Uitspraak
13 juli 2012
Eerste Kamer
11/04855
RM/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaten: mr. R.P.J.L. Tjittes en mr. I.E. Reimert,
t e g e n
DE GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelende te Rotterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en de Gemeente.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak 928504 CV EXPL 08 36716 van de kantonrechter te Rotterdam van 23 oktober 2009;
b. het arrest in de zaak 200.055.314/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 31 mei 2011.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaten van [eiseres] hebben bij brief van 8 juni 2012 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De Gemeente heeft op 18 januari 1960 een overeenkomst gesloten met de Benzine en Petroleum Handel Maatschappij (hierna: BPM) waarbij zij "enige percelen grond aan de Groene Kruisweg, ter grootte van 220 m2" aan BPM heeft verhuurd.
(ii) In deze overeenkomst is onder meer bepaald:
"Artikel 4
Hel gehuurde wordt aanvaard in de staat waarin het wordt geleverd. Voor rekening van de huurder komen alle kosten, welke veroorzaakt worden door het wijzigen of aanbrengen van de bestrating, het verwijderen of omleggen van buizen en kabels en van andere werken die naar het oordeel van burgemeester en wethouders nodig zijn in verband met de stichting van de tankpost.
Artikel 5
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt voor het stichten en exploiteren daarop van een tankpost.
(...)
Artikel 15
Bij eindiging van de huur zal de huurder het gehuurde geheel ontruimd en in de oorspronkelijke staat ter beschikking van de gemeente stellen, bij gebreke waarvan alle op en in de grond gestichte opstallen en inrichtingen zonder schadevergoeding aan de gemeente overgaan en het gehuurde door de hoofddirecteur van Gemeentewerken voor rekening van de huurder zal kunnen worden ontruimd."
(iii) Op deze percelen grond heeft BPM voor 1 oktober 1958 twee benzinestations opgericht.
(iv) De huurovereenkomst ging in op 1 oktober 1958 en eindigde op 30 september 1968.
(v) Na afloop van die overeenkomst hebben partijen een tweede huurovereenkomst gesloten, met betrekking tot twee percelen grond aan de Groene Kruisweg ter grootte van 3.145 m2, die de hiervoor in (i) bedoelde percelen omvatten, wederom voor de duur van vijf jaar, en vervolgens een derde huurovereenkomst voor de duur van vijf jaren, ditmaal met betrekking tot twee percelen grond aan de Groene Kruisweg ter grootte van 2.943 m2, welke eveneens de in (i) bedoelde percelen omvatten.
Deze overeenkomst is stilzwijgend verlengd tot en met 31 december 1981.
(vi) In 1983 is een vierde huurovereenkomst gesloten voor een periode van vijf jaren met betrekking tot de hiervoor in (v) bedoelde percelen, ingaande 1 januari 1982, met een verlengingsoptie van vijf jaar. Bij brief van 15 december 1992 heeft de Gemeente voorgesteld de grond voor de periode van 1 januari 1992 tot en met 31 december 1996 aan (inmiddels niet meer BPM, maar) BP ter beschikking te stellen onder dezelfde voorwaarden, welke brief door BP voor akkoord is getekend.
Nadien heeft de Gemeente in vrijwel gelijkluidende bewoordingen verlengingsvoorstellen gedaan.
(vii) Op grond van een tussen de Gemeente, BP en [eiseres] gesloten indeplaatsstellingsovereenkomst is [eiseres] met ingang van 1 december 2002 in de rechten en verplichtingen van BP getreden.
(viii) Op 3 februari 2005 heeft de gemeenteraad van Rotterdam een nieuw locatiebeleid voor tankstations vastgesteld, waarbij het systeem van "automatische" verlengingen van bestaande huurovereenkomsten met dezelfde huurders is afgeschaft. In plaats daarvan worden na afloop van bestaande huurovereenkomsten locaties geveild volgens een door de gemeente vastgesteld veilingschema. Volgens dit veilingschema zal de veiling van de percelen aan de Groene Kruisweg plaatsvinden in 2015.
3.2.1 [Eiseres] heeft, voor zover in cassatie nog van belang, een verklaring voor recht gevorderd dat op de huurovereenkomst sinds 1 oktober 1968, althans een latere datum, het regime van huur en verhuur van bedrijfsruimte krachtens art. 7:290 e.v. BW van toepassing is.
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.
3.2.2 Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Daartoe heeft het hof onder meer het volgende overwogen.
"4. In hoger beroep betwist de gemeente niet langer dat bij aanvang van de huurovereenkomst, op 1 oktober 1958, de benzinestations reeds waren opgericht. [Eiseres] stelt dat naar vaste rechtspraak een benzinestation is aan te duiden als artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte, zodat op de eerste huurovereenkomst (naar huidig recht) de artikelen 7:290 BW van toepassing zijn. Het hof overweegt dat de bedoelde jurisprudentie (o.m. HR 10 november 1989, NJ 1990, 273) ziet op overeenkomsten waarbij een benzinestation in exploitatie wordt gegeven, zoals in dit geval de overeenkomst waarbij BPM de benzinestations aan de voormalige exploitant [A] heeft verhuurd. Het gaat in deze procedure evenwel om de kwalificatie van de huurovereenkomst tussen de gemeente en BP(M), althans haar rechtsopvolgster [eiseres]. De artikelen 7:290 BW e.v. missen toepassing in een geval waarin tegen een overeengekomen vergoeding een onbebouwd terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degene die daarover de beschikking verkrijgt, aldaar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Dit geldt ook indien de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt (HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705). De kantonrechter heeft in zijn bestreden vonnis terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de kwalificatie van de huurovereenkomst beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Uit de hiervoor onder 1 geciteerde bepalingen uit de eerste huurovereenkomst blijkt naar het oordeel van het hof dat het bedoeling van partijen was dat BPM op eigen kosten op door de gemeente ter beschikking gestelde onbebouwde grond een tankpost zou stichten. Dat de benzinestations reeds waren gesticht toen de looptijd van de overeenkomst inging, doet daaraan niet af. Gesteld noch gebleken is immers dat BPM de benzinestations in een ander kader dan ter uitvoering van de overeenkomst met de gemeente heeft opgericht.
5. Het hof is voorts van oordeel dat er geen, althans onvoldoende aanwijzingen zijn dat partijen met de opvolgende huurovereenkomsten hebben bedoeld een nieuwe, van de (aard van de) eerste huurovereenkomst wezenlijk afwijkende overeenkomst aan te gaan. Daaraan doet niet af dat de oppervlakte van de verhuurde percelen grond en de huurprijs in de opvolgende overeenkomsten niet dezelfde zijn als in de eerste huurovereenkomst. Vaststaat dat in de opvolgende overeenkomsten het huurobject hetzelfde was, te weten percelen grond waarop door BPM twee tankstations waren opgericht. De grootte van de verhuurde percelen houdt geen verband met de aard van de huurovereenkomst. Hetzelfde geldt voor de huurprijs. [Eiseres] stelt niet, en dat is het hof ook niet gebleken, dat de wijze van exploitatie - door middel van (onder)verhuur door BPM aan haar exploitant - is gewijzigd. Het oordeel dat geen sprake is van een nieuwe overeenkomst vindt voorts steun in de omstandigheid dat de artikelen 4, 5 en 15 van de eerste overeenkomst letterlijk zijn overgenomen in de tweede en (vrijwel letterlijk) in de derde en vierde huurovereenkomst (bij vierde overeenkomst in de artikelen 3, 4 en 14). Bij het sluiten van de tweede (en de daarop volgende) overeenkomst(en) was evident dat de tankstations reeds waren opgericht. Dat partijen daarin geen aanleiding hebben gezien de formulering van genoemde bepalingen aan te passen, wijst erop dat zij de aard van de huurovereenkomst niet hebben willen wijzigen. Dit oordeel vindt voorts bevestiging in de brief van BP van 9 september 1998 waarin zij de gemeente verzocht de twee tankstations te mogen sluiten in verband met een Joint Venture die zij voor Europese activiteiten is aangegaan met Mobil. In deze brief heeft zij, onder meer, voorgesteld: "1. BP sluit de twee stations op no. 44 en 45, amoveert deze en levert deze schoon van vervuiling op aan de Gemeente. Daarmee zouden de betreffende huurkontrakten komen te vervallen." Hieruit blijkt dat BP er ook zelf van uitging dat zij onbebouwde grond, en dus niet tevens de opstallen, van de gemeente huurde."
3.2.2 Onderdeel 1 van het middel komt op tegen rov. 4 en onderdeel 2 bestrijdt rov. 5. Onderdeel 1a klaagt dat het hof heeft miskend dat in een situatie waarin vaststaat dat grond reeds bij het ingaan van de huurovereenkomst was bebouwd met een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro, in het licht van de rechtspraak van de Hoge Raad geen sprake meer kan zijn van huur van onbebouwde grond, doch enkel van huur van een zodanige bedrijfsruimte.
3.3 Bij de beoordeling van deze klacht wordt het volgende vooropgesteld. Indien een onbebouwd terrein aan de huurder ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling of de verplichting dat de huurder daarop een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro, is afdeling 7.4.6 in beginsel niet van toepassing (vgl. HR 16 juni 1995, LJN ZC1760, NJ 1995/705). Het hof heeft in rov. 4 van zijn arrest vastgesteld dat partijen waren overeengekomen dat BPM op eigen kosten op de grond een tankpost mocht stichten en dat uit de bepalingen van de overeenkomst als hiervoor in 3.1 onder (ii) geciteerd, blijkt dat de verhuurde grond aan het einde van de huur in onbebouwde staat ter beschikking van de Gemeente zou dienen te worden gesteld. Mede in aanmerking genomen dat in het bestreden arrest de vaststelling ligt besloten dat de hiervoor in 3.1 onder (v) bedoelde percelen grond de hiervoor in 3.1 onder (ii) bedoelde percelen omvatten, heeft het hof onder deze omstandigheden zonder miskenning van enige rechtsregel kunnen oordelen dat het feit dat de benzinestations reeds door BPM waren gesticht toen de huurovereenkomst inging, niet eraan afdoet dat die overeenkomst betrekking had op een onbebouwde onroerende zaak. Voor het overige berust dat oordeel op een aan het hof voorbehouden waardering van de feitelijke situatie. De omstandigheid dat de gebouwen door natrekking eigendom van de verhuurder als eigenaar van de grond zijn geworden, doet aan het voorgaande niet af. Hierop stuit onderdeel 1a af.
3.4.1 Onderdeel 2a keert zich tegen het oordeel van het hof in rov. 5 dat er geen, althans onvoldoende aanwijzingen zijn dat partijen met de opvolgende huurovereenkomsten hebben bedoeld een nieuwe, van de (aard van de) eerste huurovereenkomst wezenlijk afwijkende overeenkomst aan te gaan. Volgens het onderdeel heeft het hof aldus een andere maatstaf gehanteerd dan volgt uit de rechtspraak van de Hoge Raad, die voor een bevestigend antwoord op de vraag of latere bebouwing van een aanvankelijk onbebouwd terrein leidt tot het alsnog toepasselijk worden van het bedrijfsruimtehuurrecht, reeds voldoende acht dat partijen een nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde en tot bedrijfsruimte in de zin van (thans) art. 7:290 BW Pro bestemde onroerende zaak. De klacht is ongegrond.
Met zijn oordeel dat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat partijen met de opvolgende huurovereenkomsten bedoeld hebben een nieuwe, van de (aard van de) eerste huurovereenkomst wezenlijk afwijkende overeenkomst aan te gaan, heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat ervan moet worden uitgegaan dat de partijen bij de opvolgende huurovereenkomsten nog steeds slechts de ondergrond verhuurden en huurden, en geen nieuwe zelfstandige huurovereenkomsten sloten met betrekking tot de inmiddels daarop verrezen, tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro bestemde, tankstations. Het hof heeft derhalve geen andere maatstaf gehanteerd dan de volgens het onderdeel juiste.
3.4.2 De onderdelen 2b-2d falen op de gronden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.49-2.51.
3.5 De overige klachten van de onderdelen 1 en 2, alsook de klachten van onderdeel 3, kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO Pro, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, A.H.T. Heisterkamp en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 juli 2012.