdale een rapport van bevindingen en een beeldverslag gemaakt.

1.5.

Op 21 juli, 30 september en 4 november 2022 is de huur voldaan door ene mevrouw [naam 2] (hierna: mevrouw [naam 2] ).

1.6.

Rochdale heeft naar aanleiding van voornoemd huisbezoek [gedaagde 1] op kantoor uitgenodigd om de situatie te bespreken. Daaraan heeft hij aanvankelijk geen gehoor gegeven en uiteindelijk heeft pas op 21 november 2022 een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. Rochdale besloot toen om aan [gedaagde 1] een laatste waarschuwing te geven om zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.

1.7.

Op 30 mei 2024 heeft een medewerker van Rochdale, samen met de toezichthouder van de directie Wonen van de gemeente Amsterdam, wederom een huisbezoek gebracht aan het gehuurde. De aanleiding daarvoor was een melding van [naam zoon] , de zoon van mevrouw [naam 2] , dat [gedaagde 1] al jaren niet meer in het gehuurde woont maar bij mevrouw [naam 2] . Bij dit huisbezoek wordt [gedaagde 2] in het gehuurde aangetroffen met haar minderjarige zoon. Van dit huisbezoek is door Rochdale een rapport van bevindingen en een beeldverslag opgemaakt. In het rapport van bevindingen staat onder meer het volgende:

“(…) In de zithoek van de woonkamer zit een jong jongetje TV te kijken. (…) Dit is mijn zoontje antwoordt zij. Wat is uw relatie met de hoofdhuurder vraag ik haar. Hij is mijn “kindvader”. Wat bedoelt u daar precies mee, vraagt de heer [naam 3] aan mevrouw [gedaagde 2] . Hij is de vader van [naam zoontje] . Mevrouw [gedaagde 2] voegt hieraan toe dat zij geen relatie meer heeft met de vader van [naam zoontje] (hoofdhuurder de heer [gedaagde 1] ). (…)

Aan onze linkerhand vanuit de woonkamer gezien ligt de enige slaapkamer van deze woning. Ik zie dat er in de slaapkamer een beslapen tweepersoonsbed staat, aan het voeteneind staat er nog een kindereenpersoonsbed die helemaal vol ligt met kinderkleding, een enorme teddybeer, een enorme schildpad van stof, een tas en een pruik met lang heer. De heer [naam 3] vraagt aan mevrouw [gedaagde 2] waar de heer [gedaagde 1] slaapt. Hij slaapt in dit bed waarbij de wijst op het overvolle bed. De heer [naam 3] zegt, daar kan toch helemaal niemand in slapen zo (…). Mevrouw [gedaagde 2] beweert bedeesd dat zij elke dag dit bed opruimt. Is er nog kleding in de woning van de heer [gedaagde 1] . Ja, in deze kast, zegt mevrouw [gedaagde 2] waarbij zij de kast die in deze slaapkamer staat opent. Ik zie heleboel kinderkleding en vrouwenkleding die in de kast is gepropt maar geen specifieke mannenkleding. (…) Als ik naar de hal loop kijk ik naar de schoenen die in een kastje onder de jassen staan. Ik zie hier alleen maar damesschoenen en kinderschoenen (…).”

1.8.

Rochdale heeft op 5 juni 2024 [gedaagde 1] verzocht de huur zelf op te zeggen, maar [gedaagde 1] heeft daaraan geen gehoor gegeven.

1.9.

Op 18 september 2024 is een medewerker van Rochdale bij het gehuurde geweest, maar heeft daarbij niemand aangetroffen. Op 3 oktober 2024 is [gedaagde 2] bij Rochdale langs geweest om na te vragen wie namens Rochdale bij haar aan de deur is geweest. [gedaagde 2] staat in de Basisregistratie Personen (BRP) ingeschreven op het gehuurde.

Het geschil

2. Rochdale vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Rochdale en [gedaagde 1] en veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van het gehuurde. Verder vordert Rochdale ten aanzien van [gedaagde 2] , primair, een verklaring voor recht dat tussen Rochdale en [gedaagde 2] geen huurovereenkomst bestaat en subsidiair, voor zover vast komt te staan dat sprake is van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , dat die onderhuurovereenkomst tussen hen eindigt per datum vonnis dan wel een in goede justitie te bepalen datum, in beide gevallen met veroordeling van [gedaagde 2] tot ontruiming van het gehuurde. Tot slot vordert Rochdale hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten en de nakosten.

3. Rochdale legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Rochdale stelt dat [gedaagde 1] , in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst, niet zelf het gehuurde bewoont, daar geen hoofdverblijf heeft en het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel onderverhuurt aan derden. Volgens Rochdale behoort het tot haar kerntaak als woningcorporatie om betaalbare woningen aan minder draagkrachtigen te verhuren. Gelet op die kerntaak en de grote vraag naar sociale huurwoningen heeft Rochdale er belang bij dat haar woningen beschikbaar zijn of komen voor minder draagkrachtigen en de woningen ook daadwerkelijk bewoond worden.

4. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, omdat hij daar samen met [gedaagde 2] en haar zoontje woont. Er is daarom geen sprake van een tekortkoming aan hun zijde. Op de stellingen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

5. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen omdat hij volgens Rochdale geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde en het gehuurde aan [gedaagde 2] in gebruik heeft gegeven dan wel aan haar heeft onderverhuurd. Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zie artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).

6. Het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde is voor [gedaagde 1] één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als uitgangspunt geldt daarom dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van Rochdale en het woonbelang van [gedaagde 1] .

7. Hoofdverblijf is volgens vaste rechtspraak de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert.

8. Uit artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) volgt dat Rochdale feiten en omstandigheden moet aanvoeren ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en daarmee tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Echter, voor een verhuurder is het moeilijker te bewijzen waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft dan voor een huurder. Aan deze bewijsnood van de verhuurder wordt in de jurisprudentie tegemoet gekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. In deze zaak houdt dat concreet het volgende in. Als Rochdale gemotiveerd stelt dat [gedaagde 1] de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning heeft, dan blijft de bewijslast hiervan op Rochdale rusten, maar mag van [gedaagde 1] wel worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf wel in de huurwoning heeft. Als [gedaagde 1] hier niet aan voldoet, dan kan de kantonrechter de stellingen van Rochdale als onvoldoende gemotiveerd betwist voor waar aannemen. Zie de uitspraak van het Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109.

9. Rochdale heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde onder andere verwezen naar het rapport van bevindingen dat zij heeft opgesteld na het huisbezoek aan het gehuurde op 30 mei 2024 (hierna: het huisbezoek). Het huisbezoek heeft plaatsgevonden naar aanleiding van een melding bij Rochdale van [naam zoon] , de zoon van mevrouw [naam 2] , dat [gedaagde 1] niet in het gehuurde zou wonen, maar bij mevrouw [naam 2] in huis. Bij het huisbezoek was [gedaagde 1] niet in het gehuurde aanwezig. [gedaagde 2] werd wel in het gehuurde aangetroffen met haar minderjarige zoon. Uit het rapport van bevindingen en het daarbij opgemaakte beeldverslag volgt dat [gedaagde 2] tijdens het huisbezoek heeft verklaard dat [gedaagde 1] zou slapen in een klein kinderbed (dat bovendien vol lag met spullen). Deze verklaring lijkt op het eerste gezicht niet geloofwaardig. Daarnaast is in de woning geen mannenkleding aangetroffen. De kantonrechter is van oordeel dat Rochdale op basis van hetgeen in het rapport van bevindingen is vermeld dan ook voldoende grond heeft om te twijfelen of [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

10. Het is dan aan [gedaagde 1] om concrete en relevante gegevens aan te voeren dat zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde is. De door [gedaagde 1] overgelegde track & trace afleverberichten van zijn medicatie, die gedateerd zijn na het huisbezoek of zelfs na de dagvaarding, zijn daarvoor op zichzelf onvoldoende. Verder hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] ter zitting tegenstrijdig verklaard over hun woonsituatie en hun relatie. Bij aanvang van de zitting verklaarde [gedaagde 1] desgevraagd dat hij momenteel bij mevrouw [naam 2] in huis woont. Later verklaarde hij echter dat hij zowel in het gehuurde woont als ook bij mevrouw [naam 2] in huis, maar dat mevrouw [naam 2] sinds april 2025 in een verzorgingstehuis woont. Verder verklaarde [gedaagde 1] echter ook dat hij al 33 jaar in het gehuurde woont en daar altijd al heeft gewoond. Ter zitting heeft [gedaagde 1] ook verklaard dat hij met [gedaagde 2] in het tweepersoonsbed slaapt, terwijl [gedaagde 2] tijdens het huisbezoek heeft verklaard dat [gedaagde 1] in het kinderbed slaapt dat op dat moment vol lag met kinderkleding en dat zij met haar zoontje in het tweepersoonsbed slaapt. In strijd met haar eerdere verklaring heeft [gedaagde 2] ter zitting echter weer verklaard dat zij samen met [gedaagde 1] in het tweepersoonsbed slaapt en dat zij in dit kader tijdens het huisbezoek anders heeft verklaard omdat zij erg zenuwachtig was door het plotselinge huisbezoek van Rochdale. Tijdens het huisbezoek heeft [gedaagde 2] verder ook verklaard dat [gedaagde 1] de vader van haar zoontje is en dat zij met [gedaagde 1] geen relatie heeft. Ter zitting heeft zij echter weer beweerd dat zij al 6 jaar een affectieve relatie heeft met [gedaagde 1] , maar dat [gedaagde 1] niet de vader is van haar zoontje. [gedaagde 1] heeft ter zitting echter weer verklaard dat hij eerst een relatie had met mevrouw [naam 2] en daarna met mevrouw [naam 4] , die in 2022 nog in het gehuurde woonde, en tot slot met [gedaagde 2] .

11. Dit alles leidt tot het oordeel dat [gedaagde 1] onvoldoende feitelijke gegevens heeft verstrekt waaruit volgt dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. Gelet op de tegenstrijdige verklaringen die door [gedaagde 1] c.s. zijn afgelegd, terwijl zij voor het overige onvoldoende omstandigheden hebben aangevoerd waaruit volgt dat [gedaagde 1] wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning had, zal het bewijsaanbod om [gedaagde 1] c.s. getuigen te horen worden gepasseerd. Dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had staat dan ook vast. Dat [gedaagde 2] wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft is niet door [gedaagde 1] c.s. betwist en staat daarom ook vast. Daarmee is sprake van een tekortkoming in de nakoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

12. Het door [gedaagde 1] gestelde belang bij behoud van het gehuurde weegt niet op tegen het belang van Rochdale bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet immers worden aangenomen dat [gedaagde 1] voornamelijk elders verblijft en onderdak heeft of kan krijgen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde door [gedaagde 1] zal dan ook worden toegewezen.

13. Ten aanzien van [gedaagde 2] zal de gevorderde en niet betwiste verklaring voor recht worden toegewezen. Tussen Rochdale en [gedaagde 2] bestaat geen huurovereenkomst, dus van een onderhuursituatie is geen sprake. Uit het voorgaande volgt verder dat niet is gebleken dat zij deel uitmaakt van het huishouden van [gedaagde 1] . Van een andere grondslag waarom zij in het gehuurde zou mogen verblijven is ook niet gebleken. Zij verblijft aldus zonder recht of titel in het gehuurde, zodat ook zij zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen en te verlaten.

14. Rochdale heeft aan de gevorderde ontruiming geen termijn verbonden. De kantonrechter zal mede op grond van hetgeen is besproken ter zitting en het feit dat de woning mede wordt bewoond door de minderjarige zoon van [gedaagde 2] , de ontruimingstermijn stellen op 3 maanden.

15. [gedaagde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van Rochdale worden begroot op € 135,97 wegens kosten van de dagvaarding, € 130,00 aan griffierecht, € 408,00 (2 punten á € 204,00) wegens salaris voor de gemachtigde en € 67,50 ten aanzien van de nakosten.

De beslissing

De kantonrechter

I. ontbindt de huurovereenkomst tussen Rochdale en [gedaagde 1] met betrekking tot de woning aan het adres [adres] ;

II. verklaart voor recht dat tussen Rochdale en [gedaagde 2] geen huurovereenkomst bestaat met betrekking tot voornoemde woning;

III. veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin bevindt, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

IV. veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 741,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

V. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

VI. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025 in tegenwoordigheid van mr. H. El Falah, de griffier.