Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11635556 CV EXPL 25-5518
vonnis van: 23 september 2025
fno.: 561
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Amsterdam
gevestigd te Amsterdam
eiseres in de hoofdzaak en in het incident
gemachtigde: mr. N.E.V. van Nispen tot Sevenaer-Berger
rolgemachtigde: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 1]
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
3. [gedaagde 3]
4. [gedaagde 4] B.V.
beide wonende respectievelijk gevestigd te [woonplaats 2]
gemachtigde: mr. J.G. Kabalt
gedaagden in de hoofdzaak en verweerders in het incident
Eiseres wordt hierna genoemd: de gemeente Amsterdam.
Gedaagden worden hierna genoemd: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] respectievelijk [gedaagde 4] .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 31 maart 2025, tevens houdende incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv Pro, met producties;
- conclusie van antwoord in het incident van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
- conclusie van antwoord in het incident van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
- conclusie van antwoord in het incident van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling in het incident;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling in het incident;
- voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende nadere producties van de gemeente Amsterdam;
- voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende nadere producties van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] .
De mondelinge behandeling in het incident heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2025. Voor de gemeente Amsterdam zijn verschenen [naam 1] (omgevingsmanager), [naam 2] (projectmanager) en [naam 3] (asset manager), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. [gedaagde 3] is in persoon verschenen, zowel voor zichzelf als in de hoedanigheid van vertegenwoordiger van [gedaagde 4] , bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt toegelicht, alle aan de hand van pleitnotities, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis in het incident gevraagd en is een datum voor vonnis in het incident bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
De gemeente Amsterdam verhuurt, door middel van opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten, een stuk grond op [de locatie] ( [adres] ) aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , de rechtsopvolgers van mevrouw [erflaatster] door erfopvolging in 2015. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor de exploitatie van een poffertjeskraam. Sedert 1975 is het gehuurde stuk grond in de familie.
1.2.
In 1988 heeft de toenmalige huurder van de grond, de heer [toenmalige huurder] , op het gehuurde stuk grond een paviljoen/poffertjeskraam neergezet met de naam [poffertjeskraam] . Voor de bouw van dit paviljoen is op 15 maart 1988 een aanvraag voor een bouwvergunning gedaan bij de gemeente Amsterdam door [toenmalige huurder] . Deze was op dat moment al begonnen met de bouw, maar de bouw werd na inspectie van een bouwinspecteur op 11 maart 1988 stilgelegd toen bleek dat er geen bouwaanvraag was gedaan. Een bouwvergunning is nooit op de aanvraag verleend. In een interne notitie van de gemeente Amsterdam uit 1996 is daarover vermeld dat het paviljoen niet is vergund (in verband met het bestemmingsplan), maar wordt gedoogd.
1.3.
Op 2 februari 2005 heeft [erflaatster] als verhuurder een overeenkomst gesloten met [gedaagde 3] als huurder. De overeenkomst is aangeduid als ‘huurovereenkomst [poffertjeskraam] ’. Hierin is bepaald:
“Artikel 1.
1. De verhuurder verhuurt aan de huurder, die die huurt van verhuurder: de vaste activa met inbegrip van de goodwill en de handelsnaam van de onderneming van de verhuurder.
Artikel 2.
(…)
3. De overeenkomst kan direct worden beëindigd indien op grond van een gemeentelijk of overheidsbesluit de onderneming gedwongen wordt te sluiten (hieronder wordt ook verstaan ontruiming als gevolg van het aanleggen van de noord-zuidverbinding in Amsterdam), indien de oorzaak van de sluiting niet te wijten is aan de gedragingen van de huurder.”
1.4.
De laatste huurovereenkomst tussen de gemeente Amsterdam en [erflaatster] dateert van 11 november 2010. Deze overeenkomst is aangeduid als ‘huurovereenkomst onbebouwde grond’ en bevat de volgende bepalingen:
“Duur, verlenging en opzegging
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op 1 januari 2011 en eindigend op 31 december 2011.
3.2.
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor de duur van telkens één maand.
3.3.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één maand.
(…)
Bijzondere bepalingen
6.1.
Het is huurder bekend dat de mogelijkheid bestaat dat de Gemeente in verband met de uitvoering van ruimtelijke plannen, waaronder (dus niet uitsluitend) de aanleg van de Noord-Zuidlijn, over de grond moet beschikken en dat deze huurovereenkomst derhalve een tijdelijk karakter heeft.
6.3.
Het is huurder toegestaan om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst onder te verhuren aan de heer [gedaagde 3] ten behoeve van de exploitatie van een poffertjeskraam en overigens conform de voorwaarden zoals die zijn neergelegd in deze huurovereenkomst.
6.4.
Het is huurder en onderhuurder bekend dat de looptijd van deze huurovereenkomst tevens is gekoppeld aan de geldigheidsduur van de aan de onderhuurder verleende exploitatievergunning voor het horecabedrijf gelegen aan het [adres] .”
1.5.
In 2015 is [erflaatster] overleden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben als erfgenamen de huurovereenkomst met de gemeente Amsterdam voortgezet.
1.6.
De gemeente Amsterdam heeft al jaren plannen om het [stadsdeel] te veranderen in een [stadspark] . In die plannen worden het [stadsdeel] en [de locatie] geheel anders ingedeeld. [poffertjeskraam] past niet in die plannen. In 2018 heeft het College van B & W ingestemd met het principebesluit van [stadsdeel] naar [stadspark] . Door andere prioriteiten heeft de uitvoering van de plannen voor het [stadsdeel] vanaf 2019 echter vertraging opgelopen. Besloten werd de plannen gefaseerd in te voeren.
1.7.
[poffertjeskraam] wordt thans geëxploiteerd door de besloten vennootschap [gedaagde 4] , waarvan [gedaagde 3] de (middelijk) bestuurder is. De gemeente Amsterdam heeft [gedaagde 4] daarvoor laatstelijk bij besluit van 2 december 2020 een exploitatievergunning afgegeven met een looptijd van vijf jaar. Daarin is vermeld:
“Op 11 september 2018 heeft het College (…) ingestemd met het principebesluit om het [stadsdeel] in fases te gaan inrichten als [stadspark] . (…) Uw restaurant past niet in deze ontwikkeling. Voor u betekent dit dat u deze exploitatievergunning mogelijk niet voor de volledige looptijd kan benutten, omdat er met de realisatie van het [stadspark] zal worden gestart.”
1.8.
Op 22 juni 2022 heeft de gemeente Amsterdam met [gedaagde 3] overleg gevoerd over de voortgang van de plannen. In het gespreksverslag van 12 juli 2022 is daarover vermeld:
“Planning werkzaamheden
Deze zomer wordt gewerkt aan een Definitief Ontwerp voor het [stadspark] . Zoals jullie bekend is er in dit nieuwe ontwerp geen plek meer voor [poffertjeskraam] . (…) Het is op dit moment nog niet duidelijk wanneer het nieuwe gebouw kan worden geplaatst. Wij verwachten dat dit niet in 2023 zal zijn. Dit betekent dan ook dat [poffertjeskraam] in ieder geval nog in 2023 kan blijven staan. (…)
Opzeggen huur
De gemeente zal tenminste 1 jaar van te voren de huur opzeggen, zodat jullie de tijd hebben om andere plannen te maken. Jullie gaven aan hier nu ook al over na te denken. (…)”
1.9.
Bij e-mail van 20 juli 2022 heeft [gedaagde 2] aan de gemeente Amsterdam bericht dat [gedaagde 1] en hij van “
de bedrijfsleider van [poffertjeskraam] , [gedaagde 3]” hebben vernomen dat de gemeente Amsterdam contact met [gedaagde 3] had opgenomen over de stand van zaken en de toekomst van [poffertjeskraam] . [gedaagde 2] schrijft: “
Dit hoort natuurlijk niet zo te zijn aangezien hij niet de eigenaar is en hij verder ook niet ingelicht dient te worden, zeker niet voordat wij ingelicht worden.” Sindsdien heeft de gemeente Amsterdam met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gecommuniceerd over zaken aangaande de huurovereenkomst van de grond.
de bedrijfsleider van [poffertjeskraam] , [gedaagde 3]” hebben vernomen dat de gemeente Amsterdam contact met [gedaagde 3] had opgenomen over de stand van zaken en de toekomst van [poffertjeskraam] . [gedaagde 2] schrijft: “
Dit hoort natuurlijk niet zo te zijn aangezien hij niet de eigenaar is en hij verder ook niet ingelicht dient te worden, zeker niet voordat wij ingelicht worden.” Sindsdien heeft de gemeente Amsterdam met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gecommuniceerd over zaken aangaande de huurovereenkomst van de grond.
1.10.
Na een participatietraject heeft het dagelijks bestuur van Stadsdeel Centrum op 30 januari 2024 het definitieve ontwerp voor [de locatie] vastgesteld. In die plannen is geen plaats voor [poffertjeskraam] . Onderdeel van het definitieve ontwerp, dat gericht is op ruimtelijke verbetering en een open karakter als landschappelijk park, is dat het speeltuingebouw dat voorheen in de zuidoostelijke hoek van [de locatie] was gelegen verhuist naar een andere plek, namelijk (deels) de huidige locatie van [poffertjeskraam] . Voorts biedt het bestemmingsplan geen ruimte voor zelfstandige commerciële horeca.
1.11.
Partijen hebben overlegd over een minnelijke regeling, zonder succes.
1.12.
Bij aangetekende brief van 27 augustus 2024 aan zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] heeft de gemeente Amsterdam de huurovereenkomst betreffende de grond opgezegd per 31 januari 2025, onder verwijzing naar de plannen met het [stadsdeel] waarin geen plek is voor [poffertjeskraam] . Ook is de ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2025 aangezegd.
1.13.
Ook daarna hebben partijen nog overlegd over een minnelijke regeling, maar zij zijn niet tot overeenstemming gekomen.
1.14.
De gemeente Amsterdam is begonnen met de werkzaamheden aan het [stadsdeel] . Fase 1, met voorbereidende werkzaamheden zoals het rooien van beplanting, is inmiddels afgerond. Fase 2, waarin [de locatie] bouwrijp wordt gemaakt, wordt heringericht en wordt bebouwd, zou moeten beginnen in augustus 2025. De bso en voorschoolse educatie, die in het speeltuingebouw gevestigd waren, zijn in februari 2025 tijdelijk elders ondergebracht in afwachting van de nieuwbouw in het nieuwe [stadspark] . Het speeltuingebouw is al gesloopt.
Vordering in het incident
2. De gemeente Amsterdam vordert in het incident – net zoals in de hoofdzaak, zij het in het incident totdat vonnis is gewezen in de hoofdzaak – , om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om het gehuurde perceel grond met al de hunnen en het hunne, gebruiksvrij en ontdaan van alle roerende en onroerende zaken en werken, waaronder paviljoen [poffertjeskraam] , op een door de kantonrechter te bepalen datum of termijn aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen en ontruimd te houden, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming;
b. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] te veroordelen om het hiervoor bedoelde stuk grond met al de hunnen en het hunne gebruiksvrij aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen en ontruimd te houden;
c. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3. De gemeente Amsterdam stelt daartoe dat zij alleen grond verhuurt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en niet ook het daarop door de toenmalige huurder neergezette paviljoen. De huurovereenkomst ten aanzien van de grond met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is rechtsgeldig opgezegd. Na 31 januari 2025 gebruiken zij die grond dus zonder recht of titel. Datzelfde geldt ten aanzien van eventuele onderhuur daarvan door [gedaagde 3] en [gedaagde 4] gedurende de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst. Er is opgezegd met een ruimere opzegtermijn dan formeel vereist. Gedaagden weten ook al lang dat de gemeente Amsterdam in augustus 2025 echt over het stuk grond moest beschikken om haar renovatieplannen uit te kunnen voeren. Toch weigeren zij de grond te ontruimen. Vertraging van de renovatieplannen leidt tot aanzienlijke sociaalmaatschappelijke en financiële schade. Omdat de vordering van de gemeente Amsterdam in de hoofdzaak gelet op het voorgaande met grote mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen, de gemeente Amsterdam grote spoed heeft bij haar vordering tot ontruiming en de uitkomst in de hoofdzaak niet kan afwachten, vordert zij bij wijze van voorlopige voorziening kort gezegd de algehele ontruiming van de gemeentegrond, onder gebruiksvrije oplevering na verwijdering van alle zaken waaronder [poffertjeskraam] , en dit alles uitvoerbaar bij voorraad.
Verweer in het incident
4. Zowel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als [gedaagde 3] en [gedaagde 4] voeren verweer tegen de incidente vordering. Daarop zal hieronder, voor zover voor de beoordeling relevant, worden ingegaan.
Beoordeling in het incident
5. In dit vonnis wordt enkel beslist in het incident ex artikel 223 Rv Pro. Op grond van dat artikel kan iedere partij tijdens een aanhangig geding vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van het geding. Deze vordering moet samenhangen met de hoofdvordering.
6. Niet in geschil is dat sprake is van een aanhangig geding en dat de vordering in het incident samenhangt met de hoofdvordering. De gevraagde voorziening is voorts gericht op een voorziening die voor de duur van de aanhangige procedure kan worden getroffen. In zoverre kan eiseres worden ontvangen in haar incidentele vordering.
7. De kantonrechter moet in het kader van de vraag of er ook aanleiding is om de gevraagde voorziening te treffen, beoordelen of de gemeente Amsterdam belang bij de vordering heeft, in die zin dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de afloop van de bodemzaak afwacht. Daarbij moet de kantonrechter de belangen van partijen afwegen tegen de achtergrond van de te verwachten resterende duur van de procedure en van de proceskansen daarin. Bij dat laatste moet worden beoordeeld of het aannemelijk is dat de vorderingen van de gemeente Amsterdam in de hoofdzaak worden toegewezen.
8. De incidentele vordering is in ieder geval niet toewijsbaar jegens [gedaagde 3] . [gedaagde 3] is in deze zaak in persoon gedagvaard, maar hij heeft terecht aangevoerd dat hij niet langer in persoon bij deze zaak betrokken is. De exploitatievergunning voor [poffertjeskraam] staat al geruime tijd niet meer op zijn naam. Na de inbreng op 21 november 2017 van zijn eenmanszaak in een besloten vennootschap is op 9 april 2020 de exploitatievergunning op naam van [gedaagde 4] overgezet. De gemeente Amsterdam heeft niet toegelicht waarom zij [gedaagde 3] desondanks in persoon heeft gedagvaard. Het enkele feit dat de onder 1.3. hierboven genoemde overeenkomst – tussen thans [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als verhuurder en [gedaagde 4] als huurder – uit 2005 (nog) op naam van [gedaagde 3] staat is gelet op het voorgaande daartoe onvoldoende. De vordering jegens [gedaagde 3] wordt dus afgewezen en de gemeente Amsterdam zal in zoverre in de proceskosten in het incident worden veroordeeld, die aan de zijde van [gedaagde 3] worden begroot op nihil.
9. In het kader van de hiervoor onder 7. bedoelde beoordeling is in de eerste plaats in geschil of de gemeente Amsterdam de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd. Daarbij verschillen partijen van mening over de vraag welk huurrechtelijk regime op de huurovereenkomst van toepassing is. Volgens de gemeente Amsterdam is sprake van de huur van onbebouwde grond. Volgens zowel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als volgens [gedaagde 4] is sprake van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
10. De kantonrechter volgt gedaagden daarin niet. Redengevend is het volgende.
11. De laatste schriftelijke huurovereenkomst die voorhanden is, is de onder 1.2. vermelde overeenkomst. Daarin is duidelijk sprake van de huur van onbebouwde grond. De kantonrechter houdt het er voor dat de gemeente Amsterdam al sinds 1988 of eerder, zoals zij stelt, het bewuste perceel grond verhuurt aan de rechtsvoorgangers van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat blijkt uit het feit dat in 1988, vóórdat een aanvraag om een bouwvergunning is gedaan voor het huidige paviljoen, de bouw daarvan al was begonnen door de toenmalige ‘pachter’ tevens eigenaar van ‘het gebouw’, [toenmalige huurder] . De bouw werd immers stilgelegd. Dit impliceert dat op dat moment de grond al door [toenmalige huurder] gehuurd werd. Het is immers niet voorstelbaar dat ‘zomaar’ een bouwwerk geplaatst zou worden op ‘zomaar’ een stuk grond midden in de stad. Daaruit blijkt bovendien dat, anders dan [gedaagde 4] heeft aangevoerd, het te bouwen bouwwerk ( [poffertjeskraam] ) er toen de huurovereenkomst gesloten werd nog niet stond en er dus enkel grond gehuurd werd. Dit volgt ook uit een interview met [gedaagde 3] in het Parool van [datum] 2020 waarin staat: “
In 1975, het jaar dat Amsterdam het 700-jarig jubileum vierde, begon [de vader van gedaagde 3] opnieuw een poffertjeskraam op het [stadsdeel] . Het was een houten, verplaatsbaar gebouwtje (…). In 1988 maakte de poffertjeskraam plaats voor het huidige pannenkoekenrestaurant [poffertjeskraam] . “Het is sindsdien steeds in handen van onze familie gebleven (…) vertelt [gedaagde 3] (…).”.” Bij aanvang van de huur was dus geen sprake van verhuur van grond met daarop het paviljoen ‘ [poffertjeskraam] ’.
In 1975, het jaar dat Amsterdam het 700-jarig jubileum vierde, begon [de vader van gedaagde 3] opnieuw een poffertjeskraam op het [stadsdeel] . Het was een houten, verplaatsbaar gebouwtje (…). In 1988 maakte de poffertjeskraam plaats voor het huidige pannenkoekenrestaurant [poffertjeskraam] . “Het is sindsdien steeds in handen van onze familie gebleven (…) vertelt [gedaagde 3] (…).”.” Bij aanvang van de huur was dus geen sprake van verhuur van grond met daarop het paviljoen ‘ [poffertjeskraam] ’.
12. Dat dit paviljoen, met een horecabestemming, op het gehuurde stuk grond is geplaatst, en dat het gehuurde stuk grond blijkens de huurovereenkomst ook voor de exploitatie van een poffertjeskraam bestemd was, maakt nog niet dat daarmee sprake is geworden van huur van bedrijfsruimte. Voorop staat immers dat bij aanvang van de verhuur aan de rechtsvoorgangers van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] sprake was van de huur van onbebouwde grond. Niet is gebleken dat partijen bedoeld hebben bebouwde grond of een gebouw van de gemeente Amsterdam te huren. Ook de laatste, steeds tijdelijk verlengde, huurovereenkomst van 11 november 2020 wordt uitdrukkelijk aangeduid als ‘huurovereenkomst onbebouwde grond’. De daarin genoemde huurprijs van € 24.000,00 op jaarbasis (in 2025 € 33.105,72 ofwel circa € 110,00 per m²) is tevens een indicatie dat de huur uitsluitend de grond betreft. Immers, uit de door [gedaagde 4] overgelegde winst- en verliesrekening volgt dat in 2024 voor het “
pand” een huur van € 108.000,00 (ofwel circa € 360,00 per m²) betaald werd. Dat het paviljoen geen deel uitmaakte van het gehuurde wordt eveneens bevestigd door het onweersproken feit dat de opvolgende huurders de gemeente Amsterdam sedert 1988 nooit als eigenaar daarvan hebben aangesproken, bijvoorbeeld voor kosten, onderhoud of gebreken aan het paviljoen.
pand” een huur van € 108.000,00 (ofwel circa € 360,00 per m²) betaald werd. Dat het paviljoen geen deel uitmaakte van het gehuurde wordt eveneens bevestigd door het onweersproken feit dat de opvolgende huurders de gemeente Amsterdam sedert 1988 nooit als eigenaar daarvan hebben aangesproken, bijvoorbeeld voor kosten, onderhoud of gebreken aan het paviljoen.
13. Dat de gemeente Amsterdam later aan haar huurder(s) toestemming heeft gegeven voor onderhuur van het gehuurde – dus: de grond – waarop door huurder(s) een paviljoen geplaatst was, doet aan het voorgaande niet af. En ook als sprake zou zijn van natrekking, zoals door [gedaagde 4] is gesteld en door de gemeente in het midden is gelaten, is gelet op het hiervoor overwogene daarmee nog geen sprake geworden van huur van bedrijfsruimte (vgl. ECLI:NL:HR:2012:BW7172). Immers, zoals hierboven is overwogen moet ervan worden uitgegaan dat de partijen bij de opvolgende huurovereenkomsten nog steeds slechts de ondergrond verhuurden en huurden, en geen nieuwe zelfstandige huurovereenkomsten sloten met betrekking tot het inmiddels daarop verrezen, tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro bestemde, paviljoen.
14. De kantonrechter volgt [gedaagde 4] niet in haar betoog (ter zitting) dat voor deze procedure enkel moet worden uitgegaan van de huurovereenkomst uit 2002 die met [erflaatster] is gesloten, toen [poffertjeskraam] er al was, en dat daarvóór sprake was van een heel andere huurovereenkomst. Het moge zo zijn dat [erflaatster] voor het eerst in 2002 huurster van de grond is geworden, maar uit het dossier, waaronder een interview dat [gedaagde 3] heeft gegeven, blijkt dat de situatie rondom [poffertjeskraam] al jaren dezelfde is en altijd binnen de familie is gebleven. In ieder geval is niet gebleken dat [erflaatster] bij de aanvang van de huurovereenkomst in 2002, die ook luidt ‘huurovereenkomst betreffende een stuk grond en/of water’, anders dan haar voorgangers de bedoeling had om iets anders dan de grond van de gemeente Amsterdam te huren. Ook in de nadien door [erflaatster] met de gemeente Amsterdam gesloten opvolgende huurovereenkomsten is steeds sprake van (onbebouwde) grond.
15. De conclusie uit het voorgaande is dat geen sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro maar van huur van (onbebouwde) grond. De stelling van gedaagden dat niet rechtsgeldig is opgezegd gaat dus niet op. De huurovereenkomst is door de gemeente Amsterdam met inachtneming van meer dan de geldende opzegtermijn (1 maand) opgezegd.
16. Die opzegging is – terecht – gericht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Zij zijn in de verhouding verhuurder-huurder immers de contractuele wederpartij van de gemeente Amsterdam, aan wie de huur moest worden opgezegd. Het argument van met name [gedaagde 4] dat de gemeente Amsterdam haar afspraken niet is nagekomen omdat zij de huurovereenkomst niet een jaar van te voren aan haar heeft opgezegd, zoals aan haar wel was toegezegd, kan haar niet baten. De gemeente Amsterdam heeft in het gesprek van 22 juni 2022 inderdaad aan [gedaagde 4] aangegeven dat zij ‘de huur’ een jaar van te voren zou opzeggen. De ratio daarachter was, zo blijkt uit het verslag, dat [gedaagde 4] ruim de tijd (een jaar) zou hebben om zich voor te bereiden op een vertrek. [gedaagde 3] heeft ter zitting verklaard dat hij ten tijde van die ‘toezegging’ – de gemeente Amsterdam betwist dat sprake is van een toezegging aan [gedaagde 4] – wist dat niet hij de huurder was van de gemeente, en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurder(s) waren. In de tussen [erflaatster] en [gedaagde 3] gesloten overeenkomst in 2005 waarin vastgelegd is dat [gedaagde 3] de exploitatie van de poffertjeskraam zal overnemen, worden daartoe ook uitsluitend “
de vaste activa met inbegrip van de goodwill en de handelsnaam van de onderneming van verhuurder” aan [gedaagde 3] verhuurt en is hij niet in de plaats gesteld van [erflaatster] als huurder van de gemeente. Hij wist dus, althans hij had kunnen weten, dat de gemeente Amsterdam geen huur aan hem of [gedaagde 4] kón opzeggen. De opzegging is uiteindelijk rechtsgeldig aan de huurders gedaan.
de vaste activa met inbegrip van de goodwill en de handelsnaam van de onderneming van verhuurder” aan [gedaagde 3] verhuurt en is hij niet in de plaats gesteld van [erflaatster] als huurder van de gemeente. Hij wist dus, althans hij had kunnen weten, dat de gemeente Amsterdam geen huur aan hem of [gedaagde 4] kón opzeggen. De opzegging is uiteindelijk rechtsgeldig aan de huurders gedaan.
17. Hoogstens kan [gedaagde 4] aan de ‘toezegging’ van de gemeente ontlenen dat hij tijdig
geïnformeerdzou worden over de opzegging. Dat [gedaagde 4] tot de dagvaarding niet wist van de opzegging of de daarbij gehanteerde termijnen, zoals ter zitting door haar is aangevoerd, strookt niet met de correspondentie van de gemachtigde van [gedaagde 3] met de gemeente Amsterdam van medio 2024 (productie 33 bij dagvaarding). Daarin meldt de gemachtigde dat zijn cliënt op 2 juli 2024 van de onderverhuurder per whatsappbericht heeft vernomen dat de gemeente Amsterdam de huur zou hebben opgezegd tegen 1 januari 2025 en dat de exploitatie van [poffertjeskraam] vóór 31 december 2024 gestaakt moet worden. Hij vraagt de gemeente of dit juist is. In reactie daarop heeft de heer [naam 3] van de gemeente Amsterdam op 3 september 2024 bericht dat de gemeente op verzoek van haar huurder, ondanks de strakke planning, bereid is rekening te houden met de belangen van [poffertjeskraam] en dat de huur daarom niet eindigt per 31 december 2024 maar per 31 januari 2025. Zoals gezegd was de ratio van de genoemde termijn van een jaar dat [poffertjeskraam] tijd zou hebben om andere plannen te maken en zich voor te bereiden op een einde van de exploitatie. Hoewel tussen de formele opzegging aan de huurder en 31 januari 2025 geen jaar zit, is sinds de opzegging van de huur op 27 augustus 2024 dat ‘toegezegde jaar’ inmiddels wel verstreken. Onder deze omstandigheden kan het feit dat [gedaagde 4] niet een jaar van te voren is geïnformeerd over de opzegging van de huur door de gemeente Amsterdam niet leiden tot het oordeel dat de ontruiming niet toegestaan zou zijn.
geïnformeerdzou worden over de opzegging. Dat [gedaagde 4] tot de dagvaarding niet wist van de opzegging of de daarbij gehanteerde termijnen, zoals ter zitting door haar is aangevoerd, strookt niet met de correspondentie van de gemachtigde van [gedaagde 3] met de gemeente Amsterdam van medio 2024 (productie 33 bij dagvaarding). Daarin meldt de gemachtigde dat zijn cliënt op 2 juli 2024 van de onderverhuurder per whatsappbericht heeft vernomen dat de gemeente Amsterdam de huur zou hebben opgezegd tegen 1 januari 2025 en dat de exploitatie van [poffertjeskraam] vóór 31 december 2024 gestaakt moet worden. Hij vraagt de gemeente of dit juist is. In reactie daarop heeft de heer [naam 3] van de gemeente Amsterdam op 3 september 2024 bericht dat de gemeente op verzoek van haar huurder, ondanks de strakke planning, bereid is rekening te houden met de belangen van [poffertjeskraam] en dat de huur daarom niet eindigt per 31 december 2024 maar per 31 januari 2025. Zoals gezegd was de ratio van de genoemde termijn van een jaar dat [poffertjeskraam] tijd zou hebben om andere plannen te maken en zich voor te bereiden op een einde van de exploitatie. Hoewel tussen de formele opzegging aan de huurder en 31 januari 2025 geen jaar zit, is sinds de opzegging van de huur op 27 augustus 2024 dat ‘toegezegde jaar’ inmiddels wel verstreken. Onder deze omstandigheden kan het feit dat [gedaagde 4] niet een jaar van te voren is geïnformeerd over de opzegging van de huur door de gemeente Amsterdam niet leiden tot het oordeel dat de ontruiming niet toegestaan zou zijn.
18. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat voorshands aannemelijk is dat in de bodemprocedure geconcludeerd zal worden dat de huurovereenkomst met de huurders rechtsgeldig is opgezegd en dat zowel de huurders als de exploitant van de poffertjeskraam thans zonder recht of titel het gehuurde (de grond) gebruiken. Ook is voorshands aannemelijk dat uiteindelijk zal worden geconcludeerd dat gedaagden het stuk grond ook daadwerkelijk moeten ontruimen.
19. Bij de vraag of de gevorderde ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening moet worden toegewezen, komt het tot slot aan op een belangenafweging. Die valt naar het oordeel van de kantonrechter uit in het voordeel van de gemeente Amsterdam. Het gaat om een grootschalig project, dat op gemeentelijk niveau is goedgekeurd en waarover al jaren met diverse belanghebbenden, waaronder gedaagden, is gecommuniceerd. Fase 1 is afgerond en fase 2 wordt enkel opgehouden doordat gedaagden de betreffende locatie nog niet hebben vrijgemaakt. De kantonrechter acht het op grond van de door de gemeente Amsterdam met stukken onderbouwde stellingen aannemelijk dat verdere vertraging voor de gemeente Amsterdam tot een ongewenste maatschappelijke situatie leidt en dat zij daardoor ook aanzienlijke financiële schade zal lijden. De kantonrechter realiseert zich dat toewijzing van de gevraagde voorziening tot een onomkeerbare situatie leidt en het einde betekent van de exploitatie van [poffertjeskraam] op deze plek. Daar staat echter tegenover dat de bouw van het paviljoen wegens strijd met het bestemmingsplan nooit vergund is maar gedoogd werd, dat al decennia lang door de gemeente Amsterdam is aangegeven dat – aanvankelijk in verband met de aanleg van de Noord-Zuidlijn – sprake is van een tijdelijke situatie, dat zowel de [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als [gedaagde 4] al vele jaren ervan op de hoogte zijn dat [poffertjeskraam] (een zelfstandige commerciële horecavoorziening) niet past in de huidige plannen met betrekking tot [de locatie] , dat óók in de exploitatievergunning van [gedaagde 4] uitdrukkelijk is vermeld dat deze in verband met de realisatie van het [stadspark] mogelijk niet voor de volledige looptijd benut zal kunnen worden, dat de looptijd van de exploitatievergunning binnenkort (2 december 2025) eindigt, dat de aangezegde ontruimingstermijn (31 januari 2025) ruimschoots is verstreken alsmede dat gedaagden ook al geruime tijd – inmiddels een jaar – op de hoogte zijn van de ultieme datum (augustus 2025) waarop de gemeente Amsterdam over de locatie moet beschikken. Als gedaagden zich daarop niet hebben voorbereid, komt dat voor hun risico. De gevraagde voorziening wordt derhalve toegewezen. Om dezelfde reden als hiervoor genoemd zal de beslissing ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
20. Van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt gevorderd om “
het perceel grond ontdaan van alle roerende en onroerende zaken en werken, waaronder het paviljoen [poffertjeskraam]” aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen. Door partijen is gesproken over de vraag of [poffertjeskraam] door natrekking eigendom van de gemeente is geworden en of dit van invloed is op de vraag wie verantwoordelijk is voor de verwijderen van het paviljoen en/of wie de kosten daarvan moet dragen. Door partijen is over en weer onvoldoende gesteld om over natrekking en de gevolgen daarvan in deze zaak een voorlopig oordeel uit te spreken. Met betrekking tot vordering overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich altijd als eigenaar van [poffertjeskraam] gedragen. Uit de door hen met de gemeente Amsterdam gevoerde correspondentie volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ervan uitgingen dat zij het paviljoen zouden moeten verwijderen. Zo schreef hun gemachtigde op 19 september 2024 “
De geboden financiële compensatie (kwijtschelden enkele maanden huur) is niet voldoende. [poffertjeskraam] moet worden verwijderd en dat brengt hoge kosten met zich mee.” en op 17 januari 2025 dat de
kostenvan het verwijderen van [poffertjeskraam] voor de gemeente zouden moeten komen. Op 25 maart 2025 heeft [gedaagde 1] in antwoord op het aanbod van de gemeente Amsterdam – in de hoop een minnelijke regeling te bereiken – om “
onverplicht een zeer substantieel bedrag van EUR 20.000,- inclusief btw aan sloopkosten en EUR 2000,- (inclusief btw) voor de kosten van het asbestonderzoek te voldoen terwijl de kosten voor de verwijdering van de opstal en de kosten voor asbestonderzoek onder jullie verantwoordelijkheid valt” geantwoord dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] akkoord zijn met de geboden compensatie voor verwijdering van het paviljoen en de grond op 31 juli 2025 zullen opleveren, een ander met het voorbehoud dat er nog met [gedaagde 4] gesproken moest worden. De kantonrechter gaat er in zijn voorlopige oordeel, mede op grond van het voorgaande, vanuit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor oplevering van de grond
ontdaan van het paviljoenzullen zorgdragen en zal de vordering van de gemeente daartoe toewijzen.
het perceel grond ontdaan van alle roerende en onroerende zaken en werken, waaronder het paviljoen [poffertjeskraam]” aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen. Door partijen is gesproken over de vraag of [poffertjeskraam] door natrekking eigendom van de gemeente is geworden en of dit van invloed is op de vraag wie verantwoordelijk is voor de verwijderen van het paviljoen en/of wie de kosten daarvan moet dragen. Door partijen is over en weer onvoldoende gesteld om over natrekking en de gevolgen daarvan in deze zaak een voorlopig oordeel uit te spreken. Met betrekking tot vordering overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich altijd als eigenaar van [poffertjeskraam] gedragen. Uit de door hen met de gemeente Amsterdam gevoerde correspondentie volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ervan uitgingen dat zij het paviljoen zouden moeten verwijderen. Zo schreef hun gemachtigde op 19 september 2024 “
De geboden financiële compensatie (kwijtschelden enkele maanden huur) is niet voldoende. [poffertjeskraam] moet worden verwijderd en dat brengt hoge kosten met zich mee.” en op 17 januari 2025 dat de
kostenvan het verwijderen van [poffertjeskraam] voor de gemeente zouden moeten komen. Op 25 maart 2025 heeft [gedaagde 1] in antwoord op het aanbod van de gemeente Amsterdam – in de hoop een minnelijke regeling te bereiken – om “
onverplicht een zeer substantieel bedrag van EUR 20.000,- inclusief btw aan sloopkosten en EUR 2000,- (inclusief btw) voor de kosten van het asbestonderzoek te voldoen terwijl de kosten voor de verwijdering van de opstal en de kosten voor asbestonderzoek onder jullie verantwoordelijkheid valt” geantwoord dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] akkoord zijn met de geboden compensatie voor verwijdering van het paviljoen en de grond op 31 juli 2025 zullen opleveren, een ander met het voorbehoud dat er nog met [gedaagde 4] gesproken moest worden. De kantonrechter gaat er in zijn voorlopige oordeel, mede op grond van het voorgaande, vanuit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor oplevering van de grond
ontdaan van het paviljoenzullen zorgdragen en zal de vordering van de gemeente daartoe toewijzen.
21. Ter zitting is besproken dat het bij een ontruimingstermijn van vier weken haalbaar moet zijn om het noodzakelijke asbestonderzoek te doen, een sloopvergunning – voor zover nodig – aan te vragen en te verkrijgen, en het paviljoen te verwijderen. Een termijn van vier weken wordt dan ook redelijk geacht.
22. De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid thans – mede gelet op over de tussen partijen gevoerde discussie over natrekking en/of bijdrage van de gemeente Amsterdam in de kosten van het verwijderen van het paviljoen – nog niet vast staan.
23. Bij deze uitkomst zullen gedaagden in de proceskosten van het incident worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 1.086,00 voor het incident en € 67,50 voor nakosten aan salaris gemachtigde.
24. Wat door partijen verder nog gesteld is kan niet tot een ander voorlopig oordeel leiden en onbesproken blijven.
25. In het incident wordt kortom beslist zoals hierna bepaald.
26. In de hoofdzaak is nog geen conclusie van antwoord genomen. De hoofdzaak wordt verwezen naar de hieronder genoemde rol voor conclusie van antwoord.
BESLISSING
De kantonrechter:
In het incident:
wijst de vordering jegens [gedaagde 3] af;
veroordeelt de gemeente Amsterdam in de proceskosten die in het incident aan de zijde van [gedaagde 3] zijn gevallen, begroot op nihil;
veroordeelt, bij wijze van voorziening totdat vonnis is gewezen in de hoofdzaak, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het perceel grond, gelegen aan het [adres] , zoals met streeparcering aangegeven op de tekening van 10 november 2010 bij de huurovereenkomst van 11 november 2010 (productie 4 bij dagvaarding), met al de hunnen en het hunne, gebruiksvrij en ontdaan van alle roerende en onroerende zaken en werken, waaronder paviljoen [poffertjeskraam] , uiterlijk 21 oktober 2025 aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen en ontruimd te houden, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde 4] , bij wijze van voorziening totdat vonnis is gewezen in de hoofdzaak, om het perceel grond, zoals gelegen aan het [adres] , zoals met streeparcering aangegeven op de tekening van 10 november 2010 bij de huurovereenkomst van 11 november 2010 (productie 4 bij dagvaarding), met al de hunnen en het hunne, uiterlijk 21 oktober 2025 gebruiksvrij aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen en ontruimd te houden, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 4] hoofdelijk in de proceskosten in dit incident begroot op € 1.153,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In de hoofdzaak:
IX. verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 21 oktober 2025 voor het nemen van een conclusie van antwoord;
X. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.