ECLI:NL:RBAMS:2026:3901

• Datum uitspraak: 8 april 2026
• Publicatiedatum: 20 april 2026
• Zaaknummer: C/13/772089 / HA ZA 25-1258
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.A.M. Groot; S.C.C. Valk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Gedeeltelijke ontbinding koopovereenkomst wegens non-conformiteit woning met verborgen gebreken

Eisers kochten een hoogwaardig gerenoveerd appartement dat niet voldeed aan de verwachtingen vanwege diverse verborgen gebreken, waaronder gebrekkige isolatie, lekkages, defecte cv-ketel, slechte kozijnen en niet-functionerende internetpunten.

De rechtbank oordeelde dat de woning niet aan de overeenkomst voldeed (non-conformiteit) en dat verkopers onvoldoende hadden geïnformeerd over de gebreken, waaronder belangrijke VvE-notulen over dakonderhoud en een verbod op airco's.

De gebreken belemmerden het normaal gebruik van de woning en rechtvaardigden gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met een vermindering van de koopsom van € 71.158,75. Daarnaast werden verkopers veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

De rechtbank verwierp het verweer van verkopers dat zij waren vrijgesteld van aansprakelijkheid op grond van leveringsbepalingen en oordeelde dat deze bepalingen geen exoneratie voor verborgen gebreken bevatten.

De uitspraak benadrukt de mededelingsplicht van verkopers en het recht van kopers op een woning die voldoet aan de gerechtvaardigde verwachtingen op grond van de koopovereenkomst en verkoopinformatie.

Uitkomst: De rechtbank wijst gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst toe en veroordeelt verkopers tot betaling van € 71.158,75 schadevergoeding, incassokosten en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/772089 / HA ZA 25-1258

Vonnis van 8 april 2026

in de zaak van

1. [eiser 1] ,2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] en afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] ,

advocaat: mr. S. Hakkesteegt,

tegen

1. [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,

Beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

advocaat: mr. A.C. Winter.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 juni 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 29 oktober 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte wijziging van eis, tevens houdende aanvullende producties 37 t/m 44 aan de kant van [eisers] ,

- de mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarbij door de griffier een verkort proces-verbaal en zittingsaantekeningen zijn gemaakt die in het dossier zijn gevoegd,

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 31 augustus 2023 hebben [eisers] het appartement van [gedaagden] gekocht voor een bedrag van € 1.025.000,- (hierna: de woning).

2.2.

De woning bevindt zich op de derde en vierde verdieping en valt onder het [gebouw] bestaande uit vier VvE’s. Minerva Vastgoedbeheer B.V. (hierna: Minerva ) heeft het administratief en technisch beheer daarvan.

2.3.

In de verkoopbrochure van de woning staat:

“Stijlvol en hoogwaardig in 2021 gerenoveerd dubbel bovenhuis van 123 m2 gelegen aan het populaire [plein] . De grondige totaalrenovatie met behulp van een design studio heeft een sfeervol en zeer luxe huis is gecreëerd waarbij aan alle details is gedacht.(…) De hoogwaardige afwerking en ligging in het meest aantrekkelijke deel van de gezellige [buurt] maken dit een zeer geliefde woning.

HIGH END (…) APPARTEMENT VOLLEDIG GERENOVEERD IN 2021

(…)

BOUWAARD EN TECHNISCHE DETAILS

• De woning is (…) omstreeks 1931 gebouwd (…)
• Kozijnen/ramen: gehele woning voorzien van HR++ glas en kozijnen voor-en-achterkant recentelijk volledig gerenoveerd en geschilderd

(…)

• Elektriciteit: vernieuwde moderne groepenkast (…) coax/internet en optimale elektriciteitspunten in iedere kamer van het huis (…)
• Isolatie: vloer (fermacell), plafond, vliering en muren, energielabel C.(…)
• Iedere slaapkamer is voorzien van airconditioning

(…)

-
Gebruiksrecht van 11m2 vliering bereikbaar via vlizotrap (geïsoleerd, verlicht en betimmerd). ”

2.4.

In de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst over het appartement inclusief VvE-checklist staat onder andere:

“ 2. Gevels

Is er bij het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudende vochtige plekken op de gevels? – nee

Zijn er bij het appartement (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? – nee

Zijn de gevels bij het appartement tijdens de bouw geïsoleerd? – nee

Zo nee, zijn de gevels daarna (deels) geïsoleerd? – ja Zo ja, wanneer heeft de isolatie van de gevels plaatsgevonden en met welk isolatiemateriaal?

2021 eerste verdieping, vliering en plafonds geïsoleerd met PIR-2 zijdig platen. Ramen voorzien van HR++ beglazing. Vloeren geïsoleerd met fermacell

Heeft u een certificaat of bewijs van het na-isoleren? – ja Is er sprake van volledige isolatie? – nee Zo nee, welke delen zijn er niet geïsoleerd? Spouwmuren begane grond niet

(…)

3. Dak(en)

(…)

Heeft u last van daklekkages (gehad)? – ja Zo ja, waar? Nadat de coating van de dakkapel was vervangen als onderdeel van VVE onderhoud waren de dakpannen niet goed herplaatst. Dit heeft in 2021 gezorgd voor een lekkage, opgemerkt tijdens de renovatie, verholpen en hersteld door een gespecialiseerd dakbedekker (goedleggen dakpannen en plaatsen lood). Daarna geen last meer van gehad.

(…)

Is het dak van het appartementencomplex tijdens de bouw geïsoleerd? (…)

Zo ja, wanneer heeft de isolatie plaatsgevonden en met welk isolatiemateriaal? 2021 met PIR-2 platen

Heeft u een certificaat of bewijs van het na-isoleren? – ja

Is er sprake van volledige isolatie? Platte daken: - ja Overige daken: - ja

4. Kozijnen, ramen en deuren

Van welk materiaal zijn de buitenkozijnen gemaakt (…) – Hout

Wanneer zijn de buitenkozijnen, ramen en deuren van het appartement voor het laatst geschilderd? Voor-en-achterzijde volledig gerenoveerd en geschilderd in 2021 Is dit gebeurd voor een erkend schildersbedrijf? – ja Zo ja, door wie? In eigen beheer uitgevoerd

(…)

5. 5. Vloeren, plafonds en wanden

a.
Is er in het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? – nee

(…)

Is er in het appartement sprake van vloerisolatie? – ja

Zo ja, wanneer heeft de isolatie van de vloer plaatsgevonden en met welk isolatiemateriaal? Fermacell ondervloer gelegd in 2021 Heeft u een certificaat of bewijs van het na-isoleren? – ja

Is er sprake van volledige isolatie? – ja

(…)

7. Installaties

a.
Wat voor warmte-installatie(s) is/zijn er aanwezig in het appartement(…)? CV-installatie, expansievat, hydrofoorpomp en airconditioning

(…)

Op welke datum is/zijn deze installatie(s) voor het laatst onderhouden? Juli 2023

Is het onderhoud uitgevoerd door een erkend bedrijf? – ja

Zo ja, door wie? Vos Amsterdam

(…)

Zijn er vertrekken die niet goed warm worden? – nee

(…)

Zijn er gebreken aan de (technische) installaties? – nee

(…)

8. Sanitair, riolering en keuken

Zijn er in het appartement beschadigingen aan wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen? – nee (…)

Hoe oud is de badkamer ongeveer? 2 jaar

9. Diversen

(…)

Hebben er in het appartement verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden? – ja

Zo ja, welke ver-/bijbouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd? Totale renovatie in 2021

(…)

Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder daartoe benodigde toestemming van de VvE? – ja

Zo ja, welke? Plaatsen Airco

(…)

Bent u in het bezit van een definitief energieprestatiecertificaat/energielabel? - ja

Zo ja, welke label? Energielabel C

(…)

14. De vergadering van eigenaars

Wordt er ten minste eenmaal per jaar vergaderd? – ja

Zijn er notulen en/of schriftelijke besluiten en actielijst van de laatste twee vergaderingen beschikbaar? – ja

(…)

16. Het reservefonds, meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en bijdrage VvE

a.
Is er een reservefonds? – ja

Hoe hoog is het reservefonds en wat is de peildatum?

Bedrag: € 359,864 Datum: 06-06-2023

Is er een meerjarenonderhoudsplan aanwezig? – ja

Hoe oud is het meerjarenonderhoudsplan en welke periode bestrijkt het plan?

Jaar: April 2020

Periode: 2020-2029

(…)

Zijn er eenmalige en/of incidentele bijdragen verschuldigd? – ja

Zo ja, waarvoor, wat is het bedrag en wanneer moeten deze worden betaald?

Ja er is een eenmalige bijdrage gevraagd van ongeveer € 400 per appartement ten behoeve van vervangen loden leidingen (nog niet geincasseerd). Daarnaast is er voorgesteld om het negatieve exploitatieresultaat van afgelopen jaar over de leden om te slaan (€468.75 voor [adres] )

17. Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten):

Er wordt een nieuw DMJOP binnen de VVE opgesteld ”

2.5.

In de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst staat in artikel 1 lid 7:

“De aflevering (feitelijke levering) van de Gebruikseenheid alsmede van de eventueel meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de Leveringsakte, in de feitelijke staat waarin de Gebruikseenheid en/of de roerende zaken zich dan bevinden, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van Koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin de Gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte roerende zaken zich heden bevinden, behoudens normale slijtage.”

2.6.

In artikel 2 sub f. van de koopovereenkomst staat:
“De zich in de Gebruikseenheid en/of de Gemeenschappelijke gedeelten bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen- voor zover dienstbaar aan het Verkochte – functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt.”

2.7.

In artikel 2 sub k. onder 2 van de koopovereenkomst staat:

“De Vereniging heeft thans geen anders schulden dan die uit hoofde van de normale lasten, belastingen en heffingen ter zake van het Gebouw en de exploitatie waaronder begrepen verzekeringen en administratie daarvan. De Vereniging heeft geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaars een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen en/of nieuwe financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeien.”

2.8.

Op 30 augustus 2023 heeft HomeKeur in opdracht van [eisers] een bouwtechnische keuring uitgevoerd. In dit rapport staat onder andere:

“35 Schilderwerk buiten de woning Onvoldoende

35.2

Schilderwerk (per direct uitvoeren) Onvoldoende

Kozijn schilderwerk Onvoldoende

Deuren schilderwerk Onvoldoende

Dakkapel schilderwerk Onvoldoende”

4. Informatie van verkoper of eigenaar

(…)

4.1

Gebreken & overige meldingen

Aan de aanwezige eigenaar of diens vertegenwoordiger is gevraagd of er niet zichtbare gebreken of andere zaken bekend of belangrijk genoeg zijn om te vermelden ten behoeve van een nieuwe eigenaar. Hierop zijn geen bijzonderheden of opmerkingen gemaakt die gemeld dienen te worden.

(…)

4.4

Installaties & Apparaten

Er is ter plaatste gevraagd of er gebreken bekend aan de apparaten, technische installaties en of deze voldoende en goed kunnen functioneren. Door de aanwezigen zijn hierop geen bijzonderheden gemeld! De technische installaties en apparaten functioneren voldoende en er zijn geen gebreken bekend.

5. Vereniging van Eigenaren

(…)

Recent is er geen onderhoud gemeld wat niet begroot is geweest in een meerjarenonderhoudsplan. Dit is althans op dit moment niet bekend, maar voor de toekomst nooit uit te sluiten. Ten tijde van de inspectie is dit geen risico voor de aankoop van deze woning.

2.9.

De woning is geleverd op 6 oktober 2023. In artikel 2 lid 2 van de akte van levering staat:

“2. De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte vindt heden plaats, in de feitelijke staat waarin het Verkochte alsmede het registergoed hetwelk in appartementsrechten is gesplitst zich heden bevinden, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin het Verkochte, alsmede het onroerend goed hetwelk in appartementsrechten is gesplitst zich bevonden bij het ondertekenen van de Koopovereenkomst, behoudens normale slijtage”

2.10.

Op 25 oktober 2023 zijn [eisers] verhuisd naar hun nieuwe woning.

2.11.

Op 7 november 2023 hebben [eisers] de volgende mail naar [gedaagden] gestuurd:

“(…) Meerdere ramen hebben rotte plekken. Kunnen jullie details delen over de renovatie van de ramen en het schilderwerk? Hebben jullie hiervan facturen en garanties?

Daarnaast gaf de CV ketel een onderhoudsmelding kort na de overdracht, en later een foutmelding. Daarop ging de CV ketel uit en konden wij deze niet meer besturen oid en de verwarming kon niet meer aan. Wij hebben groot onderhoud laten uitvoeren, wat elke twee jaar moet worden uitgevoerd. Hebben jullie onderhoud aan de CV ketel laten uitvoeren en zo ja, welk type onderhoud was dit? Mogen we daar een factuur van zien?

Daarnaast spoelde het toilet op de vierde verdieping slecht door en zat los van de muur. Daar heeft een loodgieter naar gekeken: er had een stuk plastic losgelaten en die beperkte het doorspoelen. Daarbij constateerde de loodgieter dat de wc niet goed is geïnstalleerd, hierdoor is de schade ontstaan. Het frame waarop deze is geïnstalleerd is los, en het toilet veroorzaakt continue lekkages. De loodgieter heeft het watertoevoer hiernaar afgesloten, waardoor het toilet niet kan worden gebruikt. Om deze weer bruikbaar te maken zal de installatie moeten worden verbeterd. Dat betekent dat de tegelwand open gemaakt zal moeten. Voor deze kosten wordt een offerte opgesteld. Op advies zullen we ook de pomp installatie naast deze wc moeten laten nakijken voor de juiste installatie. Hebben jullie eerder gemerkt dat de wc niet goed doorspoelt en dat deze niet goed is geïnstalleerd? Hebben jullie details van alle uitgevoerde werkzaamheden, facturen en garanties?

De lekkage bij de linkerwasbak in de badkamer op de derde verdieping was bij de inspectie door [gedaagde 1] gemeld. Wij hebben dit laten nakijken en de loodgieter heeft geconstateerd dat deze onprofessioneel is geïnstalleerd. Meerdere stukken van de afvoer alsmede de plug in de wasbak moeten worden vervangen. [gedaagde 1] had aangegeven dat jullie deze kosten zouden opnemen, maar veronderstelde dat dit om een kleine vervanging ging. Het is een grotere ingreep om de wasbak bruikbaar te maken. Het werk moet nog worden afgemaakt, maar we zullen de kosten met jullie delen.

Alle wasbakken en de badkuip zitten los. Daarvan is geconstateerd dat deze moeten worden gekit om bruikbaar te zijn. Met name de badkuip kan nu niet gebruikt worden omdat alle beweging een lekkage kan veroorzaken.

Er is veel tocht op de vierde verdieping, met een temperatuur binnen van 14 tot 16 graden. De tocht zit op meerdere plekken, in elk geval bij de plek van de wasmachine/droger. De kachel op de vierde verdieping verwarmt deze ruimte niet. Dit valt tegen omdat deze verdieping geïsoleerd zou zijn, en er geen indicatie was dat deze ruimte slecht te verwarmen is en dat de temperatuur zo laag is. Deze verdieping is al sinds onze intrek onbruikbaar vanwege de lage temperatuur. Wij zouden eind november gasten overkrijgen, maar hebben moeten besluiten een hotel te boeken omdat deze verdieping niet leefbaar is. Ook de wc werkt daar natuurlijk niet. Hebben jullie een certificaat of andere details van hoe en waar de isolatie is bevestigd?

Met een aantal zaken zijn we nog bezig om informatie te verzamelen en we zullen jullie daarvan op de hoogte houden. Graag ontvangen we de details van deze zaken, en andere relevantie informatie over het huis, zoals de renovatieplannen en garanties e.d.”

2.12.

Op 14 november 2023 hebben [eisers] gemaild:

“Wij hebben nog niets van jullie gehoord hierover, graag ontvangen wij een antwoord op al onze vragen hieronder voor dinsdag 21 november.”

2.13.

Op diezelfde dag hebben [gedaagden] de volgende reactie gemaild:

“(…) Wij hebben er met veel plezier gewoond en herkennen het door jullie geschetste beeld niet. Met veel zorg hebben wij het volledig gerenoveerd wat ook tijdens de bouwkundige keuring is gebleken. De geschetste waterschade herkennen wij niet, het dak is inderdaad iets waar de VVE over gaat (en meen ook in hun meerjaren plan is opgenomen).

Het dubbel glas is geplaatst door [naam] (…). Voor vragen kunnen jullie zeker bij hem terecht, hij zal ook nog wel de factuur hebben.

Wat betreft de lekkende afvoer van de linker wasbak, dit is veroorzaakt door een verouderd rubber. Met de afvoer is niets mis, dit hebben wij namelijk zelf ook laten bekijken. Zoals aangegeven vinden wij het prima om de reparatie van deze rubbers op ons te nemen en ervoor te zorgen dat de wasbak weer naar behoren werkt. Onze toezegging is echter geen carte blanche om een willekeurige loodgieter onnodige uren te laten schrijven (wat ons wel enigszins bekruipt als wij onderstaande lezen). Dit kan niet meer dan +/- € 125 ex btw zijn, alternatief is dat wij iemand langssturen die het maakt.

Wij wensen jullie veel woon plezier en geluk.”

2.14.

Op 15 november hebben [eisers] hierop geantwoord:

“Bedankt voor dit antwoord. Echter beantwoordt het maar deels onze vragen. Ik zal hieronder aangeven wat ons onduidelijk is aan je antwoorden hieronder alsmede de vragen waarop nog niet geantwoord is.

(…)

Wij vragen naar de staat van de raamkozijnen, niet naar het glas, waarvan jullie verklaard hebben deze volledig te hebben laten renoveren en schilderen in 2021. Graag ontvangen we van jullie nadere details over deze renovatie en schilderwerk inclusief facturen.

(…)

Graag ontvangen wij de naam van de loodgieter en of het bedrijf alsmede het nummer zodat we kunnen nagaan welke beoordeling zij gemaakt hebben ten aanzien van het rubber. Wat maakt dat het rubber niet gelijk op dat moment vervangen is?

(…)

Zou je ook nog inhoudelijk willen ingaan op de situatie met de WC boven en de losse wastafel en badkuip?

Op de volgende vragen is niet geantwoord.

Hebben jullie onderhoud aan de CV ketel laten uitvoeren en zo ja, welk type onderhoud was dit? Mogen we daar een factuur van zien?

Wat is er op de vierde verdieping geïsoleerd en hebben jullie hiervan een certificaat?

We vroegen ook naar alle renovatieplannen en facturen. Als wij in de toekomst zaken tegenkomen zouden wij graag aanspraak kunnen maken op de bijbehorende garanties. Wij moeten kunnen nagaan hoe eea geregeld is.

Graag ontvangen wij antwoorden op al onze vragen voor dinsdag 24 november a.s. Ook willen we jullie verzoeken alle andere relevantie informatie die jullie bekend is over het huis met ons te delen.”

2.15.

Op 25 november 2023 hebben [eisers] gemaild:

“We hebben, zonder opgave van redenen, niets meer van jullie gehoord.

A.s. dinsdag om 08.30 uur laten wij een keuring uitvoeren van de isolatie. We nodigen jullie hierbij uit om aanwezig te zijn. Dat is ook een gelegenheid om vragen van de inspecteur te beantwoorden aangaande de isolatie. Als jullie hierbij aanwezig willen zijn, dan verzoeken we jullie dat aan ons te laten weten voor maandag 12.00 uur.”

2.16.

Op dezelfde dag heeft [gedaagden] daarop gereageerd:

“Tot op heden hebben wij jullie geholpen waar we konden, hebben jullie naar eer & geweten geïnformeerd en zijn eerlijk geweest over een te vervangen rubber in de badkamer en een ontstane lekkage in de dakgoot (verantwoordelijkheid van de VVE). Bovendien hebben jullie de woning tot 4x toe kunnen bezoeken waarbij eenmaal voor een uitgebreide bouwkundige keuring. Dit alles zorgt voor voldoende ruimte om alles gedegen te onderzoeken. De staat en de plannen voor het dak komen heel duidelijk terug uit de VVE stukken. In het geval dat iets zich voordeed is dit altijd tijdig met hen opgepakt.

Zoals eerder geschreven herkennen wij ons niet in het door jullie geschetste beeld en hebben met veel plezier in het appartement gewoond. Het feit dat wij geen last ondervonden aan de door jullie beschreven punten wordt ook onderschreven in de door jullie uitgevoerde bouwkundige keuring. Ervaring met verbouwen leert dat bouw lui vrijwel altijd wat aan te merken hebben op het werk van anderen, hoe je hier vervolgens mee omgaat is een tweede (en eigen keuze).

Het gemakkelijk gebruiken van stellingen als “onleefbaar”, “onbruikbaar”, “onprofessioneel” alsook strooien met verschillende versterkende bijwoorden maakt het een aangedikt verhaal maar is verder niet iets waar we veel mee kunnen. Het kitten van een bad is een persoonlijke keuze, als je niet met water spettert is er niets aan de hand. Dat het bad daarmee “onbruikbaar” is, is onzin. Hetzelfde geldt voor de bovenverdieping. “Onbruikbaar” lijkt in deze meer een mening dan een feit. Mijn moeder van 75jr heeft er een hele winter gebivakkeerd en wij hebben ons dan ook niet in de geschetste situatie. Wij begrijpen dat jullie dit niet alleen tegen ons doen maar dat jullie dit soort termen ook te pas en te onpas gebruiken richting anderen in de buurt zodra iemand overdag een klein muziekje opzet. Ik zal jullie willen verzoeken om voordat jullie met dit soort termen strooien eerst even goed na te denken wat deze betekenen.

Jullie toon van communiceren en de mate van on-constructieve en overdreven stellingen en/of verzoeken is voor ons geen basis voor verder direct contact, vanaf nu graag alles via de makelaar. Als dat niet werkt dan zal ik je de contact gegevens van onze advocaat doen toekomen.”

2.17.

Op 11 december 2023 hebben [eisers] de verkoopmakelaar van [gedaagden] een mail gestuurd met als onderwerp “
Gebreken en aansprakelijkheidsstelling [adres] ”. In deze e-mail zijn onder meer de gebreken aan het dak, de lekkages, de problemen met de CV-ketel, de gebrekkige verwarming op de vierde verdieping, het gebrek aan isolatie, de gebreken aan het sanitair en de slechte staat van de raamkozijnen vermeld

2.18.

Hierop heeft de makelaar op 22 december 2023 gemaild dat een jurist namens [gedaagden] zal reageren.

2.19.

Op 12 januari 2024 is deze reactie gekomen van Univé rechtshulp. Hierin staat onder meer dat:
“Middels deze brief wijs ik namens cliënten elke vorm van aansprakelijkheid aldus af. Nu er ook geen juridische grondslag is om de reeds gemaakte onderzoekskosten te verhalen, leggen cliënten ook die aansprakelijkheid naast zich neer.”

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen - samengevat – en na wijziging van eis om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

A. de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, met vermindering van de betaalde koopsom met een bedrag van € 108.522,59 incl. btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 oktober 2023;

Subsidiair

[gedaagden] te veroordelen om de door [eisers] geleden en te lijden schade ten bedrage van € 108.522,59 incl. btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 oktober 2023;

Meer subsidiair

de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door [eisers] geleden en nog te lijden nadeel ten bedrage van € 108.522,59 incl. btw;

Meest subsidiair

de koopovereenkomst partieel te vernietigen, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 108.522,59 incl. btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 oktober 2023;

Primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair

te verklaren voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor een bedrag aan schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ter compensatie van eventuele meerkosten voor herstel van de in deze dagvaarding genoemde gebreken bovenop de reeds gefactureerde en geoffreerde bedragen, waarbij in ieder geval, maar niet uitsluitend, begrepen de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden die voortvloeien uit de rapporten van Spoorenberg, Homekeur en [bedrijf 1] ten aanzien van de Woning en het aandeel van [eisers] in de kosten die voortvloeien uit problematiek aan het dak en de kruipruimtes, zoals vastgesteld door BDA Dakadvies, Bouwonderhoud en [bedrijf 2] ;

een bedrag van € 1.840,86 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 oktober 2023;

de proceskosten.

3.2.

[eisers] leggen hieraan het volgende ten grondslag. De woning bezit niet de eigenschappen die [eisers] mochten verwachten. [eisers] hadden de gerechtvaardigde verwachting dat zij een hoogwaardig gerenoveerde woning hadden gekocht zoals dat ook is aangeprezen tijdens het koopproces. Al snel na het betrekken van de woning zijn er echter een groot aantal (verborgen) gebreken geconstateerd (zie 4.12). Daarmee beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst en is er sprake van non-conformiteit. [gedaagden] wisten van deze gebreken of hadden dit moeten weten en hadden daarvan mededeling moeten doen. Dat hebben zij niet gedaan. [gedaagden] dienen daarvoor de schade te betalen die [eisers] lijden als gevolg hiervan.
Daarnaast beroepen [eisers] zich op dwaling. Zij zouden de woning niet hebben gekocht, althans niet akkoord zijn gegaan met de betaalde koopprijs, indien zij op de hoogte waren van de problematiek aan de woning.

Omdat het nog niet geheel duidelijk is welke kosten voortvloeien uit de gebreken, vorderen [eisers] ook een verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de meerkosten met verwijzing naar de schadestaat.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Ten aanzien van het onder primair en subsidiair gevorderde is het uitgangspunt van [eisers] dat er sprake is van non-conformiteit in de zin van art 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW), omdat de woning niet de eigenschappen bezit die zij mochten verwachten en de woning daarmee niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.

De rechtbank zal daarom als eerste beoordelen of sprake is van non-conformiteit. Indien de beoordeling daartoe aanleiding geeft, komt daarna het beroep op dwaling aan de orde.

Non-conformiteit - algemeen

4.2.

Het conformiteitsvereiste is neergelegd in artikel 7:17 lid 1 BW. Op grond van die bepaling moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.3.

Beslissend bij de vraag naar de conformiteit, zo volgt uit artikel 7:17 BW, is het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over de eigenschappen van de zaak. Bij dit verwachtingspatroon spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de zaak, de hoogte van de prijs, de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond, de deskundigheid van koper en verkoper, de door de koper gedane mededelingen en wat de koper ten tijde van de koop wist of redelijkerwijs had kunnen weten.

4.4.

Of op de koper een onderzoeksplicht rust en of op de verkoper een mededelingsplicht rust, hangt ook af van de omstandigheden van het geval. In algemene zin geldt dat, indien de koper twijfelt of behoort te twijfelen, hij gehouden is onderzoek te (laten) doen. In algemene zin geldt dat op de verkoper een mededelingsplicht rust, indien hij beschikt of behoort te beschikken over bepaalde informatie en begrijpt of moet begrijpen dat hij deze informatie aan de koper moet geven om te voorkomen dat de koper zich over bepaalde punten een onjuiste voorstelling zal maken.

4.5.

Artikel 7:17 lid 5 BW bepaalt dat de koper zich er niet op kan beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Uit de rechtspraak volgt echter dat het schenden van de onderzoeksplicht door de koper in beginsel niet aan de koper kan worden tegengeworpen door een verkoper die op het bewuste punt zelf zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Zo heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het algemeen geldt dat aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had en die mededelingsplicht heeft geschonden. ^[1]

4.6.

De wettelijke regeling van non-conformiteit zoals neergelegd in artikel 7:17 BW is van regelend recht. Dat betekent dat partijen daarvan kunnen afwijken. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat zij daarvan zijn afgeweken in artikel 1 lid 7 van algemene bepalingen bij de koopovereenkomst en in artikel 2 lid 2 van de akte van levering (zie 2.5 en 2.9). Volgens [gedaagden] bevatten deze bepalingen een exoneratie voor gebreken, zij dienden de woning te leveren in de feitelijke staat waarin de woning zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, derhalve ook met zichtbare en onzichtbare gebreken. [eisers] betwisten deze uitleg. De rechtbank is van oordeel dat de uitleg die [gedaagden] aan deze bepalingen geeft onjuist is en dat de bepalingen geen exoneratie voor gebreken inhouden. Hiermee wordt slechts bepaald dat de woning geleverd moet worden in de staat waarin de woning verkeerde ten tijde van de koop. Een exoneratie voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren dient meer specifiek te worden bedongen om effect te kunnen sorteren.

4.7.

Vorenstaande leidt tot de conclusie dat partijen in de koopovereenkomst niet zijn afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 BW.

4.8.

Wanneer het toetsingskader van artikel 7:17 BW wordt toegepast op de zaak van partijen leidt dat tot de volgende beoordeling.

Non-conformiteit

4.9.

De makelaar van [gedaagden] heeft in de verkoopbrochure een algemene aanprijzing gedaan dat het gaat om een
“Stijlvol en hoogwaardig in 2021 gerenoveerd dubbel bovenhuis”, waarbij door een “
grondige totaalrenovatie ” een “
zeer luxe huis is gecreëerd ” waarbij “
aan alle details is gedacht ” en dat er sprake is van een ”
hoogwaardige afwerking ”. Daarnaast hebben [gedaagden] specifieke mededelingen gedaan over de woning in de vragenlijst. Zo hebben zij ingevuld dat er in 2021 is geïsoleerd en dat in datzelfde jaar de kozijnen volledig gerenoveerd en geschilderd zijn. Daarnaast is daarin gemeld dat in 2023 voor het laatst onderhoud is geweest aan technische installaties, dat de badkamer twee jaar oud is en hebben [gedaagden] de vraag of er overige zaken zijn die de koper moet weten onbeantwoord gelaten.

4.10.

De aanprijzing in de brochure in samenhang met de gedane mededelingen schetsen een beeld van een woning die goed is onderhouden en grondig is gerenoveerd. Hoewel in het algemeen bij de aankoop van een jaren ‘30 woning noodzakelijk onderhoud kan worden verwacht, geldt hier dat [eisers] mochten verwachten dat zij - in beginsel - een woning hadden gekocht waar het noodzakelijk onderhoud op peil was en waarbij zij geen rekening hoefde te houden met (ingrijpend) onderhoud op korte termijn. Hoogstens zouden [eisers] rekening moeten houden met onderhoud door normale slijtage wat hoort bij een woning van bijna 100 jaar oud.

4.11.

Op [eisers] rusten de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat de gestelde gebreken aan de woning ten tijde van de verkoop aanwezig waren en ertoe leiden dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De rechtbank zal hierna eerst ingaan op de gestelde gebreken en daarna de vraag beantwoorden of deze de woning non-conform maken.

Non-conformiteit – beoordeling per gesteld gebrek

4.12.

Volgens [eisers] leveren de volgende gebreken non-conformiteit van de woning op:

1. de lekkages en de vochtproblematiek als gevolg van de slechte staat van het dak;

2. het slecht functioneren van de cv ketel;

3. het ontbreken van isolatie op de vierde verdieping;

4. de gebrekkige verwarming op de vierde verdieping;

5. gebreken aan het sanitair;

6. de inferieure kwaliteit van de raamkozijnen, van het schilderwerk daarvan en het tochten en lekken van de kozijnen;

7. de inferieure afwerking van de stootborden bij de trap;

8. twee van de drie coax / internetpunten zijn verkeerd aangesloten en werken daardoor niet;

9. de airco’s zijn niet toegestaan door VvE en dienden verwijderd te worden.

Lekkages en vochtproblematiek als gevolg van de slechte staat van het dak (1)

4.13.

[eisers] stellen dat zij niet op de hoogte waren van de slechte staat van het dak. Pas na de overdracht merkten zij dat er sprake was van lekkage in de woning. In opdracht van Minerva is daarom op 3 november 2023 Root B.V. Loodgieters-installatiebedrijf (hierna: Root) ingeschakeld. Root heeft vastgesteld dat er verschillende problemen zijn aan het dak en dat de goot in slechte staat verkeert. Omdat het dak en de goot onder verantwoordelijkheid van de VvE valt, zijn [eisers] vervolgens via het VvE-ledenportaal op zoek gegaan naar informatie. [eisers] stellen dat daaruit is gebleken dat [gedaagden] , in strijd met de verplichting onder art 2 sub k lid 2 koopovereenkomst, heeft verzaakt om de notulen van de laatste twee VvE-vergadering die hebben plaatsgevonden voorafgaand aan de koop van de woning aan hen te verstrekken. De notulen die [gedaagden] namelijk heeft verstrekt zien op twee eerdere vergaderingen van 9 december 2021 en 6 december 2022. [eisers] zijn er destijds vanuit gegaan dat dit de meest recente notulen waren. Pas nadat zij de woning hadden gekocht en dus toegang hadden tot het ledenportaal is gebleken dat er ook stukken zijn van latere vergaderingen van 19 april 2023 en 20 juni 2023. Ook bleek dat er stukken waren van DBA Dakadvies, die op 14 maart 2023 al onderzoek had gedaan naar de conditie van de daken van het [gebouw] , waar de woning van [eisers] ook onder valt. Uit deze niet door [gedaagden] overgelegde stukken blijkt hoe groot de problematiek is aan het dak en dat groot onderhoud aan het dak noodzakelijk zal zijn. Zo staat er in de notulen van 20 juni 2023 dat:
“de algehele staat van de panden ronduit slecht is” en dat de kosten om het complex water- en vochtdicht te krijgen
substantieel zijn. Ook staat er dat
“de VvE’s niet meer ontkomen aan de uitvoering van het groot-onderhoud.” Verder zal voor het onderhoud het volledige reservefonds van de VvE moeten worden aangewend plus een eenmalige bijdrage van € 8.754,07 en een extra bijdrage over 2023. [gedaagden] hadden deze stukken aan [eisers] moeten verstrekken en hen moeten informeren over de slechte staat van het dak. Nu [gedaagden] dat niet hebben gedaan en niet hebben gemeld, hoefde [eisers] dergelijke problemen met dusdanige kosten aan het dak niet te verwachten.

4.14.

[gedaagden] voeren hier tegen aan dat [eisers] wel op de hoogte waren van de slechte staat van het dak. Hoewel de notulen van 19 april 2023 en 20 juni 2023 destijds inderdaad niet zijn overgelegd, blijkt de slechte staat van het dak ook uit de notulen van 6 december 2022. In deze notulen staat namelijk dat
“kosten die er uit springen en zich herhalen zijn de reparaties aan het dak. De staat van het dak is zorgwekkend”. Verder staat er dat het aantal reparatieverzoeken ten aanzien van het dak dermate groot was dat het advies van Minerva is om het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) te vernieuwen en dat BDA Dakadvies onderzoek zal gaan doen naar de staat van het dak. Dat er extra kosten zouden zijn was ook nog niet bekend bij de vergaderingen van april en juni 2023. [gedaagden] wist dit dus ook niet voorafgaand aan de verkoop en kon daar dus ook geen mededeling over doen.

4.15.

De rechtbank stelt vast dat het voor [eisers] door de notulen van 6 december 2022 kenbaar was, of kenbaar had moeten zijn dat de staat van het dak zorgwekkend was, dat de kosten voor reparaties aan het dak aanzienlijk waren en dat er een nieuw MJOP zal worden opgesteld. Gezien deze informatie was het gebrek aan het dak kenbaar voor hen en kunnen zij zich wat het dak betreft niet beroepen op non-conformiteit. Indien voor hen de staat van het dak van doorslaggevend belang was bij de koop van de woning, zoals zij ter zitting hebben verklaard, had het op hun weg gelegen nadere informatie over de staat van het dak en/of het onderzoek door DBA Dakadvies op te vragen.

Het slecht functioneren van de cv ketel en de verwarming op de vierde verdieping (2 en 4)

4.16.

[eisers] stellen dat vanaf de levering van de woning de cv-ketel meerdere storingen heeft gegeven, waarbij zowel de cv-ketel als de slimme thermostaat uitvielen Het gevolg van zo’n storing is dat zij geen verwarming en geen warm water hebben. Om dit op te lossen moeten zij op de reset-knop drukken die zich buiten op het balkon bevindt. Extra vervelend is daarbij dat de storingen vooral in de nacht en in de winter zijn. [gedaagden] hebben in artikel 2 sub f van de koopovereenkomst de garantie gegeven dat technische installaties naar behoren werken. Verder hebben zij in de vragenlijst aangegeven dat er niets is opgevallen aan de installaties en dat er geen gebreken zijn aan de (technische) installaties. Hetzelfde geldt voor de radiator. Na onderzoek van [eisers] is echter gebleken dat de radiator te weinig capaciteit heeft om de ruimte te verwarmen en dus moet worden vervangen. Bovendien hebben [gedaagden] in de vragenlijst ingevuld dat er onderhoud aan de cv-ketel is uitgevoerd door Vos Amsterdam (hierna: Vos). Dit klopt niet, want toen [eisers] contact opnamen met Vos bleek dat [gedaagden] niet voorkwamen in het klantenbestand.

4.17.

[gedaagden] hebben over de cv-ketel verklaard dat het niet ongebruikelijk is dat deze af en toe een storing geeft, omdat er vier woningen op hetzelfde rookgaskanaal zijn aangesloten. Het drukken op de reset-knop lost het probleem meteen op. Omdat zij daar zelf geen problemen van hebben ervaren hebben zij in de vragenlijst ingevuld dat de cv-ketel goed functioneerde. Wat betreft het onderhoud van de ketel hebben [gedaagden] aangegeven dat het gaat om een nieuwe ketel uit 2021. De eerste twee jaar is daar geen onderhoud voor nodig. Daarna hebben zij contact opgenomen met Vos voor het maken van een onderhoudsafspraak. Vervolgens zijn zij vergeten om daadwerkelijk de afspraak te maken en om dit aan te passen in de vragenlijst. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] verklaard dat er wel een keer een cv-monteur naar de ketel heeft gekeken, maar dit was niet per se voor onderhoud. De monteur heeft tegen [gedaagden] gezegd dat een storing ‘gewoon zo was’ in [plaats] en dat, anders dan op de reset-knop drukken, er niks aan gedaan kon worden, aldus [gedaagden] Voor de gestelde problemen met de radiator hebben [gedaagden] betwist dat deze er zijn. Zij hebben zelf nooit ervaren dat de etage niet warm genoeg werd en ook de moeder van [gedaagde 1] , die een tijd bij hen heeft gewoond, heeft nooit problemen gehad.

4.18.

De rechtbank volgt [gedaagden] niet in haar betoog. [eisers] hebben, zoals zij stellen, meerdere specialisten laten kijken naar de cv-ketel. [eisers] hebben daarover verklaard dat het een tijd duurde voordat duidelijk werd wat het probleem was. Uiteindelijk heeft een van de specialisten, Algemene Service Dienst Martin Breman B.V. (hierna: Breman), geconcludeerd dat de gasleiding van de cv-ketel te krap is gedimensioneerd en dat deze een te grote drukval heeft tijdens hooglast. Breman heeft ook naar de verwarming op de vierde verdieping gekeken en geconstateerd dat de totale oppervlakte circa drie kilowatt aan opwarming vereist, dat de huidige verwarming 1500 watt levert bij een aanvoertemperatuur van 75 graden en dat de huidige aanvoertemperatuur ingesteld staat op 40 graden. Deze bevindingen heeft Breman in een brief van 22 december 2025 aan [eisers] gerapporteerd. Volgens [eisers] heeft de installateur van de vloerverwarming tegen hen gezegd dat de radiator op de vierde verdieping niet is aangesloten op de cv-ketel maar op de vloerverwarming en daardoor nooit een hoge temperatuur kan krijgen. Deze installateur heeft geadviseerd het systeem te laten aanpassen. Dat de radiator op de vloerverwarming is aangesloten en niet op de cv-ketel, en daardoor geen hoge temperatuur kan krijgen, is niet door [gedaagden] betwist.

[gedaagden] hebben hiermee hun stelling dat de cv-ketel en de verwarming op de vierde verdieping gebrekkig zijn voldoende toegelicht en onderbouwd. Gezien de door [gedaagden] gegeven garantie in de koopovereenkomst en hetgeen zij over de technische installaties hebben verklaard in de vragenlijst, mochten [eisers] verwachten dat de cv-ketel goed zou functioneren en dat de radiator voldoende vermogen had om de vierde etage te verwarmen. Nu dit niet zo blijkt te zijn, kwalificeren beide gebreken als een verborgen gebrek.

Isolatie vierde verdieping (3)

4.19.

[eisers] hebben een woning gekocht die zich bevindt op de 3e en 4e verdieping. Partijen zijn het erover eens dat waar er in de stukken wordt gesproken over de begane grond hiermee is bedoeld de 3e verdieping, en met de 1e verdieping is bedoeld de 4e verdieping. In de verkoopbrochure staat ten aanzien van de isolatie:
“vloer (fermacell), plafond, vliering en muren, energielabel C.(…)” In de vragenlijst hebben [gedaagden] ingevuld dat isolatie van de gevels heeft plaatsgevonden met uitzondering van de spouwmuren op de begane grond, dat de 1e verdieping, de vliering en de plafonds zijn geïsoleerd met PIR-2 zijdige platen en de vloeren zijn geïsoleerd met fermacell.

4.20.

[eisers] stellen dat de mededelingen die [gedaagden] hebben gedaan met betrekking de aanwezigheid van isolatie onjuist zijn. Na onderzoek is namelijk gebleken dat er op de 4e verdieping geen isolatiemateriaal is aangebracht. Enkel de plafonds van de vliering bleken geïsoleerd. De ruimte tussen de buitenwand en de buitengevel, de ruimte tussen het plafond van de 4e verdieping en de vloer van de vliering en het plafond van de dakkapel bleken niet geïsoleerd.

4.21.

Ter onderbouwing hiervan hebben [eisers] rapporten overgelegd van Spoorenberg, Premiumkeur en [bedrijf 1] . Spoorenberg is op 28 november en 7 december 2023 langsgeweest bij de woning en heeft een infrarood scan gemaakt. In het rapport van Spoorenberg staat:
“Er is veel kou voelbaar in de ruimte tussen het plafond van de 4e verdieping en de zoldervloer. Belangrijke reden: de isolatielaag van het dak is t.p.v. de vloer NIET doorgezet, je kijkt er zo tegen het dakbeschot aan en dat is niet luchtdicht.

(…)

Ruimte tussen plafond 4e verdieping en zolder is zeer koud en je voelt het er waaien. (…) Isolatiewerk zolder laat sterk te wensen over. Enerzijds laat het los terwijl het tegen het dakbeschot zou moeten zitten. Belangrijker is dat het rondom erg slecht is afgedicht wat de effectiviteit zeer sterk vermindert: het hoort perfect passend tegen de dakbalken te zitten;(…)”

4.22.

Op 18 april 2024 heeft Premiumkeur in opdracht van [eisers] een bouwkundig onderzoek gedaan. In dit rapport staat ten aanzien van de isolatie aan de voorgevel het volgende gerapporteerd: “
uit de inspectie op locatie is gebleken dat isolatie bij de voorgevel niet voldoet. Dit heb ik goed kunnen zien en ik voelde tijdens de inspectie een koude tocht bij de voorgevel. Een overduidelijk bewijs dat de gevel niet volgens de regels van goed vakmanschap en ook niet conform het bouwbesluit geïsoleerd is.

4.23.

Op 10 juni 2024 heeft [bedrijf 1] een zogenoemde blowerdoortest verricht in de woning. In hun rapportage staat onder meer het volgende vermeld: “
De luchtdichtheid van de bovenste verdieping is erg matig. Er zijn vele kieren gevonden aan de voorzijde van de woning (schuine dak/dakkapel/knieschot). Er zijn vele openingen gevonden waar de buitenlucht (tocht) de woning binnenkomst. De afwerking van het knieschot (verticale deel tussen vloer en schuine dak) is erg matig uitgevoerd. (…)
De isolatie op de vliering is niet goed luchtdicht afgewerkt. Bij veel van de naden is er tocht voelbaar.”

4.24.

[gedaagden] betwisten dat zij verkeerde mededelingen hebben gedaan. Zij hebben in de vragenlijst gewoon ingevuld wat er is gedaan, namelijk dat in 2021 de gevels op de 1e verdieping van de woning en de vloer en de plafonds deels zijn geïsoleerd. Er is geen sprake van volledige isolatie, dat hebben zij nooit gezegd en dat is ook niet ingevuld in de vragenlijst.

4.25.

Op grond van de mededelingen in de verkoopbrochure en de vragenlijst mochten [eisers] verwachten dat er isolatie aanwezig is op de door [gedaagden] aangegeven plekken, dus in de gevels, met uitzondering van die op de derde verdieping, en verder de vliering, de plafonds en de vloeren. Dit betekent dat zij niet hoefde te verwachten dat isolatie op die plekken zou ontbreken of nog erger dat het daar naar binnen zou tochten. Partijen verschillen van mening welke delen van de vierde verdieping zijn geïsoleerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] verklaard dat op de vierde verdieping de vloer en de muren waar het mogelijk was om bij te komen zijn geïsoleerd. [eisers] betwist dat de vloer van de vierde verdieping geheel geïsoleerd is. De vloer zou maar deels zijn geïsoleerd.

4.26.

Wat daar ook van zij, uit de door [eisers] overgelegde rapporten blijkt voldoende duidelijk dat er problemen zijn met de isolatie in de woning. [gedaagden] hebben geen gebruik gemaakt van de uitnodiging om aanwezig te zijn bij het onderzoek naar de staat van de isolatie, dus de rechtbank gaat uit van de bevindingen in de betreffende rapportages. Uit de verschillende rapportages blijkt dat de isolatie matig is en niet volgens de regels van goed vakmanschap is uitgevoerd, niet overal doorloopt en niet goed is afgedicht. Op grond van de mededelingen van [gedaagden] is dit is niet wat [eisers] mochten verwachten en levert het gebrek aan goede isolatie een verborgen gebrek op. Aan het bewijsaanbod van [gedaagden] dat zij foto’s hebben waaruit blijkt dat er wel isolatie is aangebracht op de aangegeven plekken gaat de rechtbank voorbij. Dit zijn stukken die [gedaagden] veel eerder in het geding had kunnen en moeten brengen, nog daargelaten dat het de vraag is of aan de hand van foto’s zichtbaar is dat de isolatie op de aangegeven plekken volgens de regels van goed vakmanschap is uitgevoerd.

Gebreken aan het sanitair (5)

4.27.

Niet in geschil tussen partijen is dat een van de wasbakken lekte. Dit heeft [gedaagde 1] bij de inspectie van de woning medegedeeld. [eisers] stellen dat er daarnaast meerdere gebreken zijn die niet door [gedaagden] zijn medegedeeld. Op 2 november 2023 is op verzoek van [eisers] TFK Installatieservice B.V. (hierna: TFK) langsgekomen om het sanitair na te kijken. TFK heeft geconcludeerd en gerapporteerd dat het toilet op de vierde verdieping lekte, dat de wasbakken niet juist waren aangesloten en dat er pluggen lekten. Later is ook nog gebleken dat de wasbak op de vierde verdieping lekte.

4.28.

[gedaagden] hebben verklaard niet bekend te zijn met deze gebreken. Slechts de lekkage bij de ene wasbak was hen bekend. Dit zou komen door een kapot rubber. [gedaagden] hebben daarvoor al toegezegd om de prijs van het vervangen van die rubbers op zich te nemen. Van de overige gebreken betwisten zij dat deze er waren op het moment van levering en dat, als deze gebreken er zijn, het normaal gebruik van de woning in de weg staan.

4.29.

In de vragenlijst hebben [gedaagden] over het sanitair ingevuld dat er geen beschadigingen aan wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen zijn. Bij de vraag hoe oud de badkamer is hebben [gedaagden] ‘twee jaar’ opgeschreven. Gelet op deze specifieke mededelingen van [gedaagden] en de algemene aanprijzing over ‘hoogwaardige afwerking’ hadden [eisers] mogen verwachten dat zij een woning hadden gekocht met niet-lekkend en juist aangesloten sanitair. Dat [gedaagden] niet bekend zouden zijn met deze gebreken doet niet af aan hetgeen [eisers] mochten verwachten. Gelet op het zeer korte tijdsverloop tussen de levering van de woning en het onderzoek door TFK in combinatie met het type gebreken gaat de rechtbank ervanuit dat deze gebreken bij levering bestonden. Ook hier is dus sprake van verborgen gebreken.

4.30.

Verder stellen [eisers] dat zij erachter zijn gekomen dat de toilet op de vierde verdieping aangesloten is op een maceratorpomp, hetgeen zich moeilijk laat kwalificeren als hoogwaardig. [gedaagden] hebben geen mededeling gedaan van het bestaan van een maceratorpomp. [gedaagden] betwisten dat zij geen mededeling hebben gedaan en hebben daarover verklaard dat op het moment dat Homekeur er was voor de bouwtechnische keuring, dit toilet wel tien keer is doorgetrokken. [eiser 1] was zelf aanwezig bij deze keuring. Je hoort bij het doortrekken ook aan het geluid dat het niet om een ‘normaal’ toilet gaat en dat moet [eiser 1] ook hebben gehoord. Verder heeft [gedaagden] aangegeven dat zij [eiser 1] zelf bij de oplevering hebben laten zien waar de pomp zit. [eisers] wisten dus wel degelijk van het bestaan van de pomp.

4.31.

De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat er wat betreft de maceratorpomp sprake is van een gebrek. Niet gesteld en gebleken is dat de maceratorpomp niet goed zou werken. Dat de aanwezigheid van de maceratorpomp een gebrek oplevert is door [eisers] onvoldoende onderbouwd. Zoals door [gedaagden] naar voren is gebracht, is er gekozen voor een maceratorpomp, omdat het daarmee mogelijk was om een toilet te installeren op een plek waar een directe rioolaansluiting niet praktisch of mogelijk was. Het alternatief zou zijn om een rioolaansluiting aan te brengen waarvoor leidingen en een koof door de woning moeten worden aangelegd, dan wel om geen toilet op de vierde verdieping te hebben. Aldus is op dit punt geen sprake van een verborgen gebrek. Indien voor [eisers] het bestaan van een maceratorpomp van doorslaggevend belang was bij de koop van de woning, had het op hun weg gelegen om dat nader te onderbouwen.

De inferieure kwaliteit van de raamkozijnen, schilderwerk, tocht en lekkages (6)

4.32.

[eisers] stelt dat tijdens de bouwkundige keuring naar voren is gekomen dat de kwaliteit van de kozijnen aan de buitenkant matig was. [eisers] dienden volgens het rapport rekening te houden met een kostenpost van € 2.390,- [eisers] stellen dat de kozijnen meer gebreken vertonen dan uit de bouwkundige keuring naar voren is gekomen. Bij de bouwkundige keuring is namelijk het schilderwerk van de buitenzijde van afstand bekeken. Onder het schilderwerk bleek echter grote hoeveelheid houtrot aanwezig te zijn, meer houtrot dan zij op basis van het rapport mochten verwachten. Ook bleek al kort na de verhuizing dat de kozijnen enorme hoeveelheden tocht en regen doorlaten. Ter onderbouwing hebben [eisers] foto’s overgelegd waarop te zien is dat er sprake is van houtrot aan de kozijnen en een foto waarop een plasje water aan de binnenzijde van het kozijn te zien is. [eisers] hebben tijdelijke herstelwerkzaamheden laten verrichten om de problemen te verminderen. Voor een langdurige oplossing dienen de kozijnen te worden vervangen, aldus [eisers]

4.33.

[gedaagden] stellen zich op het standpunt dat [eisers] op de hoogte waren van de staat van de kozijnen. Dit blijkt immers uit de bouwkundige keuring waarin staat dat het schilderwerk in een onvoldoende staat verkeert. Ten aanzien van de houtrot is in het bouwkundig rapport ‘matig’ opgenomen. Houtrot kan dus aanwezig zijn.

4.34.

Ook hier geldt dat [eisers] , in het licht van de gedane mededelingen in de verkoopbrochure over een ‘hoogwaardige renovatie van de woning’ en ‘glas en kozijnen voor- en achterkant recentelijk volledig gerenoveerd en geschilderd’ en het feit dat [gedaagden] in de vragenlijst heeft aangegeven dat de kozijnen voor en achter in 2021 zijn gerenoveerd en geschilderd, geen houtrot in deze mate hoefden te verwachten. Hetzelfde geldt voor kozijnen die tocht en regen doorlaten. Dit betekent dat de staat van de kozijnen ook kwalificeert als een verborgen gebrek.

De inferieure afwerking van de stootborden bij de trap (7)

4.35.

Het volgende punt van [eisers] ziet op de stootborden bij de trap in de hal bij de voordeur. [eisers] stellen dat de traptreden begonnen te scheuren. Daarom hebben zij De [bedrijf 2] ingeschakeld die vervolgens hoge vochtpercentages heeft vastgesteld. Ook heeft zij gerapporteerd dat op de stootborden van de trap oude vloerbedekking bevestigd zat waar vervolgens overheen is geverfd. [eisers] hebben daarover verklaard dat het tapijt steeds loslaat en naar voren komt, waardoor zij dat bij het gebruik van de trap telkens omhoog moeten duwen.

4.36.

Ook hier geldt dat [eisers] gezien de gedane mededelingen mochten verwachten dat ook de trap zodanig was gerenoveerd dat zij daar geen ingrijpend onderhoud aan hoefden te verrichten, anders dan onderhoud met betrekking tot de gebruikelijke slijtage. In elk geval hoefden zij niet te verwachten dat er bij de renovatie over oude vloerbedekking zou zijn geschilderd dat bij het op- en aflopen van de trap loslaat. Ook hier is sprake van een verborgen gebrek.

Twee van de drie coax / internetpunten verkeerd aangesloten (8)

4.37.

[eisers] stellen dat geen van de drie coax / internetpunten die [gedaagden] in de verkoopbrochure hebben aangeprezen functioneerde bij het betrekken van de woning. [eisers] hebben hiervoor firma Future Elektro Techniek ingeschakeld die hebben geconstateerd dat twee van de drie punten verkeerd zijn geïnstalleerd en dat voor herstel ingrijpende maatregelen aan de muur noodzakelijk zijn. Het derde punt kon nog wel worden gerepareerd. [gedaagden] hebben dit onbetwist gelaten. Ook ten aanzien van dit punt is de rechtbank van oordeel dat [eisers] , gezien de mededelingen hieromtrent, mochten verwachten dat zij een woning kochten met werkende internetpunten. Aldus is dit ook een verborgen gebrek.

Airco’s niet toegestaan door VvE (9)

4.38.

[eisers] stellen dat zowel de makelaar bij de bezichtiging als [gedaagden] bij de inspectie voorafgaand aan de levering op de vragen van hen over de airco’s hebben benadrukt dat het gebruik van de airco’s door de VvE werd gedoogd. [gedaagden] hebben dit ook ter zitting erkend. Uit de notulen van 19 april 2023, die [gedaagden] niet voorafgaand aan de verkoop aan [eisers] hebben verstrekt, blijkt echter dat de VvE het besluit had genomen dat airco’s niet meer werden toegestaan en binnen twee maanden verwijderd moesten worden. Voor zover [gedaagden] dit niet wisten, zoals zij betogen, was er sprake van wederzijdse dwaling en komt dat voor rekening van verkoper. [gedaagden] hadden immers de beschikking over deze informatie en waren op grond van artikel 2 sub k lid 2 van de koopovereenkomst gehouden tot het verstrekken van informatie over besluiten van de VvE. Gezien de mededelingen van [gedaagden] mochten [eisers] erop vertrouwen dat het gebruik gedoogd zou worden. Ook hier is sprake van een gebrek.

Gebreken staan aan normaal gebruik van de woning in de weg

4.39.

Alle door [eisers] gestelde gebreken met uitzondering van de lekkages en vochtproblematiek als gevolg van de slechte staat van het dak (1) en de maceratorpomp (5) kwalificeren als verborgen gebreken en leiden tot non-conformiteit van de woning. Alle gebreken tezamen hebben ertoe geleid dat [eisers] sinds de levering van de woning vele werkzaamheden hebben moeten verrichten en nog zullen moeten verrichten om de woning in de staat te krijgen die zij hadden mogen verwachten op grond van de door [gedaagden] gedane mededelingen en de koopovereenkomst. Gelet op de mededelingen in de verkoopbrochure en de vragenlijst hoefden zij geen rekening te houden met voornoemde gebreken en de daarmee samenhangende overlast en werkzaamheden. Deze overlast heeft dus in de weg gestaan, en staat nog steeds in de weg, aan een normaal gebruik van de woning.

4.40.

Uitgangspunt is dat [gedaagden] hiervoor als verkopers aansprakelijk zijn. Dat is anders als [eisers] voornoemde gebreken zelf hadden kunnen en moeten ontdekken als koper (onderzoeksplicht) of als hij hierover niet tijdig bij [gedaagden] hebben geklaagd (klachtplicht).

4.41.

Niet is gebleken dat [eisers] niet aan de op hen rustende onderzoeksplicht hebben voldaan. Zij hebben een visuele bouwtechnische keuring uitgevoerd, waarbij slechts de slechte staat van het schilderwerk is geconstateerd. Ten aanzien van het onderliggende houtrot en de overige gebreken is niet gesteld en ook niet gebleken dat [eisers] de deugdelijkheid daarvan zouden dienen te betwijfelen en/of dat zij verder onderzoek hadden moeten doen. Ook is niet aangevoerd dat [eisers] niet tijdig heeft geklaagd.

Vorderingen tot gedeeltelijke ontbinding (primair) en schadevergoeding (subsidiair)

4.42.

[eisers] vorderen (gedeeltelijke) ontbinding van de koopovereenkomst met vergoeding van de schade.

4.43.

Voor ontbinding van een overeenkomst is op grond van artikel 6:265 lid 1 BW een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst vereist. Indien nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, zo bepaalt artikel 6:265 lid 2 BW, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldenaar in verzuim is.

4.44.

Ook voor schadevergoeding is een tekortkoming in de nakoming vereist, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend (art 6:74 lid 1 BW). Voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is geworden, zo volgt uit art 6:74 lid 2 BW, ontstaat pas recht op schadevergoeding als de schuldenaar in verzuim is.

4.45.

Op grond van artikel 6:81 is de schuldenaar in verzuim gedurende de tijd dat de prestatie uitblijft nadat zij opeisbaar is geworden en aan de eisen van de artikelen 82 en 83 is voldaan, behalve voor zover de vertraging hem niet kan worden toegerekend of nakoming reeds blijvend onmogelijk is.

4.46.

Het verzuim treedt ingevolge artikel 6:82 lid 1 BW in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Indien de schuldenaar tijdelijk niet kan nakomen of uit zijn houding blijkt dat aanmaning nutteloos zou zijn, kan de ingebrekestelling plaatsvinden door een schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat hij voor het uitblijven van de nakoming aansprakelijk wordt gesteld (artikel 6:82 lid 2 BW).

4.47.

Op grond van artikel 6:83 BW treedt het verzuim zonder ingebrekestelling in:

a. wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft;

b. wanneer de verbintenis voortvloeit uit onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 74 lid 1 en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen;

c. wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten.

4.48.

De rechtbank overweegt dat de gebreken zijn aan te merken als tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst. Met uitzondering van de airco (in 4.51 daarover meer) is (deugdelijke) nakoming onder de koopovereenkomst in dit geval niet tijdelijk of blijvend onmogelijk. Daarom moet worden beoordeeld of [gedaagden] in verzuim zijn geraakt. [eisers] stellen dat [gedaagden] in verzuim zijn vanaf de dag van levering van de woning, te weten 6 oktober 2023. [gedaagden] betwisten dat er sprake is van verzuim.

4.49.

De rechtbank overweegt dat [eisers] met de brief van 7 november 2023 op alle gebreken, met uitzondering van de stootborden en de coax- / internetpunten, hebben gewezen (zie 2.11). [gedaagden] hebben daarbij met de mail van 25 november 2023 (zie 2.16) duidelijk te kennen gegeven daarover niet meer met [eisers] te willen communiceren. Kort daarna, op 11 december 2023, hebben [eisers] een e-mail gestuurd naar de verkoopmakelaar waarin [gedaagden] aansprakelijk worden gesteld voor de gebreken genoemd in de brief van 7 november 2023. Hierop hebben [eisers] de reactie gehad dat [gedaagden] de zaak bij hun jurist heeft neergelegd die met een inhoudelijk verweer zal komen. Dat verweer volgde op 12 januari 2024 middels een brief van Univé waarin wordt vermeld dat [gedaagden] de aansprakelijkheid naast zich neerleggen. Uit deze mededelingen van [gedaagden] en namens [gedaagden] mochten [eisers] afleiden dat [gedaagden] in de nakoming van de verbintenis zouden tekortschieten. Voor alle gebreken met uitzondering van de stootborden en de coax- / internetpunten geldt dus dat verzuim is ingetreden op 12 januari 2024.

4.50.

Ten aanzien van de stootborden en de coax- / internetpunten geldt dat [gedaagden] daar bij mail van 19 december 2024 voor aansprakelijk zijn gesteld. Op deze brief is op 24 januari 2025 afwijzend gereageerd, zodat daarvoor geldt dat [eisers] daaruit mochten afleiden dat [gedaagden] in de nakoming zouden tekortschieten. Voor de stootborden en de coax- / internetpunten is het verzuim dus ingetreden op 24 januari 2025.

4.51.

Ten aanzien van de airco’s geldt dat nakoming reeds op het moment van levering van de woning niet meer mogelijk was door het besluit van de VvE van 19 april 2023. Het verzuim is voor dit punt ingetreden op 6 oktober 2023, zijnde de datum dat de woning is geleverd.

Tussenconclusie

4.52.

Vorenstaande leidt tot de conclusie dat er voor alle gebreken die non-conformiteit opleveren sprake is van verzuim, dan wel ten aanzien van de airco’s nakoming reeds bij levering niet meer mogelijk was. Deze gebreken rechtvaardigen de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst.

Vermindering koopsom

4.53.

[eisers] vorderen vermindering van de koopsom gelijk aan de geleden schade. Om vast te stellen met welk bedrag de koopsom moet worden verminderd, is van belang wat de kosten zijn van het herstel dat gemoeid is met de gebreken.

4.54.

[eisers] voeren als kosten in relatie tot de technische installaties een bedrag op van € 2.992,- en verwijzen daarbij naar verschillende facturen voor onderzoeken en (vergeefse) onderhoud aan de cv-ketel, alsmede de kosten ter vervanging van de cv-ketel. [gedaagden] betwisten dat de facturen voor vergoeding in aanmerking komen, omdat die facturen zien op onderhoud en [eisers] sowieso onderhoud hadden moeten plegen aan de cv-ketel.

[eisers] hebben voldoende gemotiveerd dat het heel lang heeft geduurd voordat zij er überhaupt achter kwamen waar het probleem met de cv-ketel in gelegen was. Daar hebben verschillende monteurs naar moeten kijken. Uiteindelijk is gebleken dat de cv-ketel vervangen moet worden willen de problemen worden verholpen. Het bedrag van
€ 2.992,- is voldoende gespecificeerd en komt voor vergoeding in aanmerking.

4.55.

De opgevoerde kosten voor de alsnog aangebrachte isolatie bedragen € 2.659,16,-. [gedaagden] stelt dat de factuur onvoldoende gespecificeerd is, omdat daaruit niet blijkt wat er is geïsoleerd. Ook dit standpunt volgt de rechtbank niet. Uit de factuur blijkt dat het gaat om het
‘Isoleren van vloer zolder’, ‘Isoleren wanden zolder’ en materiaalkosten. Dit is voldoende duidelijk. [eisers] hebben verder aangegeven dat een deel nog niet kan worden geïsoleerd, omdat er eerst groot onderhoud aan het dak plaats moet vinden. Voor het deel dat dus nog geïsoleerd moet worden hebben [eisers] een offerte opgevoerd van
€ 8.054,50,-. Uit deze door [eisers] overgelegde offerte en facturen blijkt voldoende duidelijk welke werkzaamheden zijn gedaan en welke nog moeten gebeuren. Nu [gedaagden] deze kosten enkel in zijn algemeenheid heeft betwist en de kosten de rechtbank niet onredelijk voorkomen, zullen deze worden toegewezen. Verder voeren [eisers] een bedrag op van € 1.262,- voor onderzoeken gedaan door Premiumkeur, Spoorenberg en [bedrijf 1] . Deze kosten hebben [eisers] gemaakt ter vaststelling van de schade en komen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking en komen de rechtbank redelijk voor. Aldus zal een bedrag worden toegewezen van
€ 11.975,66.

4.56.

Voor het sanitair hebben [eisers] een bedrag van € 1.378,- opgevoerd bestaande uit kosten voor onderzoek en verhelpen van lekkages (€ 781,06), vervanging van het toilet (€ 489,-) en het plaatsen van pluggen in beide badkamers (€ 59,- en € 49,-). [gedaagden] hebben deze kosten enkel in zijn algemeenheid betwist. De rechtbank overweegt dat wat betreft het vervangen van het toilet [eisers] onvoldoende hebben toegelicht waarom vervanging daarvan noodzakelijk is. Dit betekent dat de opgevoerde kosten minus de kosten voor het vervangen van het toilet in aanmerking komt. Dit komt neer op een bedrag van
€ 889,-.

4.57.

Voor het schilderwerk dienden [eisers] blijkens de bouwkundige keuring rekening te houden met een kostenpost van € 2.390,-. [eisers] hebben met foto’s en facturen voldoende gemotiveerd dat de kosten die zij moeten maken door de slechte staat van het schilderwerk en de aanwezige houtrot het bedrag van € 2.390,- overstijgen. [eisers] hebben voor het schilderwerk en de reparatie van houtrot een bedrag van € 7.012,95 opgevoerd. Dit bedrag minus het bedrag van € 2.390,- komt voor vergoeding in aanmerking. Dit bedraagt
€ 4.622,95 .

Daarnaast bleken de kozijnen tocht en regen door te laten waardoor [eisers] tijdelijke herstelwerkzaamheden hebben moeten laten verrichten. Voor een definitieve oplossing dienen de ramen te worden vervangen. Ook deze kosten voor de tijdelijke herstelwerkzaamheden van
€ 2.848,68 zullen worden toegewezen.

4.58.

Voor het herstel van de trap hebben [eisers] een bedrag van € 900,- opgevoerd. [gedaagden] heeft alleen in zijn algemeenheid betwist dat er sprake zou zijn van een gebrek. Hierover is al geoordeeld dat daar wel sprake van is. Het bedrag van
€ 900,- komt de rechtbank redelijk voor en zal worden toegewezen.

4.59.

Hetzelfde geldt voor herstel van de coax- en internetpunten van € 150,-. [gedaagden] hebben op dit punt geen verweer gevoerd. Het bedrag van
€ 150,- wordt toegewezen.

4.60.

Voor de airco’s hebben [eisers] een bedrag opgevoerd van totaal € 4.162,- bestaande uit kosten voor het verwijderen van de airco’s, herstel binnen- en buitenmuren, afwerking van elektriciteit en schilderen van de muur voor een bedrag van € 1.395,71. Door het verwijderen van de airco is er tevens schade ontstaan aan de balkonvloer. Herstel van deze schade bedraagt € 2.767,25. [eisers] hebben dat met een factuur en foto’s voldoende onderbouwd. Nu de bedragen ook niet onredelijk voorkomen zullen deze, in totaal
€ 8.324,96 ,worden toegewezen.

4.61.

[eisers] stellen dat het verschil in waarde van de woning met airco en zonder maceratorpomp € 45.000,- bedraagt en dat zij in de positie moeten worden gebracht, waarin zij zouden hebben verkeerd indien [gedaagden] hun verplichtingen zouden zijn nagekomen. ^[2] [eisers] hebben hun stelling onderbouwd met het rapport “
Waardebepaling schade t.g.v. o.a. non-conformiteit” dat in opdracht van [eisers] is opgesteld door Amstelland makelaars. Voor wat betreft de maceratorpomp is al geoordeeld dat daar geen sprake is van een gebrek en dit zal dus verder buiten beschouwing worden gelaten en niet leiden tot een verlaging van de waarde van de woning. Voor de airco wordt de waardevermindering blijkens het rapport geschat op een bedrag van
€ 35.000,-. Daarbovenop vorderen
P artiti c.s. € 907,50 voor de kosten van het rapport.

4.62.

[gedaagden] hebben daartegen aangevoerd dat de airco’s verdisconteerd zijn in de overeengekomen koopprijs en dat deze na verwijdering nog steeds een waarde vertegenwoordigen. De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] daar onvoldoende voor gesteld heeft. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om de waarde daarvan gemotiveerd te onderbouwen, zeker gezien [eisers] een rapport in geding hebben gebracht. De rechtbank zal daarom de waardevermindering vaststellen op het bedrag van
€ 35.000,- zoals bepaald in de overgelegde taxatie. Dit bedrag zal worden toegewezen evenals de kosten van het rapport van
€ 907,50 op grond van artikel 6:96 lid 2 BW.

4.63.

Tot slot heeft [eisers] een bedrag opgevoerd van € 2.548,- voor de kosten van de radiator bestaande uit het vaststellen van de schade (€ 137,50) en de aanschaf van een vervangend infraroodpaneel van € 2.411,89. Ook deze kosten, in totaal
€ 2.548,- komen, bij gebrek aan verweer en het feit dat deze niet onredelijk voorkomen, voor vergoeding in aanmerking.

4.64.

Vorenstaande leidt tot een totaalbedrag van € 71.158,75 De koopsom zal met toepassing van artikel 6:265 jo. 6:270 BW met dat bedrag worden verminderd. [gedaagden] zullen hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag.

Schadestaat

4.65.

[eisers] vorderen dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagden] verder aansprakelijk zijn voor een bedrag aan schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ten compensatie van eventuele meerkosten voor herstel. [eisers] hebben onderbouwd dat het nog niet mogelijk is om de omvang van de schade vast te stellen.

4.66.

Op grond van artikel 612 Rv begroot de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, voor zover dit mogelijk is, de schade zoveel mogelijk in het vonnis. Indien begroting in het vonnis niet mogelijk is, spreekt hij een veroordeling uit tot schadevergoeding op te maken bij staat. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure moet het bestaan of de mogelijkheid van schade aannemelijk zijn.

4.67.

Aan voornoemd criterium is voldaan. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade lijden en nog schade zullen lijden doordat zij de gebreken aan de woning nog verder zullen moeten herstellen.

4.68.

Gelet op het voorgaande verklaart de rechtbank voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor een bedrag aan schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ten compensatie van eventuele meerkosten voor herstel van de in deze dagvaarding beoordeelde gebreken bovenop de reeds toegewezen bedragen. Daarbij komen in ieder geval, maar niet uitsluitend, de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden die voortvloeien uit de rapporten van Spoorenberg, Homekeur en [bedrijf 1] ten aanzien van de woning voor zover deze kosten zien op bij de in deze dagvaarding toegewezen gebreken.

4.69.

[eisers] hebben wettelijke rente gevorderd vanaf 6 oktober 2023. De wettelijke rente zal worden toegewezen met dien verstande dat zal worden aangesloten bij de datum van verzuim per gebrek, zoals hiervoor in 4.49, 4.50 en 4.51 bepaald.

Dit betekent de wettelijke rente over de bedragen die zullen toegewezen betreffende de airco’s, zoals onderstreept weergegeven in 4.60 en 4,62, zal worden toegewezen met ingang van 6 oktober 2023.

De wettelijke rente over de bedragen die zullen worden toegewezen betreffende de coax- en internetpunten en de stootborden, zoals onderstreept weergegeven in 4.58 en 4.59, zal worden toegewezen met ingang van 24 januari 2024.

De wettelijke rente over de bedragen die zullen worden toegewezen betreffende de overige gebreken, zoals onderstreept weergegeven in 4.54, 4.55, 4.56 en 4.57, zal worden toegewezen met ingang van 12 januari 2024.

4.70.

[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het verweer van [gedaagden] dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat er maar één brief is geschreven, gaat niet op. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is niet relevant
welke incassohandelingen er zijn verricht. In beginsel is een enkele brief voldoende. ^[3] [eisers] hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Er zal een bedrag van € 1.486,59 worden toegewezen, waarbij wordt aangesloten bij het toegewezen bedrag aan hoofdsom. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen met dien verstande dat zal worden aangesloten bij de datum van de dagvaarding.

4.71.

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

2.723,00

- salaris advocaat

€

4.102,00

(2 punten × € 2.051,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

7.158,47

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

ontbindt de koopovereenkomst gedeeltelijk, met vermindering van de betaalde koopsom met een bedrag van € 71.158,75,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van
€ 71.158,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zoals bepaald in r.o. 4.69

5.3.

verklaart voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor een bedrag aan schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ter compensatie van eventuele meerkosten voor herstel van de in deze dagvaarding toegewezen gebreken, bovenop het in r.o. 5.1 genoemde bedrag,

5.4.

veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.486,59 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 7.158,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Groot, rechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.

Voetnoten

1. (ECLI:NL:HR:2008:BF0407 en ECLI:NL:HR:2016:2884)

2. DV rn 110.

3. Hoge Raad, 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405.