Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12073417 CV EXPL 26-1097
vonnis van: 31 maart 2026
fno.: 506
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap
Custodian Vesteda Fund I B.V.
Custodian Vesteda Fund I B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eisende partij
gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen/Incasso B.V.
t e g e n
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
procederend in persoon
Verloop van de procedure
- dagvaarding van 20 januari 2026.
Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft gedaagde partij geen conclusie van antwoord genomen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
Gronden van de beslissing
1. Eisende partij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
2. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisende partij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
3. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze buiten toepassing laten. Eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
4. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ) 30 juli 2003 (verder: de algemene voorwaarden) in het geding gebracht.
5. Eisende partij heeft het standpunt ingenomen dat zij nakoming van de in de huurovereenkomst neergelegde kernverplichting vordert en zich niet beroept op bedingen die zich lenen voor ambtshalve toetsing.
6. De kantonrechter volgt eisende partij niet in dit standpunt. Eisende partij vordert naast huur, ook huurverhoging, rente en (buitengerechtelijke) kosten. Dat betreft niet de kern van de prestatie van huurder (te weten betaling van de huur). De bedingen in de huurovereenkomst en de toepasselijke voorwaarden lenen zich dan ook voor ambtshalve toetsing. Daarbij is niet relevant of eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan de afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van de wettelijke bepalingen verlangt.
7. Het huurprijsbeding (artikel 4.4 in de huurovereenkomst) is een kernbeding. Dit beding is transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
8. Het betreft geliberaliseerde huur. De bedingen die voor de beoordeling van de onderhavige vordering relevant zijn, te weten de artikelen 10.3 sub 1 tot en met 6 (Huurprijswijzing) van de huurovereenkomst zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
9. Opgemerkt wordt dat de artikelen 10.3 sub 7 tot en met 10 van de huurovereenkomst in dit geval niet door de kantonrechter worden getoetst. Uit de toelichting (productie 2) bij dagvaarding blijkt namelijk dat een aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs (artikel 10.3 sub 7 tot en met 9) niet heeft plaatsgevonden. Verder blijkt uit de toelichting van eiseres dat zij haar vordering heeft beperkt, in die zin dat zij de in artikel 10.3 sub 10 genoemde (extra) opslag met maximaal 4% boven de indexatie niet heeft gevorderd. Deze bedingen liggen daarmee dus niet aan de vordering ten grondslag.
10. Tot slot zijn de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden getoetst.
Deze artikelen luiden als volgt:
20.In verzuim zijn/boetebeding
(…)
20.2.
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij
1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van
algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand
aangemerkt.
20.3
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,00. (...)”
11. Ten aanzien van artikel 20.2 van de algemene voorwaarden geldt dat de afgesproken rente van 1% per maand aanzienlijk hoger is dan de wettelijke rente. Het rentebeding is daarmee oneerlijk. Het beding wordt daarom buiten toepassing gelaten en de gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen.
12. De hierboven onder r.o. 10 geciteerde bedingen over buitengerechtelijke incassokosten (artikel 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden) zijn oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten worden daarom buiten toepassing gelaten en de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
13. Artikel 20.3 van de algemene voorwaarden is ook oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
De vordering
14. De vordering komt voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens hieronder met betrekking tot de ontruimingstermijn nog is overwogen.
14. Nu gedaagden vanaf april 2024 tot heden slechts één huurbetaling van € 1.307,41 hebben verricht en gelet op de hoogte van de daardoor ontstane huurachterstand, is niet aannemelijk dat de huurachterstand de ontbinding niet rechtvaardigt, ook als in die beoordeling wordt meegewogen dat gedaagden mogelijk in het verleden op grond van het opslagbeding van artikel 10.3 lid 10 van de huurovereenkomst te veel huur hebben betaald.
16. De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres];
II. veroordeelt gedaagde partij om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde partij bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
III. veroordeelt gedaagde partij om te betalen aan eisende partij:
€ 24.388,87 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 januari 2026;
€ 1.197,32 per maand vanaf 1 februari 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
IV. veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 155,60 aan explootkosten, € 543,00 aan salaris gemachtigde, € 1.504,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
V. bepaalt dat de veroordelingen onder III en IV hoofdelijk gelden in die zin dat beide gedaagden voor het geheel gehouden zijn tot betaling en dat, als de ene gedaagde een (deel van de) vordering heeft betaald aan eisende partij, ook de andere gedaagde tegenover eisende partij (voor dat deel) is gekweten;
VI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VII. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.