ECLI:NL:RBAMS:2026:3312

• Datum uitspraak: 14 januari 2026
• Publicatiedatum: 3 april 2026
• Zaaknummer: 770268
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M. Wouters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE aansprakelijk voor herstel kelderbak, vloerbalken en schadevergoeding wegens vochtprobleem woning

Eiseres kocht in 2023 een woning waarin zij vochtproblemen ontdekte, veroorzaakt door een lekke kelderbak en rotte vloerbalken. Zij vordert van de VvE herstel van de fundering, kelderbak en vloerbalken, alsmede schadevergoeding. De VvE betwist haar verantwoordelijkheid omdat deze onderdelen niet gemeenschappelijk zouden zijn.

De rechtbank stelt vast dat de kelderbak en vloerbalken deel uitmaken van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals bepaald in het reglement van de VvE. Daarom moet de VvE het herstel op haar kosten uitvoeren. De vorderingen tegen individuele appartementseigenaren worden afgewezen wegens gebrek aan voldoende feiten voor opstalaansprakelijkheid.

De rechtbank veroordeelt de VvE tot herstel van de fundering, kelderbak, souterrain en vloerbalken, en tot betaling van een schadevergoeding van €42.611,64 aan eiseres, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 6 maart 2025. Tevens wordt de VvE veroordeeld tot vergoeding van toekomstige schade en proceskosten. De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De VvE wordt veroordeeld tot herstel van de fundering, kelderbak en vloerbalken en tot betaling van €42.611,64 schadevergoeding aan eiseres.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/770268 / HA ZA 25-1125

Vonnis van 14 januari 2026

in de zaak van

1. [eiseres 1] ,

wonende in [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres 2] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen in enkelvoud te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk,

tegen

1. VVE GEBOUW [gedaagde 1] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: de VvE,
2.
[gedaagde 2] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
3.
[gedaagde 3] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
4.
[gedaagde 4] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: [gedaagde 4] ,

gedaagde partijen,

hierna samen in enkelvoud te noemen: de VvE c.s.,

advocaat: mr. A. de Groot.

Waar gaat de zaak over?

In 2023 heeft [eiseres] een woning op de begane grond van het gebouw aan de [locatie 1] gekocht. Na de koop is [eiseres] erachter gekomen dat in de woning sprake is van een vochtprobleem. Uiteindelijk is gebleken dat de kelderbak lek is en dat twee vloerbalken van de begane grondvloer rot zijn. [eiseres] vordert van de VvE c.s. herstel van de fundering, kelderbak en vloerbalken op haar kosten en schadevergoeding. De VvE vindt dat zij niet verantwoordelijk is voor herstel omdat de kelderbak en vloerbalken niet gemeenschappelijk zijn. Ook wil de VvE geen schadevergoeding betalen. De rechtbank oordeelt dat de kelderbak en vloerbalken gemeenschappelijk zijn. Daarom moet de VvE deze volgens het reglement op haar kosten laten herstellen. De VvE moet ook schadevergoeding aan [eiseres] betalen omdat zij haar zorgplicht heeft geschonden. De vorderingen van [eiseres] op de andere appartementseigenaren zijn niet toewijsbaar.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 mei 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties.

- het tussenvonnis van 20 augustus 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte aanvullende producties van [eiseres] ,

- de aanvullende productie van de VvE c.s.,

- de akte productie van [eiseres] ,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 december 2025, waarvan de zittingsaantekeningen van de griffier aan het dossier zijn toegevoegd.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar van het appartementsrecht [adres] (hierna: de woning). Dit appartementsrecht maakt onderdeel uit van het gebouw [locatie 1] (hierna: het gebouw). [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn eigenaren van de andere appartementsrechten in het gebouw.

2.2.

Op 6 februari 2009 is het gebouw gesplitst in appartementsrechten (hierna: de splitsingsakte). In de splitsingsakte is de VvE opgericht en is haar reglement vastgesteld (hierna: het reglement).

2.3.

Artikel 9 van het reglement bepaalt dat tot de schulden van de gezamenlijke eigenaars worden gerekend:

“
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstel werkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor

zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voorzover die niet vallen onder a;

d. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars als zodanig verschuldigd aan één van hen of aan een derde;

j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de

vergadering. ”

2.4.

In artikel 16 van het reglement staat dat de VvE het beheer voert over en zorgdraagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

2.5.

In artikel 17 lid 1 van het reglement staat dat tot gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend:

“
a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de

dakbedekking, de dakkapellen, de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privégedeelte(n) of tussen privé gedeelten ”.

2.6.

Artikel 17 lid 2 van het reglement bepaalt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken niet worden gerekend:

“
a. de leidingen voor:

- de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover uitsluitend dienstbaar aan

één privé gedeelte;

- het transport van gas, water, elektriciteit en telefoon- audio- en videosignalen in een

privé gedeelte vanaf de meterkast;

b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor

de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte;

c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte (…)”.

2.7.

In artikel 30 van het reglement staat:

“
1. Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.

2. Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. in dat geval komt de schade aan dat privé gedeelte voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun

verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

3.
Alle zich in de privé gedeelten bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is. ”

2.8.

Artikel 28 van het reglement vermeldt:

“
3. indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een ander privé gedeelte of met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de eigenaar van het andere appartementsrecht respectievelijk de vereniging vergoed. ”

2.9.

Op 6 mei 2015 heeft de rechtbank uitspraak gedaan in een geschil tussen de VvE en Fortum Vastgoed B.V. (hierna: Fortum) over lekkage in de kelderbak van het gebouw. In die procedure is door de rechtbank een deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkage. In de uitspraak wordt het volgende geciteerd uit het deskundigenbericht: “(…)
de fundering, die tevens de kelderconstructie vormt ”.

2.10.

Op 18 april 2023 heeft [eiseres] de woning gekocht van [naam] (hierna: [naam] ). Op de avond voor de geplande levering van de woning op 23 juni 2023 heeft [naam] aan [eiseres] laten weten dat er wateroverlast in het souterrain is door een defecte sanibroyeur. De woning is de volgende dag aan [eiseres] geleverd. Daarna heeft [eiseres] de sanibroyeur vervangen en bouwdrogers in het souterrain geplaatst. [eiseres] constateerde dat het souterrain vochtig bleef en dat er steeds schimmel op de muren kwam.

2.11.

Op 22 september 2023 heeft DD Keuring de woning onderzocht. DD Keuring heeft op 26 september 2023 gerapporteerd dat het vochtprobleem mogelijk al langer heeft gespeeld dan de dag voor de levering. Ook rapporteert DD Keuring dat in alle wanden van het souterrain “
een extreem verhoogd vochtpercentage aanwezig is ”.

2.12.

Op 25 oktober 2023 heeft DD Keuring opnieuw onderzoek gedaan in de woning. In haar rapportage van 30 oktober 2023 is vermeld dat de vochtwaardes even hoog zijn als bij de eerste inspectie en dat hoger op de wand is gemeten. DD Keuring concludeert dat voor herstel het souterrain volledig moet worden gesloopt.

2.13.

Op 4 december 2023 heeft Growin Bouwkundige Diensten (hierna: Growin) onderzoek gedaan in het souterrain van de woning. Growin rapporteert op 5 december 2023 dat de bestaande betonvloerlek is. Dit heeft er volgens Growin toe geleid dat de binnenmuren die op de betonvloer zijn geplaatst makkelijk vocht kunnen opnemen. Ook rapporteert Growin dat het drijfnatte houtwerk van één van de binnenwanden niet kan zijn veroorzaakt door de defecte sanibroyeur.

2.14.

Op 7 januari 2024 heeft Growin opnieuw onderzoek gedaan in het souterrain. Zij heeft gerapporteerd dat het is uitgesloten dat de defecte sanibroyeur het vochtprobleem heeft veroorzaakt, en:

“
Gezien de ernst van de aantasting van het gebruikte hout kan niet anders worden gesteld, dat het hout vrijwel meteen na het aanbrengen van de nieuwe wanden in 2015 weer opnieuw is aangetast, veroorzaakt door de nog steeds niet waterdichte betonnen bak. ”

2.15.

Daarna is het souterrain gesloopt tot casco.

2.16.

Op 15 januari 2024 heeft DD Keuring het souterrain onderzocht. Zij heeft op

30 januari 2024 gerapporteerd:

“
De kelderbak is lek. Het vocht komt vanuit de vloer omhoog. Een exacte plaats is tot zover nog niet aan te wijzen. ”

2.17.

Op 15 maart 2024 heeft Nationale Nederlanden in opdracht van de VvE onderzoek gedaan en op 29 april 2024 gerapporteerd dat het vochtprobleem waarschijnlijk is veroorzaakt door intredend grondwater via de keldervloer, dit mede vanwege de mate van aantasting van het houten regelwerk in de vloer.

2.18.

Op 15 oktober 2024 heeft ONE Expertise (hierna: ONE) in opdracht van de VvE onderzoek gedaan naar de oorzaak van de scheuren in de kelderbak. ONE heeft op
19 november 2024 gerapporteerd dat de ongelijke zettingen - als gevolg van een aangetaste houten paalfundering - de meest aannemelijke oorzaak van de scheurvorming in de kelder zijn. Ook heeft ONE geconstateerd dat twee vloerbalken van de verdiepingsvloer van de woning rot zijn. ONE heeft aan de VvE laten weten dat funderingsherstel de enige oplossing is voor de lange termijn.

2.19.

Duyts Bouwconstructies B.V. (hierna: Duyts) heeft bouwtekeningen gemaakt voor funderingsherstel van het gebouw. De fundering tussen het naastgelegen gebouw aan de [locatie 2] en dat van het gebouw is mandelig. Bij haar onderzoek naar de fundering het gebouw aan de [locatie 2] heeft Duyts geconcludeerd dat daarvoor code rood geldt. Dit betekent dat direct funderingsherstel nodig is.

2.20.

Daarna heeft de VvE besloten tot funderingsherstel van het gebouw.

2.21.

Op 6 maart 2025 heeft de VvE [eiseres] laten weten de kosten voor het waterdicht maken van de kelderbak en het vervangen van de twee vloerbalken niet te zullen dragen omdat die niet gemeenschappelijk zijn. Verder meldt de VvE dat de kosten voor het slopen en opnieuw opbouwen van het gestripte souterrain niet voor haar rekening komen en dat zij ook geen schadevergoeding gaat betalen.

2.22.

Op 27 november 2025 heeft N.C.T. Betonwerken (hierna: NCT) een offerte aan de VvE en de Vereniging van eigenaars van het gebouw aan de [locatie 2] uitgebracht voor funderingsherstel inclusief kelders. De VvE heeft deze offerte voor akkoord getekend.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - na eiswijziging - dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de VvE c.s. hoofdelijk veroordeelt om op haar kosten (voor [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] in de verhouding zoals in de splitsingsakte is bepaald) over te gaan tot herstel van de fundering en de kelderbak van het gebouw volgens de inmiddels namens de VvE ondertekende offerte van NCT en de VvE c.s. te veroordelen dat funderingsherstel voort te (blijven) zetten en haar medewerking daaraan te zullen blijven verlenen, zodanig dat het binnen één jaar na de dagvaarding (20 mei 2025) zal zijn afgerond, of binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, dit op straffe van een dwangsom,

II. de VvE c.s. hoofdelijk veroordeelt om op haar kosten de wanden en de vloeren in het souterrain) duurzaam te zullen laten herstellen, zodanig dat de voor het slopen van het souterrain aanwezige wanden inclusief kozijnen, vloeren met afwerklagen, voorzieningen voor water en elektra, sanitair en wandafwerkingen en al hetgeen uit het souterrain moest of had moeten worden om het funderingsherstel uit te kunnen voeren, binnen één maand na het afronden van de achter I genoemde werkzaamheden zullen zijn teruggeplaatst, dit op straffe van een dwangsom,

III. de VvE c.s. hoofdelijk veroordeelt om op haar kosten over te gaan tot het herstel van de in het rapport van ONE Expertise genoemde vloerbalken van de beganegrondvloer van het gebouw, en de VvE c.s. veroordeelt dat herstel voort te (blijven) zetten, zodanig dat het ofwel zal zijn afgerond gelijktijdig met het afronden van het funderingsherstel, of dat het binnen één jaar na de dag van de dagvaarding van 20 mei 2025 zal zijn afgerond, al naar gelang welk moment eerder is, dit op straffe van een dwangsom,

IV. [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] veroordeelt hun aandeel in de kosten die verband houden met het funderingsherstel en/of het plaatsen van de nieuwe kelderbak of herstel van de kelderbak, alsmede de kosten die verband houden met het vervangen van de vloerbalken, stipt conform de daarover door de VvE te nemen besluiten aan de VvE te voldoen, of – als het niet tot besluiten daarover zou komen of nog niet zou zijn gekomen - telkens voor hun aandeel in de tot dat moment ontvangen facturen aan de VvE te zullen voldoen, binnen drie dagen nadat de betreffende factuur zal zijn ontvangen, dit op straffe van een dwangsom,

V. de VvE c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis aan [eiseres] een bedrag van € 42.611,64 aan schadevergoeding te betalen voor de al door haar geleden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover , onder de bepaling dat onder hoofdelijkheid wordt verstaan dat de VvE gehouden is om het volledige bedrag aan schadevergoeding aan [eiseres] te betalen, maar [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] elk hun breukdeel moeten voldoen, onder de bepaling dat als een van hen dat deel aan [eiseres] voldoet, de VvE voor dat deel zal zijn gekweten, onder de bepaling dat de VvE het als laatste te betalen gedeelte van de door haar aan [eiseres] te betalen schadevergoeding mag verrekenen met de door [eiseres] aan de VvE in verband met deze te betalen schadevergoeding verschuldigde bijdrage van 882/2.581e deel daarvan,

VI. de VvE c.s. hoofdelijk veroordeelt om de nog niet in deze dagvaarding begrootte schade die het gevolg is van de in de dagvaarding gestelde feiten te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

VII. de VvE c.s. veroordeelt in de proceskosten, met de wettelijke rente daarover.

3.2.

De VvE c.s. wil dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Tijdens de zitting heeft de VvE c.s. bezwaar gemaakt tegen de door [eiseres] gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, verder ingegaan.

4. De beoordeling

Is de kelderbak gemeenschappelijk?

4.1.

De eerste vraag die moet worden beantwoord is of de kelderbak gemeenschappelijk is. Daarvoor moeten de splitsingsakte en het reglement (hierna: splitsingsstukken) worden uitgelegd. Bij die uitleg komt het aan op de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling daarvan zijn overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan. ^[1]

4.2.

De rechtbank oordeelt dat de kelderbak tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Daarvoor geldt het volgende. In artikel 17 lid 1 sub a van het reglement staat dat het geraamte van het gebouw, de dragende muren en de funderingen gemeenschappelijk zijn (zie 2.5.). De kelderbak bestaat uit een gemeenschappelijke vloer (zie ook hierna onder 4.8.), met dragende muren aan de voor- en achterzijde. Daarmee is deze kelderbak onderdeel van de fundering en van het geraamte van het gebouw, en vervult het een dragende functie. Dit volgt ook uit de door [eiseres] overgelegde originele bouwtekeningen die laten zien dat de kelder is aangelegd met kelderbak. Die kelderbak was er dus ook tijdens de splitsing. De dragende functie van de kelderbak wordt onderschreven door de deskundige in de procedure tussen de VvE en Fortum in zijn verklaring dat de kelderbak onderdeel is van de fundering (zie 2.9.). Dat, zoals de VvE c.s. aanvoert, aan de verklaring van de deskundige geen waarde kan worden toegekend omdat het in die procedure niet ging om de vraag of de kelderbak gemeenschappelijk is, gaat niet op. Van belang is enkel dat de kelderbak onderdeel is van de fundering en daarmee een dragende functie vervult voor het gebouw. Gelet op het belang dat alle eigenaren hebben bij de dragende functie en instandhouding van het geraamte van het gebouw ligt de uitleg van de VvE c.s. dat alleen de eigenaar van het appartementsrecht op de onderste twee woonlagen ook niet voor de hand. de VvE c.s. wordt ook niet gevolgd in haar standpunt dat de kelderbak/het souterrain als privé moet worden aangemerkt volgens artikel 17 lid 2 onder c van het reglement (zie 2.6.). Dat het souterrain is uitgegraven in de kelder en uitsluitend door [eiseres] wordt gebruikt doet niet af aan de dragende functie van de kelderbak voor het gebouw en daarmee het belang van alle appartementseigenaar bij voldoende onderhoud daarvan. Dat in artikel 17 lid 1 niet is genoemd dat de kelderbak gemeenschappelijk is, is niet van belang nu die evenmin uitdrukkelijk is uitgezonderd in artikel 17 lid 2 onder c van het reglement. Ook het standpunt van de VvE c.s. dat herstel van de kelderbak voor rekening en risico van [eiseres] zelf is omdat zij niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht bij de koop van de woning gaat niet op. Mocht dat al zo zijn, dan nog doet ook dit niet af aan de verantwoordelijkheid van de VvE voor de gemeenschappelijke [gedaagde 4] van het pand. Ook [naam] of een andere appartementseigenaar had herstel voor rekening van de VvE kunnen vorderen.

De kelderbak is gemeenschappelijk, herstel komt voor rekening van de VvE

4.3.

De conclusie is dat de kelderbak gemeenschappelijk is op grond van artikel 17 lid
1 sub van het reglement. Omdat de kelderbak gemeenschappelijk is, betekent dit dat volgens van artikel 9 en artikel 16 van het reglement het herstel door de VvE en op haar kosten moet plaatsvinden. De vordering onder I tot funderingsherstel en herstel van de kelderbak op kosten van de VvE is dus toewijsbaar. De onder I gevorderde voortzetting van het herstel en medewerking hieraan wordt niet toegewezen omdat, zoals ook door de VvE aangevoerd, een veroordeling hiertoe naar haar aard niet mogelijk is. Als het herstel heeft plaatsgevonden, is het afgerond. Ook zal de rechtbank aan de veroordeling van de VvE geen dwangsom verbinden. Voldoende is gebleken dat de VvE over zal gaan tot funderingsherstel volgens de offerte van NCT, waarin het herstel van de kelderbak is begrepen. De VvE heeft de offerte van NCT getekend en tijdens de zitting toegelicht dat zij de wens heeft de fundering zo spoedig mogelijk te laten herstellen. Dit kan volgens de VvE nu zo efficiënt mogelijk gebeuren, omdat het gelijktijdig gebeurt met herstel van de fundering van het naastgelegen pand aan de [locatie 2] . Daarbij komt dat partijen zelf tijdens de zitting hebben gezegd dat de werkzaamheden van NCT op 1 februari 2026 zullen starten. De rechtbank ziet om deze redenen ook geen aanleiding om aan de veroordeling een termijn te verbinden. Net als de gevorderde dwangsom zal dat deel van de vordering worden afgewezen.

Geen opstalaansprakelijkheid [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4]

4.4.

[eiseres] betrekt [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] in de procedure en vordert onder I hoofdelijke veroordeling tot herstel. De vordering van [eiseres] op [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] is gegrond op opstalaansprakelijkheid volgens artikel 6:174 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, aansprakelijk is wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, tenzij aansprakelijkheid zou hebben ontbroken als de bezitter dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. [eiseres] heeft echter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld voor aansprakelijkheid van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] op grond van artikel 6:174 lid 1 BW. Dit betekent dat de vorderingen ten aanzien van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] op grond van opstalaansprakelijkheid niet toewijsbaar zijn.

Herstel van het souterrain komt voor rekening van de VvE

4.5.

Ook de kosten van het herstel van de wanden in het souterrain, met voorzieningen voor water en elektra komen op grond van artikel 9 onder b van het reglement (zie 2.3.) voor rekening van de VvE. Aan de VvE c.s. kan worden toegegeven dat [eiseres] toestemming had moeten vragen voor de sloop tot casco. Echter, op het moment van de sloop (zie 2.15.) ging [eiseres] ervan uit dat het vochtprobleem was veroorzaakt door lekkage als gevolg van een defecte sanibroyeur op de dag voor de levering van de woning (zie 2.10.). Omdat de gevolgen van een defecte sanibroyeur niet tot aanspraken op de VvE zouden leiden was er geen reden om toestemming te vragen aan de VvE of bij de VvE melding te maken van de sloop tot casco. Het standpunt van de VvE c.s. dat [eiseres] de VvE had moeten inlichten over de sloop zodat de partij die na de uitspraak van 6 mei 2015 (zie 2.9.) de kelderbak heeft gerepareerd kon worden aangesproken uit hoofde van garantie gaat daarmee ook niet op. Pas na de sloop van het souterrain tot casco is door DD Keuring (zie 2.16.) geconstateerd dat de kelderbak lek is en daarna is dit door andere deskundigen bevestigd. Zonder sloop van het souterrain hadden DD Keuring en de andere deskundigen niet kunnen constateren dat het vochtprobleem afkomstig was van scheuren in de gemeenschappelijke kelderbak. Ook gaat het standpunt van de VvE c.s. dat [eiseres] [naam] en niet de VvE moet aanspreken voor herstel niet op. In deze zaak gaat het om een gebrek aan een gemeenschappelijke zaak, waarvoor de VvE verantwoordelijk is en welk gebrek pas kon worden achterhaald en hersteld na sloop van het souterrain.

4.6.

Dit betekent dat de vordering onder II tot herstel van het souterrain toewijsbaar is, voor zover het de VvE betreft en het gaat om herstel vanaf casco met wanden inclusief kozijnen, vloeren met afwerklagen, voorzieningen voor water en elektra, sanitair en wandafwerkingen en wat eventueel vanaf casco nog uit het souterrain moet worden verwijderd. De VvE wordt voor het gevorderde duurzame herstel gevolgd in haar standpunt dat dit onduidelijk is, zodat dit niet toewijsbaar is. De rechtbank zal ook aan deze veroordeling geen dwangsom verbinden. Voldoende is komen vast te staan dat de VvE gevolg zal geven aan een veroordeling om deze kwestie spoedig tot een einde te brengen, ook om eventuele verdere schade voor [eiseres] te voorkomen.

Herstel van de twee vloerbalken komt voor rekening van de VvE

4.7.

Voor beantwoording van de vraag of de twee vloerbalken onder de beletage gemeenschappelijk zijn gelden dezelfde uitgangspunten als genoemd in 4.1. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Uit artikel 17 lid 1 onder a van het reglement (zie 2.5.) volgt namelijk dat de vloeren die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen privé gedeelten gemeenschappelijk zijn. Het standpunt van de VvE dat de vloer onder de beletage privé is omdat dit een vloer is binnen hetzelfde privégedeelte van [eiseres] dat bestemd is om uitsluitend te worden gebruikt door of uitsluitend dienstbaar te zijn aan de eigenaar daarvan als bedoeld in artikel 17 lid 2 onder c van het reglement gaat dus niet op. In artikel 17 lid 1 onder a is namelijk genoemd dat, mocht dit al zo zijn, een vloer tussen privé gedeelten ook gemeenschappelijk is. De stelling van de VvE c.s. dat de oorzaak van twee rotte vloerbalken mogelijk een ventilatieleiding is doet aan de gemeenschappelijkheid van de vloer niet af.

4.8.

De conclusie is dus dat de twee vloerbalken onder de beletage gemeenschappelijk zijn. Herstel daarvan moet op grond van artikel 9 en artikel 16 van het reglement door de VvE op haar kosten moet plaatsvinden. De vordering onder III is voor zover het herstel door de VvE betreft daarom toewijsbaar, behalve voor het voortdurend herstel (zie ook 4.3.). De rechtbank zal ook aan deze vordering geen dwangsom en termijn verbinden omdat voldoende is gebleken dat de VvE op korte termijn aan de veroordeling zal voldoen.

Vordering tot bijdrage funderingsherstel aan VvE door [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] wordt afgewezen

4.9.

[eiseres] vordert dat [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] bijdragen aan het funderingsherstel volgens hun breukdeel om te voorkomen dat zij als individuele eigenaren hun bijdrage daar niet voor zouden voldoen. [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] betwisten dit. De rechtbank is van oordeel dat deze vordering onder IV niet toewijsbaar is. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] niet zullen bijdragen en dat ligt ook niet voor de hand. De VvE wordt veroordeeld tot funderingsherstel (zie 4.3.) en heeft ook besloten tot funderingsherstel over te gaan (zie 2.20.) volgens de offerte van NCT (zie 2.22.). De enkele verwijzing van [eiseres] naar artikel 3:296 BW en rechtspraak waaruit volgt dat een individuele eigenaar een vordering kan instellen tegen [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] , baat [eiseres] niet.

Moet de VvE schadevergoeding aan [eiseres] betalen?

4.10.

[eiseres] vordert van de VvE c.s. onder V een schadevergoeding van € 42.611,64. De VvE c.s. betwist dat zij de schade moet vergoeden en zijn betwist ook de afzonderlijke schadeposten. De rechtbank oordeelt dat de VvE de door [eiseres] geleden schade, voor zover die het gevolg is van het gebrek aan de gemeenschappelijke kelderbak, moet betalen op grond van haar vergoedingsplicht die volgt uit artikel 9 lid 1 sub b en sub d van het reglement (zie 2.3.). De VvE voert aan hiertoe niet gehouden te zijn omdat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht bij de koop van de woning. Dat gaat niet op. Voor zover hiervan sprake zou zijn geldt dit enkel in de verhouding tussen [eiseres] en [naam] . Daarbij komt dat [eiseres] in de procedure tussen haar en [naam] schadevergoeding vordert ter hoogte van haar bijdrage aan de VvE, zodat ook dit geen gevolgen heeft voor de door de VvE aan [eiseres] te betalen schadevergoeding. Ook wordt de VvE niet gevolgd in haar standpunt dat de schade voor eigen rekening van [eiseres] moet komen omdat zij zonder de VvE te informeren tot onderzoek en sloop is overgegaan. Gelet op de gezamenlijkheid van de kelderbak/fundering/vloerbalken had het op de weg van de VvE c.s. gelegen om bekend te zijn met mogelijke problemen en [eiseres] als nieuw lid van de VvE daarover te informeren. Hierna zullen de afzonderlijke schadeposten worden beoordeeld.

1. Vordering tot vergoeding sloopkosten € 25.634,40 toewijsbaar [eiseres] heeft aan Vargas Building & Projects € 25.634,40 aan kosten voor sloop van het souterrain betaald. Voldoende is komen vast te staan dat sloop van het souterrain tot casco nodig was, zowel omdat de wanden waren aangetast en om de (oorzaak van de) gebrekkige gemeenschappelijke [gedaagde 4] (de scheuren in de kelderbak en de twee rotte vloerbalken) te achterhalen. DD Keuring heeft na haar tweede onderzoek op 30 oktober 2023 (zie 2.12.) gerapporteerd dat het gehele souterrain gestript dient te worden, inclusief de badkamer en dat al het geïnstalleerde schakelmateriaal, de cv-ketel en leidingwerk en overige zaken moeten worden verwijderd. Daarna heeft Growin in haar rapport van
7 januari 2024 (zie 2.14.) gerapporteerd dat het noodzakelijk is de bestaande vloer te verwijderen om zo de locatie vast te kunnen stellen waar het water de woning in stroomt en dat de zwaar beschimmelde binnenmuren zullen moeten worden gesloopt en afgevoerd. Vervolgens is het souterrain tot casco gesloopt. DD Keuring heeft daarna op 15 januari 2024 (zie 2.16.) geconstateerd dat er houtrot is en dat de kelderbak lek is. Het slopen was dus nodig om het gebrek in de gemeenschappelijke [gedaagde 4] te achterhalen.

Daarom moet de VvE de schade van [eiseres] bestaande uit de sloopkosten van
€ 25.634,40 aan [eiseres] vergoeden.

2. Vordering tot vergoeding deskundigenkosten € 2.377,50 toewijsbaar

4.12.

Aan betaalde deskundigenkosten (driemaal een onderzoek door DD Keuring en tweemaal door Growin) vordert [eiseres] in totaal € 2.377,50. De VvE betwist de deskundigenkosten niet. Omdat voldoende is komen vast te staan dat [eiseres] deze kosten heeft moeten maken als gevolg van de gebrekkige gemeenschappelijke gedeelten (de kelderbak en de twee vloerbalken), moet de VvE deze schadepost voor deskundigenkosten vergoeden aan [eiseres] .

3. Vordering tot vergoeding kosten alternatieve woonruimte € 14.599,65 (huur) toewijsbaar

4.13.

[eiseres] vordert aan betaalde kosten voor alternatieve woonruimte, in dit geval huur, een bedrag van € 14.599,65. De VvE betwist dat [eiseres] deze kosten heeft moeten maken. De rechtbank oordeelt dat voldoende is komen vast te staan dat [eiseres] niet met haar gezin in de woning kon wonen door het vochtprobleem dat onder andere leidde tot schimmelvorming. Dit betekent dat de VvE de schade van [eiseres] bestaande uit betaalde kosten van alternatieve woonruimte van € 14.599,65 moet vergoeden.

4. Gederfde verhuurinkomsten (p.m.) niet toewijsbaar 4.14. [eiseres] vordert ook gederfde verhuurinkomsten. Zij stelt dat zij de woning als gevolg van de gebrekkige kelderbak niet heeft kunnen verhuren. Deze vordering is niet toewijsbaar omdat niet is komen vast te staan dat [eiseres] de woning daadwerkelijk zou verhuren. [eiseres] heeft dit onvoldoende onderbouwd.

De VvE moet de door [eiseres] geleden schade van € 42.611,64 vergoeden 4.15. De conclusie is dat de VvE € 42.611,64 aan schadevergoeding moet betalen. De vordering onder V wordt toegewezen voor zover het de VvE betreft. De door [eiseres] gevorderde verrekening van haar bijdrage voor de schadevergoeding is eveneens toewijsbaar. Dat geldt ook voor de gevorderde rente vanaf 6 maart 2025. De VvE heeft op die datum aan [eiseres] laten weten de schadevergoeding niet te zullen betalen. De VvE is daarmee op die dag in verzuim geraakt en vanaf dat moment wettelijke rente verschuldigd.

Vordering tot verwijzing naar schadestaat is toewijsbaar

4.16.

[eiseres] vordert onder VI verwijzing naar de schadestaatprocedure voor de door haar nog te lijden schade. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade zal ondervinden van de nog uit te voeren herstelwerkzaamheden aan de kelderbak en vloerbalken, waaronder vervangende huisvestingskosten. De door [eiseres] te lijden schade kan nu nog niet worden begroot. De gevorderde veroordeling van de VvE tot vergoeding van die schade, nader op te maken bij staat, zal daarom worden toegewezen. In de schadestaatprocedure zullen de schadeposten en wat de VvE hier tegenin brengt verder moeten worden beoordeeld.

De VvE moet de proceskosten betalen

4.17.

De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

1.374,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00 tarief IV)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.124,47

4.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard

4.19.

De VvE heeft tijdens de zitting om principiële redenen bezwaar gemaakt tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Door de VvE is onvoldoende onderbouwd waarom de veroordelingen niet uitvoerbaar bij voorraad zouden moeten worden verklaard. Zo is er geen sprake van een restitutierisico en heeft de VvE niet toegelicht waarom een belangenafweging in haar voordeel uitvalt. Daarom zal de rechtbank de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Dit betekent dat de VvE ook aan de veroordelingen moet voldoen als hoger beroep wordt ingesteld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt de VvE tot het laten herstellen van de fundering inclusief de kelderbak van het gebouw aan de [locatie 1] volgens de door de VvE ondertekende offerte van 27 november 2025 van NCT,

5.2.

veroordeelt de VvE tot het laten herstellen van de wanden en de vloer in het souterrain van het gebouw aan de [locatie 1] vanaf casco met wanden inclusief kozijnen, vloeren met afwerklagen, voorzieningen voor water en elektra, sanitair en wandafwerkingen en al hetgeen uit het souterrain moest of had moeten worden verwijderd om het funderingsherstel onder I uit te kunnen voeren,

5.3.

veroordeelt de VvE tot het laten herstellen van de vloerbalken van de beganegrondvloer zoals omschreven in het rapport van 19 november 2024 van ONE,

5.4.

veroordeelt de VvE tot betaling van € 42.611,64 voor de door [eiseres] geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 6 maart 2025 tot aan de dag van volledige betaling, waarbij de VvE het als laatste te betalen gedeelte van de door haar aan [eiseres] te betalen schadevergoeding mag verrekenen met de door [eiseres] aan de VvE in verband met de te betalen schadevergoeding verschuldigde bijdrage,

5.5.

veroordeelt de VvE tot vergoeding van de door [eiseres] nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.6.

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 4.124,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.

Voetnoten

1. Hoge Raad 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.