Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11566727 \ EA VERZ 25-209
Beschikking van 15 juli 2025
in de zaak van
1.[verzoeker 1] (h.o.d.n. [handelsnaam 1] )
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [verzoeker 1] ,
2.
[verzoeker 2] (h.o.d.n. [handelsnaam 2] ),
2.
[verzoeker 2] (h.o.d.n. [handelsnaam 2] ),
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [verzoeker 2] ,
3.
PELS PROCES ADVIES B.V.,
3.
PELS PROCES ADVIES B.V.,
gevestigd te Aalsmeer,
hierna te noemen: Pels,
4.
[verzoeker 4] (h.o.d.n. [handelsnaam 3] ),
4.
[verzoeker 4] (h.o.d.n. [handelsnaam 3] ),
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [verzoeker 4] ,
5.
[verzoeker 5] (h.o.d.n. [handelsnaam 4] ),
5.
[verzoeker 5] (h.o.d.n. [handelsnaam 4] ),
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [verzoeker 5] ,
6.
[verzoeker 6] (h.o.d.n. [handelsnaam 5] ),
6.
[verzoeker 6] (h.o.d.n. [handelsnaam 5] ),
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen, [verzoeker 6] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: huurders,
gemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher,
tegen
[verweerder] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
gemachtigde: mr. H.J. Hagemans.
1.De procedure
1.1.
Huurders hebben op 26 februari 2025 een voorwaardelijk verzoekschrift, met productie, voor verlenging van de termijn voor ontruiming op grond van artikel 7:230a lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. [verweerder] heeft een verweerschrift, met producties, ingediend. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben huurders een aantal aanvullende producties (met toelichting) overgelegd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 juni 2025. Namens Pels Proces Advies B.V. is de heer [naam 1] verschenen. Daarnaast zijn [verzoeker 5] , [verzoeker 6] , [verzoeker 2] en [verzoeker 4] verschenen. Huurders zijn bijgestaan door hun gemachtigde. Namens [verweerder] zijn de heer [naam 2] (directie) en de heer [naam 3] (directie) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
1.3.
Aan het begin van de zitting is gebleken dat vier van de zes huurders bijna overeenstemming hadden bereikt over een minnelijke regeling. [verzoeker 4] heeft tijdens de zitting, na een korte schorsing, een minnelijke regeling getroffen met [verweerder] en zijn verzoek ingetrokken. [verzoeker 2] , Pels Proces Advies B.V. en [verzoeker 1] hebben verzocht om aanhouding. Op de zitting zijn daarom alleen de verzoeken van [verzoeker 5] en [verzoeker 6] inhoudelijk behandeld.
1.4.
Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van huurders heeft een gedeelte van zijn pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.5.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De kern
2.1.
[verzoeker 5] en [verzoeker 6] huren van [verweerder] ieder een loods op het terrein aan het [adres] . Op het terrein bevinden zich meerdere loodsen. Voor de huur van de loodsen zijn [verzoeker 5] en [verzoeker 6] beiden een huurovereenkomst aangegaan met de onderneming van de familie [naam 4] ( [bedrijf] B.V.). De onderneming van de familie [naam 4] is per 1 december 2023 overgenomen door [verweerder] , waarbij de naam van de onderneming is gewijzigd en de familie [naam 4] uit het bestuur is getreden. [verweerder] heeft op 16 september 2024 de huurovereenkomsten van [verzoeker 5] en [verzoeker 6] opgezegd per 31 december 2024. De ontruiming van de loodsen is aangezegd tegen 1 januari 2025.
2.2.
Van [verzoeker 5] en [verzoeker 6] en stellen dat zij een bedrijfsruimte huren als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) (hierna: 290-bedrijfsruimte). Zij verzoeken hen daarom niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoek om ontruimingsbescherming. Subsidiair, voor het geval sprake is van overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW, verzoeken [verzoeker 5] en [verzoeker 6] de termijn waarbinnen zij de loodsen moeten ontruimen te verlengen met één jaar.
2.3.
[verweerder] betwist dat [verzoeker 5] en [verzoeker 6] niet-ontvankelijk zijn. Volgens [verweerder] is sprake van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (hierna: overige bedrijfsruimte) en heeft zij een groot belang bij spoedige ontruiming. Verder verzoekt ze onder meer te bepalen dat een gebruikersvergoeding verschuldigd is tot het moment van ontruiming.
2.4.
Samengevat oordeelt de kantonrechter dat [verzoeker 5] overige bedrijfsruimte huurt en dus ontvankelijk is in zijn verzoek. Het verweer van [verweerder] ten aanzien van [verzoeker 5] , namelijk dat haar belang om te ontruimen zwaarder weegt dan het belang van [verzoeker 5] om de ontruimingstermijn te verlengen, slaagt niet. De kantonrechter wijst het primaire verzoek van [verzoeker 5] af en wijst zijn subsidiaire verzoek toe.
2.5.
Verder geeft de kantonrechter [verzoeker 6] een bewijsopdracht. De overige verzoeken worden aangehouden.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze procedure om de vraag welk huurregime (290-bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte) op de huurovereenkomsten van [verzoeker 5] en [verzoeker 6] van toepassing is.
Juridisch kader
3.2.
Een huurder van overige bedrijfsruimte heeft geen huurbescherming. [1] Als de verhuurder de huurovereenkomst van een dergelijke ruimte opzegt, eindigt de huur in beginsel (met inachtneming van de opzegtermijn). De huurder heeft wel ontruimingsbescherming. Dat houdt in dat de verhuurder binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd niet tot ontruiming kan overgaan. De huurder kan de rechter binnen die twee maanden verzoeken om de termijn van de ontruimingsbescherming te verlengen. Bij de beslissing over de verzochte verlenging moet de rechter de belangen van de huurder om voortgezet gebruik te blijven maken afwegen tegen de belangen van de verhuurder van de verhuurder bij ontruiming.
3.3.
Voordat de kantonrechter aan een dergelijke afweging toekomt moet allereerst worden beoordeeld of [verzoeker 5] en [verzoeker 6] ontvankelijk zijn in hun verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Daarvoor moet de kantonrechter beoordelen of er een huurovereenkomst tussen partijen bestaat en, zo ja, of daarop het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is.
3.4.
Een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is, is overige bedrijfsruimte. [2] Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwde ontroerende zaak die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf als in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. [3]
Ten aanzien van [verzoeker 5]
[verzoeker 5] is ontvankelijk in zijn verzoek: hij huurt overige bedrijfsruimte
3.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat [verzoeker 5] een loods met de naam unit [nummer 2] van [verweerder] huurt. Ook is niet in geschil dat de huurovereenkomst op 1 januari 2010 is aangegaan en dat in die overeenkomst is vermeld dat er overige bedrijfsruimte (opslagruimte) wordt gehuurd. Wel is in geschil welk huurregime feitelijk van toepassing is. [verzoeker 5] stelt dat hij 290-ruimte heeft gehuurd, terwijl volgens [verweerder] sprake is van overige bedrijfsruimte.
3.6.
[verzoeker 5] stelt dat hij sinds de aanvang van de huurovereenkomst een bedrijf voor houten interieurbouw in de loods drijft, waarbij hij klanten ontvangt in de loods. Dat bedrijf is volgens [verzoeker 5] een ambachtsbedrijf, zodat sprake is van 290-bedrijfsruimte. [verweerder] betwist dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat [verzoeker 5] opslagruimte huurt en dat het uitdrukkelijk verboden is om het gehuurde te gebruiken als 290-bedrijfsruimte, aldus [verweerder] .
3.7.
[verzoeker 5] heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij in de loods klanten ontvangt, tekeningen maakt en offertes opstelt. Daarnaast heeft [verzoeker 5] verklaard dat de familie [naam 4] – de familie die achter rechtsvoorganger van [verweerder] zat – precies wist wat er op het terrein gebeurde. Volgens [verzoeker 5] kwam meneer [naam 4] dagelijks op het terrein, werden eens per kwartaal de meterstanden opgenomen en heeft mevrouw [naam 4] een meubel bij [verzoeker 5] op maat laten maken. Het is dan ook onmogelijk dat de familie [naam 4] niet wist dat de loods werd gebruikt voor een ambachtsbedrijf, aldus [verzoeker 5] .
3.8.
[verweerder] betwist dat sprake is van een ambachtsbedrijf. Volgens [verweerder] gebruikt [verzoeker 5] de loods alleen als opslag en eventueel als houtzagerij, zodat de onderneming van [verzoeker 5] niet kwalificeert als een ambachtsbedrijf. Daarnaast betwist [verweerder] dat de familie [naam 4] wist dat [verzoeker 5] in de loods klanten ontving. Verder betwist [verweerder] de verklaring van Pels, die door andere huurders van [verweerder] in een eerdere vergelijkbare procedure in 2024 bij de kantonrechter naar voren is gebracht. Volgens [verweerder] had Pels, die procespartij is in deze procedure, namelijk belang bij het afleggen van die verklaring.
3.9.
Omdat [verweerder] betwist dat sprake is van een ambachtsbedrijf, is het aan [verzoeker 5] om gemotiveerd te onderbouwen – en indien nodig te bewijzen – dat zijn onderneming kwalificeert als ambachtsbedrijf. [verzoeker 5] heeft foto’s overgelegd van zijn werkplaats, maar uit die foto’s blijkt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende dat de loods – sinds de aanvang van de huurovereenkomst – voor publiek toegankelijk is. Verder blijkt uit de verklaring van de dochters [naam 4] , waar [verzoeker 5] naar verwijst, inderdaad dat zij de loodsen regelmatig hebben bezocht om de meterstanden te meten. Maar uit die verklaring blijkt daarnaast dat de bezoeken ook dienden ter voorkoming van onjuist gebruik van de loodsen en dat de dochters [naam 4] destijds in twee loodsen van andere huurders geen winkelactiviteiten hebben waargenomen. Verder vermeldt het uittreksel van de Kamer van Koophandel van de eenmanszaak van [verzoeker 5] dat het bezoekadres van de onderneming een adres in [plaats] is.
3.10.
Uit het voorgaande komt onvoldoende vast te staan dat de loods van [verzoeker 5] voor publiek toegankelijk is. Dat betekent dat [verzoeker 5] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende heeft onderbouwd dat – vanaf aanvang van de huurovereenkomst – sprake is van een 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter stelt dan ook vast dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat [verzoeker 5] overige bedrijfsruimte huurt. Het verzoek van [verzoeker 5] om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlening van de ontruimingstermijn wordt daarom afgewezen.
[verzoeker 5] heeft het verzoek tijdig ingesteld
3.11.
Nu vaststaat dat sprake is van huur van overige bedrijfsruimte komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoekschrift is ontvangen op 26 februari 2025, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 1 januari 2025. [verzoeker 5] heeft zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dus binnen de daarvoor geldende termijn ingesteld.
De kantonrechter verlengt de ontruimingstermijn tot 1 januari 2026
3.12.
Een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan alleen toegewezen worden als de belangen van de huurder, en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. [4] Alle mogelijke belangen mogen daartoe worden aangevoerd.
3.13.
De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [verzoeker 5] bij verlenging van de ontruimingstermijn op dit moment groter is dan het belang van [verweerder] bij de ontruiming. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat [verzoeker 5] zijn onderneming al sinds 2010 exploiteert in de loods en dat [verweerder] tijdens de zitting heeft verklaard dat de loods naar verwachting pas in juli 2026 gesloopt zal worden. Aangezien [verzoeker 5] over drie jaar de AOW-leeftijd heeft bereikt en gelet op de te verwachten hoge verhuiskosten, terwijl [verweerder] heeft verklaard dat de sloop niet binnen één jaar gerealiseerd zal worden, wijst de kantonrechter het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn voor de maximum termijn van één jaar toe.
3.14.
Uit de brief die [verweerder] op 16 september 2024 aan [verzoeker 5] heeft gestuurd blijkt dat [verweerder] de ontruimingstermijn heeft aangezegd per 1 januari 2025. De kantonrechter verlengt de ontruimingstermijn daarom tot 1 januari 2026.
3.15.
[verzoeker 5] heeft het tegenverzoek van [verweerder] om dan een gebruikersvergoeding verschuldigd te zijn niet weersproken. Daarom wordt bepaald dat [verzoeker 5] tijdens de verlengde ontruimingstermijn maandelijks een gebruikersvergoeding verschuldigd is ter hoogte van de laatstelijk geldende huurprijs per maand.
3.16.
Gelet op de samenhang van de verzoeken houdt de kantonrechter zijn beslissing over de proceskosten aan.
Ten aanzien van [verzoeker 6]
Het is onduidelijk welk huurregime van toepassing is
3.17.
Tussen partijen is niet in geschil dat [verzoeker 6] de loods met nummer unit [nummer 1] van [verweerder] huurt. Ook is niet in geschil dat de huurovereenkomst op 1 februari 2022 is aangegaan en dat in die overeenkomst is vermeld dat er overige bedrijfsruimte (opslagruimte) wordt gehuurd. Wel is in geschil welk huurregime feitelijk van toepassing is. [verzoeker 6] stelt dat hij een 290-bedrijfsruimte huurt, terwijl volgens [verweerder] sprake is van overige bedrijfsruimte. Naar het oordeel van de kantonrechter is nog niet voldoende duidelijk welk huurregime op de huurovereenkomst van [verzoeker 6] van toepassing is. [verzoeker 6] wordt daarom in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat hij 290-bedrijfsruimte huurt. Dat wordt als volgt toegelicht.
3.18.
[verzoeker 6] stelt dat hij sinds de aanvang van de huurovereenkomst in de loods een bedrijf drijft voor ontwerp en productie van kunst en kunstnijverheidsvoorwerpen, wat volgens hem een ambachtsbedrijf is, zodat hij 290-bedrijfsruimte huurt. [verweerder] betwist dat sprake is van een ambachtsbedrijf.
[verzoeker 6] moet bewijzen dat hij publiek ontvangt in de loods
3.19.
[verzoeker 6] heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij op beurzen staat en dat er voor projecten klanten en curatoren in de loods op bezoek komen. Hij maakt de kunstwerken op de onderste verdieping van de loods en ontvangt op de vliering de klanten, zo stelt hij. Volgens [verzoeker 6] wist de familie [naam 4] dat er op het terrein allerlei ambachtsbedrijven zijn en wisten zij ook dat [verzoeker 6] in de loods klanten ontvangt. [verzoeker 6] stelt dat een neef van de familie [naam 4] hem zelfs geholpen heeft met het bouwen van de vliering om daar klanten te ontvangen.
3.20.
Volgens [verweerder] dient de loods slechts als werkplaats en worden er geen klanten ontvangen. Dit blijkt volgens [verweerder] uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel en uit de website van [verzoeker 6] , aangezien als bezoekadres een adres in [plaats] staat vermeld en het adres van de loods niet wordt genoemd. Ook betwist [verweerder] dat er voor publiek toegankelijke ambachtsbedrijven op het terrein zijn, de familie [naam 4] wist van dergelijke ambachtsbedrijven en dat een familielid van de familie [naam 4] heeft geholpen met het bouwen van een ontvangstruimte voor klanten.
3.21.
Wat voor ruimte [verzoeker 6] gehuurd heeft, betreft de uitleg van de huurovereenkomst. Daarbij komt het niet aan op de letterlijke tekst in de overeenkomst, maar – kort gezegd – aan de wederzijdse redelijke verwachtingen die zij kregen uit elkaars verklaringen en gedragingen bij het aangaan van de overeenkomst. Weliswaar staat in de overeenkomst dat de loods alleen gebruikt mag worden als opslagruimte, dus overige bedrijfsruimte. De kantonrechter is van oordeel dat [verweerder] , gelet op het in de eerdere vergelijkbare procedure uit 2024 vastgestelde gebruik van de andere loodsen op het terrein in combinatie met de overgelegde foto’s van de andere loodsen, niet langer kan volhouden dat de familie [naam 4] bij het aangaan van de huurovereenkomst met [verzoeker 6] in 2022 in zijn algemeenheid niet wist dat sommige loodsen op het terrein anders werden gebruikt dan volgens de (gelijkluidende) tekst van die overeenkomsten was overeengekomen en dat zij daar niet tegen optraden. Ook uit de foto’s van het gebruik van de loodsen van enkele andere huurders uit deze procedure komt een gelijk beeld naar voren net als dat de familie [naam 4] met grote regelmaat in de loodsen kwam. Daar komt bij dat sommige van die andere overeenkomsten al jaren eerder gesloten waren dan die van [verzoeker 6] , zodat de familie [naam 4] zeker al enige jaren bekend was met afwijkend gebruik van enkele van de loodsen en daar niet tegen optrad. Omgekeerd koos [verzoeker 6] – zo hij heeft verklaard – vanwege deze wijze van gebruik voor de loods. Dat betekent dat de rechtsvoorganger van [verweerder] en [verzoeker 6] een overeenkomst zijn aangegaan voor de huur en verhuur van bedrijfsruimte dat mede 290-bedrijfsruimte omvat.
3.22.
Dat maakt echter niet direct dat de loods van [verzoeker 6] ook kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. Aangezien [verweerder] heeft betwist dat [verzoeker 6] klanten ontvangt in de loods is het aan [verzoeker 6] om feiten en omstandigheden te stellen die erop duiden dat de loods voor het publiek toegankelijk is. Hoewel [verzoeker 6] foto’s heeft overgelegd van de loods, blijkt daaruit naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende dat hij in de loods klanten ontvangt. [verzoeker 6] heeft ter zitting aangegeven dat hij zijn stelling kan bewijzen. De kantonrechter stelt [verzoeker 6] daarom in de gelegenheid om zijn stelling, namelijk dat hij publiek heeft ontvangen/ontvangt in de loods, te bewijzen.
3.23.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Ten aanzien van [verzoeker 2] , Pels Proces Advies B.V. en [verzoeker 1]
3.24.
De kantonrechter heeft begrepen dat tussen [verzoeker 2] en [verweerder] een schikking is getroffen, zodat ervan wordt uitgegaan dat de procedure voor wat [verzoeker 2] betreft geen voortgang behoeft.
3.25.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter
ten aanzien van [verzoeker 5]
4.1.
verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van unit [nummer 2] aan het [adres] moet plaatsvinden tot 1 januari 2026,
4.2.
stelt de gebruikersvergoeding voor de verlengde ontruimingstermijn vast op de laatstelijk geldende huurprijs per maand en bepaalt dat [verzoeker 5] deze maandelijks verschuldigd is tot het moment van ontruiming.
4.3.
houdt de beslissing over de proceskosten aan,
4.4.
wijst het meer of anders verzochte af,
ten aanzien van [verzoeker 6]
4.5.
laat [verzoeker 6] toe tot het bewijs van zijn stelling dat hij in de loods publiek ontvangt,
4.6.
bepaalt dat indien [verzoeker 6] bewijs wil leveren door het horen van getuigen dat verhoor zal geschieden ten overstand van de kanontrechter mr. E.J. Otten, die daartoe zitting zal houden in het gerechtsgebouw te Amsterdam, Parnassusweg 280,
4.7.
bepaalt dat indien [verzoeker 6] bewijs wil leveren door middel van het overleggen van stukken, hij deze stukken
binnen 14 dagenna vandaag aan de rechtbank en de gemachtigde van [verweerder] dient over te leggen,
binnen 14 dagenna vandaag aan de rechtbank en de gemachtigde van [verweerder] dient over te leggen,
4.8.
bepaalt dat [verzoeker 6] het aantal te horen getuigen en de verhinderdata van hemzelf en dan [verweerder] en de getuige(n) voor de maanden augustus, september en oktober 2025
binnen 14 dagenna vandaag aan de rechtbank zal opgeven, waarna een dag en uur van het verhoor door de kantonrechter zullen worden vastgesteld,
binnen 14 dagenna vandaag aan de rechtbank zal opgeven, waarna een dag en uur van het verhoor door de kantonrechter zullen worden vastgesteld,
4.9.
bepaalt dat [verzoeker 6] getuigen bij exploot dient op te roepen,
4.10.
houdt iedere verdere beslissing aan,
ten aanzien van Pels Proces Advies B.V. en [verzoeker 1]
4.11.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 15 juli 2025.
64183