Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12006627 CV EXPL 25-17018
vonnis van: 24 april 2026
fno.: 454
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de commanditaire vennootschap [eiseres] C.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. E. Doornbos
t e g e n
1.[huurder 1]
2. [huurder 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: huurders
procederende in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaardingen van 24 november 2025, met producties;
- het proces-verbaal van het mondeling antwoord van huurders;
- het instructievonnis van 23 december 2025;
- de dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 26 maart 2026. Aan de zijde van [eiseres] is verschenen mr. [naam 1] en dhr. [naam 2] ( [functie] ). Voor huurders is mevr. [huurder 1] verschenen. [eiseres] heeft voorafgaand aan de zitting bij e-mail van 25 maart 2026 een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht. Huurders hebben ter zitting betalingsbewijzen in het geding gebracht.
Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet, althans onvoldoende, betwist staat het volgende vast:
1.1.
Huurders huren van [eiseres] een woning gelegen aan het adres [adres] , tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.825,62 per maand. De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ model, versie juli 2017, hierna: de algemene voorwaarden).
1.3.
Huurders zijn medio 2023 door [eiseres] in rechte betrokken omdat zij een huurachterstand hadden laten ontstaan. Tijdens de mondelinge behandeling gehouden op 16 augustus 20 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen. De regeling is vast gelegd in een proces-verbaal.
1.4.
Vanaf juni 2025 is er opnieuw een huurachterstand ontstaan.
1.5.
[eiseres] heeft huurders bij brief gedateerd 26 september 2025 aangemaand de huurachterstand te betalen met de mededeling dat indien huurders in gebreke blijven het verschuldigde bedrag te voldoen, dit wordt verhoogd met buitengerechtelijke incassokosten en rente.
Vordering
2. [eiseres] vordert de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en huurders te veroordelen tot van betaling van de huurachterstand (berekend tot 1 april 2026) ten bedrage van € 3.201,15, te vermeerderen met wettelijke rente. Voorts vordert [eiseres] huurders te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen en tot betaling van de proceskosten.
Verweer
3. Huurders erkennen dat er een huurachterstand is ontstaan. Zij waren door omstandigheden tijdelijk niet in staat de huur te betalen maar inmiddels is hun financiële situatie verbeterd. [huurder 1] heeft aangegeven dat haar partner een belastingschuld heeft, maar daarvoor heeft hij een passende regeling kunnen treffen met de belastingdienst. Afgelopen vier jaar heeft [huurder 1] niet gewerkt omdat zij thuis was voor hun zoontje. Haar zoontje wordt binnenkort 4 jaar oud en gaat per 7 april 2026 naar school zodat [huurder 1] in staat zal zijn om extra uren te werken en daardoor meer kan bijdragen aan de betaling van de huur.
4. Huurders hebben recent betalingen gedaan. Op 24 februari, 25 februari en 25 maart 2026 hebben zij telkens € 1.825,62 aan [eiseres] betaald. Ten bewijze van deze stelling heeft [huurder 1] betalingsbewijzen overgelegd. Huurders hebben geen alternatieve woonruimte.
Beoordeling
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
5. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
6. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
7. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten de artikelen 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van Pro de algemene voorwaarden (ROZ maart 2017) welke beide betrekking hebben op huurverhoging zijn door de kantonrechter getoetst. Deze artikelen worden gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) niet oneerlijk bevonden.
8. Ten aanzien van het artikel 10.2 van de huurovereenkomst wordt het volgende overwogen. Dit artikel luidt als volgt:
10.2
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 10.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 10.000,00 onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.
9. Dit beding is te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en is geen kernbeding. Er is niet gesteld of gebleken dat over het beding is onderhandeld.
10. Het hiervoor geciteerde boetebeding moet naar het oordeel van de kantonrechter als oneerlijk worden aangemerkt. Op basis van dit beding kan eiseres een boete opleggen bij niet tijdige betaling van de huurprijs. Deze boete is een gefixeerde schadevergoeding vanwege niet tijdige betaling en treedt daarmee in de plaats van de wettelijke rentebepalingen. Het beding maakt het eiseres mogelijk om aan huurders een boete op te leggen bij niet tijdige betaling van een geldsom, die veel hoger is dan de verschuldigde wettelijke rente. Weliswaar is de boete gemaximeerd, maar in verhouding tot de verschuldigde wettelijke rente is de limiet buiten proportioneel hoog. Deze omstandigheid maakt dat het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord, in het nadeel van gedaagde partij. Dit betekent dat het voornoemde beding vernietigd wordt vanwege het oneerlijke karakter. Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen buiten toepassing moeten worden gelaten. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68). Dit betekent dat de gevorderde rente niet toewijsbaar is.
Huurachterstand
11. De huurachterstand tot en met de maand maart 2026 is door [eiseres] voorafgaand aan de zitting berekend op het bedrag € 3.201,15. Dit bedrag is door huurders niet betwist, met dien verstande dat zij ter zitting een betalingsbewijs hebben getoond van een betaling van € 1.825,62, verricht op 24 maart 2026. De kantonrechter zal bij de beoordeling ervan uitgaan dat huurders dit bedrag in mindering hebben betaald. De vordering tot betaling van de huurachterstand is dan ook toewijsbaar tot een bedrag van € 1.375,53 (oftewel € 3.201,15 minus € 1.825,62).
Ontbinding en ontruiming
12. Ingevolge het eerste lid van artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij, in geval van huur aan de kantonrechter, de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. In een dergelijke beoordeling dient de rechter in de eerste plaats ook het belang van de eventueel in het gehuurde woonachtige minderjarige kinderen te betrekken. Dat volgt uit artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). Verhuurders zijn op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening tevens verplicht om bij de gemeente melding te doen van een huurachterstand.
13. De beheerder van [eiseres] heeft op 26 juni 2025 aan huurders meegedeeld dat zij voornemens was om de huurachterstand te melden bij de gemeente. Die melding heeft [eiseres] eind september 2025 bij de gemeente gedaan. Daarmee heeft zij voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
14. De vraag is of de tekortkoming van huurders voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Volgens [eiseres] is sprake van herhaalde wanprestatie omdat huurders in 2023 ook al een huurschuld hebben laten ontstaan.
15. De ontbinding en ontruiming vanwege herhaalde wanprestatie wordt in beginsel toegewezen als er sprake is van een huurachterstand van ten minste twee maanden ten tijde van de dagvaarding en de huurder minder dan een jaar voor het uitbrengen van de dagvaarding reeds tot betaling van een huurachterstand van minstens één maand is veroordeeld. Aan dit criterium is niet voldaan. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand € 3.311,11, minder dan twee maanden huur en er is geen vonnis gewezen tegen huurders waarin zij zijn veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Huurders hebben bovendien de afgelopen maanden, in februari en maart 2026 betalingen gedaan en hebben daarmee de huurachterstand grotendeels ingelopen. De huidige huurachterstand van minder dan één maand, € 1.375,53 is gelet op het voorgaande dan ook niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.
16. Voorst is het volgende van belang. Huurders wonen met hun vierjarig zoon op de woning. Op grond van artikel 3 IRVK Pro wegen de belangen van een kind bij het behoud van de woning zwaar. Huurders hebben onweersproken gesteld dat zij geen reële alternatieve woonruimte hebben indien zij de woning zouden moeten verlaten. [eiseres] heeft zich ter zitting niet uitgelaten over artikel 3 IVRK Pro en de negatieve gevolgen die een mogelijke ontruiming van de woning voor de zoon van huurders zal hebben. De kantonrechter is daarom van oordeel dat - afgezien van hetgeen onder ro. 15. is overwogen - het belang van huurders bij behoud van de woning op dit moment zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] om weer over de woning te beschikken. Gelet op het voorgaande worden de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen.
Proceskosten
17. Huurders zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van dagvaardingen
€
288,47
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.308,47
1.De beslissing
De kantonrechter:
1.1.
veroordeelt huurders hoofdelijk om aan [eiseres] € 1.375,53 te betalen wegens achterstallige huur tot en met tot met maand maart 2026;
1.2.
veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 1.308,47 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
1.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
1.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.