Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/771082 / HA ZA 25-1186
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. W.M. van Agt,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
hierna te noemen: afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en samen [gedaagde] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. H.A. Sarolea.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 juni 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 24 december 2025, waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 januari 2026 en de daarin genoemde stukken,
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 23 januari 2026, die zich in het dossier bevinden,
- de brief van [eiser] van 2 februari 2026, inhoudende een verbetering van het verkort proces-verbaal, die aan het verkort proces-verbaal is gehecht.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is enig bestuurder van [bedrijf 1] B.V., een bedrijf dat zich toelegt op projectontwikkeling en vastgoedinvesteringen. De bestuurder en (enig) aandeelhouder van [eiser] is de heer [naam] .
2.2.
[gedaagde 1] heeft meerdere succesvolle vastgoed (ver)bouwprojecten geïnitieerd en [gedaagde 2] is een jurist die met haar bedrijf [bedrijf 2] B.V. juridisch advies geeft.
2.3.
[gedaagde] heeft op 23 december 2021 een woning aan de [adres] gekocht voor € 1.725.000 (inclusief roerende zaken, hierna: de woning). Op dat moment was de financiering voor de koopsom nog niet rond.
2.4.
In januari 2022 heeft [gedaagde] [eiser] benaderd voor een mogelijke samenwerking. Het plan was om de woning gezamenlijk aan te kopen, te verbouwen en vervolgens weer door te verkopen. Partijen zijn daarop in overleg getreden over de samenwerkingsvoorwaarden en de wijze van financiering.
2.5.
Op 22 april 2022 hebben partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten. In die overeenkomst is [gedaagde 1] aangeduid als ‘partij 1’, [eiser] als ‘partij 2’ en heeft [gedaagde 2] de overeenkomst voor akkoord ondertekend. In de overeenkomst staat voor zover relevant het volgende:
“Artikel 1 Doel Pro samenwerking
1. Aankoop en verbouw van het pand [adres] (hierna ook: ‘het pand’) op naam van partij 1 (in verband met verplichting zelfbewoning in erfpachtvoorwaarden) met als doel verkoop van het pand na of tijdens oplevering van de verbouw.
2. Direct na aankoop van het pand zal partij 2 ten laste van partij 1 een eerste recht van
hypotheek vestigen op het pand in verband met inbreng van partij 2 van € 1.250.000. Ter
zekerheid kan partij 2 voor maximaal € 4.500.000 hypothecaire zekerheid vestigen.
(…)
Artikel 2 Financi Proële voorwaarden koop en bouw
1. Partijen hebben als doe[l] dat partij 1 en partij 2 beiden ieder voor zich voor 50% de
Aankoop en de (ver)bouw financieren.
2. Partijen storten na ontvangst van de nota van afrekening als volgt de benodigde
kooppenningen op de derdengeldrekening van de notaris die de transportakte verzorgt: Partij 2 brengt bij aankoop aanvankelijk een groter deel (…) van minimaal € 1.250.000 in en partij 1 brengt € 515.000 in op de derdengeldrekening van de notaris bij wie de transportakte wordt gepasseerd. (…)”
2.6.
Na overleg met de betrokken notaris P.L.E.M. de Meijer (hierna: de notaris) hebben partijen de samenwerking en de financiering in aparte overeenkomsten neergelegd. Ook hebben partijen gekozen voor een andere financieringswijze: [gedaagde] zou de aankoop van de woning zelf financieren met een hypothecaire lening van Lamassu Bauträger GmbH (hierna: Lamassu). Lamassu is een Duitse vennootschap, waarvan [naam] enig aandeelhouder is.
2.7.
[gedaagde] en [eiser] hebben op 18 mei 2022 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst digitaal ondertekend. [gedaagde] heeft toen op verzoek van [eiser] per e-mail bevestigd dat met de nieuwe samenwerkingsovereenkomst, de eerder op 22 april 2022 getekende samenwerkingsovereenkomst tussen partijen is komen te vervallen.
2.8.
Partijen hebben vervolgens op 23 mei 2022 – in het bijzijn van de notaris – de nieuwe samenwerkingsovereenkomst nogmaals ondertekend. In de samenwerkingsovereenkomst van 23 mei 2022 is [eiser] aangeduid als ‘Partij 1’ en [gedaagde] als ‘Partij 2’ of ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’. In de overeenkomst staat voor zover relevant:
“ALGEMEEN
1. Het doel van de samenwerking is om het pand gezamenlijk te verbouwen en te renoveren teneinde de verkoop van het pand aan derden te realiseren, waarbij het resultaat gelijkelijk zal worden verdeeld onder partijen;
2. De voor de aankoop benodigde gelden zullen via een hypothecaire lening verkregen worden van Lamassu Bauträger GmbH (…);
(…)
6. De bedoeling van Partijen is dat hun totale inbreng op basis van een 50/50 verhouding geschiedt en wordt afgerekend bij verkoop;
7. Partijen zullen, indien een partij een grotere dan 50% inbreng heeft gedaan geen rente berekenen over dat meerdere aan de wederpartij;
INHOUDELIJKE SAMENWERKING TIJDENS DE VERBOUW EN RENOVATIE
8. Partijen bepalen in gezamenlijk overleg hoe de verbouw en/of renovatie vorm moet krijgen en uitgevoerd moet worden. Daaronder valt ook de communicatie met (onder-) aannemers en/of leveranciers.
(…)
13. Partijen bepalen dat bij aankopen, leveringen en overeenkomsten ten behoeve van het pand boven een bedrag van € 5.000 en bij doorlopende opdrachten tegen elk bedrag, schriftelijke dan wel digitale instemming van beide Partijen nodig is;
(…)
INHOUDELIJKE SAMENWERKING NA DE VERBOUW EN RENOVATIE
18. Zodra de verbouw, renovatie en tuinaanleg gereed is, dit naar mening van beide partijen, wordt het pand via een in gezamenlijk overleg gekozen makelaar ten verkoop aangeboden;
19. Partijen bepalen gezamenlijk en na inwinnen van advies van de makelaar wat alsdan de vraagprijs voor het pand dient te zijn;
20. Enkel na instemming van beide partijen zal een minimaal redelijk bod van een koper worden geaccepteerd;
21. Op het moment dat het pand is verkocht en de nota van afrekening in concept opmaakt is door de door notaris van dienst, wordt het resultaat van deze samenwerking opgemaakt;
22. Partij 2 zal de notaris opdracht geven de Partij 1 komende gelden te verwerken in de nota van afrekening (verkoop) en rechtstreeks aan Partij 1 over te maken;
(…)
OVERIGE
27. Partij 1 heeft, indien het daar gebruik van wil maken, het eerste recht van koop op het pand;
28. Partijen komen overeen dat niet voordat de verdeling als vermeld in deze overeenkomst is afgehandeld, aan de financier Lamassu Bauträger GmbH een verzoek tot royement van de hypotheek zal worden gedaan;
(…)”
2.9.
Eveneens op 23 mei 2022 (of kort daarvoor) hebben partijen de volgende twee overeenkomsten gesloten:
- een leningsovereenkomst tussen [gedaagde] en Lamassu (hierna: de leningsovereenkomst);
- een overeenkomst tussen [eiser] , [gedaagde] en Lamassu (hierna: de driepartijenovereenkomst).
2.10.
[naam] heeft de overeenkomsten namens Lamassu ondertekend als haar ‘Prokurist’ (gevolmachtigde).
2.11.
Uit de leningsovereenkomst volgt dat [gedaagde] een hypothecaire lening van € 1,6 miljoen is aangegaan met Lamassu. De lening moest uiterlijk op 1 juni 2023 worden afgelost.
2.12.
In de driepartijenovereenkomst staat voor zover relevant het volgende:
“1. Op het moment dat [de woning] wordt verkocht en de notaris Lamassu om een royementverklaring verzoekt teneinde het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan Lamassu verleende recht van hypotheek te kunnen opheffen, zal Lamassu de gewenste verklaring van royement enkel verstrekken indien
• haar lening met rente en kosten volledig wordt betaald en
• ook alle tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te vorderen en verschuldigde bedragen zijn verrekend, rechtstreeks via de nota van afrekening van de notaris of anderszins
(…)”
2.13.
Op 25 mei 2022 is de woning geleverd aan [gedaagde] en is de hypotheekakte gepasseerd door de notaris. Daarbij heeft [naam] namens Lamassu een UBO-verklaring verstrekt aan de notaris.
2.14.
In de periode daarna is [gedaagde] begonnen met (het aansturen van) de verbouwing van de woning. Omdat de benodigde omgevingsvergunning nog niet was verleend, voorzag [gedaagde] dat de oplevering vertraging op zou lopen en hij de lening niet voor 1 juni 2023 zou kunnen aflossen. Daarom heeft [gedaagde] vanaf eind november 2022 [naam] meermaals verzocht om verlenging van de aflostermijn van de lening bij Lamassu.
2.15.
[eiser] heeft [gedaagde] per e-mail van 17 januari 2023 verzocht om Lamassu een e-mail te sturen om een verlenging van de aflostermijn met drie maanden te bevestigen.
2.16.
Op 18 januari 2023 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd aan [naam] . Daarin laat hij weten ontevreden te zijn over de late reactie op zijn verzoek tot verlenging van de aflostermijn van de lening. In de e-mail staat verder voor zover relevant:
“Volgens onze samenwerking overeenkomst, zouden wij de [adres] samen bouwen samen verkopen en de winst samen delen. Mijn bedrijf en mijn team heeft dag en nacht gewerkt om de huidige staat tot stand te brengen. Wij hebben geen andere werk aangenomen want dat was “racing with time”. U heeft hieraan op geen enkele een bijdrage geleverd. Sterker nog, moest ik continue achter jullie voor een akkoord, om iets kleins te laten bevestigen. Een bijdrage van € 1.25 mio ontbreekt. Wij zitten opgezadeld met een hypotheek en leningsovereenkomst.
U mag gerust weten dat wij absoluut niet blij zijn met deze situatie, maar om onze goede intentie tot ‘samen werken’ laten zien hebben wij vandaag dus de email naar Lamassu Gmbh gestuurd zoals u gevraagd heeft.
(…)
Onze intentie is nog steeds met alle goede bedoelingen het project samen af te maken en verkopen en winst delen en vervolgens andere projecten te gaan doen. Maar wij gaan niet mee met tijd trekken, verlenging van drie maanden lijkt voor ons “korte uitstell van executie”. (…)
Ik sluit af met het verzoek dat wij (u, uw broer, mijn vrouw en ondergetekende) volgende week tussen 23 januari en 27 januari 2023 samen rond de tafel gaan zitten en met een concrete oplossing komen, anders ben ik genoodzaakt andere mitigerende maatregelen te nemen om mijn schade te beperken en voorzienbare risico’s op nihil te kunnen stellen.”
2.17.
In een e-mail van 30 januari 2023 heeft [gedaagde] aan [naam] geschreven dat hij de samenwerkingsovereenkomst ontbindt. In de e-mail staat voor zover relevant het volgende:
“Wij hebben meermalen mondeling en schriftelijk aangegeven dat wij niet tevreden zijn met de huidige situatie. Van onze kant hebben we nog enige tijd ons uiterste best gedaan om het project ‘samen’ voort te zetten maar van uw kant blijft het eng stil. Geconstateerd moet worden dat van enige samenwerking geen sprake is (geweest).
In eerdere emails en ook verwoord in het concept addendum dat wij op 23 december 2022 toezonden, hebben wij heel duidelijk aangegeven waar onze zorgen liggen. Die liggen met name op het punt van inbreng en op het punt van ‘samen’ werken. Op onze e-mails eind vorig jaar en begin dit jaar is door u niet inhoudelijk gereageerd. Ook is er geen enkele verbetering geweest in gedrag en daden uwerzijds.
De lening van Gmbh hypotheek op (alleen) onze naam is niet ‘een inbreng’ maar een ordinaire hypotheek zoals wij die bij aankoop van het pand ook al hadden klaar liggen.
Uw contractueel overeengekomen inbreng van € 1,25 mio ontbreekt tot op heden. Dat brengt de financiele balans in grote onbalans hetgeen onacceptabel is, 8 maanden na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst. Daarom gaan wij nu zelf ervoor zorgen dat de hypotheek van Lamassu Gmbh op tijd wordt afgelost. Aangezien uw contractueel bedongen inbreng qua samenwerking, financien en daden tot nu toe geheel ontbreekt bestaat de beoogde samenwerking alleen als idee op papier. Dat is ernstig. Dit vormt dan ook mede de basis om u vandaag te informeren dat wij hierbij onze samenwerking zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst per direct buitengerechtelijk ontbinden vanwege dringende reden gelegen in een totaal gebrek aan financiele inbreng, fysieke inzet en samenwerking.”
2.18.
In een e-mail van 2 februari 2023 heeft [naam] betwist dat sprake was van een rechtsgeldige ontbinding.
2.19.
Tussen februari en juni 2023 hebben partijen over en weer e-mails gewisseld maar zijn zij bij hun standpunten gebleven, namelijk dat de [gedaagde] meent dat hij de samenwerkingsovereenkomst heeft ontbonden en [eiser] meent dat deze nog van kracht is.
2.20.
Op enig moment heeft [gedaagde] zijn hypothecaire lening bij Lamassu volledig afgelost en is het royement van het hypotheekrecht ingeschreven. Op dit moment heeft [gedaagde] een hypothecaire lening bij Collin Crowdfund N.V. (hierna: Collin) waarvoor Collin een recht van eerste hypotheek heeft op de woning voor € 2,5 miljoen.
2.21.
Op 17 februari 2025 heeft [eiser] per brief en e-mail [gedaagde] gesommeerd tot nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, waaronder de afrekening bij verkoop van de woning en het eerste recht van koop.
2.22.
Op 13 mei 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [eiser] verlof verleend om ten laste van [gedaagde] conservatoir verhaals- en leveringsbeslag te leggen op de woning. [eiser] heeft deze beslagen op 21 mei 2025 gelegd.
2.23.
Daarop is [gedaagde] een kort geding gestart bij deze rechtbank om de gelegde beslagen op te heffen (primair) of [eiser] te laten meewerken met een uitbreiding van het hypotheekrecht van Collin (subsidiair).
2.24.
Bij vonnis in kort geding van 20 oktober 2025 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [gedaagde] afgewezen. [1] Tegen dit vonnis heeft [gedaagde] spoedappel ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam. Tot op heden is voor zover bekend nog geen arrest gewezen.
2.25.
Op dit moment is verbouwing van de woning grotendeels klaar, maar is (her)financiering nodig om de verbouwing af te ronden en de woning klaar te maken voor verkoop.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert na eiswijziging – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht verklaart dat de samenwerkingsovereenkomst van 23 mei 2022 nog van kracht is en de ontbindingsverklaring van [gedaagde] van 30 januari 2023 niet rechtsgeldig is c.q. geen doel heeft getroffen;
[gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot nakoming van de samenwerkingsovereenkomst van 23 mei 2022;
[gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 713.000 bij wijze van een voorschot op het winstdeel van [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
[gedaagde] hoofdelijk veroordeelt het recht van eerste koop van [eiser] na
te komen, door het pand aan [eiser] aan te bieden voor een koopsom van € 4.151.000, althans voor eenzelfde bedrag als een bod van een (onafhankelijke derde), althans een in goede justitie te bepalen bedrag, tegen gebruikelijke voorwaarden, binnen 2 weken na vonnis, op straffe van een dwangsom;
[gedaagde] hoofdelijk veroordeelt, dat voor het geval [eiser] en [gedaagde] het eens worden over de voorwaarden van verkoop van het pand de koopovereenkomst door acceptatie van de te bepalen koopsom onder iii. door [eiser] , daadwerkelijk na te komen door alles te doen en niets te laten om tot levering aan [eiser] over te gaan, binnen 2 maanden na overeenstemming, op straffe van een dwangsom;
bepaalt dat bij gebreke van nakoming door [gedaagde] van de veroordeling onder
v. binnen 3 maanden na overeenstemming, dit vonnis ingevolge artikel 3:300 lid 2 BW Pro in de plaats treedt van de koopovereenkomst en de notariële akte van levering betreffende het pand en alle daartoe benodigde handelingen;
[gedaagde] hoofdelijk veroordeelt in de proces- en beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht verklaart dat in de overeenkomst ondertekend op 28 mei 2022 (productie 3) de bepaling onder 1 gelezen in samenhang met het vermelde achter het tweede aandachtsbolletje kwalificeert als nietig;
voor recht verklaart dat in de overeenkomst van samenwerking ondertekend op 23 mei 2022 (productie 10 bij dagvaarding) de bepalingen 1, 27 en 28 kwalificeren als nietig;
[eiser] beveelt om aan notaris P.L.E.M. de Meijer in Amsterdam toestemming te verlenen tot het verstrekken aan [gedaagde] van een afschrift van het door [eiser] bij de notaris ingeleverde UBO-formulier met het oog op de op 25 mei 2022 door notaris De Meijer vastgestelde akte waarmee Lamassu een hypotheek heeft gevestigd op de woning, dit alles op straffe van een dwangsom.
3.4.
[eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
4.De beoordeling
kern van de zaak
4.1.
In deze zaak vordert [eiser] nakoming van de samenwerkingsovereenkomst die zij met [gedaagde] heeft gesloten. [gedaagde] meent dat hij de samenwerkings-overeenkomst niet hoeft na te komen omdat hij deze heeft ontbonden. Ook meent hij dat enkele afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst en de driepartijenovereenkomst nietig zijn of buiten toepassing moeten worden gelaten.
4.2.
De rechtbank oordeelt dat de ontbinding geen effect sorteert en dat er ook geen grond is om de tussen partijen gemaakte afspraken nietig te verklaren of buiten toepassing te laten. [gedaagde] moet de samenwerkingsovereenkomst dus nakomen. [eiser] kan op dit moment nog geen aanspraak maken op de betaling van (een voorschot op) haar winstdeel of haar recht van eerste koop.
in conventie
4.3.
Bij de beoordeling van de vorderingen gaat de rechtbank uit van de samenwerkings-overeenkomst van 23 mei 2022. Tussen partijen is niet in geschil dat zij deze overeenkomst hebben gesloten. Ook blijkt uit de mailcorrespondentie tussen partijen dat [gedaagde] ermee heeft ingestemd dat deze overeenkomst de ‘oude’ samenwerkingsovereenkomst van 22 april 2022 vervangt (onder 2.7).
de ontbinding van [gedaagde] is niet rechtsgeldig
4.4.
[eiser] vordert nakoming van de samenwerkingsovereenkomst. [gedaagde] stelt dat hij die overeenkomst op 30 januari 2023 heeft ontbonden, zodat de overeenkomst niet meer bestaat en hij deze meer niet hoeft na te komen. Volgens [eiser] kan de ontbinding geen standhouden omdat er geen tekortkoming was, zij niet in gebreke is gesteld en [gedaagde] zelf in schuldeisersverzuim verkeerde.
4.5.
De rechtbank oordeelt dat de ontbindingsverklaring van [gedaagde] geen effect sorteert, omdat [eiser] niet in gebreke is gesteld terwijl dat wel was vereist. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.
4.6.
Voorop staat dat een partij een overeenkomst mag ontbinden wanneer de andere partij die overeenkomst niet (goed) nakomt en in verzuim is (artikel 6:265 Burgerlijk Pro Wetboek; hierna: BW). Omdat [gedaagde] zich op de ontbinding en de gevolgen daarvan beroept, moet hij feiten en omstandigheden aandragen waaruit blijkt dat aan deze voorwaarden is voldaan.
4.7.
Op grond van artikel 6:82 BW Pro treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Artikel 6:83 BW Pro bepaalt wanneer verzuim intreedt zonder ingebrekestelling. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het wat betreft de in artikel 6:82 en Pro 6:83 BW vervatte hoofdregels en uitzonderingen omtrent ingebrekestelling en verzuim niet zozeer gaat om strakke regels die de schuldeiser, na raadpleging van de wet, in de praktijk naar de letter zal kunnen toepassen. Deze bepalingen beogen veeleer de rechter de mogelijkheid te geven om in de gevallen dat partijen – zoals meestal – zonder gedetailleerde kennis van de wet hebben gehandeld, tot een redelijke oplossing te komen naar gelang van wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hen mocht worden verwacht. [2]
4.8.
[gedaagde] heeft nagelaten om [eiser] in gebreke te stellen. Voor zover de e-mail van 18 januari 2023 (onder 2.16) als ingebrekestelling is bedoeld, voldoet deze niet aan de eisen daarvoor. [gedaagde] heeft in deze brief namelijk niet concreet gemaakt welke verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst [eiser] niet is nagekomen. Weliswaar staat in de e-mail dat de bijdrage van € 1,25 miljoen van [eiser] ontbreekt en dat zij niet tijdig genoeg reageert op zijn verzoek tot verlenging van de aflostermijn van de lening, maar deze verplichtingen volgen niet uit de samenwerkingsovereenkomst. Zoals [eiser] terecht aanvoert, stond de inbrengverplichting van € 1,25 miljoen immers alleen in de oude samenwerkingsovereenkomst en niet in die van 23 mei 2022. Daarnaast is het aan Lamassu – de hypotheekhouder – en niet aan [eiser] om in te stemmen met een verlenging van de aflostermijn. Op deze twee punten kan [eiser] dan ook niet tekortgeschoten zijn.
4.9.
Als [gedaagde] ontevreden was over de samenwerking met [eiser] en haar in gebreke wilde stellen, had van hem verwacht mogen worden dat hij de tekortkomingen concreet had gemaakt. De afspraken in samenwerkingsovereenkomst over het gezamenlijk verbouwen van de woning zijn algemeen geformuleerd en daaruit volgt niet eenduidig welke (financiële) verplichtingen op [eiser] rustte tijdens de verbouwingsfase. Het had daarom op de weg van [gedaagde] gelegen om aan [eiser] duidelijk te maken (i) wat hij op grond van de samenwerkingsovereenkomst van [eiser] verwachtte en (ii) waaruit blijkt dat zij daarin tekort gekomen is. Dat heeft [gedaagde] nagelaten.
4.10.
De ingebrekestelling voldoet ook niet aan een ander vereiste, nu [gedaagde] geen redelijke termijn heeft gesteld aan [eiser] waarbinnen zij alsnog kon nakomen. De functie van een ingebrekestelling is om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (met alle mogelijk gevolgen van dien). Kort gezegd: het moet voor de schuldenaar duidelijk zijn wat hij moet doen én dat hij of zij een laatste kans heeft om te presteren. Een dergelijke ‘laatste kans’ om te presteren blijkt niet uit de e-mail van [gedaagde] Daarin verzoekt [gedaagde] met name om een oplossing voor de aflostermijn van de lening.
4.11.
[gedaagde] voert nog aan dat op grond van artikel 6:83 onder Pro c BW geen ingebrekestelling nodig was. Uit de uitleg die [eiser] in haar dagvaarding aan de samenwerkingsovereenkomst geeft – dat [eiser] geen tussentijdse inbrengplicht heeft tijdens de verbouwingsfase – blijkt volgens [gedaagde] ondubbelzinnig dat zij niet van plan was de overeenkomst na te komen.
4.12.
De rechtbank volgt [gedaagde] niet op dit punt. Op grond van artikel 6:83 aanhef Pro en onder c treedt verzuim zonder ingebrekestelling in wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten. Het gaat er dus om of [gedaagde] uit een mededeling van [eiser] redelijkerwijs mocht afleiden dat zij de samenwerkingsovereenkomst niet zou nakomen, met het verregaande gevolg dat zij direct in verzuim was. Daarvan is niet gebleken. [gedaagde] heeft onvoldoende concreet gemaakt uit welke specifieke mededeling hij – voorafgaand aan de ontbinding – mocht afleiden dat [eiser] de samenwerkingsovereenkomst niet zou nakomen, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. De uitleg die [eiser] in haar dagvaarding aan de samenwerkingsovereenkomst geeft, is daarvoor onvoldoende. Verder blijkt ook uit het dossier niet van de hiervoor bedoelde mededeling van [eiser] . Van de situatie als bedoeld in artikel 6:83 onder Pro c BW is dus geen sprake, zodat voor het intreden van verzuim van [eiser] een ingebrekestelling was vereist.
tussenconclusie
4.13.
Uit het bovenstaande volgt dat [eiser] niet in verzuim was ten tijde van de ontbindingsverklaring van [gedaagde] Er is dus niet voldaan aan de voorwaarden voor een geldige ontbinding. Dat betekent dat de samenwerkingsovereenkomst van 23 mei 2022 nog van kracht is, zodat de vorderingen van [eiser] onder i en ii zullen worden toegewezen.
de vorderingen iii t/m vi van [eiser] zijn niet opeisbaar
4.14.
[eiser] vordert onder iii betaling van € 713.000 als voorschot op haar winstdeel. Ook vordert zij onder iv t/m vi dat [gedaagde] de woning aanbiedt voor € 4.151.000 en dat hij meewerkt aan de levering. [eiser] legt aan deze vorderingen ten grondslag dat zij volgens de samenwerkingsovereenkomst een recht van eerste koop heeft op de woning en aanspraak kan maken op de helft van de winst bij verkoop. Dat de woning nog niet verkocht is ligt aan [gedaagde] , zodat voor de hoogte van het winstdeel en de verkoopprijs (vooralsnog) uitgegaan moet worden van een fictieve verkoop. [eiser] onderbouwt dit nader aan de hand van de geschatte verkoopprijs van de woning en de geschatte verbouwingskosten.
4.15.
De vorderingen van [eiser] zijn niet toewijsbaar. Hoewel uit artikel 1, 6 en 27 van de samenwerkingsovereenkomst volgt dat [eiser] recht heeft op de helft van de winst en een recht van eerste koop, zijn deze vorderingen nog niet opeisbaar. Uit het systeem van artikel 18 t/m 22 van de samenwerkingsovereenkomst volgt namelijk dat pas wanneer de verbouwing gereed is (naar mening van beide partijen) de woning te koop wordt aangeboden. Op het moment dat de woning is verkocht, wordt het resultaat van de samenwerking opgemaakt en moet het winstdeel aan [eiser] worden betaald.
4.16.
[gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat de verbouwing nog niet gereed is en iets anders blijkt ook niet uit de stukken. Dat betekent dat de woning nog niet te koop hoeft worden aangeboden, zodat [eiser] op dit moment geen nakoming kan vorderen van haar recht van eerste koop of haar winstdeel. Verder is er geen reden om – in afwijking van de overeenkomst – de vorderingen toch toe te wijzen. Dat het aan [gedaagde] te wijten is dat woning nog niet verkoopklaar is kan niet worden vastgesteld. Het komt de rechtbank voor dat dit veelal zijn oorzaak vindt in het gebrek aan geld om de verbouwing af te maken, de voorwaarden die Collin stelt aan een herfinanciering en de beslagen die [eiser] zelf heeft gelegd op de woning wat de financiering niet makkelijker maakt.
4.17.
[eiser] voert onder verwijzing naar een vonnis [3] van deze rechtbank nog aan dat ook als de woning nog niet is verkocht, de betaling van haar winstdeel opeisbaar is. De vergelijking met de aangehaalde uitspraak gaat niet op. Daarin ging het om verbouwde appartementen en een bedrijfsruime die al wél gereed waren voor verkoop, maar waarvan de schuldenaar er zelf voor gekozen had de bedrijfsruime (nog) niet te verkopen. Dat is in hier niet aan de orde, want de woning is nog niet gereed voor verkoop.
4.18.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] onder iii tot en met vi worden afgewezen.
proceskosten
4.19.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, worden de proceskosten (inclusief beslagkosten) tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
in reconventie
4.20.
[gedaagde] heeft zijn vorderingen in reconventie ingesteld op voorwaarde dat zijn bevoegdheidsverweer niet slaagt. Ter zitting heeft [gedaagde] zijn bevoegdheidsverweer ingetrokken, zodat de rechtbank de vorderingen in reconventie als onvoorwaardelijk beschouwt.
4.21.
[gedaagde] vordert onder meer verklaringen voor recht dat verschillende bepalingen uit de driepartijenovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst kwalificeren als nietig. Daaraan legt hij kort gezegd ten grondslag dat deze bepalingen nietig zijn op grond van het toe-eigeningsverbod dan wel dat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De rechtbank begrijpt dit als een beroep op nietigheid voor zover de bepalingen strijdig zijn met het toe-eigeningsverbod en een buiten toepassing laten voor zover artikel 6:248 lid 2 BW Pro van toepassing is. Daarnaast vordert [gedaagde] dat [eiser] toestemming moet geven aan de notaris om de namens Lamassu ingeleverde UBO-verklaring te verstrekken aan [gedaagde] De rechtbank wijst de vorderingen van [gedaagde] af en licht dit oordeel hierna toe.
Lamassu is niet betrokken bij de procedure en is niet te vereenzelvigen met [eiser]
4.22.
De rechtbank begrijpt de vordering van [gedaagde] onder I zo, dat deze betrekking heeft op de driepartijenovereenkomst (onder 2.12) die is gesloten omstreeks 23 mei 2022. Omdat ook Lamassu contractspartij is bij deze overeenkomst, is de vordering tot nietigverklaring van bepalingen daaruit niet toewijsbaar. Lamassu is namelijk geen partij bij deze procedure en heeft zich dus ook niet kunnen verweren tegen de gestelde nietigheid van bepalingen uit de driepartijenovereenkomst. Daarnaast zijn – anders dan [gedaagde] aanvoert – [eiser] en Lamassu niet te vereenzelvigen. Uit vaste rechtspraak volgt dat vereenzelviging van rechtspersonen – het volledig wegdenken van het identiteitsverschil – alleen in uitzonderlijke omstandigheden aangenomen wordt. [4] Van die uitzonderlijke omstandigheden is niet gebleken. De enkele omstandigheid dat [naam] , naast bestuurder en aandeelhouder van [eiser] , ook enig aandeelhouder is van Lamassu, is hiervoor verre van voldoende.
geen sprake van toe-eigening in de samenwerkingsovereenkomst
4.23.
De vordering van [gedaagde] onder II ziet op de samenwerkingsovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] (onder 2.8). [gedaagde] stelt dat de artikelen 1, 27 en 28 uit deze samenwerkingsovereenkomst nietig zijn op grond van het toe-eigeningsverbod van artikel 3:235 BW Pro. Het royement van de hypotheek wordt namelijk afhankelijk gesteld van de nakoming door [gedaagde] van zijn verplichtingen tegenover [eiser] , waaronder het eerste recht van koop. Op deze manier wordt een verkapt verwervingsrecht bedongen voor de hypotheekhouder, aldus steeds [gedaagde]
4.24.
Op grond van artikel 3:235 BW Pro is een beding waarbij de hypotheekhouder de bevoegdheid wordt gegeven zich het verhypothekeerde goed toe te eigenen, nietig. Daarvan is in dit geval geen sprake. Ten eerste gaat het volgens de samenwerkingsovereenkomst om een koop
optiedie losstaat van de hypotheekverplichtingen van [gedaagde] tegenover Lamassu en niet afhankelijk is van een eventuele tekortkoming daarin. Ten tweede heeft niet de hypotheekhouder (Lamassu) de koopoptie, maar [eiser] . Zoals onder 4.22 al is overwogen, zijn deze partijen niet te vereenzelvigen alleen omdat zij dezelfde aandeelhouder hebben. De genoemde bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomst vallen dan ook niet onder het toe-eigeningsverbod en zijn niet nietig.
optiedie losstaat van de hypotheekverplichtingen van [gedaagde] tegenover Lamassu en niet afhankelijk is van een eventuele tekortkoming daarin. Ten tweede heeft niet de hypotheekhouder (Lamassu) de koopoptie, maar [eiser] . Zoals onder 4.22 al is overwogen, zijn deze partijen niet te vereenzelvigen alleen omdat zij dezelfde aandeelhouder hebben. De genoemde bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomst vallen dan ook niet onder het toe-eigeningsverbod en zijn niet nietig.
de bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomst zijn niet onaanvaardbaar
4.25.
[gedaagde] stelt dat de bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomst – in samenhang met de hypotheekconstructie bij Lamassu – naar maatstaven van redelijkheid billijkheid onaanvaardbaar zijn. [eiser] heeft namelijk het recht van eerste koop bedongen en het royement van de hypotheek bij Lamassu afhankelijk gesteld van de betaling de helft van het winstdeel aan [eiser] . Ook brengt de uitleg die [eiser] aan de samenwerkingsovereenkomst geeft mee dat [gedaagde] niet alleen de hele verbouwing moest uitvoeren, maar ook alle kosten daarvan tot het moment van de verkoop voor zijn rekening moest nemen, terwijl [eiser] (alsnog) de helft van de winst zou krijgen, aldus steeds [gedaagde]
4.26.
Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro kan een tussen partijen overeengekomen regel buiten toepassing worden gelaten als de toepassing van die regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de beoordeling van de vraag of daarvan in een concrete situatie sprake is, moet de rechter zich terughoudend opstellen. Hoewel het voorstelbaar is dat [gedaagde] (het eindresultaat van) de samenwerking als onevenwichtig ervaart, maakt dat niet dat de genoemde bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomst onaanvaardbaar zijn. Daarbij speelt mee dat [gedaagde 1] ervaren is in de vastgoedbranche en [gedaagde 2] zelf jurist is die volgens haar eigen website adviseert over samenwerkings-overeenkomsten. Van [gedaagde] had dus verwacht mogen worden dat hij wist wat hij ondertekende.
4.27.
Ook de overige omstandigheden die [gedaagde] aanvoert zijn afzonderlijk, maar ook in samenhang bezien, onvoldoende voor een geslaagd beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro. [eiser] heeft tijdens de zitting toegelicht dat de royementsafspraak is bedongen, omdat de woning volledig eigendom van [gedaagde] was en de waardevermeerdering dus aan hem zou toekomen. Verder valt de royementsafspraak binnen de contractsvrijheid van partijen en is die afspraak niet onaanvaardbaar. Omdat de woning op naam van [gedaagde] stond, is bovendien voorstelbaar dat [eiser] , zoals zij aanvoert, niet zomaar wilde investeren in de woning vóórdat de voor de verbouwing benodigde vergunning was verleend. [eiser] heeft onbetwist aangevoerd dat deze vergunning in ieder geval vóór de ontbindingsverklaring van [gedaagde] nog niet was verleend. Tot slot heeft [eiser] aangevoerd dat zij wel eventuele kosten van [gedaagde] vóór de vergunningverlening had willen rechttrekken, maar dat [gedaagde] daar niet om heeft gevraagd. Dat blijkt ook niet uit de correspondentie tussen partijen, waarin [gedaagde] alleen vraagt om verlenging van de aflostermijn van de lening en de (oude) inbrengverplichting van € 1,25 miljoen. Gezien het voorgaande slaagt het beroep van [gedaagde] op artikel 6:248 lid 2 BW Pro niet.
[gedaagde] heeft geen belang bij de toestemming van [eiser] voor afgifte van de UBO-verklaring
4.28.
Onder III vordert [gedaagde] dat [eiser] toestemming moet geven aan de notaris om de namens Lamassu ingeleverde UBO-verklaring te verstrekken aan [gedaagde] vermoedt dat de UBO-verklaring onjuiste informatie bevat over het aandeelhouderschap van [naam] in Lamassu.
4.29.
De rechtbank wijst de vordering af. Ten eerste is niet duidelijk op grond waarvan [eiser] toestemming moet geven voor het vrijgeven van een UBO-verklaring van een andere vennootschap. Zoals hiervoor is overwogen is van vereenzelviging van Lamassu en [eiser] geen sprake. Ten tweede heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd welk belang zij heeft bij toewijzing van de vordering. Zelfs als het UBO-formulier van Lamassu niet correct zou zijn ingevuld, is het niet duidelijk welke rechtsgevolgen dat heeft in de relatie tussen [gedaagde] en [eiser] . De vordering wordt daarom afgewezen.
proceskosten
4.30.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
653
(2 punten × factor 0,5 × € 653)
- nakosten
€
189
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
842
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de samenwerkingsovereenkomst van 23 mei 2022 nog van kracht is en de ontbindingsverklaring van [gedaagde] van 30 januari 2023 niet rechtsgeldig is c.q. geen doel heeft getroffen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot nakoming van de samenwerkingsovereenkomst van 23 mei 2022;
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk in de proceskosten van € 842, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot betaling van € 98 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in conventie en in reconventie
5.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.6 en 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. J.G.H. Tonnaer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.