ECLI:NL:RBAMS:2025:6096 - Rechtbank Amsterdam - Vernietiging van besluiten van de VvE inzake kostenverdel...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 11502601 \ EA VERZ 25-50

Beschikking van 19 augustus 2025

in de zaak van

[verzoeker 1]

[verzoeker 2],

te [woonplaats] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoeker] (mannelijk enkelvoud),

procederend in persoon,

tegen

VVE GEBOUW [verweerder],

te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: mr. A.J.C. Goldhoorn (DAS).

1.De procedure

1.1.

[verzoeker] heeft op 9 januari 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 10 december 2024.

1.2.

Op grond van artikel 5:130 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn [verzoeker] , alle andere stemgerechtigden en de VvE opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord.

1.3.

De VvE heeft op 16 juni 2025 een verweerschrift met een productie ingediend.

1.4.

De mondelinge behandeling heeft op 24 juni 2025 plaatsgevonden, gelijktijdig met de mondelinge behandeling in de zaak met zaaknummer / rekestnummer: 11502601 \ EA VERZ 25-50. [verzoeker 2] is in persoon verschenen. Namens de VvE is verschenen [naam] , voorzitter van het bestuur van de VvE, vergezeld door de gemachtigde.

[belanghebbende] is als belanghebbende verschenen.

1.5.

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.6.

Daarna is een datum voor beschikking bepaald.

2.In het kort

2.1.

Deze procedure gaat over de vraag welke verdeelsleutel van toepassing is op de kosten van het hek rondom de binnenplaats van de VvE en het groen en het tuinhuis die zich op de binnenplaats bevinden. De kantonrechter zal deze vraag beantwoorden door de akte van splitsing uit te leggen en te oordelen dat de genoemde kosten onder de algemene verdeelsleutel vallen.

3.De feiten

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

3.1.

De grond en het complex aan de [locatie] zijn bij akte van 28 oktober 2011 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 48 appartementsrechten, die rechtgeven op het uitsluitend gebruik van woningen op de begane grond en de eerste verdieping met ligplaatsen en tuin (A-1 tot en met A-7), woningen op de tweede en derde verdieping met buitenruimte (A-8 tot en met A-12), (ongenummerde) parkeerplaatsen (A-13 tot en met A-39) en aanlegplaatsen (A-40 tot en met 48).

3.2.

Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen (hierna: het splitsingsreglement) en is de VvE opgericht.

3.3.

In artikel 8 lid 1 van het splitsingsreglement zijn de volgende breukdelen bepaald (hierna: algemene verdeelsleutel):

A-1 tot en met A7: 132/1988e aandeel
A-8 en A-12: 154/1988e aandeel
A-9, A-10 en A-11: 108/1988e aandeel
A-13 tot en met A-39: 15/1988e aandeel
A-40 tot en met A-48: 3/1988e aandeel

3.4.

In artikel 8 lid 5 van het splitsingsreglement is een afwijking van de algemene verdeelsleutel opgenomen:

“In afwijking van het bepaalde in het eerste lid geldt voor wat betreft de bijdrage in de schulden en kosten die voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars, het volgende:

de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing, van de hellingbaan, de binnenplaats (inclusief de parkeerplaatsen) en de bestrating van die hellingbaan en de binnenplaats, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementsrechten met de indices 13 tot en met 30, ieder voor een één/negen en twintigste (1/29) aandeel; (kantonrechter: verdeelsleutel 3)

de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing, van de aan het kanaal gelegen steiger en al hetgeen daartoe behoort, komen voor rekening van de eigenaren van de appartemensrechten met de indices 40 tot en met 49, ieder voor een één/tiende (1/10) aandeel;

de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing, van de vlonders, steigers, meerpalen , beschoeiingen en dergelijke, welke behoren tot de privé gedeelten van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 7, en de kosten van het op diepte houden van de ligplaatsen, komen voor rekening van de eigenaren van die appartementsrechten, voor ieder de eigenaren van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 6, voor een vier en twintig/tweehonderd vijf en twintigste (24/225) aandeel, voor de eigenaar van het appartementsrecht met index 1 voor een vijf en dertig/tweehonderd vijf en twintigste (35/225) aandeel en voor de eigenaar van het appartementsrecht met index 7 voor een zeventig/tweehonderd vijf en twintigste (70/225) aandeel;

e kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing, van de gezamenlijke fietsenstalling, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 12, ieder voor één/twaalfde (1/12) aandeel.”

3.5.

[verzoeker] is sinds 16 juli 2018 eigenaar van de woning aan de [adres 1] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie + nummer] (hierna: de woning). De woning maakt geen onderdeel uit van de VvE. Ten behoeve van het perceel van [verzoeker] is ten laste van de VvE een erfdienstbaarheid gevestigd.

3.6.

[verzoeker] is eigenaar van twee appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van twee parkeerplaatsen (A-29 en A-30). [verzoeker] is op grond hiervan van rechtswege lid van de VvE.

3.7.

Het breukdeel van [verzoeker] in de gemeenschappelijke kosten van de VvE die vallen onder artikel 8 lid 1 van de splitsingsakte is 2 x 15/1988e deel (in totaal 30/1988e deel). Het breukdeel van [verzoeker] in de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van de hellingbaan en binnenplaats (inclusief de parkeerplaatsen) bedraagt 3 x 1/29e deel (in totaal 3/29e deel = 1 deel voor de erfdienstbaarheid en 2 delen voor de appartementsrechten).

3.8.

Op de ledenvergadering van de VvE van 10 december 2024 zijn besluiten genomen om de kosten voor reparaties, abonnementen, schilderwerken en vervanging van het hek (€ 1.203,00 per jaar), onderhoud en vervanging van het tuinhuisje (€ 225,00 per jaar) en het plantsoenonderhoud bomen en struiken (hierna te noemen: het groen) (€ 1.725,00 per jaar) te laten vallen onder verdeelsleutel 3.

4.Het verzoek en verweer

4.1.

[verzoeker] verzoekt -kort samengevat- bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, de hierboven genoemde besluiten van de vergadering van de VvE van 10 december 2024 nietig te verklaren wegens strijd met de splitsingsakte dan wel te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, en daarbij te bepalen dat [verzoeker] niet via omslag behoeft bij te dragen aan deze kostenveroordeling.

4.2.

Daartoe stelt [verzoeker] dat de besluiten in strijd zijn met de splitsingsakte/het splitsingsreglement omdat de kosten voor het hek, het groen en het tuinhuis niet vallen onder artikel 8 lid 5 van de splitsingsakte, maar onder het eerste lid van voornoemd artikel. Subsidiair is het besluit vernietigbaar omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

4.3.

De VvE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring danwel afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de kosten van het geding. De VvE voert daartoe – samengevat en kort weergegeven – aan dat de akte beoogt een verdeling te maken voor de toedeling van de onderhoudskosten van de verschillende gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw/terrein. Uit de bewoordingen van lid 5 onder a maakt de VvE op dat alleen de eigenaren van de parkeerplaatsen en de eigenaren van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] (op grond van de erfdienstbaarheid) de kosten dragen voor het onderhoud van de gehele binnenplaats, inclusief alle zaken die zich daarop bevinden.

4.4.

Op het voorgaande en de overige standpunten van partijen zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.

5.De beoordeling

juridisch kader

5.1.

Ingevolge artikel 5:130 BW is een besluit van de VvE vernietigbaar als de vernietiging daarvan binnen een maand wordt verzocht. [verzoeker] heeft het verzoekschrift tijdig ingediend.

5.2.

Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW). Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank.

5.3.

Op grond van artikel 5:130 lid 1 in samenhang met artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Dit is een marginale toets. Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

5.4.

Aangezien in het onderhavige geval het verzoek tot vernietiging en het beroep op de nietigheid zien op dezelfde besluiten en op hetzelfde samenhangende feitencomplex zal de kantonrechter in lijn met de heersende jurisprudentie om proceseconomische redenen niet tot verwijzing naar de rechtbank overgaan en beide verzoekschriften gezamenlijk behandelen.

uitleg splitsingsakte

5.5.

Aan de orde is de vraag welke verdeelsleutel moet worden toegepast voor de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van het hek rondom de binnenplaats, het tuinhuis dat op de binnenplaats staat en het groen dat zich op de binnenplaats bevindt. Uitgangspunt is dat de binnenplaats een gemeenschappelijk gedeelte van de VvE is. In beginsel moeten de kosten voor gemeenschappelijke gedeelten en zaken door alle leden van de VvE gedragen worden op grond van de verdeelsleutel die is opgenomen in artikel 8 lid 1 van de splitsingsakte, tenzij in de akte een afwijkende verdeelsleutel daarvoor is opgenomen.

5.6.

Voor de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van de hellingbaan, de binnenplaats (inclusief de parkeerplaatsen) en de bestrating van die hellingbaan en de binnenplaats, is in artikel 8 lid 5 van de splitsingsakte een afwijkende verdeelsleutel opgenomen, in die zin dat deze kosten alleen voor rekening komen van de eigenaren van de parkeerplaatsen. Omdat de kosten voor het eerdergenoemde hek, tuinhuis en groen in de akte niet worden genoemd is voor partijen onduidelijk of deze kosten onder het vijfde lid vallen. Daar zal de kantonrechter de splitsingsakte voor moeten uitleggen.

5.7.

Als het gaat om de uitleg van een splitsingsakte neemt de kantonrechter tot uitgangspunt de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Daarbij is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van feitelijke kenmerken uit te leggen.

5.8.

Uit artikel 8 van de splitsingsakte blijkt dat de opstellers van de akte de verdeling van de gemeenschappelijke kosten zo hebben geprobeerd in te vullen dat de appartementseigenaren die (het meeste) gebruik maken of profijt hebben van een gemeenschappelijk gedeelte of zaak de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van dit gedeelte/deze zaak moeten dragen. Het zogeheten profijtbeginsel is dus leidend in de akte.

5.9.

In de akte wordt vrij gedetailleerd vermeld welke gemeenschappelijke gedeelten/ zaken onder het bereik van het vijfde lid van artikel 8 vallen. Onder a is vermeld dat het gaat over “
de hellingbaan, de binnenplaats (inclusief de parkeerplaatsen) en de bestrating van die hellingbaan en de binnenplaats”. Uit de tekst maakt de kantonrechter, anders dan de VvE en mede in het licht van het profijtbeginsel, op dat de opstellers van de akte ervoor hebben gekozen om alleen de bestrating van de binnenplaats en de hellingbaan volledig voor rekening van de parkeerplaatseigenaren te laten komen. Deze worden immers expliciet benoemd, maar niet de op die binnenplaats aanwezige gemeenschappelijke zaken, waaronder het hek, groen en tuinhuis vallen. Dat valt op omdat niet betwist is dat het hek er ten tijde van de splitsing al stond en uit beelden van Google Maps van oktober 2010 blijkt dat het groen op de binnenplaats toen reeds was aangeplant. Op eenvoudige wijze hadden deze gemeenschappelijke zaken dan ook in de akte vermeld kunnen en moeten worden. De opstellers hebben bijvoorbeeld met betrekking tot de aan het kanaal gelegen steiger de omschrijving eenvoudig aangevuld met “
en al hetgeen daartoe behoort” en onder c is vermeld: “
de vlonders, steigers, meerpalen, beschoeiingen en dergelijke”. Dat dit in het vijfde lid onder a van artikel 8 niet is gebeurd en omdat het profijtbeginsel leidend is in de akte, is voor de kantonrechter een indicatie dat ervoor gekozen is om de
opde binnenplaats geplaatste of te plaatsen gemeenschappelijke zaken onder de algemene verdeelsleutel te laten (blijven) vallen.

5.10.

Dat deze uitleg ook redelijk en billijk is wordt ondersteund door het navolgende. De binnenplaats wordt volledig afgesloten door het hek. [verzoeker] , [belanghebbende] c.s., maar ook de eigenaren van de benedenappartementen kunnen alleen via het hek en de binnenplaats hun woning bereiken. De fietsenstalling is alleen door het (zij)hek bereikbaar. Weliswaar wordt het hek door de eigenaren van de bovenappartementen vrijwel niet gebruikt omdat hun parkeerplaatsen voor het complex liggen waar ook een ingang is naar hun appartementen, maar alle eigenaren hebben door middel van een app/tag toegang tot de binnenplaats. Naast de toegangsfunctie voorkomt het hek dat ongenode derden de binnenplaats betreden dan wel hun auto’s daar parkeren en de woningen/appartementen en de steigers kunnen bereiken. Het heeft dan ook een algemene selectie- en veiligheidsfunctie, waarvan alle eigenaren en dus niet alleen de eigenaren van de parkeerplaatsen profijt hebben. Verder laten bewoners hun kinderen op de binnenplaats spelen. Het groen dient, naast verfraaiing van de binnenplaats, met name als afscheiding van de binnenplaats van de tuinen van de benedenappartementen aan de ene kant en het buurperceel aan de andere kant. Onbekend is wanneer het tuinhuis op de binnenplaats is geplaatst, maar, gelet op de beelden van Google Maps van 2015, in ieder geval al vanaf 2015. Dat het tuinhuis alleen wordt gebruikt door de tuinman (ten behoeve van het groen van de binnenplaats) heeft de VvE onvoldoende aannemelijk gemaakt.

5.11.

Omdat alle eigenaren van de appartementen en de eigenaren van de twee woningen toegang hebben tot de binnenplaats en profijt hebben van het hek (toegang en veiligheid), het groen (ontneemt de woningen het zicht op de parkeerplaatsen en neemt het zicht op het buurperceel weg) en het tuinhuis (opslag van gemeenschappelijke zaken), is het redelijk dat voor de kosten daarvan de algemene verdeelsleutel van toepassing is. Dat de meeste kosten van het hek bestaan uit de kosten voor het grote automatisch hek, bestemd voor het in- en uitrijden van de auto’s, kan zo zijn, maar de kosten van een hek zijn nu eenmaal niet deelbaar. Overigens vergeet de VvE bij dit verweer dat het niet alleen om het hek aan de straatzijde gaat, maar bijvoorbeeld ook over het hek aan de achterzijde dat uit veiligheidsoverwegingen is geplaatst vanwege (onder meer) de spelende kinderen.

5.12.

Het zou niet redelijk zijn als de kosten van alle gemeenschappelijke zaken die de VvE op de binnenplaats heeft geplaatst of zal plaatsen enkel en alleen voor rekening van de eigenaren van de parkeerplaatsen zou komen. Bovendien zijn er ook parkeerplaatsen aan de voorzijde van het gebouw. Dat de VvE dit ook niet redelijk vindt blijkt uit het feit dat de kosten voor herstel/vervanging van de op de binnenplaats staande schutting en het betegelde gedeelte waar de afvalbakken staan via de algemene verdeelsleutel worden verdeeld. Ten slotte merkt de kantonrechter op dat [verzoeker] bij toepassing van de algemene verdeelsleutel als eigenaar van twee parkeerplaatsen meebetaalt aan hek, tuinhuis en groen (30/1988e aandeel).

5.13.

De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat het besluit van de vergadering om verdeelsleutel 3 (kosten komen alleen voor rekening van de eigenaren van de parkeerplaatsen) toe te passen voor de kosten van het hek, het groen en het tuinhuis in dit geval nietig is wegens strijd met de splitsingsakte.

5.14.

Uit het voorgaande volgt dat het verzoek op de primaire grond toewijsbaar is, zodat het overige onbesproken kan blijven.

proceskosten

5.15.

De VvE krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 289 Rv). [verzoeker] is in persoon verschenen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verzoeker] tot vandaag vast op € 90,00 aan griffierecht en een forfaitair bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten. Dit is in totaal € 140,00.

5.16.

De interne draagplicht van [verzoeker] in de door de VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het splitsingsreglement. Niet gesteld of gebleken is dat in het splitsingsreglement een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de VvE een procedure voert. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Ook is niet gebleken van een zodanige uitzonderlijke situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE [verzoeker] in dit geval aan zijn interne draagplicht houdt. Dit verzoek wordt dan ook afgewezen.

uitvoerbaar bij voorraad

5.17.

Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart voor recht dat de door de VvE op 10 december 2024 genomen besluiten over de verdeling van de kosten van het hek rondom de binnenplaats en het groen en het tuinhuis op de binnenplaats nietig zijn,

6.2.

veroordeelt de VvE tot betaling aan [verzoeker] van een bedrag van € 140,00 aan proceskosten,

6.3.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.

452