ECLI:NL:RBAMS:2025:8663

• Datum uitspraak: 11 november 2025
• Publicatiedatum: 13 november 2025
• Zaaknummer: 11677828 \ CV EXPL 25-6670
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.J. Boeve
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming woning wegens huurachterstand na overname huurovereenkomst

Rochdale verhuurt sinds 2012 een woning die in 2023 door [gedaagde] is overgenomen na overlijden van diens moeder. [gedaagde] heeft een huurachterstand opgebouwd van bijna acht maanden, ondanks een gedeeltelijke betaling na dagvaarding. Rochdale vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, betaling van achterstallige huur, rente, gebruiksvergoeding en proceskosten.

De kantonrechter onderzoekt ambtshalve de oneerlijkheid van bedingen in de huurovereenkomst en vernietigt het beding over buitengerechtelijke kosten wegens oneerlijkheid, waardoor deze kosten niet worden toegewezen. De overige bedingen worden als redelijk beoordeeld.

Hoewel [gedaagde] een betalingsregeling voorstelt en persoonlijke omstandigheden aanvoert, acht de rechtbank de huurachterstand ernstig genoeg voor ontbinding. De rechtbank veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening, betaling van de achterstand, wettelijke rente, gebruiksvergoeding vanaf vonnisdatum tot oplevering, en proceskosten. Het vonnis is direct uitvoerbaar en dient als stok achter de deur voor nakoming van de regeling.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden, [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van huurachterstand, rente, gebruiksvergoeding en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11677828 \ CV EXPL 25-6670

Vonnis van 11 november 2025

in de zaak van

WOONSTICHTING ROCHDALE ,

te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Rochdale,

gemachtigde: Flanderijn & Van Eck Gerechtsdeurwaarders, de heer P.S.J. Ligthart

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

De zaak in het kort

[gedaagde] heeft een huurachterstand (inclusief servicekosten) laten ontstaan. Rochdale vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, en verder betaling van die achterstand, vermeerderd met rente en kosten. [gedaagde] heeft de huurachterstand niet betwist en een betalingsregeling voorgesteld. Rochdale is tot een dergelijke regeling bereid, maar heeft niettemin vonnis gevraagd, zodat zij daarmee een stok achter de deur heeft bij [gedaagde] . De vorderingen van Rochdale worden toegewezen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 20 mei 2025;

- het bericht van 5 september 2025 met productie 8 van Rochdale;
- het bericht van 12 september 2025 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 16 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Het verzoek van [gedaagde] in zijn bericht van 12 september 2025 ‘of de mondelinge behandeling kan worden stopgezet’, is afgewezen. Wegens gebrek aan andere contactgegevens dan een postadres van [gedaagde] , heeft de griffier aan de deurwaarder verzocht om aan [gedaagde] te laten weten dat de zitting doorgaat. Tijdens de mondelinge behandeling is voor Rochdale haar gemachtigde verschenen en hij heeft toegelicht dat hij [gedaagde] niet heeft kunnen bereiken. Verder heeft hij vragen van de kantonrechter beantwoord en een nadere specificatie van het openstaande huursaldo (inclusief servicekosten) overgelegd. De kantonrechter heeft deze specificatie geaccepteerd, omdat daarin een deelbetaling van € 150,00 van [gedaagde] is verwerkt. Naar de kantonrechter begrijpt heeft Rochdale met die specificatie haar betalingsvordering verminderd tot het daarin genoemde saldo. [gedaagde] is niet ter zitting verschenen. De kantonrechter heeft de gemachtigde van Rochdale ter zitting een kopie van het bericht van [gedaagde] van 12 september 2025 verstrekt. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Rochdale verhuurt met ingang van 7 maart 2012 de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde), aanvankelijk aan de moeder van [gedaagde] . In de brutohuurprijs is een voorschot op de servicekosten inbegrepen. De brutohuurprijs moet per maand bij vooruitbetaling op de eerste dag van die maand worden betaald (hierna: de huurovereenkomst). Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte (versie 2009) van Rochdale van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden), waarin onder andere is bepaald:

“
Buitengerechtelijke kosten

17.2

Is één van de beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is. ”

2.2.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst na het overlijden van zijn moeder met ingang van 18 oktober 2023 overgenomen.

2.3.

Rochdale heeft [gedaagde] aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Rochdale heeft hem ook schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde] heeft daarop niet afwijzend gereageerd. Rochdale heeft [gedaagde] daarna bij de [gemeente] aangemeld in het kader van vroegsignalering. [gedaagde] heeft aan de gemeente laten weten dat hij de huurachterstand zelf met Rochdale zal oplossen.

2.4.

Na de dag van dagvaarding heeft [gedaagde] een deel van de huurachterstand ingelopen.

3. Het geschil

3.1.

Samenvattend vordert Rochdale ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege de huurachterstand. Verder vordert Rochdale betaling van de achterstand van € 4.794,36, van de lopende huur en van een gebruiksvergoeding na ontbinding tot aan oplevering van het gehuurde aan Rochdale, te vermeerderen met rente. Ook vordert Rochdale betaling van € 599,71 aan buitengerechtelijke kosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Rochdale wil de mogelijkheid krijgen om dit vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

3.2.

[gedaagde] erkent de huurachterstand, maar lijkt aan te voeren (tijdelijk) betalingsonmachtig te zijn (geweest), mede door persoonlijke omstandigheden. Hij heeft een betalingsregeling voorgesteld en zich tot nakoming bereid verklaard.

4. De beoordeling

Ambtshalve beoordeling oneerlijkheid bedingen

4.1.

De huurovereenkomst is gesloten tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden onderzocht of de voor de vorderingen relevante bedingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.

4.2.

Het huurprijsbeding is transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid. Het servicekostenbeding (artikel 5, derde alinea, huurovereenkomst) is ook een kernbeding. Dit beding is niet transparant, omdat niet is vermeld waaruit de servicekosten bestaan. De in artikel 5 genoemde bijlage c met de specificatie van het servicekostenbedrag is niet bijgevoegd. Omdat het gaat om een voorschotbedrag, dat blijkens artikel 6 van de algemene voorwaarden jaarlijks wordt afgerekend op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten, is echter geen sprake van een situatie waarin het evenwicht tussen verhuurder en huurder (aanzienlijk) wordt verstoord. Het beding is daarom, hoewel niet transparant, niet oneerlijk.

4.3.

Verder zijn voor de beoordeling van de vorderingen van Rochdale getoetst het huurprijswijzigingsbeding uit de huurovereenkomst (artikel 5, tweede alinea) en de algemene voorwaarden (artikel 5.1), het rentebeding (artikel 4.1 van de algemene voorwaarden), het servicekostenwijzigingsbeding (artikel 6.4 van de algemene voorwaarden) en het beding over (buiten)gerechtelijke kosten (artikel 17 lid 2 van de algemene voorwaarden). Daarvan is alleen het laatstgenoemde beding oneerlijk bevonden, omdat niet duidelijk is of dit betrekking heeft op alleen de gerechtelijke of ook de buitengerechtelijke kosten en het aan Rochdale de mogelijkheid biedt om meer (buiten)gerechtelijke kosten in rekening te brengen bij [gedaagde] dan in dit geval bij wet is voorzien. Daarmee is het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord, ten nadele van de consument. De gemachtigde van Rochdale heeft zich voor wat betreft de toetsing van dit beding gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter artikel 17 lid 2 van de algemene voorwaarden ambtshalve vernietigen.

4.4.

Aangezien het beding voor buitengerechtelijke kosten is vernietigd omdat het oneerlijk is, kan Rochdale geen aanspraak maken op de wettelijke vergoeding van buitengerechtelijke kosten die zonder dit beding van toepassing zou zijn geweest. Die door haar gevorderde kosten worden daarom afgewezen. Dit geldt niet voor de gevorderde proceskostenvergoeding. De kantonrechter is op grond van artikel 237 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) aan het Hof van Justitie van de Europese Unie de prejudiciële vraag gesteld of, kort gezegd, een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van een oneerlijk proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.

Vorderingen in verband met de betalingsachterstand

4.5.

De vordering tot betaling van de achterstand wordt toegewezen. [gedaagde] heeft erkend dat er een betalingsachterstand is en niet betwist dat die tot en met 30 september 2025 terecht is berekend op een bedrag van € 4.794,36. Onderdeel hiervan is een bedrag van € 61,83 voor de afrekening van servicekosten over 2024.

4.6.

[gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over die termijnen worden toegewezen. Rochdale heeft niet onderbouwd dat [gedaagde] in verzuim is van zijn verplichting tot betaling van de servicekostenafrekening, zodat de daarover gevorderde rente wordt afgewezen.

4.7.

Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt alleen toegewezen als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.

4.8.

[gedaagde] is verplicht om de brutohuurprijs op tijd en volledig te betalen. Op het moment van dagvaarden bedroeg de betalingsachterstand acht maanden. [gedaagde] heeft in de afgelopen tijd huur betaald en de huurachterstand is op 30 september 2025 iets afgenomen, tot iets minder dan acht maanden. Niettemin is de huurachterstand daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Eventuele betalingsonmacht leidt niet tot een andere uitkomst, omdat die voor risico van [gedaagde] blijft. De door hem aangevoerde persoonlijke omstandigheden zijn van ver voor het ontstaan van de eerste betalingsachterstand, zodat hij niet voldoende onderbouwd heeft dat die daarop van invloed zijn geweest.

4.9.

Rochdale heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

4.10.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. De gemachtigde van Rochdale heeft evenwel ter zitting verklaard dat Rochdale bereid is een betalingsregeling met [gedaagde] overeen te komen en dit vonnis niet ten uitvoer zal leggen zolang [gedaagde] die regeling nakomt, zodat dit vonnis in zoverre als stok achter de deur dient. De kantonrechter gaat ervan uit dat Rochdale zich aan deze toezegging zal houden.

Gebruiksvergoeding

4.11.

Rochdale wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een bedrag gelijk aan de brutohuurprijs waarop zij recht had bij nakoming van de huurovereenkomst, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde aan haar heeft opgeleverd. Deze vordering zal op grond van artikel 7:225 BW worden toegewezen.

Proceskostenvergoeding

4.12.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rochdale worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,14

- griffierecht

€

543,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.298,64

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en zaken te ontruimen, tenzij deze zaken van Rochdale zijn, en de sleutels af te geven aan Rochdale;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Rochdale:

- € 4.794,36 aan achterstallige huurpenningen en servicekosten tot en met 30 september 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde brutohuurprijstermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die termijnen tot de dag van voldoening,

- De brutohuurprijs over de periode van 1 oktober 2025 tot en met de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de vervaldatum van de brutohuurprijstermijn tot de dag van voldoening,

- Een maandelijks bedrag gelijk aan de brutohuurprijs waarop Rochdale recht had bij nakoming van de huurovereenkomst over de periode te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming en afgifte van de sleutels van het gehuurde hebben plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum waarop de brutohuurprijstermijn op grond van de huurovereenkomst verviel;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.298,64, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Boeve en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025.