Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11612070 \ EA VERZ 25-306
Beschikking van 14 juli 2025
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
2. [verzoeker 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoekers] ,
gemachtigde: mr. F.L.P. Fulto,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET FLATGEBOUW [verweerder],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. M.E. Wesselingh
1.De procedure
1.1.
[verzoekers] hebben op 17 maart 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 18 februari 2025.
1.2.
De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend. Ook belanghebbende [naam 1] (hierna: [naam 1] ) heeft in de hoedanigheid van oud-bestuurder van de VvE een verweerschrift met producties ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 juni 2025. [verzoekers] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [naam 2] is als belanghebbende verschenen en in de hoedanigheid van vertegenwoordiger van de VvE (bestuurder), vergezeld door de gemachtigde. [naam 1] , [naam 3] en [naam 4] zijn als belanghebbenden verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [verzoekers] hebben hun verzoek om nietigverklaring van de besluiten ingetrokken. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 29 maart 1957 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw aan de [locatie 1] , het [locatie 2] en de [locatie 3] met het daarbij behorende recht van erfpacht gesplitst in 56 appartementsrechten.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het splitsingsreglement integraal opgenomen. In het splitsingsreglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 8
1. De eigenaren en gebruikers zijn verplicht hun gebruikseenheden behoorlijk te onderhouden en meer in het bijzonder er voor te zorgen, dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties waarbij tevens andere eigenaren of gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke, zich voortdurend in goed staat bevinden. (…)
3. Zij verplichten zich aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud van (…) de centrale verwarmingsinstallaties, (…)
6. Voor het overige en behoudens het bepaalde in de volgende artikelen, wordt het gebruik van de
gemeenschappelijke gedeelten geregeld door het Huishoudelijk Reglement (...)
Artikel 15a
1. De kosten van de brandstof van de centrale verwarming worden omgeslagen aan de hand van de opgaven, zoals die zullen worden gedaan door daartoe aangestelde opnemers van de op de radiatoren aan te brengen warmtemeters, met dien verstande dat iedere eigenaar per stookseizoen tenminste éénhonderd gulden moet bijdragen. (...)
2. De kosten en lasten welke verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de centrale verwarmingsinstallatie komen ten laste van de eigenaren in de verhouding, bedoeld in artikel 14, lid 3. Het onderhoud en de vernieuwing van die gedeelten der centrale verwarmingsinstallatie, welke zijn gelegen binnen de gebruikseenheden, zijn voor rekening van de onderscheiden eigenaren ingevolge het bepaalde in artikel 13. (…)
Artikel 25
1. Alle besluiten, waarvoor in dit Reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. (...)
Artikel 26
1. Bij de vergadering berust het beheer en het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. (…)
2.3.
In het huishoudelijk reglement van de VvE is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
1.Gemeenschappelijke en privé zaken
1.1
Betreffende het onderscheid tussen privé- en gemeenschappelijk eigendom dient men zich in de eerste plaats te houden aan de akte van splitsing in appartementsrechten en vaststelling van het reglement van splitsing.
(...)
1.3
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend:
a. (…) de ventilatiekanalen (…);
b. De technische installatie met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming en voor luchtbehandelingen, (…), de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, (…), alles voorzover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
c. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan verandering aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken zoals omschreven onder artikel 1 lid Pro 1.3 a en b, ook als deze zich in de privé gedeelten van een eigenaar/gebruiker bevinden. (…)
1.5
De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken en rechten. (…)
2.Privé gebruik beheer en onderhoud van de privé gedeelte
2.1
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement in acht te nemen. (…)
2.4.
[verzoekers] zijn sinds 4 november 2024 eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A35, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning op de derde verdieping met toebehoren, plaatselijke aangeduid [adres 1] (hierna: de woning). De woning betreft een appartement van 112 m² in een complex uit 1929 met gemeenschappelijke blokverwarming.
2.5.
Voorafgaand aan de aankoop van de woning hebben [verzoekers] een gedetailleerd renovatieplan ingediend bij de VvE. Dit plan omvatte niet de plaatsing van een gasgestookte CV-ketel en een airconditioningsinstallatie (airco) op het balkon van de woning.
2.6.
Op 18 februari 2025 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Daarbij was 91,07 procent van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd. In de notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
9.2
CV-ketel op balkon - [adres 1]
[verzoeker 1] verzoekt toestemming voor het plaatsten van een gasgestookte CV-ketel op hun balkon, binnen een bestaande kast. Hij legt uit dat zij streven naar energielabel A voor hun appartement vanwege een aanzienlijk hypotheekvoordeel. Een energieadviseur heeft hen geadviseerd een eigen energiezuinig verwarmingssysteem (A+-label) en airconditioning te installeren om dit te bereiken.
Er wordt gevraagd hoe de rookgasafvoer wordt gerealiseerd en of er zichtbare leidingen aan de buitenkant zullen zijn. [verzoeker 1] antwoordt dat de afvoer via de bestaande schoorsteen naar het dak loopt en dat er al een gat in de muur aanwezig is. Alle werkzaamheden worden uitgevoerd volgens de geldende regels en in overleg met De Lairesse en de constructeur. De installatie wordt goed geïsoleerd om geluidsoverlast te minimaliseren, met een verwacht geluidsniveau van ongeveer 30dB, vergelijkbaar met het geluid in een bibliotheek.
Er zijn zorgen over het plaatsen van een gasgestookte ketel met het oog op de plannen van Amsterdam om in 2040 gasloos te zijn. [verzoeker 1] erkent dit en geeft aan dat zij op basis van professioneel advies hebben gehandeld om het energielabel te verbeteren.
De vergadering gaat niet akkoord met de aanvraag voor een CV-ketel op balkon met 17 stemmen voor, 27 stemmen tegen en 7 blanco.
9.3
Airco - [adres 1]
Als onderdeel van het streven naar energielabel A verzoekt [verzoeker 1] om toestemming voor het installeren van een airconditioningsysteem. Hij benadrukt dat dit volgens de energieadviseur noodzakelijk is en dat er geen zichtbare leidingen aan de buitenkant zullen zijn. Alle installaties worden binnen de bestaande structuren geplaatst om esthetische en geluidsproblemen te voorkomen.
Er is bezorgdheid over mogelijke geluidsoverlast. [verzoeker 1] verzekert de vergadering dat de airco stil zal zijn en goed geïsoleerd wordt om hinder te voorkomen. Hij benadrukt opnieuw hun inzet om niemand te storen en open te staan voor feedback.
De vergadering gaat niet akkoord met de aanvraag voor een airco met 19 stemmen voor, 24 tegen en 8 blanco.
(…)
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers] verzoeken, na vermindering, om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
- de onder 9.2 en 9.3 van de notulen vermelde besluiten van de VvE te vernietigen,
- een vervangende machtiging te verlenen voor plaatsing van de CV-ketel en de airco,
- de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan het verzoek hebben [verzoekers] ten grondslag gelegd dat zij een zwaarwegend belang hebben bij de montage van een fatsoenlijk werkende CV-ketel op het balkon. De huidige situatie zonder eigen ketel is voor [verzoekers] suboptimaal, omdat het wooncomfort en de energie-efficiëntie te wensen overlaten. De maximale geluidssterkte van de CV-ketel (58 dB) is beperkt en bovendien zijn er binnen het complex meerdere installaties die zichtbaarder zijn en meer geluid produceren. De VvE heeft eerder een CV-ketel toegestaan in een balkonkast bij de woning aan het [adres 2] . [verzoekers] willen de airco plaatsen in een reeds bestaande opening hoog in de gevel (boven een deur) op het balkon van de woning. Ook het maximale geluidsniveau (50 dB) van de airco is beperkt. De VvE heeft eerder ingestemd met het ophangen van een airco bij de woning aan de [adres 3] .
3.3.
De VvE en de belanghebbenden verzetten zich tegen toewijzing van de verzoeken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto Pro artikel 2:15 lid 1 sub b van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 wordt Pro geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
CV-ketel
4.2.
De belangen van [verzoekers] bij het plaatsen van een CV-ketel bestaan uit een vergroting van hun wooncomfort en het verkrijgen van een beter energielabel voor hun woning. Volgens de VvE is plaatsing van de CV-ketel op het balkon van de woning van [verzoekers] in de eerste plaats niet toelaatbaar omdat deze volgens [verzoekers] een maximale geluidssterkte van 58 dB produceert, terwijl op grond van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) een maximaal geluidsniveau van 40 dB is toegestaan. [verzoekers] hebben hiertegenover onvoldoende onderbouwd dat plaatsing van de CV-ketel in een houten balkonkast tot geluidsreductie zal leiden. Zij hadden daarvoor minimaal tekeningen van de kast en berekeningen over het geluidsniveau van de specifieke CV-ketel in die kast moeten overleggen, hetgeen zij niet hebben gedaan. [verzoekers] hebben bovendien onvoldoende onderbouwd dat hun woning (112 m²) te klein zou zijn om de CV-ketel binnenshuis te plaatsen.
4.3.
Vaststaat voorts dat [verzoekers] de CV-ketel hebben laten installeren om hun volledige woning door middel van vloerverwarming te laten verwarmen. In afwijking van het door hen ingediende renovatieplan, waarin de vloerverwarming zou worden aangesloten op de blokverwarming, hebben [verzoekers] de gezamenlijke blokverwarming afgekoppeld en de vloerverwarming aangesloten op de CV-ketel. Dit is anders dan bij de door [verzoekers] genoemde woning aan het [adres 2] , aangezien daar de CV-ketel alleen wordt gebruikt voor warm tapwater. De VvE heeft haar bezwaren tegen verwarming door middel van een CV-ketel in plaats van de bestaande blokverwarming voldoende toegelicht. Allereerst mag de afvoer van een CV-ketel niet uitmonden in de gevel van het gebouw om overlast door rookgassen bij bovengelegen woningen te voorkomen, daarnaast is aansluiting daarvan op de rookgasafvoer van de blokverwarming niet toegestaan vanwege veiligheidsoverwegingen. De rookgasafvoer van de blokverwarming is bovendien niet geschikt voor het aansluiten van de afvoer van een CV-ketel die werkt met een ventilator in plaats van thermische trek.
4.4.
De VvE heeft verder toegelicht dat de blokverwarming een gemeenschappelijke installatie is, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars wordt onderhouden. Bij blokverwarming worden de individuele appartementen verwarmd door middel van (in beginsel) één centrale verwarmingsinstallatie, die de warmte via diverse leidingen en strangen naar de individuele appartementen transporteert. De in de appartementen gebruikte warmte wordt vervolgens doorgaans door een eigen (tussen)meter geregistreerd. Dit systeem van verwarmen brengt echter met zich, dat een gedeelte van de warmte tijdens het transport wordt afgegeven door de leidingen en strangen in de ruimtes waar deze leidingen en strangen doorheen lopen, terwijl deze leidingen en strangen niet rechtstreeks de individuele warmte in die appartementen (waar ze dus doorheen lopen) leveren. De kosten daarvan en die verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de blokverwarming komen dan ook op grond van artikel 15a van het splitsingsreglement en het huishoudelijke reglement ten laste van de gezamenlijke eigenaars. De beslissing om de blokverwarming af te koppelen en over te stappen op een andere, meer duurzame verwarmingsmethode moet daarom door en/of met toestemming van de vergadering van eigenaars worden genomen. Gelet op de werking van het gemeenschappelijke verwarmingssysteem heeft de VvE zich dan ook in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat zij eigenaars niet toestaat individueel de blokverwarming af te koppelen en slechts in de toekomst eventueel gezamenlijk over te willen stappen op een nieuw systeem. Daarbij is in aanmerking genomen dat [verzoekers] vóór de aankoop van hun woning reeds hadden kunnen weten dat het appartement was aangesloten op een gezamenlijke blokverwarming en reeds op dat moment hadden kunnen informeren wat daarvan voor hen de consequenties zouden kunnen zijn, hetgeen zij hadden kunnen meewegen in hun afweging om de woning te kopen.
4.5.
Conclusie van het bovenstaande is dat de persoonlijke belangen van [verzoekers] bij warmtevoorziening door een CV-ketel op het balkon niet zodanig zwaar wegen dat de bovengenoemde belangen van de VvE daar in redelijkheid voor moeten wijken. Daarbij is in aanmerking genomen dat het niet onmogelijk is om de vloerverwarming aan te sluiten op de blokverwarming. De VvE heeft dan ook terecht haar toestemming voor het plaatsen van een CV-ketel op het balkon kunnen weigeren. Het verzoek om het besluit te vernietigen wordt daarom afgewezen, evenals het verzoek om een vervangende machtiging.
Airco
4.6.
[verzoekers] wensen een airco op het balkon om het woongenot te verhogen in de steeds warmere zomers. Een airco met warmtepompfunctie kan daarnaast bijverwarmen in de winter, aldus [verzoekers] De VvE voert aan dat de door [verzoekers] gewenste airco niet toelaatbaar is omdat de buitenunit van de airco een maximaal geluidsniveau van 50db heeft, terwijl op grond van het BBL een maximaal geluidsniveau van 40 dB is toegestaan.
4.7.
De kantonrechter stelt vast dat [verzoekers] niet hebben onderbouwd dat de airco dit maximale geluidsniveau niet overschrijdt en dat plaatsing van de airco in een nis voor reductie van het geluidsniveau zal zorgen. De VvE heeft aangevoerd dat juist aannemelijk is dat de nis het geluidsniveau juist zal versterken. Net zoals bij de CV-ketel had het dan ook op de weg van [verzoekers] gelegen om tekeningen van de kast en berekeningen over het geluidsniveau van de specifieke airco in die kast te overleggen, hetgeen zij niet hebben gedaan. Reeds op grond hiervan heeft de VvE in redelijkheid kunnen besluiten de toestemming te weigeren.
4.8.
De VvE heeft er verder nog op gewezen dat het balkon van [verzoekers] zeer centraal is gelegen in het complex op de derde verdieping en tegen een knik van 90 graden in het complex aan, waardoor eigenaren van appartementen gelegen na de knik rechtstreeks op het balkon van [verzoekers] kijken. De VvE wenst aanvragen voor airco’s en warmtepompen op basis van een complex breed beleid te behandelen om rekening te kunnen houden met de gewenste situering, geluidsnormen en eventuele schade. Een dergelijk beleid is volgens de VvE in het belang van alle eigenaars en zal overlast en geschillen voorkomen of tot een minimum beperken. In afwachting van de totstandkoming van een dergelijk beleid kunnen [verzoekers] gebruikmaken van een monobloc airco zonder buitenunit, zoals door de VvE is voorgesteld. Ten aanzien van de door [verzoekers] genoemde airco voor [adres 3] heeft de VvE voorts voldoende toegelicht dat het ging om een bestaande installatie die werd vervangen en dat deze in een geluid-reducerende kast is geplaatst om het geluid van de installatie aanzienlijk te verminderen, terwijl ook de situering van deze airco anders was.
4.9.
Conclusie is dan ook dat niet kan worden geoordeeld dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen niet in redelijkheid tot dit besluit heeft kunnen komen. Het verzoek om het besluit te vernietigen wordt daarom afgewezen, evenals het verzoek om een vervangende machtiging.
4.10.
[verzoekers] zijn in het ongelijk gesteld en daarom wordt aanleiding gezien hen te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
609,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken af,
5.2.
veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten van € 609,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoekers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2025.
33806