ECLI:NL:RBAMS:2025:627

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11440547 KK EXPL 24-830

vonnis van: 29 januari 2025

func.: 569

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

t e g e n

1. [gedaagde]

2. Zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, plaatselijk bekend als [adres]

wonende te [woonplaats 1]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. R. Bos voor [gedaagde]

gedaagde sub 2 niet verschenen.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaardingen van 11 december 2024, met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd. Ymere heeft vóór de mondelinge behandeling nadere producties in het geding gebracht. De mondelinge behandeling is gehouden ter terechtzitting van 15 januari 2025. Namens Ymere is verschenen mevrouw [naam] , consulent woonfraude vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagde] is de gemachtigde verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van Ymere mede aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Ymere verhuurt met ingang van 8 maart 2007 aan [gedaagde] de woning gelegen aan het adres [adres] – hierna de woning of het gehuurde –. De huurprijs bedraagt € 389,89 bruto per maand. Het betreft een sociale huurwoning met een oppervlakte van 26 m2.

1.2.

In de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst is opgenomen:
‘Artikel 5 lid 1:De woning dient als woonruimte voor huurder (…). De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn/haar hoofdverblijf te maken en te houden.Artikel 5 lid 4:Het is de huurder niet toegestaan (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik te geven tenzij Ymere daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven (…)’

1.3.

In een op 6 november 2024 opgemaakt proces-verbaal van bevindingen is door de politie opgenomen dat er met betrekking tot de woning sprake is van illegale onderhuur. Er zijn bij een huisbezoek twee personen met de Griekse nationaliteit aangetroffen die zich hebben gelegitimeerd en hebben verklaard de woning te huren van [gedaagde] voor een bedrag van € 1.350,00 per maand.

1.4.

Tussen [gedaagde] en Ymere is per e-mail gecommuniceerd in de periode 11 november 2024 tot en met 13 november 2024 waarin [gedaagde] heeft meegedeeld de sloten te willen vervangen en de energie te willen afsluiten ter zake van de woning. Ymere heeft [gedaagde] erop gewezen dat dit niet mogelijk is.

1.5.

Ymere heeft per brief van 13 november 2024 [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen tegen 31 januari 2025.

1.6.

Twee Toezichthouders Woonfraude van de [gemeente] hebben op 14 november 2024 een bezoek aan de woning gebracht. In het rapport van bevindingen van dezelfde dag is opgenomen dat voornoemde personen hebben verklaard de woning te huren van [gedaagde] met ingang van 1 juli 2024 tegen een huurprijs van € 1.350,00. Tevens hebben zij verklaard meubels te hebben overgenomen van de vorige huurder, een landgenoot, voor een bedrag van
€ 1.000,00. Zij hebben € 2.000,00 aan borg betaald aan [gedaagde] . Zij waren er niet van op de hoogte dat [gedaagde] niet de woning een sociale huurwoning was. Zij zijn bang omdat [gedaagde] de sloten onlangs heeft vervangen en hen uit huis wil hebben. Tevens overleggen zij het door hen ontvangen huurcontract en betalingsbewijzen van de borg van € 2.000,00 en vijfmaal een betaling van telkens € 1.350,00.

1.7.

De gemachtigde van Ymere heeft per brief van 19 november 2024 aan [gedaagden] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen ter voorkoming van een ontruimingsprocedure.

1.8.

Een van de twee Griekse onderhuurders heeft per e-mail van 20 november 2024 aan Ymere meegedeeld:
‘On November 5th the municipality came to our house (…)We let her( [gedaagde] , kantonrechter)
know that they were asking questions because we said the truth who are the real tenants and she immediately got very upset and told us that we shouldn’t answer any questions and that we have to book a hostel for 3-4 days and leave so she can (…) “fix” the problem she claims we caused!We (…) agreed to book it for the period of 6-9 of November (Below you will find attached the hostel receipt!)We asked for our deposit as a form of security (…) She called the police (..) the police (…) told her to leave us alone!She left (…) we left for work she got in our house packed all our stuff in grocery bags and put it out in the entrance for the building and then changed the locks!I came back earlier that day, around 5.30 pm and found her at the stairs with the last bag in her hands saying “ I changed the locks” and then she ran off (…)’I called the police for this and they told me to call a locksmith to open the door, that costed us 180 € (…)On November 8th, she came again at 3:50 pm and after she rang the bell trying to make sure no one is inside, she tried to open the door again!I opened the door immediately and she started running fast again!

A couple of day before we found an advertisement of the house in [internetsite 1] . She put it for rent of the 6th of December (…)

1.9.

Ymere ontvangt van de [gemeente] op 2 december 2024 melding dat [gedaagde] opnieuw heeft getracht de woning onder te verhuren, ditmaal aan de heer [naam onderhuurder 1] die op 1 december 2024 daarvan melding heeft gedaan aan de gemeente. Hij heeft daarbij meegedeeld € 2.000,00 aan borg te hebben betaald aan [gedaagde] die hij niet terug krijgt. In de e-mailwisseling nadien tussen [naam onderhuurder 1] en Ymere heeft hij het voorgaande bevestigd, onder meezending van de e-mail correspondentie tussen hem en [gedaagde] .

1.10.

Tussen de gemachtigde van Ymere en [gedaagde] is op 12 december 2024 per e-mail gecommuniceerd waarbij de gemachtigde van Ymere aan [gedaagde] heeft meegedeeld dat zij de kort gedingprocedure overweegt in te trekken indien [gedaagde] toezegt de woning leeg en ontruimd op te leveren en daarnaast de gevorderde schadevergoeding betaalt.

1.11.

De woning is te huur op [internetsite 2] gezet voor € 950,00 per maand ingaande 25 januari 2025. Op 23 december 2024 ontvangt Ymere een e-mail van de heer [naam onderhuurder 2] waarin hij meedeelt:
‘I want to know if the studio that is up for rent really belongs to the person who claims to be by the name [gedaagde] to make sure that she is really the owner (…) [adres] (…)’

1.12.

Ymere heeft aan [naam onderhuurder 2] meegedeeld dat Ymere de eigenaar en verhuurder is.

1.13.

Volgens social media platform [internetsite 3] is [gedaagde] schrijfster en woonachtig in [woonplaats 2] .

Vordering en verweer

2. Ymere vordert dat [gedaagde] en gedaagde sub 2. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zullen worden tot ontruiming van de woning uiterlijk 31 januari 2025 na betekening van het vonnis. Tevens vordert Ymere veroordeling van [gedaagden] , bij uitvoerbaar te verklaren vonnis, tot betaling van € 3.300,55 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum vonnis, en tot betaling van de proceskosten

3. Ymere stelt daartoe – kort gezegd – dat [gedaagde] ernstig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst door de woning onder te verhuren zonder toestemming van Ymere. Ymere vordert de door [gedaagde] genoten winst ten gevolge van de onderhuur op grond van artikel 6:104 Burgerlijk Wetboek (BW). Het spoedeisend belang is ter zake van de winstafdracht gegeven (zie ook hof Amsterdam, 9 september 2009, ECLI:GHAMS:2009:BF1347). De woning is verhuurd voor € 1.050,00 exclusief en voor € 1.350,00 all-in per maand. Gelet daarop gaat Ymere ervan uit dat de kosten naast de kale huur € 300,00 per maand bedragen. De winst is derhalve € 1.050,00 – € 389,89 = € 660,11 per maand. Gevorderd wordt € 3.300,55 berekend op enkel de winstafdracht ter zake van de twee Griekse huurders en gelet op door hen in het geding gebrachte betalingsbewijzen (1.6). De woning is thans leeg, althans de twee Griekse onderhuurders zijn vertrokken. Ymere verzet zich tegen matiging van de proceskosten.

4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer en voert – kort gezegd – aan dat zij steeds bereid was op te zeggen maar dat Ymere dit enkel wilde in samenhang met een toezegging tot betaling van schadevergoeding. Daar heeft [gedaagde] zich altijd tegen verzet. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van dit deel van de vordering. De vordering van Ymere met betrekking tot de winstafdracht/schadevergoeding is niet onderbouwd. Betwist wordt in ieder geval dat de kosten per maand € 300,00 zouden bedragen. [gedaagde] wist van tevoren niet dat zij de woning niet mocht onderverhuren. [gedaagde] betwist dat zij de advertentie heeft geplaatst waarop [naam onderhuurder 2] heeft gereageerd. [gedaagde] verzoekt matiging van de proceskosten ter zake van het uitbrengen van twee exploten.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Jegens gedaagde sub. 2 wordt verstek verleend. De vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en is toewijsbaar als hierna te melden en met inachtneming van hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 10.

7. [gedaagde] is ernstig toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. [gedaagde] had dienen te weten dat ze de woning niet mocht onderverhuren op grond van de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen en zeker niet voor een huurprijs die meer dan driemaal hoger lag dan haar eigen huur. Anders dan [gedaagde] aanvoert is onvoldoende aannemelijk dat Ymere aan de huuropzegging de voorwaarde heeft verbonden dat [gedaagde] diende toe te zeggen de schadevergoeding te betalen. Dit is eerst op 12 december 2024 tussen partijen zo besproken. [gedaagde] was een maand eerder reeds in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen zonder bijkomende voorwaarde(n). Op grond van het voorgaande is tevens voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Tussen partijen is thans overigens niet in geschil dat de huurovereenkomst dient te eindigen. Gelet op het voorgaande is de gevorderde ontruiming toewijsbaar als hierna te melden. Ter zitting is door de gemachtigde van [gedaagde] verzocht om met Ymere een tusseninspectie te houden om zo eventuele gebreken te kunnen verhelpen vóór de ontruiming. De kantonrechter gaat ervan uit dat Ymere [gedaagde] daartoe de gelegenheid geeft.

8. Artikel 6:104 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om de gevorderde schadevergoeding te begroten op de door het onrechtmatig handelen of de wanprestatie genoten winst, of een deel daarvan. Enige schade moet aannemelijk zijn en concreet nadeel hoeft niet te worden aangetoond. Daarbij heeft 6:104 BW een niet-punitief karakter. De rechter dient gelet daarop terughoudend te zijn daar waar het behaalde voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat. De schade dient in dat geval te worden begroot op een gedeelte van de winst. Voor het overige zijn de eisen tot toewijzing van schadevergoeding gelijk aan die van de artikelen 6:162 BW of 6:74 BW en dient er naast een conditio sine qua non verband tevens voldoende verband te zijn als bedoeld in artikel 6:98 BW. De mate van verwijtbaarheid is niet doorslaggevend maar kan wel meewegen bij bepaling van de hoogte van de toe te wijze schadevergoeding (Hoge Raad 18-6-2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893).

9. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de sociale huurwoning, in strijd met de huurovereenkomst, onder te verhuren voor een huur die aanmerkelijk hoger was dan de huur die zij zelf betaalde aan Ymere. Voldoende aannemelijk is dat Ymere hierdoor schade heeft geleden. Bij de begroting van de schade wordt deze gelet op het niet punitieve karakter van artikel 6:104 BW terughoudend begroot. Ymere heeft de winstafdracht enkel begroot op de huur die aan de twee Griekse onderhuurders in rekening werd gebracht. Dit heeft zij voldoende onderbouwd met de in het geding gebrachte onderhuurovereenkomst en de betalingsbewijzen. Aan [gedaagde] wordt toegegeven dat niet concreet valt vast te stellen of de kosten per maand € 300,00 bedroegen. Anderzijds is voldoende aannemelijk dat het handelen van [gedaagde] ernstig verwijtbaar is, zelfs indien buiten beschouwing wordt gelaten dat zij tweemaal een borg van € 2.000,00 heeft ontvangen waarvan onduidelijk is gebleven of zij deze heeft gerestitueerd en waarbij overigens in het midden wordt gelaten of zij de laatste advertentie op [internetsite 2] heeft gezet. Deze zaken heeft de kantonrechter buiten beschouwing gelaten bij het maken van een voorlopige inschatting van de begroting van de schade. Nu niet voldoende aannemelijk is geworden wat de kosten per maand zijn geweest voor [gedaagde] zal de kantonrechter een voorschot op de schadevergoeding toewijzen van € 2.000,00. De daarover gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als hierna te melden.

10. Gelet op het voorgaande is er geen aanleiding de proceskosten te matigen. De kantonrechter zal gedaagde sub 2. niet veroordelen in de kosten. Volgens partijen bevinden zich thans geen derden in de woning en zo die zich er al bevinden dan hoeven zij niet de kosten te dragen ten gevolge van het handelen van [gedaagde] .

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] om de woning aan het adres [adres] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met het hare en de haren te ontruimen en ter beschikking Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt zij die verblijven in de onroerende zaak, of gedeelte daarvan plaatselijk bekend als [adres] om voornoemde onroerende zaak binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met het hunne en de hunnen, te ontruimen en ter beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Ymere van € 2.000,00, als voorschot op de schadevergoeding ex artikel 6:104 BW, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 januari 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op:
exploten € 271,94
BRP € 0,75
salaris € 543,00
griffierecht € 514,00
-----------------
totaal € 1.329,69
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 68,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening van dit vonnis indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.