Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11669138 \ EA VERZ 25-483
Beschikking van 16 oktober 2025
in de zaak van
[verzoeker],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand,
1.De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 17 april 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 19 maart 2025 en het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Daarna heeft [verzoeker] aanvullende producties ingediend.
1.2.
De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 september 2025. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] nadere producties ingediend. [verzoeker] is in persoon verschenen, vergezeld door mr. A.A. Zeeman namens de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door bestuurders [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ), vergezeld door mr. M.C.J. Heinz namens de gemachtigde. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] zijn als belanghebbenden verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoeker] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
1.4
Zoals toegezegd tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] bij brief van 12 september 2025 de producties opnieuw ingediend. De goede ontvangst daarvan is door de VvE bevestigd.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 31 maart 2022 (hierna: de splitsingsakte) is het perceel grond gelegen aan de [locatie] met het zich daarop bevindende (toekomstige) gebouw gesplitst in 32 appartementsrechten, bestaande uit zeventien woningen en vijftien parkeerplaatsen.
2.2.
De bouw van het gebouw is begeleid door de Bouwgroep Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), waarvan [verzoeker] (mede)bestuurder was. Het gebouw is op 22 april 2024 opgeleverd en overgedragen aan de VvE.
2.3.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement van 19 december 2017 van toepassing verklaard, met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
II. De Vergadering
Artikel 49 Aanleidingen Pro tot het bijeenroepen van de Vergadering; de Voorzitter
49.1
Jaarlijks wordt, binnen zes maanden na afloop van het Boekjaar, een vergadering gehouden, de jaarvergadering. (…)
49.2
Vergaderingen worden voorts gehouden zo dikwijls het Bestuur, de Raad van Commissarissen of de Voorzitter dit nodig acht, en daarnaast indien een aantal stemgerechtigden dat tezamen tenminste tien procent van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen dit schriftelijk of per e-mail verzoekt aan het Bestuur.
49.3
Indien een door stemgerechtigden verlangde vergadering niet door het Bestuur wordt bijeengeroepen op een zodanige termijn dat de verlangde vergadering binnen eenentwintig dagen na ontvangst van het verzoek wordt gehouden, zijn de verzoekers bevoegd zelf een vergadering bijeen te roepen met inachtneming van het Reglement. (…)
Artikel 50 De Pro vergadering: procedurevoorschriften
(…)
50.2 (…)
Bij de oproeping worden gevoegd de agenda en de daarbij behorende vergaderstukken alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering. Elke stemgerechtigde is bevoegd tot uiterlijk zeven dagen voor de vergadering aan het Bestuur door middel van een schriftelijke kennisgeving of per e-mail onderwerpen op de agenda te laten plaatsen. Het Bestuur is in dat geval verplicht onverwijld de overige stemgerechtigden hiervan in kennis te stellen. (…)
Artikel 54 Voorschriften Pro inzake het stemmen
54.1
Alle besluiten waarvoor in dit Reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen. Blanco stemmen, ongeldige stemmen en (verklaringen van) stemonthouding worden niet tot de uitgebrachte stemmen gerekend. (…)
2.4.
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin, gelegen op de begane grond van het gebouw, en van de appartementsrechten met appartementsindices [indexnummer 1] en [indexnummer 2] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaatsen met respectievelijk de nummers [indexnummer 3] en [indexnummer 4] .
2.5.
Bij de splitsing is [verzoeker] benoemd tot eerste bestuurder van de VvE.
2.6.
Bij e-mail van 29 januari 2025 heeft [naam 2] namens zes appartementseigenaars het bestuur verzocht om binnen een termijn van drie weken een ledenvergadering van de VvE bijeen te roepen.
2.7.
Bij e-mail van 18 februari 2025 heeft [verzoeker] afwijzend gereageerd op dit verzoek vanwege het ontbreken van ondertekende verklaringen van de betreffende appartementseigenaars. Bij afzonderlijke e-mail van dezelfde datum heeft [verzoeker] aan alle appartementseigenaars een uitnodiging gestuurd voor een vergadering van de VvE op 25 mei 2025.
2.8.
Bij e-mail van 26 februari 2025 is door [naam 2] aan alle appartementseigenaars bericht dat zij namens een zestal appartementseigenaars heeft verzocht om bijeenroeping van een ledenvergadering van de VvE en dat het bestuur niet tijdig heeft voldaan aan dit verzoek. [naam 2] heeft voor 19 maart 2025 zelf een vergadering van de VvE uitgeroepen met, voor zover relevant de volgende, voorlopige agendapunten:
4. Voorstel benoemen nieuw Bestuur
5. Voorstel benoemen kascommissie
2.9.
Voorafgaand aan deze vergadering van de VvE heeft [verzoeker] in een e-mail van 8 maart 2025 aan alle appartementseigenaars voorgesteld om het beheer en bestuur van de VvE uit te besteden en om dit onderwerp op de agenda te zetten onder verwijzing naar een e-mail van [naam 3] van 1 maart 2025.
2.10.
Tijdens de vergadering van de VvE van 19 maart 2025 is [verzoeker] afgetreden als bestuurder van de VvE. In de notulen is verder, voor zover relevant, het volgende vermeld:
4. Voorstel benoemen nieuw bestuur
[naam 4] , [naam 2] en [naam 1] stellen zich kandidaat om het VVE-bestuur op zich te nemen. [naam 5] uit haar bezorgdheid over mogelijke tegenstrijdige belangen en hoe deze de belangen van de VVE kunnen beïnvloeden. [verzoeker] vraagt aan de heer [naam 1] hoe hij de juiste belangen kan waarborgen.
Er ontstaat een discussie binnen de VVE over de kandidaturen. Er komt een stemming over het aanstellen van [naam 4] , [naam 2] en [naam 1] als nieuwe bestuurder van de VvE.
- Stemmen voor: bouwnummers [bouwnummer 1] , [bouwnummer 2] , [bouwnummer 3] , [bouwnummer 4] , [bouwnummer 5] , [bouwnummer 6] , [bouwnummer 7] , [bouwnummer 8] , [bouwnummer 9] (en [bouwnummer 10] middels machtiging)
- Stemmen tegen: bouwnummer [bouwnummer 11] en [bouwnummer 12] (en [bouwnummer 13] en [bouwnummer 14] middels machtiging)
Er wordt een hertelling gedaan door [verzoeker] en [naam 4] waarbij ook de parkeerplekken worden meegenomen in de berekening van de breukdelen. Bij de telling blijkt dat 736 stemmen tegen het voorstel zijn, terwijl 1069 stemmen voor zijn.
Besluit: [naam 2] , [naam 1] en [naam 4] treden toe als nieuwe bestuurders van de VVE.
5. Voorstel benoemen kascommissie
[naam 6] en [naam 7] stellen zich kandidaat als leden van de kascommissie voor de VVE. [naam 6] benadrukt dat de kascommissie kan bestaan uit zowel leden als niet-leden, volgens artikel 63 van Pro de statuten.
De voorzitter vraagt of er mensen tegen de benoeming van [naam 7] en [naam 6] tot de kascommissie zijn. De [verzoeker] stemt tegen de benoeming, de overige leden zijn akkoord.
Besluit: [naam 6] en [naam 7] worden benoemd tot kascommissie van de VVE.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoeker] verzoekt om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
3.1.1.
het onder 4. van de notulen genoemde besluit van de VvE nietig te verklaren dan wel te vernietigen,
3.1.2.
het onder 5. van de notulen genoemde besluit van de VvE nietig te verklaren dan wel te vernietigen,
3.1.3.
deze besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist,
3.1.4.
een machtiging ex artikel 5:121 BW Pro te verlenen aan [verzoeker] om het externe bureau Prefect dan wel VvE-belang opdracht te verstrekken voor het beheer en bestuur van de VvE,
3.1.5.
een machtiging ex artikel 5:121 BW Pro te verlenen aan [verzoeker] om een hekwerk te plaatsen rondom zijn vier buitenunits voor warmtepomp en airco-installatie, conform de offerte van 27 september 2024,
3.1.6.
de VvE te veroordelen in de proceskosten, met de bepaling dat deze kosten niet mede mogen worden omgeslagen over [verzoeker] .
3.2.
Aan de verzoeken heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat de onder 4. en 5. van de notulen genoemde besluiten van de VvE nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte dan wel vernietigbaar zijn wegens strijd met de regels voor de totstandkoming van besluiten en de redelijkheid en billijkheid.
3.3.
De VvE verweert zich tegen de verzoeken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
[verzoeker] verzoekt in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van de VvE.
4.2.
Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 van Pro het BW ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275).
4.3.
Uit artikel 5:124 BW Pro volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW Pro is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW Pro wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
4.4.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, voor zover relevant, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of (c) strijd met een reglement.
4.5.
Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
4.6.
Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW Pro kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen. Van een redelijk belang zal in het algemeen slechts sprake zijn wanneer een belang van de eisende partij door de niet-naleving is geschaad. De eisende partij zal haar redelijk belang moeten stellen en bij betwisting aannemelijk moeten maken.
4.7.
Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW Pro kan de rechter op verzoek van een appartementseigenaar vervangende machtiging verlenen voor de vereiste toestemming van (in dit geval) de VvE, indien die toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Bij de beslissing op een verzoek op de voet van artikel 5:121 BW Pro moet de weigering worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen de appartementseigenaren beheerst.
4.8.
Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang, zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van de verzoeker. Dat betekent dat de belangen van de verzoeker mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Dit staat echter niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van de verzoeker in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren.
Geen nietigheid
4.9.
De bepalingen betreffende oproeping tot de vergadering en de agendering vallen onder artikel 2:15 lid 1 sub a BW Pro en het niet naleven van dergelijke bepalingen kan leiden tot vernietigbaarheid van een besluit en niet tot nietigheid daarvan. Overige gronden voor nietigheid van het besluit zijn door [verzoeker] niet gesteld, zodat zijn verzoek om nietigverklaring moet worden afgewezen.
Totstandkoming besluiten
4.10.
Aan het verzoek tot vernietiging van de onder 4. en 5. van de notulen vermelde besluiten heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat ten tijde van het bijeenroepen van de extra ledenvergadering van de VvE niet vast stond of het verzoek afkomstig was van tenminste tien procent van het totaal aantal stemmen.
4.11.
Op grond van artikel 49 lid 3 van Pro de splitsingsakte hebben de in het tweede lid van dit artikel bedoelde eigenaars de mogelijkheid zelf een vergadering bijeen te roepen, indien de gewenste vergadering niet tenminste binnen drie weken na ontvangst van het verzoek wordt gehouden. De zes appartementseigenaren namens wie [naam 2] verzocht heeft een vergadering bijeen te roepen, vertegenwoordigen meer dan 10 % van het aantal stemgerechtigden binnen de VvE. Er is geen grondslag voor de stelling van [verzoeker] dat ieder van hen het verzoek had moeten ondertekenen. Dat [naam 2] in strijd met de waarheid heeft voorgewend dat zij deze zes appartementseigenaren vertegenwoordigde is nergens uit gebleken. Nu vaststaat dat de verlangde vergadering niet door het bestuur is bijeengeroepen binnen eenentwintig dagen na ontvangst van het verzoek, was de betreffende groep eigenaars bevoegd zelf een vergadering bijeen te roepen.
4.12.
[verzoeker] stelt verder dat in de agenda niet de namen van de kandidaat-bestuursleden en van de kascommissieleden is vermeld, hetgeen volgens hem strijd oplevert met het bepaalde in artikel 50 lid 2 van Pro de splitsingsakte.
4.13.
Een eigenaar die vernietiging verzoekt omdat een besluit niet op de juiste wijze geagendeerd was zal een redelijk belang moeten stellen en bewijzen. Voor zover al uit artikel 52 lid 2 van Pro de splitsingsakte zou voortvloeien dat bij de geagendeerde benoeming van een nieuw bestuur en van een kascommissie ook de namen van de kandidaten in de agenda moeten worden vermeld, heeft [verzoeker] niet onderbouwd gesteld in hoeverre hij in zijn belangen is geschaad door het ontbreken van deze namen in de agenda. Bezwaren tegen de kandidatuur van kandidaat-leden kunnen immers tijdens de vergadering van de VvE worden ingebracht.
4.14.
Van vernietigbaarheid van de besluiten van de VvE op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a BW Pro kan dus geen sprake zijn.
Redelijkheid en billijkheid
4.15.
De onder 4. en 5. van de notulen vermelde besluiten zijn volgens [verzoeker] in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand gekomen. [verzoeker] voert aan dat sprake is van onbehoorlijk gedrag van [naam 1] . [naam 1] heeft zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van de VvE zonwering laten plaatsen. Verder heeft [naam 1] rondgebazuind dat de tuin op de begane grond niet zou toebehoren aan het appartementsrecht van [verzoeker] en dat er sprake zou zijn van een ongeoorloofde uitbouw aan de achterzijde van het gebouw. [naam 2] heeft in strijd met de regels een ringdeurbel bevestigd en zij verhindert dat er een noodzakelijk hekwerk om vier buitenunits in de parkeerkelder voor warmtepompen en airco-installaties van [verzoeker] wordt geplaatst. Ook [naam 4] (hierna: [naam 4] ) handelt in strijd met de regels door zijn woning tijdelijk te verhuren via AirBnB. Uit het voorgaande volgt volgens [verzoeker] dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 4] ongeschikt en onwaardig zijn tot een goed beheer, onderhoud en gebruik van het gemeenschappelijke gebouw. De VvE betwist dat deze stellingen van [verzoeker] reden zijn voor vernietigbaarheid van de besluiten.
4.16.
De toetsing op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro laat aan de VvE een ruime mate van eigen verantwoordelijkheid, zodat de kantonrechter niet kan treden in de details van het besluit. De redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen de VvE en een lid wordt mede vorm gegeven door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een VvE met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die VvE zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de VvE. Dat karakter brengt bovendien met zich mee, dat genoemde minderheid zich in beginsel, ook als is zij het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit van de vergadering van de VvE.
4.17.
De door [verzoeker] gestelde kritiekpunten ten aanzien van [naam 1] , [naam 2] en [naam 4] brengen niet mee dat de VvE niet in redelijkheid heeft kunnen besluiten om hen als bestuurders te benoemen. Het ligt op de weg van [verzoeker] om de door hem genoemde onderwerpen via de vergadering van de VvE ter sprake te brengen, zodat daarover kan worden gesproken en gestemd.
4.18.
Van vernietigbaarheid van de besluiten van de VvE op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro kan dus evenmin sprake zijn.
4.19.
Uit het voorgaande volgt dat de verzoeken om nietigverklaring dan wel vernietiging van de besluiten en dus ook het verzoek om schorsing van deze besluiten moet worden afgewezen.
Extern bestuurder/beheerder
4.20.
[verzoeker] heeft voorafgaand aan de vergadering in een e-mail van 8 maart 2025 aan alle appartementseigenaars voorgesteld om het beheer en bestuur van de VvE uit te besteden en om dit onderwerp op de agenda te zetten onder verwijzing naar een e-mail van [naam 3] van 1 maart 2025. Volgens de VvE is tijdens de ledenvergadering gesproken over de kosten van een externe bestuurder en beheerder. De meeste appartementseigenaars vonden het genoemde bedrag echter te hoog. Vanwege het kostenaspect is het voorstel vervolgens niet in stemming is gebracht. Gelet op deze gang van zaken kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden geoordeeld dat de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd om een externe bestuurder en beheerder te benoemen.
Hekwerk
4.21.
Voordat de kantonrechter toekomt aan de vraag of de vergadering van de VvE zonder redelijke grond medewerking of toestemming heeft geweigerd voor het plaatsen van een hekwerk rondom de twee warmtepompen en de twee units voor de airco-installaties ten behoeve van de woning van [verzoeker] , zal [verzoeker] eerst aan de vergadering van de VvE moeten verzoeken om daarover een besluit te nemen. [verzoeker] heeft nog geen uitgewerkt plan voor de plaatsing van een hekwerk voorgelegd aan de vergadering van de VvE. De kantonrechter overweegt (ten overvloede) dat dit op zich ook al een redelijke grond voor weigering oplevert. De enkele mededeling dat [verzoeker] een hekwerk wil plaatsen en dat op de eerste ledenvergadering van de VvE van 30 juni 2024 een PowerPoint is getoond met een update van wat er nog moest gebeuren ten aanzien van het gebouw geeft onvoldoende informatie om te kunnen beoordelen of relevante aspecten (zoals bijvoorbeeld de plaatsing op gemeenschappelijke grond) wel goed geregeld kunnen worden. De VvE heeft verder toegelicht dat dit onderwerp ook onderdeel is van een mediationtraject met betrekking tot de CPO dat nog loopt.
4.22.
Op grond van het voorgaande is de conclusie dat de verzoeken om verlening van een vervangende machtiging moeten worden afgewezen.
4.23.
[verzoeker] is in het ongelijk gesteld en daarom ziet de kantonrechter aanleiding om hem te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
609,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken af,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 609,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.M. Bilderbeek en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2025.
33806