Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer / rekestnummer: 12112604 \ EA VERZ 26-223
Beschikking van 29 mei 2026
in de zaak van
1.de commanditaire vennootschap [verzoeker 1] ,
te [woonplaats 1] ,
en haar vennoten:
2.
[verzoeker 2],
[verzoeker 2],
te [woonplaats 2] ,
3.
[verzoeker 3],
[verzoeker 3],
te [woonplaats 3] ,
4.
[verzoeker 4],
[verzoeker 4],
te [woonplaats 4] ,
5.
[verzoeker 5],
[verzoeker 5],
te [woonplaats 5] ,
verzoekende partijen,
hierna samen in enkelvoud te noemen: [verzoekers] ,
gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans,
tegen
de besloten vennootschap IJTOREN B.V.,
te Vinkeveen ,
verwerende partij,
hierna te noemen: IJtoren ,
gemachtigde: mr. M. Cohen.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het verzoekschrift op grond van 7:230a lid 1 BW met producties,
- het verweerschrift met producties,
- de aanvullende producties van [verzoekers] ,
- de aanvullende producties van IJtoren .
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 april 2026. Op de mondelinge behandeling zijn namens [verzoekers] verschenen [verzoeker 2] (verzoeker sub 2) en [verzoeker 3] (verzoeker sub 3), met [naam 1] en de gemachtigde. Namens IJtoren is [naam 2] verschenen met de gemachtigde. Er waren ook een aantal onderhuurders, met hun advocaat, als toehoorder aanwezig. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker 2] (verzoeker sub 2) en [verzoeker 3] (verzoeker sub 3) verhuurden in de vroege jaren 2000 studentenwoningen in Utrecht en Den Haag . Via [naam 3] , werkzaam bij IJtoren , zijn zij in die tijd in contact gekomen met IJtoren . IJtoren exploiteert een makelaarsbedrijf met vastgoedportefeuille en wordt bestuurd door [naam 4] . Op enig moment is ook zijn zoon, [naam 5] (verder: [naam 5] ) bestuurder van IJtoren geworden. [verzoeker 4] (verzoeker sub 4) en [verzoeker 5] (verzoeker sub 5) zijn de erfgenamen van [naam 3] .
2.2.
Op 1 juli 2002 zijn er tussen (de rechtsvoorgangers van) [verzoekers] als huurder en IJtoren als verhuurder twee huurovereenkomsten tot stand gekomen. De huurovereenkomsten zijn opgesteld door [naam 5] . Huurovereenkomst één had betrekking op een pand aan [adres 1] , wat volgens de huurovereenkomst bestemd was te worden gebruikt als atelierruimte. Huurovereenkomst twee had betrekking op [adres 2] – en later ook [adres 3] , wat volgens de huurovereenkomst bestemd was te worden gebruikt als kantoorruimte. Op de adresgegevens van het gehuurde, de huurprijs- en servicekostengegevens en de hiervoor genoemde bestemmingen na zijn beide huurovereenkomsten verder geheel identiek. In beide huurovereenkomsten is een verbod op onderhuur opgenomen. In de kop van beide huurovereenkomsten staat ‘Huurkontrakt bedrijfsruimte MVA ’.
2.3.
Toen de huurovereenkomst voor de [adres 1] in 2002 tot stand kwam, bestond het pand uit 4 ateliers. Er waren geen woonvoorzieningen zoals douches in het pand aanwezig.
2.4.
[verzoekers] heeft het pand aan de [adres 1] verbouwd tot onzelfstandige (studenten)kamers. Momenteel bevinden zich 15 kamers in het pand die onderverhuurd worden aan studenten.
2.5.
Ook het gehuurde aan de [adres 2] is verbouwd tot 5 onzelfstandige woonruimtes. Op enig moment heeft de door IJtoren aangestelde beheerder van dat pand het standpunt ingenomen dat het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst werd gebruikt en onderverhuurd en dat er zonder toestemming wijzigingen aan het gehuurde waren aangebracht. In dat kader heeft [naam 5] op 29 augustus 2023 de volgende schriftelijke verklaring afgegeven:
“(…) In 2002 kwam de conciërgewoning ( [adres 2] , op de vierde verdieping aan de achterkant) leeg. Mijn vader en ik hebben toen zelf bedacht om deze te gaan verhuren als 3 onzelfstandige (studenten)woningen. De woning leende zich daar qua indeling uitstekend voor. Bovendien was er een markt voor en we konden zo meer rendement maken. En we realiseerden zo een min of meer permanente beveiliging in het pand. We hadden alleen geen zin om met drie verschillende partijen te maken te krijgen en geconfronteerd te worden met allerlei mutatiewerk e.d. [naam 3] werkte bij ons en ik wist dat hij met zijn partners [verzoeker 3] en [verzoeker 2] in onder meer Utrecht en Den Haag studentenwoningen verhuurde. Zij hadden daar dus ervaring mee. Mijn vader en ik hebben dat toen met [naam 3] en [verzoeker 3] besproken en die wilden graag. En wij kregen een hogere huur dan voorheen. Zo is het gekomen. Toen in 2009 ook de voorkant van de vierde verdieping ( [adres 3] ) leeg kwam lag het voor de hand om het (op dezelfde verdieping) nog een keer zo te doen want de mannen huurden de achterkant ook al (dus dan bleven wij maar met één hurende partij te maken hebben) en ook de voorkant leende zich uitstekend voor verhuur als 2 of 3 studentenwoningen.
Als je mij vraagt waarom dan in de huurcontracten staat dat de ruimten alleen als kantoor mogen worden gebruikt en dat er niet mag worden onderverhuurd of veranderd, is het antwoord simpel: uit routine hebben wij gewoon gebruik gemaakt van Bedrijfsruimte contracten en hebben wij ook niet gerealiseerd dat dit een probleem zou kunnen worden in de toekomst. (…)”
2.6.
Op 8 juli 2025 heeft de door IJtoren aangewezen beheerder van het pand op de [adres 1] aan [verzoekers] geschreven dat hij onlangs een bezoek heeft gebracht aan het pand en toen heeft vastgesteld dat er sprake was van kamerverhuur.
2.7.
IJtoren heeft [verzoekers] een brief gestuurd, waarin zij de huurovereenkomst voor de [adres 1] op 25 november 2025 opzegt tegen 31 januari 2026. In de brief is geen opzeggingsgrond genoemd.
2.8.
IJtoren heeft verder een concept-opzeggingsbrief opgesteld. In die concept-opzeggingsbrief staat – kort gezegd – dat de onderhuur eindigt wegens het einde van de hoofdhuurovereenkomst. IJtoren heeft deze concept-opzeggingsbrief verstrekt aan [verzoekers] . [verzoekers] heeft deze brieven aan de kamerbewoners van de [adres 1] verstuurd.
2.9.
Op 31 januari 2026 waren niet alle kamerbewoners vertrokken. IJtoren heeft [verzoekers] op 1 februari 2026 aangeschreven dat zij tekort is geschoten in haar opleverplicht.
2.10.
Bij e-mail van 4 februari 2026 heeft [verzoekers] bij haar gemachtigde het standpunt ingenomen dat op de hoofdhuurovereenkomst het woonruimte-regime van toepassing is.
2.11.
IJtoren is een kort geding gestart waarin zij vordert dat [verzoekers] en de kamerbewoners worden veroordeeld tot ontruiming van het pand aan de [adres 1] . Op dat kort geding was nog niet beslist op het moment van de mondelinge behandeling.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoekers] verzoekt primair dat zij niet-ontvankelijk wordt verklaart in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW. Daartoe stelt zij dat hier niet het huurrechtregime voor overige bedrijfsruimtes van toepassing is, maar het huurrechtregime voor woningen. De onderhuurders huren studentenkamers. Gelet op het arrest Zonshofje I van 20 september 1985 (NJ 1986,260) is dan óók op de huurrelatie tussen de hoofdverhuurder IJtoren en de hoofdhuurder [verzoekers] het woonruimteregime van toepassing. De opzegging van de huurovereenkomst door IJtoren is volgens haar dan ook niet rechtsgeldig.
3.2.
Subsidiair, voor het geval toch sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verzoekt [verzoekers] te bepalen dat aan de opzegging geen betekenis toekomt, omdat er geen redelijke opzegtermijn in acht is genomen, dan wel om de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Daartoe stelt zij dat haar belangen (en die van de onderhuurders) bij de ontruiming van het gehuurde ernstiger worden geschaad dan de belangen van IJtoren bij voortzetting van het gebruik door [verzoekers] .
3.3.
IJtoren verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe aan dat partijen met elkaar een bedrijfsruimtehuurovereenkomst zijn aangegaan. Dit blijkt uit de titel en de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst, uit de gemeentelijke bestemming van het gehuurde als bedrijfsruimte en het feit dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ingericht was als atelierruimte zonder woonvoorzieningen. IJtoren benadrukt dat de verklaring van [naam 5] die is ingebracht niet relevant is voor dit geschil, omdat deze verklaring niet gaat over het pand op de [adres 1] , maar over de [adres 2] . Volgens IJtoren blijkt uit niets dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hebben gehad om een contract voor woonruimte aan te gaan. Verder voert IJtoren aan dat zij een redelijke opzegtermijn heeft gehanteerd en dat [verzoekers] de opzegging bovendien uitdrukkelijk heeft aanvaard door te erkennen dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd door de opzegging. [verzoekers] kan die aanvaarding niet herroepen. Zelfs als het oordeel is dat wél sprake is van woonruimtehuur, geldt dat de huurovereenkomst is geëindigd, omdat [verzoekers] volgens artikel 7:272 lid 1 BW Pro met de opzegging heeft ingestemd. Ten slotte voert IJtoren aan dat het verzoek tot ontruimingsbescherming moet worden afgewezen, omdat er sprake is van afwijzingsgronden als bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW en van IJtoren niet gevergd kan worden dat [verzoekers] langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt.
4.De beoordeling
Welk huurregime is op de huurovereenkomst van toepassing?
4.1.
In dit geschil gaat het allereerst om de vraag welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst tussen IJtoren en [verzoekers] voor het pand aan de [adres 1] : dat van woonruimte of van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (hierna: [adres 1] ). Bij woonruimte hebben huurders huurbescherming. Ingeval van een [adres 1] hebben huurders geen huurbescherming: opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder leidt in principe tot het eindigen van de huur. Wel geniet de huurder van een [adres 1] een in tijd beperkte ontruimingsbescherming.
4.2.
Volgens vaste rechtspraak is hiervoor beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
4.3.
Voor het standpunt van IJtoren , dat sprake is van [adres 1] , pleit dat in de kop van de huurovereenkomst staat dat het gaat om bedrijfsruimte. Bovendien staat in de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als atelierruimte. Niet in geschil is dat het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst ook als zodanig was ingericht (4 atelierruimtes). Dit levert een aanwijzing op dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond dat het ging om [adres 1] .
4.4.
Dit beeld kantelt echter volledig door de verklaring van [naam 5] van 29 augustus 2023 (zie onder rechtsoverweging 2.5.). Hoewel deze verklaring betrekking heeft op het pand aan de [adres 2] en niet op dat aan de [adres 1] , zoals IJtoren nadrukkelijk heeft aangevoerd, ziet de kantonrechter een dusdanige verwevenheid en gelijkenis tussen beide huurovereenkomsten dat de verklaring van [naam 5] over het pand aan de [adres 2] niet zonder meer buiten beschouwing kan worden gelaten. Met name omdat de huurovereenkomsten op dezelfde datum zijn gesloten tussen dezelfde partijen en volledig identiek zijn, op de gegevens na om het gehuurde – kort gezegd – te identificeren en te waarderen. Verder is onbetwist dat (de rechtsvoorgangers van) [verzoekers] kamers verhuurden aan studenten als kernactiviteit hadden en ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst dat ook al deden in Utrecht en Den Haag . Volgens de verklaring van [naam 5] was deze bedrijfsmatige ervaring met de verhuur van studentenkamers nou juist de reden dat partijen met elkaar in contact zijn getreden en – in ieder geval – de huurovereenkomst voor de [adres 2] hebben gesloten.
4.5.
In het licht van deze omstandigheden is de aanname niet erg geloofwaardig dat het partijen voor ogen stond dat de huurovereenkomst voor de [adres 1] zou zijn aangegaan zodat [verzoekers] daar (zelf) een kunstenaarsbedrijf kon exploiteren. Daar komt bij dat [naam 5] ook heeft verklaard op de vraag waarom bij de verhuur van het pand op de [adres 2] gebruik is gemaakt van het modelcontract bedrijfsruimte, het antwoord voor hem simpel was: omdat dit routine was. Dat maakt niet aannemelijk dat voor de gelijktijdig gesloten verhuur van het pand aan de [adres 1] wél weloverwogen gebruik is gemaakt van ditzelfde modelcontract. Ten slotte speelt mee dat het pand aan de [adres 1] ook daadwerkelijk ongeveer 24 jaar als woonruimte wordt gebruikt, IJtoren – zo blijkt uit de verklaring van [naam 5] – daarvan op de hoogte was en daar tot recent geen opmerkingen over heeft gemaakt. Het gevolg hiervan is dat de betekenis van wat in rechtsoverweging 4.3 hiervoor is overwogen, niet doorslaggevend is bij de vraag wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de huurovereenkomst.
4.6.
Al deze omstandigheden afwegend, leidt dit tot het oordeel dat er in dit geval vanuit moet worden gegaan dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst hebben beoogd dat IJtoren het gehuurde aan de [adres 1] als woonruimte aan [verzoekers] heeft verhuurd. Dit betekent dat het woonruimteregime op de huurovereenkomst van toepassing is.
Heeft [verzoekers] ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst?
4.7.
Omdat hiervoor is vastgesteld dat op de huurovereenkomst voor het pand aan de [adres 1] het huurrechtregime van woonruimte van toepassing is, moet worden geconcludeerd dat de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 januari 2026 niet rechtsgeldig is. Een huurovereenkomst voor woonruimte kan immers alleen worden opgezegd wanneer sprake is van één van de in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden. IJtoren heeft aangevoerd dat dit in dit geval niet relevant is, omdat [verzoekers] desondanks heeft ingestemd met de opzegging. [verzoekers] betwist dit.
4.8.
In artikel 7:272 lid 1 BW Pro is – kort gezegd en voor zover relevant – bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft, tenzij de huurder na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd. De vraag is of dat hier is gebeurd.
4.9.
Partijen zijn het erover eens dat [verzoekers] aanvankelijk bezwaar heeft gemaakt tegen de opzegging. Volgens IJtoren heeft [verzoekers] echter al gauw daarna erkend dat de situatie in het gehuurde uit de hand was gelopen en dat er een einde aan moest komen. [verzoekers] heeft IJtoren om advies gevraagd over de wijze waarop zij de onderhuurovereenkomsten kon beëindigen, aldus IJtoren .
4.10.
Het voorgaande kan niet worden aangemerkt als een instemming van [verzoekers] met de opzegging als bedoeld in artikel 7:272 lid 1 BW Pro. Dit volgt alleen al uit het feit dat de communicatie met [verzoekers] waarnaar IJtoren verwijst niet schriftelijk is gegaan, maar mondeling. IJtoren heeft in ieder geval geen schriftelijke stukken overgelegd waaruit een instemming van [verzoekers] met de opzegging blijkt. Bovendien betekent het feit dat [verzoekers] aan IJtoren te kennen heeft gegeven dat het beter zou zijn om tot een einde van de hoofd- en onderhuurovereenkomsten te komen niet per definitie dat zij – al dan niet impliciet – instemt met de opzegging door IJtoren . Er zijn immers meerdere wegen denkbaar om tot dat rechtsgevolg te komen.
4.11.
IJtoren heeft verder verwezen naar de omstandigheid dat [verzoekers] opzeggingsbrieven aan haar onderhuurders heeft gestuurd waarin zij schrijft dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt en dat zij ontruimingswerkzaamheden aan de onderhuurders heeft aangekondigd. Dit kan evenmin worden aangemerkt als een – al dan niet impliciete – instemming met de opzegging als bedoeld in artikel 7:272 lid 1 BW Pro. Ook hier geldt dat (een poging tot) beëindiging van de onderhuurovereenkomsten niet per definitie een instemming met de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst inhoudt. Een duidelijke – tot IJtoren gerichte – schriftelijke instemming met de opzegging ontbreekt, alleen al omdat de opzeggingsbrieven aan de onderhuurders werden gestuurd.
4.12.
De conclusie is dat [verzoekers] niet heeft ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurovereenkomst ook na 31 januari 2026 van kracht is gebleven.
Conclusie
4.13.
De conclusie is dat het primaire verzoek van [verzoekers] toewijsbaar is. Omdat de huurovereenkomst nog steeds van kracht is, zal zij niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW.
4.14.
Hetgeen partijen verder nog hebben gesteld en aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden en zal daarom verder onbesproken blijven.
Proceskosten
4.15.
IJtoren is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verzoekers] worden begroot op:
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
787,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [verzoekers] niet-ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW,
5.2.
veroordeelt IJtoren in de proceskosten van € 787,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als IJtoren niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.J. Otten, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2026.