Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11419766 \ CV EXPL 24-15058
vonnis van 16 september 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1]
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
procederend in persoon
Eisers hierna gezamenlijk te noemen [eisers] , gedaagde hierna te noemen [gedaagde]
1.De procedure
1.1.
[eisers] hebben [gedaagde] op 14 november 2024 gedagvaard. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord, met producties, ingediend. [eisers] hebben aanvullende stukken ingebracht. Op 16 april 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren [eisers] aanwezig. Ook [gedaagde] was aanwezig, samen met de heer [naam 1] (vastgoedbeheerder) en de heer [naam 2] (mede-eigenaar). Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [gedaagde] mede aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken om gezamenlijk een onafhankelijke deskundige te benoemen. [eisers] hebben vervolgens op 4 juni 2025 een e-mail gestuurd met daarbij producties en een vermeerdering van eis. [gedaagde] heeft daar bij akte met producties van 21 juli 2025 op gereageerd.
1.3.
[eisers] hebben nadien op 25 juli 2025 een e-mail met nieuwe producties ingebracht. Deze akte wordt gelet op de fase van de procedure niet toegelaten en vormt dus geen onderdeel van het procesdossier. Partijen waren in de rolmededeling van 1 juli 2025 al geïnformeerd dat [gedaagde] nog mocht reageren op de akte van [eisers] van 4 juni 2025 en dat de zaak daarna in beginsel voor vonnis zou komen te staan.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[eisers] huren sinds 1 december 2023 van [gedaagde] woonruimte aan de [adres] (‘het gehuurde’). In de huurovereenkomst is een kale huurprijs van € 1.750,- per maand afgesproken. [eisers] hebben die huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft de woning gewaardeerd op 141 punten, waarbij een maximaal redelijke huurprijs hoort van € 840,60. Omdat dit hoger is dan de destijds geldende liberalisatiegrens (van € 808,06), heeft de Huurcommissie zich onbevoegd verklaard. Volgens [eisers] moet de woning worden gewaardeerd op 126 punten. Zij vorderen in deze procedure de redelijke aanvangshuurprijs vast te stellen op (de daarbij horende huurprijs van) € 746,40. Verder vorderen zij na een vermeerdering van eis terugbetaling van de te veel betaalde huur (€ 19.838,56) met rente, deskundigenkosten (€ 347,-) en proceskosten. [gedaagde] is het niet eens met deze waardering. Het geschil gaat in de kern over de vraag welk energielabel de woning heeft.
Tijdigheid verzoek en juridisch kader
2.2.
[eisers] hebben hun vordering tijdig ingesteld, dat wil zeggen binnen 8 weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie aan hen is verzonden. Met de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Dit betekent dat het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, weer volledig open ligt.
Het energielabel
2.3.
Het enige punt dat partijen bij de waardering van de woning verdeeld houdt, is het energielabel. Het staat vast dat het energielabel beslissend is voor de vraag of de redelijke aanvangshuurprijs onder de destijds geldende liberalisatiegrens blijft (bij een energielabel E of lager), of daar boven komt (bij een energielabel D of hoger).
2.4.
Volgens [gedaagde] heeft de woning energielabel D. [gedaagde] heeft ter onderbouwing daarvan een op 14 augustus 2024 geregistreerd energielabel overgelegd. Daarin staat dat de woning energielabel D heeft.
2.5.
Volgens [eisers] klopt dat energielabel niet. [eisers] hebben ter onderbouwing van dat standpunt twee verschillende rapportages overgelegd. In een op 4 november 2024 opgemaakt rapport heeft de door [eisers] ingeschakelde deskundige geconcludeerd dat de woning energielabel F heeft. [eisers] hebben diezelfde deskundige ook gevraagd om een ander rapport op te maken, namelijk een rapport op basis van de gegevens zoals gebruikt in het door [gedaagde] overgelegde energierapport, waarbij alleen de volgens de [eisers] evidente fouten zijn aangepast. In een op 5 november 2024 gedateerd rapport is op basis van die gegevens geconcludeerd dat de woning energielabel E heeft.
2.6.
Ter zitting is met partijen besproken dat het geschil zich in de kern richt op drie factoren die voor het energielabel van belang zijn, namelijk (i) de oppervlakte van de woning, (ii) de constructieve kwalificatie daarvan en (iii) de vraag of er een kwaliteitsverklaring aanwezig is met betrekking tot de tapwaterinstallatie. Partijen hebben ter zitting besloten dat zij gezamenlijk één onafhankelijke deskundige zouden benoemen, die de woning in het bijzijn van alle partijen zou inspecteren en het energielabel zou bepalen.
2.7.
Niet in geschil is dat partijen vervolgens gezamenlijk de firma Keneer hebben ingeschakeld. Ook is niet in geschil dat die firma in een op 2 juni 2025 geregistreerd energielabel heeft geconcludeerd dat de woning energielabel E heeft.
2.8.
De kantonrechter komt op grond daarvan tot het oordeel dat bij de puntentelling van de woning moet worden uitgegaan van een energielabel E. Wat [gedaagde] daar bij akte tegenover heeft gezet, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Zo heeft [gedaagde] vragen gesteld over de woonoppervlakte waarmee de firma Keneer heeft gerekend. [gedaagde] heeft in dat kader aangevoerd dat de meting namens die firma zou zijn verricht door “
twee studenten die mogelijk niet de minimale hoogten in acht hebben genomen bij het meten van de schuine ruimtes”. Maar [gedaagde] heeft onvoldoende concreet gemaakt dat de oppervlakte waarmee door de onafhankelijke deskundige is gerekend daadwerkelijk onjuist is, laat staan dat als gevolg daarvan ten onrechte tot een energielabel E is geconcludeerd. Een dergelijke concretere onderbouwing had, zeker gelet op de fase waarin de procedure zich bevindt, de reeds over en weer overgelegde rapportages en hetgeen op de zitting al over de woonoppervlakte was besproken, wel op zijn weg gelegen. Dat [eisers] na het rapport van de firma Keneer niet hebben meegewerkt aan een nieuwe meting, maakt het voorgaande niet anders. Partijen waren immers allebei aanwezig bij het bezoek door de firma Keneer. Zeker in dat geval moet wel concreet worden onderbouwd waarom een nieuwe meting noodzakelijk is. [gedaagde] heeft dat onvoldoende gedaan.
twee studenten die mogelijk niet de minimale hoogten in acht hebben genomen bij het meten van de schuine ruimtes”. Maar [gedaagde] heeft onvoldoende concreet gemaakt dat de oppervlakte waarmee door de onafhankelijke deskundige is gerekend daadwerkelijk onjuist is, laat staan dat als gevolg daarvan ten onrechte tot een energielabel E is geconcludeerd. Een dergelijke concretere onderbouwing had, zeker gelet op de fase waarin de procedure zich bevindt, de reeds over en weer overgelegde rapportages en hetgeen op de zitting al over de woonoppervlakte was besproken, wel op zijn weg gelegen. Dat [eisers] na het rapport van de firma Keneer niet hebben meegewerkt aan een nieuwe meting, maakt het voorgaande niet anders. Partijen waren immers allebei aanwezig bij het bezoek door de firma Keneer. Zeker in dat geval moet wel concreet worden onderbouwd waarom een nieuwe meting noodzakelijk is. [gedaagde] heeft dat onvoldoende gedaan.
Vorderingen grotendeels toewijsbaar
2.9.
[eisers] hebben aangevoerd dat een energielabel E leidt tot een puntenwaardering van 126 punten. [gedaagde] heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Daarbij hoort een maximale huurprijsgrens van € 746,40. Daarmee is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. De maximale (kale) huurprijs zal daarom per 1 december 2023 worden vastgesteld op € 746,40 per maand.
2.10.
Omdat hiervoor is vastgesteld dat de aanvangshuur lager is dan wat [eisers] hebben betaald, kunnen [eisers] op grond van onverschuldigde betaling aanspraak maken op terugbetaling van het te veel betaalde. [eisers] hebben berekend dat het tot en met juni 2025 gaat om een bedrag van € 19.838,56. [gedaagde] heeft die berekening niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. De vordering tot terugbetaling van € 19.838,56 is dan ook toewijsbaar.
2.11.
Ten aanzien van de gevorderde wettelijke rente daarover vanaf 1 december 2023 oordeelt de kantonrechter als volgt. [eisers] kunnen aanspraak maken op de wettelijke rente over het door hen onverschuldigd betaalde bedrag vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim verkeert. [1] Niet gebleken is dat [eisers] [gedaagde] voorafgaande aan de dagvaarding een ingebrekestelling hebben gestuurd, waardoor verzuim is ingetreden. De wettelijke rente is daarom niet eerder toewijsbaar dan vanaf de dagvaarding (14 november 2024). Voor de huurtermijnen die ná 14 november 2024 verschuldigd raakten, was op dat moment nog geen sprake van verzuim. De wettelijke rente over de nadien betaalde huurtermijnen wordt daarom toegewezen zoals in het dictum vermeld.
2.12.
Ook de gevorderde kosten van € 347,00 voor de deskundigen zijn niet weersproken en worden toegewezen. Dat bedrag bestaat uit € 242,00 voor de eigen deskundige en € 105,- voor (50% van de kosten voor) de gezamenlijke deskundige.
2.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
explootkosten
€
136,72
griffierecht
€
706,00
reis- en verletkosten
€
50,00
Totaal
€
892,72
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
stelt de aanvangshuurprijs voor het gehuurde per 1 december 2023 vast op € 746,40 per maand,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 19.838,56, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 14 november 2024 voor zover de huurtermijnen op dat moment reeds verschuldigd waren, dan wel vanaf de betaaldata van de nadien betaalde huurtermijnen, tot de dag dat volledig is betaald,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 347,00 aan deskundigenkosten,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 892,72 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.