Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12048973 CV EXPL 26-425
vonnis van: 27 maart 2026
fno.: 506
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap ASR Dutch Core Residential Fund
gevestigd te Utrecht
eisende partij
gemachtigde: [gemachtigde] (Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders)
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
procederend in persoon
Verloop van de procedure
- dagvaarding van 30 december 2025.
Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft gedaagde partij geen conclusie van antwoord genomen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
Gronden van de beslissing
1. Eisende partij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
2. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisende partij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
3. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze buiten toepassing laten. Eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
4. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ) 20 maart 2017 (verder: de algemene voorwaarden) in het geding gebracht.
5. Eisende partij heeft bij dagvaarding het standpunt ingenomen dat zij zich voor wat betreft de ambtshalve toetsing van specifieke bepalingen in de huurovereenkomst of de daar onderdeel van uitmakende algemene voorwaarden aan het oordeel van de kantonrechter zal conformeren en dat zij geen gebruik wenst te maken van de mogelijkheid zich daarover nader uit te laten.
6. Het huurprijsbeding en servicekostenbeding (artikel 4.5) in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
7. Het betreft geliberaliseerde huur. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 5.2 (huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en de artikelen 16 (huurprijswijziging) en 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) van de algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
8. Ook artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is getoetst. Dit artikel luidt als volgt:
25.2
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
9. Het hiervoor geciteerde beding over buitengerechtelijke incassokosten (artikel 25.2 van de algemene voorwaarden) is oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan.
10. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is ook oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
11. Eisende partij heeft te kennen gegeven zich hieraan te zullen conformeren en zich hierover niet te willen uitlaten.
12. Het voorgaande betekent dat het onder r.o. 8 geciteerde beding buiten toepassing wordt gelaten en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
De vordering
13. De vordering komt voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens hieronder met betrekking tot de ontruimingstermijn is overwogen.
14. De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] te [woonplaats] ;
veroordeelt gedaagde partij om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde partij bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt gedaagde partij om te betalen aan eisende partij:
a. a) € 6.254,66 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 december 2025, vermeerderd met de wettelijke rente over het voorgenoemde bedrag vanaf de dag der dagvaarding (30 december 2025) tot de voldoening;
b) € 1.401,11 per maand vanaf 1 januari 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 145,45 aan explootkosten, € 360,00 aan salaris gemachtigde, € 559,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.