ECLI:NL:RBAMS:2026:4952

• Datum uitspraak: 21 mei 2026
• Publicatiedatum: 21 mei 2026
• Zaaknummer: 12098958
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: C.W. Inden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring tussentijds opzegbeding in huurovereenkomst bedrijfsruimte

FFG Monumenten B.V. heeft de kantonrechter verzocht om goedkeuring van een afwijkend beding in artikel 3 van Allonge II bij de huurovereenkomst met SMCP Netherlands B.V. Dit beding maakt tussentijdse opzegging door beide partijen mogelijk met een opzegtermijn van zes maanden, zonder dat een opzeggingsgrond wordt genoemd.

SMCP betwist dat het beding inhoudt dat geen opzeggingsgrond vereist is en stelt dat FFG niet ontvankelijk is omdat het verzoek niet specifiek aangeeft van welke wettelijke bepalingen wordt afgeweken. Daarnaast voert SMCP aan dat zij als kleinere partij wel bescherming behoeft en dat het ontbreken van een opzeggingsgrond de opzegging nietig maakt.

De kantonrechter stelt vast dat het beding afwijkt van de wettelijke regeling door het ontbreken van een opzeggingsgrond, maar oordeelt dat SMCP als beursgenoteerde professionele partij de wettelijke bescherming niet behoeft. De uitleg van het beding volgens de Haviltex-norm leidt tot de conclusie dat partijen niet hebben bedoeld dat FFG zonder opzeggingsgrond kan opzeggen.

De kantonrechter wijst het verzoek toe en verleent goedkeuring aan het beding, waarbij de proceskosten worden gecompenseerd en iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitkomst: Het beding voor tussentijdse opzegging zonder opzeggingsgrond wordt goedgekeurd omdat SMCP als professionele partij geen wettelijke bescherming behoeft.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 12098958 EA 26-188

beschikking van: 21 mei 2026

func.: 94

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

FFG Monumenten B.V.

gevestigd te Amsterdam

verzoekster

nader te noemen: FFG
gemachtigde: mr. P.A.A. du Perron

t e g e n

SMCP Netherlands B.V.

gevestigd te Amsterdam

verweerster

nader te noemen: SMCP

gemachtigden: mrs. K.J.M. Corten en M.C. Meevis

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

FFG heeft op 6 februari 2026 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijke Wetboek (BW) ingediend.

SMCP heeft een verweerschrift ingediend.

FFG heeft daarna een aanvullend verzoekschrift ingediend en SMCP heeft nadere producties ingediend.

Op 11 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden. Voor mr. C.W. Inden, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, zijn ter zitting verschenen:

FFG, verschenen bij haar [functie] [naam 1] en bijgestaan door haar gemachtigde en [naam 2] en SMCP verschenen bij haar gemachtigden.

Partijen zijn gehoord, mede aan de hand van een pleitnota, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.

BEOORDELING VAN HET VERZOEK

1. Uitgegaan wordt van het volgende:

FFG is belegger in onroerend goed en is eigenaar van een aantal panden in Nederland waaronder het winkelpand aan [adres]. Het betreft een winkel op de begane grond en eerste verdieping.

FFG heeft deze bedrijfsruimte met ingang van 1 juni 2019 voor de duur van 10 jaar verhuurd aan het beursgenoteerde bedrijf SMCP, die daarin een winkel voor haar kledingmerk Maje exploiteert (verder: de huurovereenkomst). De aanvangshuurprijs bedroeg € 300.000,00, ex btw per jaar. SMCP huurt het naastgelegen pand ook van FFG waar zij een winkel voor haar kledingmerk Sandro exploiteert.

Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt:
3.1 (…) Huurder heeft eenmalig het recht om de huurovereenkomst 5 (vijf) jaar na de ingangsdatum te beëindigen. Indien huurder van dit recht gebruik wenst te maken dient hij verhuurder hiervan uiterlijk 12 (twaalf) maanden van te voren, derhalve voor of op uiterlijk 30 mei 2023 per aangetekend schrijven in kennis te stellen. (…) 3.4 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar. Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht.

In november 2020 hebben partijen naar aanleiding van de corona pandemie aanvullende afspraken in een allonge (Allonge I) gemaakt. Daarin is onder meer overeengekomen dat de huurprijs van april tot juni 2020 voor 50% wordt opgeschort en is SMCP de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen middels een breakoptie.

In mei 2023 zijn partijen, waarbij de makelaar van SMCP, de heer [naam 3] en mevrouw [naam 4] van FFG waren betrokken, een tweede allonge (Allonge II) overeengekomen waarin de huurprijs per 1 juni 2024 is verlaagd naar € 181.000,00 ex btw per jaar. Voorts is overeengekomen dat huurder geen gebruik zou maken van de breakoptie van Allonge I en is een tussentijdse opzegmogelijkheid opgenomen.

Artikel 3 van Allonge II luidt:
Zowel huurder als verhuurder kunnen de huurovereenkomst eenmalig beëindigen na 2 jaar, dus per 1 juni 2026, met een opzegtermijn van 6 maanden. Artikel 4 luidt:
Voor zover in deze allonge niet wordt afgeweken van het gestelde in de huurovereenkomst, blijven alle overige voorwaarden en bedingen van de huurovereenkomst en allonges onverkort gehandhaafd en van kracht.

Omdat FFG een hogere huurprijs voor het gehuurde kon krijgen, heeft zij bij brief van 24 november 2025 aan SMCP met gebruikmaking van artikel 3 van Allonge II de huurovereenkomst opgezegd. Zij heeft in de brief geen opzeggingsgrond genoemd.

SMCP heeft bij brief van 5 februari 2026 te kennen gegeven dat deze opzegging nietig is omdat FFG had nagelaten de wettelijke opzeggingsgrond te vermelden.

Partijen hebben daarna nog met elkaar gecorrespondeerd.

Verzoek

2. FFG verzoekt het beding in artikel 3 van Allonge II goed te keuren, te weten:
Zowel huurder als verhuurder kunnen de huurovereenkomst eenmalig beëindigen na 2 jaar, dus per 1 juni 2026 met een opzegtermijn van 6 maanden.

3. Aan het verzoek om goedkeuring van dit beding heeft FFG onder meer het volgende ten grondslag gelegd. Partijen zijn volgens haar dit artikel overeengekomen zodat zij daarmee beiden flexibiliteit zouden krijgen om de huurovereenkomst tussentijds met een kortere dan de wettelijke opzegtermijn te beëindigen, zonder dat FFG -bij een opzegging van verhuurderszijde- een wettelijke opzeggingsgrond in acht dient te nemen.

4. De optie van de tussentijdse opzegmogelijkheid zou volgens haar aanvankelijk op verzoek van SMCP in Allonge II worden opgenomen. Omdat FFG tegenover de aanzienlijke huurverlaging die zij aan SMCP had toegekend, zelf ook de flexibiliteit wilde om de huur tussentijds te kunnen beëindigen, is de uiteindelijke tekst van het beding (met een tussentijdse opzegmogelijkheid voor beide partijen) door de makelaar Jacobs van SMCP opgesteld, is deze vervolgens beoordeeld en goedgekeurd door het juridisch team van SMCP en uiteindelijk in Allonge II opgenomen.

5. Volgens FFG dient het beding worden goedgekeurd omdat SMCP kan worden aangemerkt als een partij wiens maatschappelijke positie in vergelijking met FFG zodanig is dat zij de bescherming van Afdeling 7.4.6. BW in redelijkheid niet behoeft. Sterker nog SMCP is volgens haar vele malen groter dan FFG. Het beding tast de rechten van SMCP bovendien niet wezenlijk aan. Daarbij is volgens haar ook van belang dat het beding is opgenomen op uitdrukkelijke wens van SMCP en dat het beding bovendien niet los kan worden gezien van de aanzienlijke huurverlaging die partijen zijn overeengekomen.

Verweer

6. SMCP voert allereerst aan dat FFG een onjuiste uitleg geeft van het beding. Volgens haar houdt het beding niet meer in dan een tussentijdse opzegmogelijkheid waarbij alle overige contractuele en wettelijke vereisten onverkort gelden. Dit blijkt uit het feit dat het beding niet verwijst naar het vervallen van de wettelijke en contractuele verplichting voor FFG om een opzeggingsgrond te vermelden bij opzegging en uit artikel 4 van Allonge II waarin staat dat voorzover niet uitdrukkelijk wordt afgeweken alle overige voorwaarden en bedingen onverkort van kracht blijven.
Nu artikel 3.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat FFG bij opzegging de wettelijke opzeggingsgronden als bedoeld in artikel 7:296 BW in acht dient te nemen en Allonge II hiervan niet afwijkt, geldt artikel 3.4 van de huurovereenkomst volgens haar onverkort en kon FFG alleen opzeggen met vermelding van een opzeggingsgrond.

7. SMCP voert primair aan dat FFG niet ontvankelijk is in haar verzoek omdat het verzoek niet specifiek vermeldt van welke specifieke wettelijke bepalingen het beding afwijkt en op welke wijze.

8. Subsidiair voert SMCP aan dat partijen geen afwijking van het vereiste beroep van FFG op een wettelijke opzeggingsgrond zijn overeengekomen. Volgens haar heeft FFG daarom dus geen belang bij goedkeuring van het beding omdat de opzegging door het ontbreken van een wettelijke opzeggingsgrond nietig is. Deze blijft nietig ook als het beding wordt goedgekeurd.

9. Meer subsidiair voert SMCP aan dat haar maatschappelijke positie in vergelijking met die van FFG zodanig is dat zij de bescherming van afdeling 7.4.6 BW behoeft. Zij bevindt zich als kleine vennootschap met beperkte kennis van het Nederlandse vastgoedstelsel tegenover FFG als professionele vastgoed belegger in een evident zwakkere positie. Haar huurrecht wordt bovendien door het ontbreken van een opzeggingsgrond én een verkorte opzegtermijn wezenlijk aangetast. Zij heeft aanzienlijke investeringen gedaan, die zij door de voortijdige beëindiging niet kan terugverdienen en heeft bovendien nauwelijks de tijd om een nieuwe locatie te vinden.

Beoordeling

10. Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet
ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.

10. Allereerst moet worden vastgesteld of en in welke zin het beding in artikel 3 van Allonge II afwijkt van de wettelijk geboden huurbescherming van de huurder in afdeling 7.4.6 BW. Partijen zijn het eens over de taalkundige uitleg van het beding, te weten dat volgens het beding beide partijen de huurovereenkomst tussentijds konden opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden en dat het beding in zoverre in strijd is met artikel 7:293 lid 1 en 2 BW. In het beding is verder niets opgenomen over een opzeggingsgrond. Daaruit kan worden geconcludeerd dat in het beding niet is afgeweken van de wettelijke bepaling van artikel 7:294 BW dat bij een opzegging door verhuurder een opzeggingsgrond is vereist. Echter naast de taalkundige uitleg is ook van belang de uitleg die aan het beding behoort te worden gegeven met toepassing van de zogenoemde Haviltexnorm. Volgens deze maatstaf dient uitleg niet allen plaats te vinden op grond van de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het beding is gesteld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is) maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.

10. Volgens FFG was het de bedoeling van partijen dat FFG bij de opzegging geen opzeggingsgrond hoefde te vermelden. Dit blijkt volgens haar uit het feit dat zij anders nooit akkoord zou zijn gegaan met een substantiële huurprijsvermindering. Indien het voor SMCP de bedoeling was dat FFG alleen kon opzeggen met inachtneming van een opzeggingsgrond dan had haar makelaar en/of het juridische team van SMCP dit volgens haar zo uitdrukkelijk moeten opnemen. SMCP heeft deze bedoeling gemotiveerd betwist. De kantonrechter deelt de uitleg van FFG niet. Dat FFG niet zonder concessies van SMCP akkoord wilde gaan met een huurprijsvermindering, is een interne aangelegenheid; uit niets blijkt dat dit aan SMCP kenbaar is gemaakt. Van SMCP hoefde ook niet te worden verwacht in Allonge II op te nemen dat een beroep kon worden gedaan op de breakoptie met inachtneming van een opzeggingsgrond. Deze bescherming genoot SMCP immers al op grond van de wet, te weten artikel 7:294 BW. Het had dan juist op de weg van FFG, een professionele verhuurder, gelegen om de uitsluiting van het wettelijk vereiste van een opzeggingsgrond in het beding op te nemen. Dat partijen voor het maken van de tekst van het beding de makelaar van SMCP gebruikten, maakt dit niet anders. FFG is immers een grote professionele verhuurder en van haar mag worden verwacht dat zij zelf voor haar belangen opkomt en de tekst daartoe had kunnen laten aanpassen. Dat zij dat niet heeft gedaan, komt voor haar risico.

10. Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat partijen met het beding in artikel 3 van Allonge II hebben bedoeld om opzegging door verhuurder zonder de wettelijk vereiste opzeggingsgrond mogelijk te maken. Geconcludeerd wordt daarom dat artikel 3 van Allonge II een van de wet afwijkende regeling is, die ter zake van de opzegging van de huurovereenkomst in het nadeel van huurder afwijkt van alleen de wettelijke regeling zoals vastgelegd in artikel 7:300 lid 2 en 7:293 lid 2 BW.

10. Het standpunt van SMCP dat FFG in haar verzoek niet ontvankelijk is omdat zij niet duidelijk heeft gespecificeerd met welk artikel het beding in strijd is, zal worden verworpen aangezien FFG dat later nader heeft toegelicht.

10. Het subsidiaire standpunt dat FFG geen belang heeft bij het verzoek omdat er geen opzeggingsgrond is genoemd zal ook worden verworpen aangezien dat niet in deze procedure aan de kantonrechter voorligt.

10. De kantonrechter is van oordeel dat de maatschappelijke positie van SMCP moet worden vergeleken met die van FFG. Naar het oordeel van de kantonrechter was de maatschappelijke positie van SMCP, die beursgenoteerd is, in vergelijking met die van FFG zodanig dat SMCP als huurster de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoefde.

10. Voorts is er naar het oordeel van de kantonrechter als gevolg van het beding in Allonge II van de huurovereenkomst geen sprake van een zodanige aantasting van de rechten van SMCP dat de gevraagde goedkeuring niet zou kunnen worden verleend.

10. Dat betekent dat het verzoek wordt toegewezen.

10. Er bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

verleent goedkeuring aan het beding in artikel 3 van Allonge II zoals hiervoor geciteerd onder rechtsoverweging 2;

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2026.