ECLI:NL:RBAMS:2025:5418

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11029086 \ CV EXPL 24-3518

Vonnis van 17 juli 2025

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw (Janssen & Janssen c.s.),

tegen

AMVEST RCF CUSTODIAN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Amvest,

gemachtigde: mr. M. van Schie.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 maart 2024, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- de rolbeslissing van 27 juni 2024,

- de akte van Amvest van 10 oktober 2024,

- de akte vermindering van eis van 12 december 2024,

- de rolbeslissing van 9 januari 2025,

- de akte overleggen producties van 16 januari 2025,

- de akte vermeerdering eis tevens akte overleggen producties van 2 juni 2025,

1.2.

Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nadere stukken overgelegd. Op 2 juni 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is verschenen en bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens Amvest zijn mevrouw [naam 1] (asset manager) en mevrouw [naam 2] (accountbeheerder) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.

1.3.

Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de zitting een gedeelte van zijn pleitnota voorgedragen (vanaf punt 21). Amvest heeft daarnaast tijdens de zitting een aanvullende productie overgelegd. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2. De kern

2.1.

[eiser] huurt met twee andere personen van Amvest het driekamerappartement aan de [adres] (hierna: de woning) op basis van een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte. In 2023 heeft Amvest de servicekosten en de kosten van meubilering van 1 oktober 2020 tot en met 31 december 2021 afgerekend. [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen die afrekeningen.

2.2.

[eiser] vordert in deze procedure dat Amvest wordt veroordeeld tot betaling van

€ 900,- aan te veel doorberekend meubilair en € 2.402,77 aan te veel doorberekende (andere) servicekosten. Daarnaast vordert [eiser] verklaringen voor recht dat een aantal servicekosten niet aan hem doorbelast mogen worden, dat op grond van het coöptatiebeding mutaties worden vastgelegd in een allonge en dat hij niet hoofdelijk aansprakelijk is voor nakoming van de gehele huurovereenkomst. Tot slot vordert [eiser] dat de voorschotten verlaagd worden en dat Amvest wordt veroordeeld in de proceskosten.

2.3.

Samengevat komt het vonnis op het volgende neer. Amvest betwist dat de berekeningen onjuist zijn, maar heeft de berekeningen niet toegelicht of onderbouwd. Ook betwist Amvest dat [eiser] niet hoofdelijk aansprakelijk is. Maar de kantonrechter is van oordeel dat sprake is van onzelfstandige woonruimte, zodat [eiser] niet hoofdelijk aansprakelijk is. Verder is de kantonrechter van oordeel dat Amvest bepaalde meubels en overige kosten niet aan [eiser] had mogen doorberekenen. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld om de afrekeningen opnieuw te berekenen en facturen over te leggen. Ook wordt Amvest in de gelegenheid gesteld om aan te tonen hoeveel personen er in 2020 en 2021 toegang hadden tot de community ruimte.

3.De beoordeling

De achtergrond

De woning maakt onderdeel uit van een complex dat door Amvest in samenwerking met de gemeente Amsterdam is ontwikkeld om een
co-living communityte creëren. Het complex bestaat uit 23 appartementen. Elk appartement beschikt over twee of drie slaapkamers, ieder met een eigen badkamer. In totaal zijn er 50 slaapkamers. Daarnaast heeft elk appartement een woonkamer, een toilet, een keuken en een balkon. Alles is volledig gemeubileerd, gestoffeerd en ingericht opgeleverd. De bewoners van het complex hebben verder beschikking tot een community ruimte die functioneert als gezamenlijke woonkamer.

3.2.

De werkwijze die Amvest hanteert, is dat ieder appartement aan meer huurders wordt verhuurd, steeds op één huurovereenkomst. [eiser] woont met twee andere huurders in een van de appartementen.

3.3.

Het gaat in deze procedure om de vraag of Amvest te veel kosten voor meubilering dan wel te veel servicekosten heeft doorberekend. Daarnaast gaat het om de vraag of [eiser] hoofdelijk aansprakelijk is voor de medehuurders in het gehuurde appartement.

[eiser] is niet hoofdelijk aansprakelijk

3.4.

[eiser] vordert (bij eisvermeerdering) een verklaring voor recht dat [eiser] alleen aansprakelijk is voor zijn deel van de vordering, waarbij een hoofdelijke aansprakelijkheid voor de gehele zelfstandige woning komt te vervallen. Hij stelt daartoe, onder verwijzing naar artikel 1 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het besluit huurprijzen), dat sprake is van onzelfstandige woonruimte aangezien de woning wordt bewoond door drie personen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met elkaar hebben. Het besluit heeft directe werking en is daarom ook op deze huurovereenkomst van toepassing, aldus [eiser] .

3.5.

Amvest betwist dat de woning kwalificeert als onzelfstandig. De woning wordt namelijk verhuurd aan meerdere personen die genoemd staan op de huurovereenkomst, terwijl er geen sprake is van expliciete toekenning van ruimtes. In de overeenkomst is verder bepaald dat de huurders van het appartement hoofdelijk aansprakelijk zijn. Het besluit huurprijzen heeft volgens haar alleen betrekking op de huurprijs. Het is een technische kwalificatie van (on)zelfstandige woonruimte voor de huurprijsberekening, zodat de definitie niet kan worden toegepast op deze situatie. Daarnaast heeft de wetgever volgens Amvest onvoldoende nagedacht over toepassing van de definitie op bestaande contracten.

Er is sprake van onzelfstandige woonruimte

3.6.

In de kern stelt [eiser] dat hij een onzelfstandige woning heeft gehuurd, zodat hij niet hoofdelijk verbonden is met zijn medebewoners in het appartement. Daarom moet de kantonrechter beoordelen of het gehuurde al dan niet zelfstandig is. Een woning is volgens het Burgerlijk Wetboek zelfstandig als die woning een eigen toegang heeft en bewoond kan worden zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.^[1]Allereerst moet beoordeeld worden wat partijen over de (on)zelfstandigheid van de woning overeen zijn gekomen. Daarvoor moet worden vastgesteld wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken en wat partijen destijds over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen begrijpen. Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst lijkt te volgen dat de huurders gezamenlijk de woning huren. Iedere keer dat iemand anders introk, werd de huurovereenkomst opnieuw opgesteld en door iedereen getekend. [eiser] heeft sinds hij er woont tenminste drie huurovereenkomsten getekend. Verder is steeds vermeld dat een zelfstandige woonruimte wordt gehuurd, is de maandelijkse huurprijs bepaald op een totaalbedrag voor alle huurders samen en volgt uit de huurovereenkomst dat de huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn. Weliswaar zijn de huurders van de woning steeds ieder afzonderlijk op de huurovereenkomst vermeld, maar zij worden gezamenlijk aangeduid als ‘huurder’.

3.7.

Voor de kwalificatie van (on)zelfstandige woonruimte is echter ook de feitelijke situatie van belang bij de uitvoering van de huurovereenkomst, maar ook die bij het vervolgens nog twee keer heraangaan van de nieuwe huurovereenkomsten. Vast staat dat de maandelijkse huur niet steeds in zijn geheel door één van de huurders van het appartement wordt voldaan, maar dat elke huurder steeds zijn deel van de huur, in dit geval 1/3e deel, rechtstreeks aan Amvest betaalt. Ook staat vast dat de servicekosten per huurder worden afgerekend. Amvest heeft tijdens de zitting verklaard dat zij in de praktijk in geval van een huurachterstand alleen de individuele huurder aanspreekt en niet de gezamenlijke huurders van het appartement en dat bij leegstand de huur van die lege kamer(s) in het appartement niet door de andere huurder(s) hoeft te worden betaald. Amvest heeft verder ter zitting verklaard dat huurders elkaar niet kenden toen zij de woning gingen huren en dat Amvest een actieve rol heeft gehad bij de zoektocht naar medehuurders. Hoewel Amvest stelt dat geen sprake is van expliciete toekenning van ruimtes heeft Amvest niet weersproken dat iedere huurder het exclusieve gebruik heeft van één van de slaapkamers.

3.8.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat bij het (her)aangaan van de huurovereenkomsten de partijen over en weer het appartement feitelijk per huurder kamergewijs hebben gehuurd en verhuurd. Die verschillende individuele huurovereenkomsten zijn in één document neergelegd. De ruimte die van [eiser] heeft gehuurd kwalificeert dus als onzelfstandige woonruimte.

3.9.

Het gevolg hiervan is dat [eiser] niet hoofdelijk aansprakelijk is voor nakoming van de andere huurders in het appartement. De kantonrechter zal in het eindvonnis de gevorderde verklaring voor recht dan ook toewijzen.

De afrekeningen moeten opnieuw berekend worden

3.10.

[eiser] vordert verder betaling van onjuist doorberekende kosten voor meubilering en servicekosten over de periode van oktober 2020 tot december 2021. Hij stelt daartoe dat Amvest bepaalde meubels en kosten onterecht heeft doorberekend. Daarnaast is volgens [eiser] niet duidelijk welke kosten Amvest daadwerkelijk gemaakt heeft.

3.11.

De kantonrechter is van oordeel dat Amvest de afrekeningen onjuist berekend heeft en stelt Amvest in de gelegenheid om de afrekeningen opnieuw te berekenen. Dat wordt hierna, per kostenpost, uitgelegd.

Afrekening van het meubilair

3.12.

[eiser] stelt dat de afrekening van het meubilair onjuist is. Volgens [eiser] klopt het niet dat er twee stoelen, twee fauteuils, een waterkoker, een kapstok, gordijnen en het volledige keukeninventaris ter beschikking zijn gesteld. Daarnaast zijn de kosten voor de televisie volgens [eiser] onjuist berekend. Amvest betwist dat de afrekening onjuist is. De meubels (en televisies) zijn volgens Amvest in bulk voor het hele complex gekocht en verdeeld over de appartementen en de kosten daarvan zijn evenredig per appartement, althans per huurder, verdeeld. Verder zijn alle woningen hetzelfde ingericht, zodat alle meubels die vermeld zijn ook in de woning moeten staan, aldus Amvest.

3.13.

De kantonrechter is van oordeel dat Amvest onvoldoende onderbouwd heeft dat alle vermelde meubels in de woning, althans het appartement, staan. Vast staat dat bij het aangaan van de huurovereenkomst geen inventarislijst is opgesteld waarop is vermeld welke meubels aan [eiser] en zijn medebewoners van het appartement ter beschikking zijn gesteld. Verder staat vast dat er in de loop der jaren geen meubels uit de woning zijn gehaald of nieuwe meubels in de woning zijn geplaatst. Aangezien partijen niet hebben vastgelegd welke meubels in 2020-2021 ter beschikking zijn gesteld, is het aan Amvest om te onderbouwen dat de ontbrekende meubels wel in de woning, althans het appartement, stonden. Dat heeft zij onvoldoende gedaan zodat komt vast te staan dat niet alle meubels die in rekening zijn gebracht in de woning stonden.

3.14.

Dat betekent dat Amvest de kosten voor de meubels die volgens de opgave van [eiser] niet in de woning stonden, niet mocht doorberekenen. Daarnaast heeft Amvest onvoldoende onderbouwd welke kosten zij daadwerkelijk gemaakt heeft voor de meubilering. De kantonrechter stelt Amvest in de gelegenheid om de kosten voor de meubels van [eiser] opnieuw te berekenen, onder verwijzing naar de relevante facturen.

3.15.

Aangezien het complex 50 kamers heeft, mag Amvest de kosten per type meubelstuk dat in bulk is ingekocht, delen door 50.

Community ruimte

3.16.

Ter zitting is gebleken dat Amvest ook de kosten van een aantal meubels die in de community ruimte staan heeft doorberekend. Tussen partijen is niet in geschil dat de community ruimte een onroerende aanhorigheid is dat behoort tot het gehuurde. Omdat het gehuurde gemeubileerd verhuurd is, mogen de kosten van de meubels in de community ruimte per rato aan [eiser] doorberekend worden. [eiser] stelt dat de community ruimte in 2020-2021 ook toegankelijk was voor de bewoners van de [locatie] (met 36 kamers), zodat de kosten van het meubilair gedeeld moeten worden door 86. Amvest erkent dat de bewoners van de [locatie] momenteel toegang hebben tot de community ruimte, maar betwist dat zij in 2020-2021 ook toegang hadden. Omdat dit pas op de zitting ter sprake kwam, kon Amvest haar stelling niet nader onderbouwen. De kantonrechter stelt Amvest daarom in de gelegenheid om bij de herberekening van de kosten voor meubilering toe te lichten vanaf wanneer de bewoners van de [locatie] toegang hadden tot de community ruimte.

Vloeren

3.17.

Tussen partijen is niet in geschil dat de kosten van de vloer doorberekend mogen worden. [eiser] stelt dat de kosten van de vloer berekend moeten worden per vierkante meter en niet evenredig over het aantal bewoners, althans appartementen, verdeeld moet worden. De kantonrechter acht het redelijk dat de kosten van de vloer evenredig verdeeld worden over het aantal bewoners. Dat betekent dat Amvest de kosten van de vloer kan verdelen over de 50 kamers. Over hoeveel kamers de kosten voor de vloer in de community ruimte verdeeld moeten worden is afhankelijk van de vraag of de bewoners van de [locatie] toegang hadden tot die ruimte. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld om de kosten van de vloer toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

Afrekening van de servicekosten

3.18.

[eiser] stelt verder dat de servicekostenafrekening onjuist is. Volgens [eiser] mocht Amvest meerdere kostenposten niet aan hem doorberekenen. Amvest erkent dat zij de kosten voor tuinonderhoud nog niet mocht doorberekenen bij gebrek aan tuin, maar betwist dat de overige kosten onterecht doorberekend zijn. De kantonrechter is van oordeel dat Amvest een aantal kosten niet mocht doorberekenen.

Schoonmaakkosten en ontstopping

3.19.

De kosten voor het schoonmaken en ontstoppen van de gemeenschappelijke afvoerbuizen, riolering en goten vallen volgens [eiser] niet onder klein onderhoud en komen daarom voor rekening van Amvest. Amvest heeft ter zitting toegelicht dat sprake is van fondsvorming en dat de gemeenschappelijke kosten niet doorbelast worden. Volgens [eiser] was niet voldoende duidelijk dat Amvest een fonds heeft voor schoonmaak en ontstopping. Daarnaast is volgens [eiser] niet duidelijk of de kosten inderdaad geen betrekking hebben op gemeenschappelijke leidingen en rioleringen.

3.20.

Het schoonhouden en ontstoppen van leidingen en rioleringen is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als partijen overeenkomen dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden, mits die kosten betrekking hebben op leidingen en rioleringen die zich in of aan de woonruimte bevinden en voor de huurder bereikbaar zijn. Kosten van ontstopping van leidingen en rioleringen voor meerdere zelfstandige woonruimtes, blijven de kosten voor de verhuurder.

3.21.

Tussen partijen is niet in geschil dat is overeengekomen dat [eiser] maandelijks een bedrag zou betalen voor ‘schoonmaakkosten gemeenschappelijke afvoerbuizen, riolering en goten’ en voor ‘ontstopping’. Partijen zijn niet overeengekomen dat Amvest een fonds zou vormen. [eiser] mocht er daarom ervan uitgaan dat Amvest jaarlijks in de afrekening van de servicekosten inzichtelijk zou maken welke kosten er daadwerkelijk voor het schoonmaken en ontstoppen van de leidingen gemaakt zijn en dat die kosten alleen betrekking hebben op de riolering(en) van zijn woning.

3.22.

Het had op de weg van Amvest gelegen om bij afrekening inzicht te verschaffen in de manier waarop zij de kosten berekend heeft. Amvest heeft dat (ook na afrekening) niet gedaan. De enkele stelling dat sprake is van fondsvorming is onvoldoende. Zelfs als partijen wel waren overeengekomen dat de kosten voor een ontstoppingsfonds in rekening gebracht mochten worden, had het op de weg van Amvest gelegen om te onderbouwen dat dit fonds voldoet aan de daar aangestelde voorwaarden en dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter zal er daarom vanuit gaan dat er geen kosten voor schoonmaak en ontstopping van de leidingen en rioleringen zijn geweest in 2020-2021. Dat betekent dat Amvest de kosten daarvoor onterecht in rekening heeft gebracht.

TV, internet en beveiliging

3.23.

[eiser] erkent dat Amvest kosten voor televisie en internet in rekening mocht brengen, maar stelt – bij gebrek aan wetenschap – dat de kosten te hoog zijn. [eiser] wenst daarom inzicht te krijgen in de rekening van de provider. Amvest heeft geen inzicht verschaft in de wijze waarop zij deze kosten voor internet en televisie heeft berekend. De kantonrechter stelt Amvest in de gelegenheid om de berekening van de post ‘
TV en internet’ toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

3.24.

Daarnaast stelt [eiser] dat Amvest onterecht kosten in rekening brengt voor beveiliging. Volgens hem zijn kosten voor beveiliging immers niet overeengekomen en is onduidelijk wat precies met beveiliging bedoeld wordt. Amvest stelt dat de kosten betrekking hebben op beveiliging van het internet en niet op de beveiliging van het pand. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld om de berekening van de post ‘
Beveiliging (internet e.d.)’ toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

Onderhoud lampen

3.25.

Tussen partijen is niet in geschil dat Amvest kosten in rekening mag brengen voor onderhoud van lampen. Hoewel Amvest in 2020-2021 geen kosten in rekening heeft gebracht voor onderhoud van de lampen moeten deze kosten volgens [eiser] worden gedeeld door 50. Volgens Amvest moeten de kosten worden gedeeld door 23. Gelet op het aantal kamers in het complex is de kantonrechter van oordeel dat de (eventuele) kosten voor onderhoud van lampen door 50 gedeeld moeten worden.

Liften

3.26.

[eiser] stelt dat Amvest geen kosten in rekening mag brengen voor onderhoud van de liften. Amvest betwist dat zij kosten in rekening brengt voor onderhoud van de liften. Volgens Amvest zijn alleen de kosten van de 24-uursservice en spreek-luisterverbinding doorbelast. Uit het beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie blijkt dat verhuurders de vastrecht- en gesprekskosten van de alarmtelefoon in een lift aan huurders mogen doorberekenen. Amvest heeft op de afrekening van 2020-2021 geen kosten voor de lift in rekening gebracht, zodat een toelichting op de berekening niet in de reden ligt.

Hosting technische support app en community faciliteiten

3.27.

[eiser] stelt verder dat Amvest de kosten voor hosting en technische support niet mag doorbelasten als er geen sprake is van klein onderhoud. Daarnaast heeft Amvest volgens [eiser] onvoldoende onderbouwd hoe de kosten van de community faciliteiten – waarvan de helft aan [eiser] is doorberekend – berekend zijn, kunnen de marketingkosten en ict-kosten niet zomaar doorbelast worden en is de app niet nuttig voor huurders.

3.28.

Amvest betwist dat zij de kosten voor de app en de community manager niet mag doorberekenen. Volgens haar zijn de app en community manager gericht op het co-living concept waar [eiser] voor gekozen heeft. De community manager is aanspreekpunt voor huurders, organiseert activiteiten in het complex en zorgt voor de informatievoorziening aan huurders via de LIVVIN-app, aldus Amvest. De app is volgens Amvest bestemd voor huurders om onderlinge bewonerszaken te regelen, spullen uit te lenen et cetera. Volgens Amvest worden alleen de kosten voor het onderhoud van de app doorlast en is bij het doorbelasten van de kosten uitgegaan van de regeling voor kosten van een huismeester.

3.29.

[eiser] betwist niet dat deze supportapp en de community faciliteiten vergelijkbaar zijn met een (digitale) huismeester. In principe geldt dat verhuurders de kosten van een huismeester voor 70% mogen doorbelasten aan huurders. In dit geval heeft Amvest 50% van de kosten doorbelast. Maar Amvest heeft niet inzichtelijk gemaakt voor welke gebouwen de (digitale) huismeester optreedt en welke kosten zij heeft doorbelast. De kantonrechter stelt Amvest in de gelegenheid om de berekening van post ‘
Community faciliteiten’ toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

Gemeenschappelijke ruimte

3.30.

Verder is volgens [eiser] niet duidelijk wat bedoeld wordt met de kosten van de gemeenschappelijke ruimte. Amvest heeft bij antwoord toegelicht dat deze kosten betrekking hebben op de kosten voor onder andere elektra en schoonmaak van de community ruimte. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld om de berekening van de post ‘
gemeenschappelijke ruimte’ toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

Incasso

3.31.

[eiser] stelt dat Amvest geen incassokosten in rekening mag brengen ten aanzien van algemene incasso’s. Amvest erkent dat dit niet is toegestaan en op de afrekening zijn geen kosten voor incasso vermeld, zodat dit onderdeel geen verdere bespreking behoeft.

Warmte/elektra

3.32.

Ook met betrekking tot de elektra, warmte en water is volgens van [eiser] niet duidelijk hoe de kosten berekend zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat de appartementen beschikken over individuele meters om het verbruik te meten. Amvest stelt dat de kosten per appartement berekend worden, waarbij wordt uitgegaan van de meterstanden. Amvest heeft haar stelling niet onderbouwd. De kantonrechter stelt Amvest in de gelegenheid om de berekening van posten ‘
Elektra per vhe’, ‘
Water’, ‘
Warmte’ en ‘
Elektra collectief’toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

Huur apparatuur

3.33.

Tussen partijen is niet in geschil dat de post ‘kosten voor apparatuur’ betrekking heeft op de kosten voor de wasmachine die in ieder appartement staat. [eiser] stelt dat het niet redelijk is dat de kosten voor de wasmachines hoger zijn voor driekamerappartementen dan voor twee kamerappartementen. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld om de berekening van de post ‘
huur apparatuur’ toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen. De kantonrechter acht het hierbij redelijk dat Amvest de kosten deelt door de 50 kamers van het complex.

Glasbewassing

3.34.

Partijen zijn overeengekomen dat kosten voor glasbewassing doorbelast kunnen worden. De kosten van glasbewassing kunnen volgens [eiser] alleen doorbelast worden als er geen kosten van een hoogwerker doorbelast worden. Daarnaast moeten de kosten volgens [eiser] gedeeld worden door 50. Amvest stelt dat er geen gebruik gemaakt wordt van een hoogwerker. De kosten worden verdeeld over de 23 appartementen, aldus Amvest. In lijn met het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de kosten moeten worden gedeeld door 50. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld om de berekening van de post ‘
Glasbewassing’ toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

Administratiekosten

3.35.

[eiser] stelt dat de administratiekosten niet doorzichtig zijn. Amvest heeft toegelicht dat voor warmte 2% administratiekosten in rekening wordt gebracht. Voor de overige levering en diensten wordt volgens Amvest 5% administratiekosten in rekening gebracht. Dat is in beginsel toegestaan. Als Amvest de berekening en verdeling van de servicekosten uitbesteedt mogen de administratiekosten maximaal 1% zijn. Uit de afrekening moet voldoende duidelijk zijn hoe de kosten berekend zijn. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld om de berekening van de posten ‘
Administratiekosten’ toe te lichten en te onderbouwen onder verwijzing naar de relevante facturen.

Leegstand

3.36.

[eiser] stelt dat Amvest onterecht kosten in verband met leegstand heeft doorberekend. Amvest erkent dat zij leegstandkosten niet kan doorberekenen, maar betwist dat zij dergelijke kosten aan [eiser] heeft doorberekend. [eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn stelling naar de afrekening van de servicekosten, maar heeft niet toegelicht waaruit blijkt dat Amvest leegstandkosten heeft doorberekend. Uit de afrekening blijkt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende dat Amvest leegstandkosten heeft doorberekend.

De voorschotten kunnen niet herberekend worden

3.37.

[eiser] vordert herberekening van de voorschotten. Aangezien Amvest eerst de gelegenheid krijgt om de afrekeningen opnieuw te berekenen, komt de kantonrechter (nog) niet toe aan het opnieuw vaststellen van de voorschotten. Daarnaast is onvoldoende duidelijk of de kosten sinds 2020 gelijk zijn gebleven. Het is een feit van algemene bekendheid dat de kosten de afgelopen jaren, gelet op onder andere de forse inflatie, flink zijn gestegen, zodat niet aannemelijk is dat de kosten sinds 2020 gelijk zijn gebleven. De kantonrechter kan de voorschotten daarom aan de hand van de afrekeningen uit 2020-2021 niet opnieuw vaststellen.

Toekomstige wisselingen worden vastgelegd in een allonge

3.38.

Tot slot vordert [eiser] een verklaring voor recht dat op grond van het overeengekomen coöptatierecht niet steeds een nieuw huurcontract aangeboden hoeft te worden, maar dat Amvest door middel van een allonge een andere persoon op het lopende huurcontract zet. Amvest heeft bij antwoord aangegeven dat zij bereid is om [eiser] op dit punt tegemoet te komen, zodat in de toekomst wisselingen zullen worden vastgelegd in een allonge op de huurovereenkomst. De kantonrechter ziet geen aanleiding om daaraan te twijfelen. [eiser] heeft daarom geen belang (meer) bij de gevorderde verklaring voor recht. De vordering zal afgewezen worden.

3.39.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
donderdag 14 augustus 2025voor het nemen van een akte door Amvest met betrekking tot de herberekening van de afrekeningen waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.

64183

Tussenuitspraak over onzelfstandige woonruimte en doorberekening van kosten in huurzaak