Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11502677 \ EA VERZ 25-51
Beschikking van 1 juli 2025
in de zaak van
[verzoeker],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
procederend in persoon,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 16 januari 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat onder meer strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 25 november en 16 december 2024. Op 28 februari 2025 is van [verzoeker] een aanvulling ontvangen op zijn verzoekschrift.
1.2.
De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juni 2025. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door zijn partner [naam 1] . [gemachtigde] is als belanghebbende verschenen en in de hoedanigheid van vertegenwoordiger van de VvE (bestuurder). Zij is vergezeld door [naam 2] (namens beheerder VvE Metea). [naam 3] is als belanghebbende verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 9 maart 2004 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met appartementsindex 1, plaatselijk bekend als [locatie complex] (allen even nummers), kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] , sectie [sectie + nummer] , ondergesplitst in 94 appartementsrechten.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. Verder is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 van 2 januari 1992 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard.
2.3.
De VvE maakt onderdeel uit van het gebouw [naam gebouw] aan de [locatie] dat is opgedeeld in meerdere verenigingen van eigenaars, te weten een hoofdsplitsing met een ondersplitsing Woningen (de VvE), een ondersplitsing Hotel en een ondersplitsing Winkels. Voor het gebouw [naam gebouw] is tot 1 juni 2024 één (financiële) administratie gevoerd. Er wordt gewerkt aan ontvlechting van de bestaande structuur.
2.4.
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 47, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning met balkon op de derde verdieping van het gebouw met bijbehorende berging in de kelder van het gebouw.
2.5.
Op 25 november 2024 heeft een gecombineerde vergadering met VvE [verweerder] (Hoofd), de VvE, VvE [naam VvE 1] Winkels en Hotel [naam VvE 2] plaatsgevonden. Daarbij was 10,95 procent van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd. In de notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
(…)
6.d Besluiten inzake afwikkeling jaarrekening 2023-2024
6.d.1 De vergadering besluit de exploitatieresultaten 202312024 als volgt af te ronden:
• € 6.681,15 betreffende Winkels/ Hotel, o.b.v. verdeelsleutel toevoegen aan de Rekening
Courant;
• -/- € 2.468,43 betreffende Woningen (C) verrekenen met de Algemene Reserve Woningen gelijk;
• € 498,96 betreffende garages toevoegen aan algemene reserve garages;
• € 3.965,98 betreffende glasbewassing uitbetalen aan de betreffende leden;
• -/- € 5.086,40 +/- 1,44 betreffende Algemeen verrekenen met de Algemene Reserve Woningen gelijk;
• -/- 2.725 betreffende res Winkels verrekenen met RC Winkels.
• De vergadering besluit de RC posities met HS, Winkels en Hotel af te wikkelen na verwerking van het resultaat 2023-2024 mits de VvE beschikt over voldoende financiële middelen en lopende onderzoeken zijn afgerond.
6.e Vaststellen en ondertekening jaarrekening & dechargering bestuur
6.e.1 Op voorwaarde van controleren Rabobankrekening wordt de jaarrekening 2023-2024 vastgesteld en ondertekend door de voorzitter.
6.e.2 Het bestuur wordt gedechargeerd voor het door hen gevoerde beleid in 2023-2024.
(…)
2.6.
Omdat er tijdens de vergadering van 25 november 2024 onvoldoende stemmen waren om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen heeft op 16 december 2024 een tweede vergadering plaatsgevonden op het kantoor van de beheerder in Nieuwegein. Volgens de notulen van die vergadering zijn alle besluiten van de vergadering van de VvE van 25 november 2024 door de tweede vergadering bekrachtigd.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter samengevat om:
3.1.1.
de besluiten van de vergadering van de VvE van 25 november en 16 december 2024 – waaronder de onrechtmatige decharge van het bestuur – te vernietigen dan wel nietig te verklaren,
3.1.2.
een nieuwe vergadering te laten organiseren op een eerlijke, toegankelijke locatie binnen [stadswijk] .
3.1.3.
opheldering over de besluitvorming van het bestuur en financiële transparantie te eisen over de afschrijving van € 29.700,00 en de Ista-rekeningen,
3.1.4.
een onafhankelijk onderzoek te laten doen naar de Ista-rekeningen,
3.1.5.
de VvE te bevelen om Ista-rekeningen voortaan op naam van zijn huurders te zetten in plaats van op zijn naam.
3.2.
Aan het verzoek heeft [verzoeker] – kort samengevat – ten grondslag gelegd dat de tweede vergadering in strijd met de splitsingsakte is gehouden in Nieuwegein. [verzoeker] maakt bezwaar tegen een afschrijving van € 29.700,00 in de jaarrekening die niet te verantwoorden is binnen de financiële administratie van de VvE. Deze onregelmatigheid moet worden onderzocht voordat het boekjaar kan worden afgesloten. Vanwege deze onregelmatigheid had geen decharge mogen worden verleend aan het bestuur. [verzoeker] maakt verder bezwaar tegen de verwarmingskosten die door Ista in rekening worden gebracht. Volgens hem zijn deze kosten niet goed berekend, onder meer omdat sprake is van verouderde meters.
3.3.
De VvE verzet zich tegen toewijzing van de verzoeken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[verzoeker] verzoekt in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van de VvE.
Juridisch kader
4.2.
Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dat betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep van [verzoeker] op nietigheid van de besluiten in een dagvaardingsprocedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en daarop te beslissen.
4.3.
Uit artikel 5:124 BW Pro volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW Pro is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW Pro wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
4.4.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of (c) strijd met een reglement.
4.5.
Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
4.6.
Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW Pro kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen.
Locatie van de vergadering
4.7.
Artikel 33 lid 5 van Pro het modelreglement bepaalt, voor zover relevant, dat in een vergadering, waarin minder dan de helft van het in artikel 34 tweede Pro lid bedoelde totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht, geen geldig besluit kan worden genomen. Voor een geldig besluit is dus tenminste de helft van de stemmen nodig.
4.8.
Niet in geschil is dat tijdens de gecombineerde ledenvergadering van 25 november 2024 slechts 10,95 procent van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd was, zodat geen geldige besluiten genomen konden worden.
4.9.
Omdat geen geldige besluiten konden worden genomen, is een nieuwe vergadering uitgeschreven. Op grond van artikel 38 van Pro het modelreglement kan in deze vergadering over de aanhangige onderwerpen een besluit worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht.
4.10.
In artikel 33 van Pro de splitsingsakte is bepaald dat de vergadering van eigenaars wordt gehouden binnen de [gemeente 2] op een door het bestuur vast te stellen plaats.
4.11.
Vast staat dat de tweede vergadering op 16 december 2024 in strijd met deze bepaling in de splitsingsakte is gehouden op het kantoor van de beheerder in Nieuwegein. Dit klemt temeer, omdat ook de vergadering van 25 november 2024 niet is gehouden op een locatie dichtbij het gebouw. Dit kan een verklaring zijn geweest voor het beperkte aantal eigenaars dat de vergadering heeft bijgewoond. Afgezien van het bestuur was [verzoeker] de enige eigenaar die tijdens deze vergadering aanwezig was. Het is in het belang van de eigenaars dat de vergadering in of in de nabijheid van het gebouw wordt gehouden. Daardoor wordt het voor de eigenaars immers gemakkelijker om de vergadering daadwerkelijk bij te wonen. Aangenomen mag worden dat de opkomst van het aantal leden hoger zou zijn geweest als de vergadering zou zijn gehouden op een locatie dichtbij het gebouw, zoals in de notulen van de vergadering van 25 november 2024 ook was toegezegd.
4.12.
Nu de tweede vergadering niet is gehouden binnen de [gemeente 2] , is in strijd gehandeld met artikel 33 van Pro de splitsingsakte en dus is sprake van strijd met een statutaire bepaling die het tot stand komen van besluiten regelt als bedoeld in artikel 2:15 lid 1 aanhef Pro en onder a BW. De op de betreffende vergaderingen genomen besluiten zijn dus vernietigbaar op grond van 5:130 lid 1 jo. artikel 2:15 lid 1 sub a BW Pro. Dit verzoek van [verzoeker] is dan ook toewijsbaar.
Nieuwe vergadering
4.13.
Voor het nemen van de besluiten zal een nieuwe vergadering van eigenaars moeten worden gehouden op een door het bestuur vast te stellen plaats binnen de [gemeente 2] . [verzoeker] kan overeenkomstig de voorwaarden in artikel 33 van Pro het modelreglement ook zelf een verzoek indienen bij het bestuur om een vergadering te houden. De kantonrechter is niet bevoegd te bepalen dat een vergadering wordt gehouden, zodat dit verzoek van [verzoeker] wordt afgewezen.
Afschrijving van € 29.700,00
4.14.
Uit de notulen volgt niet dat met de besluiten over de afwikkeling van de jaarrekening 2023-2024 ook een definitief besluit is genomen over de afschrijving van een post van € 29.700,00. De beheerder heeft toegelicht dat deze post nog niet verklaard kan worden en samenhangt met een bankbetaling in 2017. Er moet nog worden aangetoond bij wie de afschrijving van € 29.700,00 is terechtgekomen. De kantonrechter stelt vast dat hierover dus nog geen besluit is genomen dat is gericht op rechtsgevolg. Daarmee is geen sprake van een beslissing die valt binnen de reikwijdte van de artikelen 2:14 en 2:15 BW. Dit verzoek van [verzoeker] kan daarom niet worden toegewezen.
Vaststellen jaarrekening 2023-2024 en dechargering bestuur
4.15.
Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.12. is overwogen zijn deze besluiten vernietigbaar. Het besluit tot vaststelling van de jaarrekening 2023-2024 is genomen op voorwaarde van het controleren van de Rabobankrekening. De kantonrechter overweegt – ten overvloede – dat zij zich kan voorstellen dat deze voorwaarde ook wordt gekoppeld aan de decharge van het bestuur, mede gelet op de mededeling van de VvE tijdens de mondelinge behandeling dat de afschrijving nog nader wordt onderzocht.
Verwarmingskosten Ista
4.16.
De kantonrechter stelt vast dat de vergadering geen besluiten heeft genomen over de afrekening van verwarmingskosten door Ista. Er is dus geen besluitvorming die valt binnen de reikwijdte van artikelen 2:14 en 2:15 BW. Dit verzoek van [verzoeker] kan daarom niet worden toegewezen. [verzoeker] kan zelf overeenkomstig het bepaalde in artikel 33 van Pro de splitsingsakte een schriftelijk voorstel doen bij het bestuur van de VvE om tot besluitvorming te komen over dit onderwerp.
Proceskosten
4.17.
De VvE is grotendeels in het ongelijk gesteld en daarom wordt aanleiding gezien haar te veroordelen om de proceskosten (inclusief nakosten) te betalen. De proceskosten van [verzoeker] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
157,50
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt de onder 6.d en 6.e van de notulen genoemde besluiten van de vergadering van de VvE van 25 november en 16 december 2024,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 157,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.4.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. B. Brokkaar en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025.
33806