Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 25/2047
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 november 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 februari 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.249.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 1.856.000,-.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiekaart ingediend ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [de persoon 1] , [functie 2] van eiseres, de gemachtigde van eiseres alsmede de heffingsambtenaar in de persoon van mr. H. Oderkerk en [de persoon 2] , taxateur.
Feiten
2. De onroerende zaak bestaat uit sportvelden (een voetbalveld gras en twee voetbalvelden kunstgras) met toebehoren en een bijbehorend clubgebouw. Eiseres maakt gebruik van de op de onroerende zaak gelegen sportvelden op basis van een gebruiksovereenkomst met de gemeente Amsterdam (de gemeente). Het clubgebouw is eigendom van eiseres.
3. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2023. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeerde. [1]
4. In geschil is of eiseres kwalificeert als genothebbende krachtens beperkt recht van de onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ, dus of zij als gebruiker kan worden aangemerkt. [2] Eiseres vindt van niet. Daarnaast is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in geschil. Eiseres staat een WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 1.563.000,- voor.
Beoordeling door de rechtbank
Is sprake van volgtijdig gebruik?
5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat sprake is van volgtijdig gebruik, zodat niet zij, maar de gemeente moet worden aangemerkt als gebruiker en dus als belastingplichtige.
6. Op grond van artikel 220b, eerste lid, onderdeel b, van de Gemeentewet en artikel 1, tweede lid, onderdeel b, van de Verordening onroerendezaakbelastingen 2017 wordt het ter beschikking stellen van een onroerende zaak voor volgtijdig gebruik aangemerkt als gebruik door degene die de onroerende zaak ter beschikking heeft gesteld. Onder volgtijdig gebruik dient te worden verstaan het kortstondig ter beschikking stellen van een onroerende zaak aan wisselende gebruikers. Dan wordt degene die de onroerende zaak aan de wisselende huurders ter beschikking stelt, aangemerkt als gebruiker.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is van dit laatste geen sprake. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Eiseres gebruikt de velden op basis van een gebruiksovereenkomst met de gemeente. In de meest recent, in 2017, ondertekende gebruiksovereenkomst wordt eiseres aangeduid als gebruiker en is onder meer vermeld dat eiseres de velden in het weekend mag gebruiken voor het spelen van wedstrijden en doordeweeks voor het trainen. Daarnaast mag eiseres activiteiten voor haar leden organiseren en kan zij incidenteel gewenste trainingsuren en ingelaste wedstrijden aanmelden bij de gemeente opdat de gemeente kan nagaan of het veld beschikbaar is. Uit de overeenkomst volgt naar het oordeel van de rechtbank dat eiseres de velden op de voor haar belangrijke dagen en dagdelen in gebruik heeft zonder dat andere gebruikers op die tijden enig recht op de velden kunnen doen gelden. Eiseres heeft een meer recente versie van de gebruiksovereenkomst overgelegd, maar deze is niet ondertekend en ter zitting heeft eiseres toegelicht dat zij niet weet of deze geldig is. De rechtbank laat deze daarom buiten beschouwing.
8. Verder is van belang dat de velden ook worden gebruikt door anderen, met name door scholen. Het gebruik door eiseres is echter vele malen groter dan dat van de andere gebruikers. In geschil is hoeveel uren eiseres de velden in 2023 heeft gebruikt. De rechtbank stelt vast dat ook als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van het aantal door eiseres gestelde gebruiksuren van 2619, en niet van 3178 waarvan de heffingsambtenaar uitgaat, geldt dat ook dit ruimschoots meer is dan de uren die de afzonderlijke scholen de velden gebruikten, namelijk 209, 122, 80, 28 en 5. Daarbij is niet gesteld of gebleken dat de scholen de velden op basis van eenzelfde gebruiksovereenkomst van de gemeente huren als eiseres. Of de scholen de velden per uur van de gemeente huren en of zij daarvoor een vergoeding betalen, is niet van belang voor de vraag of en in welke mate sprake is van gebruik. Ten slotte is van belang dat de onroerende zaak ook het bij de velden behorende clubhuis omvat. Dit clubhuis is eigendom van eiseres die het exclusief in gebruik heeft en op gezette tijden verhuurt aan een buitenschoolse opvang.
9. Onder al deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat sprake is van volgtijdig gebruik van de onroerende zaak. Dat eiseres geen zeggenschap heeft over het gebruik van de velden buiten de door haar gehuurde uren en niet steeds een exclusief recht op het gebruik ervan heeft, maakt dit niet anders aangezien het gaat om het feitelijk gebruik zoals hiervoor beschreven. De andere gebruikers moeten immers afzonderlijk afspraken maken met de gemeente en deze moet daarbij rekening houden met de afspraken op grond van de gebruikersovereenkomst met eiseres. Het standpunt van eiseres dat haar gebruik van de velden slechts 20% van alle beschikbare uren beslaat, is in dit verband evenmin van belang. Het gaat immers om de vraag hoe de onroerende zaak daadwerkelijk is gebruikt en hoe het gebruik van eiseres zich verhoudt tot dat van de andere gebruikers.
10. Eiseres is daarom terecht aangemerkt als gebruiker en belastingplichtige. De beroepsgrond slaagt niet.
De vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak
11. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank zal partijen daarin volgen. De heffingsambtenaar heeft een taxatiekaart in het geding gebracht waarin hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak volgens deze methode heeft berekend op € 1.993.000,- en hij stelt dat daaruit volgt dat de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.856.000,- niet te hoog is.
11. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
11. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde van de opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De restwaarde is het percentage van de volledige vervangingswaarde van het object dat overblijft als de verwachte levensduur is verstreken.
14. De bewijslast voor de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende WOZ-waarde rust op de heffingsambtenaar. Aan de orde is dus of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak voor kalenderjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
De restwaarde
15. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de restwaarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport. Eiseres heeft in de eerste plaats onder verwijzing naar een conclusie van advocaat-generaal Koopman [3] aangevoerd de Taxatiewijzer niet te accepteren voor zover het gaat om de daarin genoemde kengetallen met betrekking tot de restwaarden. Volgens eiseres moet de restwaarde van het clubhuis worden gesteld op -2%, althans worden geëlimineerd. Dit is vermeld in het door eiseres ingebrachte onderzoeksrapport van De Juiste Waarde.nl. Daarin staat dat aannemelijk is dat het clubhuis aan het einde van de functionele levensduur gesloopt wordt en dat de restwaarde van de opstallen dan nihil is, maar dat de eigenaar rekening moet houden met sloopkosten die worden geraamd op 2% van de vervangingswaarde. De rechtbank leidt hieruit af dat de onderzoeker van De Juiste Waarde.nl aldus tot een restwaarde van -2% komt. Ten slotte stelt eiseres dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem gestelde restwaarde niet kan volstaan met een verwijzing naar de Taxatiewijzer omdat eiseres deze verwerpt en tevens een eigen onderbouwing van de door haar bepleite restwaarde heeft ingebracht.
16. De heffingsambtenaar stelt dat de door hem gehanteerde en conform de Taxatiewijzer bepaalde restwaarden voor de ruwbouw van het clubhuis van 27% en van 15% voor de inrichting en installaties juist zijn. Op de zitting heeft hij zich op het standpunt gesteld dat bouwkundige componenten aan het einde van de levensduur altijd een restwaarde hebben.
17. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 [4] volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een Taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Eiseres heeft verwezen naar het onderzoeksrapport van De Juiste Waarde.nl waarin is vermeld dat het clubhuis aan het einde van zijn levensduur wordt gesloopt en daarom geen of zelfs een negatieve de restwaarde heeft. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat het clubhuis een eenvoudig gebouw is dat aan het einde van zijn levensduur niet meer veilig te gebruiken is. De rechtbank acht dit een onvoldoende concrete onderbouwing om voor wat betreft de restwaarde af te doen aan de kengetallen in archetype S1502702 (clubhuis) van de Taxatiewijzer Sport. Daarbij komt dat de deskundige van De Juiste Waarde.nl in zijn taxatie voor de overige onderdelen van de onroerende zaak wel uitgaat van de kengetallen zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport en daaraan dus kennelijk een zekere waarde hecht. Van eiseres had daarom een meer concrete onderbouwing mogen worden verwacht van haar standpunt dat de Taxatiewijzer niet juist is op het punt van de restwaarde en dat voor het clubhuis moet worden uitgegaan van een restwaarde van nihil, of zelfs -2%. Bij dit alles is verder van belang dat de Taxatiewijzer tot stand is gekomen in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is gekeurd door onafhankelijke keurcommissies van het gemeentelijk taxatieoverleg. De rechtbank beschouwt de taxatiewijzers daarom als een voldoende onafhankelijke en deskundige bron. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de kengetallen van de Taxatiewijzer als uitgangspunt heeft mogen gebruiken, ook bij het vaststellen van de restwaarden van het clubhuis. De conclusie van de advocaat-generaal geeft in deze zaak geen aanleiding om de berekening van de heffingsambtenaar van de restwaarden te verwerpen. De rechtbank stelt ten slotte vast dat de door de heffingsambtenaar vastgesteld restwaarden zoals hiervoor weergegeven in 16, liggen binnen de in archetype S1502702 van de Taxatiewijzer Sport aangegeven bandbreedtes. De beroepsgrond slaagt niet.
Het bouwjaar
18. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar uitgaat van een onjuist bouwjaar. In de taxatiekaart van de heffingsambtenaar is vermeld dat het clubhuis en het grasveld in 1998 zijn gebouwd, terwijl 1980 het juiste bouwjaar is. De heffingsambtenaar heeft hier tegenin gebracht dat sinds de bouw in 1980 sprake is geweest van vervanging en uitbreiding van het clubhuis en dat daarom wordt uitgegaan van bouwjaar 1998. De rechtbank stelt vast dat in de Taxatiewijzer Sport is vermeld dat bij iedere herwaardering van een object de correctie wegens technische veroudering opnieuw moet worden bepaald en dat daarbij onder meer rekening wordt gehouden met de laatst uitgevoerde renovatie en overige onderhoudsinvesteringen. De beroepsgrond slaagt niet.
Klinkers en tegels
19. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte voor alle 3150 m2 aan verharding op de accommodatie rekent met een eenheidsprijs voor de vervangingswaarde van € 93,40, terwijl dat de in archetype I3000130 genoemde prijs is voor klinkers. In werkelijkheid liggen maar op 450 m2 daadwerkelijk klinkers. Op de rest liggen stoeptegels die goedkoper zijn dan klinkers. De heffingsambtenaar heeft de door eiseres gestelde verdeling van klinkers en tegels niet betwist. De rechtbank stelt vast dat in archetype I300130 voor betontegels een lagere prijs van € 53,88 per m2 is vermeld zodat het betoog van eiseres in zoverre wordt gevolgd. In het licht echter van de hiervoor in overweging 9 vastgestelde marge tussen de WOZ-waarde van € 1.856.000 en de in de taxatiekaart berekende waarde van € 1.993.000 leidt het betoog van eiseres niet tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Voor zover de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m2-prijs voor de erfverharding, wordt deze opgevangen door de genoemde marge.
Betegelde grond rond kunstgrasvelden
20. Ten slotte heeft eiseres aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge waarde voor de grond onder de 1800 m2 betegelde grond direct rond de kunstgrasvelden. Deze had volgens haar net als de sportvelden op € 13,96 per m2 moeten worden gewaardeerd in plaats van de door de heffingsambtenaar toegepaste € 52,75. Daartoe stelt zij dat de bestemming van de grond onder de tegels niet anders is dan onder de velden. De gronden zijn immers niet bebouwd en niet beoogd bebouwd te worden, ze zijn dienstbaar aan het gebruik van de sportvelden.
21. De heffingsambtenaar stelt dat de ondergrond van de verharding rond de kunstgras velden met € 52,75 terecht is gewaardeerd op 25% van de minimale maatschappelijke grondwaarde. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik heeft gemaakt van archetype A0000300 en dat eiseres niet voldoende heeft toegelicht waarom de ondergrond van die erfverharding eenzelfde bestemming heeft als die onder de sportvelden. Dat deze dienstbaar is aan de velden is onvoldoende. Daarbij komt dat in de Taxatiewijze Sport is vermeld dat de grondwaarde onder en bij de sportvelden apart wordt vermeld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. E.H. Kalse-Spoon, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 18 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.