ECLI:NL:RBAMS:2026:5715 - Rechtbank Amsterdam - Verkoper nieuwbouwappartement aansprakelijk voor lekkage ...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/775306 / HA ZA 25-1476

Vonnis van 10 juni 2026

in de zaak van

1.[eisende partij 1] ,2. [eisende partij 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisende partij 1] c.s. (afzonderlijk: [eisende partij 1] en [eisende partij 2] ),

advocaat: mr. Ch.P.A.T. van Goethem,

tegen

AMVEST DEVELOPMENT REAL ESTATE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Amvest,

advocaat: mr. P. van den Berg.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 augustus 2025 met producties,

- de conclusie van antwoord met een productie,

- het tussenvonnis van 21 januari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 april 2026, en de daarin genoemde processtukken,

- de akte overlegging stukken totstandkoming vaststellingsovereenkomst van [eisende partij 1] c.s.,

- de akte overlegging producties van Amvest.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Amvest is een vastgoedontwikkelaar.

2.2.

Amvest heeft een nieuw appartementencomplex ontwikkeld in Amsterdam, genaamd [naam appartementencomplex] (hierna: het appartementencomplex). Hierbij heeft Amvest [naam hoofdaannemer] (hierna: [naam hoofdaannemer] ) als hoofdaannemer ingeschakeld.

2.3.

In oktober 2018 heeft [eisende partij 1] c.s. een koop- en aannemingsovereenkomst met Amvest gesloten (hierna: de koopovereenkomst) voor een nog te realiseren appartement (met bouwnummer 2.1.110) aan de [adres] voor € 879.000,- v.o.n. (hierna: het appartement).

2.4.

Onderdeel van de koopovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de SWK garantie en waarborgregeling waaraan het keurmerk van de stichting SWK Garantiewoning is verleend’ versie 1 januari 2014 (hierna: de algemene voorwaarden).

2.5.

Op grond van artikel 14 lid 5 van Pro de algemene voorwaarden in samenhang met artikel 6 van Pro de koopovereenkomst moest Amvest het appartement uiterlijk op 10 januari 2021 opleveren aan [eisende partij 1] c.s. of anders na die datum een contractuele boete van
€ 219,75 per kalenderdag betalen wegens overschrijding van de maximale bouwtijd.

2.6.

Tijdens de vooroplevering van 27 mei 2021 heeft [eisende partij 1] c.s. melding gemaakt van een lekkage in de woonkamer van het appartement. Amvest heeft werkzaamheden laten verrichten en [eisende partij 1] c.s. op 11 juni 2021 gemaild dat de lekkage is opgelost.

2.7.

Op 16 juni 2021 heeft Amvest het appartement opgeleverd. Hierbij is een proces-verbaal van oplevering opgesteld, waarop meerdere opleverpunten staan, maar geen lekkage.

2.8.

Vanaf 20 juni 2021 heeft [eisende partij 1] c.s. via de zogeheten portal van Amvest op de volgende momenten schriftelijk gemeld dat hij last heeft van lekkage:

20 juni 2021: “
24 juni 2021: “
11 november 2021: “
2 december 2021: “
6 februari 2022: “
21 april 2022: “
7 mei 2022: “
21 mei 2022: “
27 oktober 2022: “
4 januari 2023:

2.9.

Mevrouw [naam 1] van Amvest heeft als reactie op lekkagemeldingen van [eisende partij 1] c.s. het volgende geantwoord:

21 juni 2021 (als reactie op de melding van 20 juni 2021):
15 november 2021 (als reactie op de melding van 11 november 2021):

2.10.

Op 14 december 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eisende partij 1] c.s. en Amvest, waarvan Amvest een gespreksverslag heeft gemaakt. Daarin staat bij openstaande punten onder andere: “
Wederom lekkage door plafond in woonkamer van bovenliggende terras!”. [eisende partij 1] c.s. woonden toen al in het appartement.

2.11.

Samen met andere appartementseigenaren heeft [eisende partij 1] c.s. Amvest gedagvaard en betaling gevorderd van de contractuele boete wegens te late oplevering van de appartementen. Voordat in die zaak een zitting was bepaald, heeft Amvest met alle betrokken appartementseigenaren een regeling getroffen, die is vastgelegd in verschillende vaststellingsovereenkomsten. De appartementseigenaren hebben daarop de procedure ingetrokken.

2.12.

Voor de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst met [eisende partij 1] c.s. is de volgende correspondentie tussen de advocaat van Amvest (mr. Van Langeveld) en de advocaat van [eisende partij 1] c.s./de andere appartementseigenaren (mr. Van Goethem) van belang:

2.12.1.

De brief van 4 maart 2022 van de advocaat van Amvest, waarin is vermeld:

“(…) Bij ons overleg hebben wij met elkaar de mogelijkheden verkend om een minnelijke regeling te treffen ter beëindiging van de namens uw cliënten (...) jegens Amvest aanhangig gemaakte procedure. Daarbij hebben wij afgesproken dat Amvest (…) zal bezien of zij bereid is een nieuw voorstel te doen (…). Bij ons overleg (...) hebben wij vastgesteld dat wij niet van mening verschillen over de systematiek aan de hand waarvan het verstrijken van de bouwtijd wordt berekend.

(..)

Woningen met lekkage

Vervolgens resteert een aantal verkrijgers die nog steeds kampen met lekkage van de woning. Hoewel er hard wordt gewerkt aan herstel van de lekkages, blijkt dat meer tijd in beslag te nemen dan aanvankelijk werd voorzien; er blijkt ook sprake te zijn van een hardnekkig probleem als het gaat op de opgetreden lekkages. Het gaat om de onderstaande woningen (...)

Bouwnr. Naam verkrijger

(...)

2.1.110 [eisende partij 2] / [eisende partij 1]

(…)

Voor deze verkrijgers kan Amvest geen concreet voorstel doen voor een minnelijke regeling anders dan de toezegging dat de contractuele boete wegens het verstrijken van de bouwtijd doorloopt tot het moment dat lekkages zijn verholpen c.q. deze geen belemmering meer vormen voor ingebruikname van de woning. (…)”

2.12.2.

De e-mail van de advocaat van [eisende partij 1] c.s. van 10 maart 2022:

“Graag ontvang ik ook uw teksten voor de 4 lekkage woningen (…)”

2.12.3.

De reactie van de advocaat van Amvest van 11 maart 2022:

“Voor het overige bericht ik u dat ik bij u terug kom op de vier verkrijgers zodra bij mij meer bekend is over de status van (herstel van) de gebreken van de woningen.”

2.12.4.

De e-mail van de advocaat van Amvest van 18 maart 2022:

“Eerder hebben wij gesproken over de vier bouwnummers die lekkage hebben (gehad), te weten bouwnummers (…) 2.1.110 ( [eisende partij 2] c.s.) (…). Ik heb begrepen dat nog steeds onduidelijkheid bestaat of en zo ja, wanneer de lekkages concreet werden verholpen. Zoals wij in dat kader verder hebben besproken, zullen daarover met de betrokken verkrijgers separate afspraken moeten worden gemaakt. (…) Voor de hiervoor genoemde vier bouwnummers zal ik nog een tekstvoorstel aanleveren voor een VSO. (…)”

2.12.5.

De e-mail van de advocaat van Amvest van 23 maart 2022:

“Bijgaand doe ik u toekomen een tekstvoorstel voor de VSO voor de verkrijgers van bouwnummers (…) 2.1.110 ( [eisende partij 2] c.s.) (…) c.q. de verkrijgers van woningen waaraan lekkage is opgetreden. Op het tekstvoorstel heb ik nog geen terugkoppeling ontvangen van Amvest. Ik moet ter zake dan ook een voorbehoud maken. In ieder geval is getracht de (proces)afspraken met deze verkrijgers zo laagdrempelig mogelijk vast te leggen.”

In de bijgevoegde concepttekst voor de vaststellingsovereenkomst luidt de relevante passage als volgt:

“U heeft helaas te kampen gehad met lekkage van uw woning. Naar aanleiding daarvan zal de contractuele boete wegens overschrijding van de bouwtijd doorlopen totdat wij met u hebben vastgesteld op welke datum de lekkage als redelijkerwijs verholpen kan worden beschouwd en de woning in de staat verkeert die u bij de oplevering daarvan van Amvest mocht verwachten. Binnenkort nemen wij hierover met u contact op, maar dit betekent dat de hoogte van de boete wegens overschrijding van de bouwtijd op dit moment nog niet definitief kan worden vastgesteld.”

2.12.6.

In reactie daarop heeft de advocaat van [eisende partij 1] c.s. bij e-mail van 28 maart 2022 voorgesteld de zinsnede ‘
de woning in de staat verkeert die u bij de oplevering daarvan van Amvest mocht verwachten’ te vervangen door ‘
de woning opleveringsgereed zal zijn conform de gestelde eisen in de koop-/aannemingsovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde voorwaarden.’

Vervolgens heeft de advocaat van [eisende partij 1] c.s. bericht dat deze e-mail iets te voorbarig is en dat zij een nieuwe versie zal toezenden.

2.12.7.

In reactie daarop heeft de advocaat van Amvest bij e-mail van 30 maart 2022 bericht dat geen nieuwe versie is ontvangen en dat er bezwaar bestaat tegen het opnemen van de zinsnede ‘
de woning opleveringsgereed zal zijn’, omdat de woningen formeel al werden opgeleverd. Om verdere discussie te voorkomen is voorgesteld de zinsnede geheel te laten vervallen en te volstaan met ‘
welke datum de lekkage als redelijkerwijs verholpen kan worden beschouwd’.

2.12.8.

Bij e-mail van 31 maart 2022 heeft de advocaat van [eisende partij 1] c.s. commentaar geleverd op vier verschillende typen vaststellingsovereenkomsten. In de mark-up van de concept-vaststellingsovereenkomst voor appartementseigenaren mét gebreken die al verholpen zijn en waar een einddatum kon worden vastgesteld, is vermeld:

“De contractuele boete wegens de overschrijding van de bouwtijd als bedoeld in artikel 14 lid 5 van Pro de algemene voorwaarden van SWK die van toepassing zijn op uw koop-/aannemingsovereenkomst bestaat uit twee delen: (1) de contractuele boete vanaf 11 januari 2021 tot aan de initiële opleveringsdatum minus het door Amvest op 30 december 2021 voorlopig betaalde bedrag ter hoogte van € @, (2) de contractuele boete vanaf de initiële opleveringsdatum tot aan [@] (de datum waarop tussen Amvest en verkrijger vastgestelde gebreken zijn verholpen).” Het totaal resterende bedrag is vastgesteld op € @.”

In de mark-up van de concept-vaststellingsovereenkomst voor appartementseigenaren met gebreken die nog niet verholpen zijn, is vermeld:

“U heeft helaas te kampen met gebreken aan uw woning (..)(de “Gebreken”). Om deze reden bestaat de contractuele boete die Amvest aan u zal voldoen uit drie delen (1) de contractuele boete vanaf 11 januari 2021 tot aan de initiële opleveringsdatum minus het door Amvest op 30 december 2021 voorlopig betaalde bedrag ter hoogte van € @ (2) de contractuele boete vanaf de initiële opleveringsdatum tot aan de datum van deze VSO en (3) de contractuele boete vanaf de datum van deze VSO tot aan de datum waarop de Gebreken aan uw woning zijn opgelost (“de Einddatum”). Voor het vaststellen van de Einddatum wordt de volgende procedure gevolgd:

Amvest zal u als Verkrijger binnen 14 dagen informeren als zij meent dat de Gebreken zijn opgelost. Amvest zal daarbij een concrete Einddatum noemen en aangeven wat de hoogte van de nog door Amvest te betalen contractuele boete is;

Verkrijger zal binnen 14 dagen na het bericht van Amvest laten weten of zij akkoord gaat met de door Amvest voorgestelde Einddatum. Als over de Einddatum geen overeenstemming wordt bereikt, dan zullen partijen SWK verzoeken te bemiddelen. Als geen overeenstemming wordt bereikt binnen 60 dagen, dan zullen partijen een onafhankelijke deskundige inschakelen, teneinde vast te stellen of de Gebreken inderdaad zijn opgelost en welke Einddatum moet worden aangehouden.

Indien binnen twee maanden na een vastgestelde Einddatum de Gebreken terugkeren, dan geldt dat door Amvest en Verkrijger bij voorbaat is vastgesteld dat de Gebreken niet of onvoldoende zijn opgelost. Als gevolg daarvan is de contractuele boete wegens overschrijding van de bouwtijd blijven doorlopen (…) Deze afspraak geldt als een bewijsovereenkomst in de zin van artikel 153 Rv Pro.”

2.12.9.

In reactie daarop heeft de advocaat van Amvest bij e-mail van 1 april 2022 met name commentaar geleverd op de laatstgenoemde mark-up van de concept-vaststellingsovereenkomst. De tekst daarvan is teruggebracht tot:

“U heeft helaas te kampen met gebreken aan uw woning (..)(de “Gebreken”). Om deze reden bestaat de contractuele boete die Amvest aan u zal voldoen uit (..) (1) de contractuele boete vanaf 11 januari 2021 tot aan de opleveringsdatum van uw woning minus het door Amvest op 30 december 2021 voorlopig betaalde bedrag ter hoogte van € @ en (2) de contractuele boete vanaf de opleveringsdatum van uw woning tot aan de vast te stellen datum waarop de Gebreken aan uw woning zijn opgelost (“de Einddatum”). De Einddatum zullen wij in overleg met u vaststellen. Wij maken daarvoor graag een afspraak met u.”

Ter toelichting op deze laatste zin schrijft de advocaat van Amvest:

“Amvest stelt voor dat met de betrokken verkrijgers in een gesprek wordt getracht de Einddatum te bepalen. Als men daar niet uitkomt, bestaat altijd de mogelijkheid voor een verkrijger om SWK in te schakelen ter bemiddeling. Amvest zal daaraan mee werken.”

2.12.10.

In een e-mail van 7 april 2022 heeft de advocaat van [eisende partij 1] c.s. ten aanzien van de concept-vaststellingsovereenkomst voor ‘woningen met lekkage opgelost’ aan Amvest gevraagd aan te geven welke einddatum voor de boete Amvest aanhoudt, zodat zij deze datum kan verifiëren bij haar cliënten.

2.12.11.

De e-mail van de advocaat van [eisende partij 1] c.s. van 13 april 2022, waarin is vermeld:

“De woningen met opgeloste lekkage: hiervoor dient een datum van oplevering te worden ingevuld; volgens u betreft het hier de verkrijgers met nummers [nummer] , [nummer] en [nummer] .

Ik kan u terzake als volgt infomeren:

Voor verkrijger nummer [nummer] dhr. [eisende partij 2] bedraagt de datum van oplevering: 6 januari 2022; met dien verstande dat de lekkages nog niet zijn opgelost en dat verkrijger zich terzake alle rechten dient voor te behouden. Op 6 januari 2022 is het gebrek waardoor de woning voor bewoning was afgekeurd, evenwel verholpen. (..)

Graag ontvang ik de door u per verkrijger ingevulde concept VSO opdat ik de snelle ondertekening kan bevorderen.”

2.12.12.

Bij e-mail van 3 mei 2022 heeft de advocaat van Amvest alle vaststellingsovereenkomsten toegezonden met het verzoek aan de appartementseigenaren om hun bankrekeninggegevens in te vullen en de overeenkomsten te ondertekenen.

2.12.13.

In reactie daarop heeft de advocaat van [eisende partij 1] c.s. bij e-mail van 5 mei 2022 om 10.41 uur aan de advocaat van Amvest bericht:

“(..) 2.1.110 ( [eisende partij 2] ) (…): deze concept VSO’s gaan ervan uit dat een deel van de contractuele boete in verband met lekkage zal worden betaald na vaststelling van de uiteindelijke (oplever)datum waarop de lekkage is hersteld. Partijen zullen proberen om hierover overeenstemming te bereiken en indien nodig SWK vragen te bemiddelen, waaraan Amvest zal meewerken. Verkrijgers zouden graag zien dat – conform de SWK Garantievoorwaarden – aan de VSO’s wordt toegevoegd dat als partijen geen overeenstemming over de datum van herstel van de lekkage kunnen bereiken, partijen dit geschilpunt aan de Geschillencommissie zullen voorleggen zodat deze datum alsnog kan worden vastgesteld en Amvest tot betaling van de contractuele boete kan overgaan. (..) Graag verzoek ik u om deze 4 VSO’s dienovereenkomstig aan te passen (..)”

2.12.14.

In reactie daarop heeft de advocaat van Amvest bij e-mail van 5 mei 2022 om 15.35 uur de gewijzigde vaststellingsovereenkomst voor onder meer bouwnummer 2.1.110 toegezonden. De tekst daarvan is gelijk aan de hieronder in 2.13 vermelde tekst.

2.13.

Amvest en [eisende partij 1] c.s. hebben op 5 mei 2022 een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) gesloten. In de vaststellingsovereenkomst staat onder andere:

“(…) U heeft helaas te kampen (gehad) met lekkage aan uw woning. De contractuele boete wegens de overschrijding van de bouwtijd als bedoeld in artikel 14 lid 5 van Pro de algemene voorwaarden van SWK die van toepassing zijn op uw koop-/aannemingsovereenkomst bestaat daarom uit twee delen:
(1) de contractuele boete vanaf 11 januari 2021 tot aan de opleveringsdatum van uw woning minus het door Amvest op 30 december 2021 voorlopig betaalde bedrag ter hoogte van
€ 16.041,75,

(2) de contractuele boete vanaf de opleveringsdatum van uw woning tot aan de nog vast te stellen datum van herstel van de lekkage aan uw woning.

(…)

De datum van herstel van de lekkage aan uw woning zullen wij samen met u vaststellen. Wij zullen daarvoor een afspraak met u maken. Voor de goede orde merken wij hierbij nog op dat u de mogelijkheid heeft om bemiddeling van SWK in te roepen om de datum van herstel van de lekkage aan uw woning vast te stellen. (…)”

2.14.

Amvest en [eisende partij 1] c.s. hebben de contractuele boete als bedoeld in de vaststellingsovereenkomst onder (1) vastgesteld op € 18.239,25 en dit bedrag is ook uitbetaald aan [eisende partij 1] c.s.

2.15.

Drie andere koopappartementen van het appartementencomplex hadden bij of rondom de oplevering ook last van lekkage. Amvest heeft met de eigenaren daarvan soortgelijke vaststellingsovereenkomsten gesloten.

2.16.

Op 4 december 2022 heeft [eisende partij 1] c.s. aan de heer [naam 2] , projectontwikkelaar van Amvest (hierna: [naam 2] ), het volgende gemaild:

“(…) Na vele verzoeken (…) om een afspraak mbt het vaststellen van herstel van lekkage van ons appartement (…), waar geen reactie op komt, hierbij een schriftelijk verzoek. Zoals in de VSO van mei 2022 vermeld is, moeten wij samen een datum van herstel van de lekkage vaststellen zodat de contractuele boete vanaf opleveringsdatum tot aan de benoemde datum kan worden vast gesteld. U zegt in de VSO dat u een afspraak met ons zult maken, echter tot op heden (…) niets vernomen. Graag ontvangen wij een officiële verklaring wat de oorzaak is en wat de oplossing is. Ook graag een afspraak waarbij wij de datum kunnen vaststellen (…)”

2.17.

Op 6 december 2022 heeft [naam 2] teruggemaild:

“(…) Naar aanleiding van uw (…) mail bericht ik u dat wij een afspraak maken zodra bekend is wanneer de lekkage is verholpen. Van [naam hoofdaannemer] hebben wij begrepen dat medio september 2022 een inspectie van uw woning heeft plaatsgevonden waarbij is vastgesteld dat de lekkage was verholpen. We nemen contact op met [naam hoofdaannemer] over de exacte datum die kan worden aangehouden dat de lekkage was hersteld. Naar aanleiding daarvan zullen wij schriftelijk een voorstel doen voor de verdere afwikkeling van de VSO. (…)”

2.18.

In oktober 2023 heeft de vereniging van eigenaars van het appartementencomplex (hierna: de VvE) Coltec Lekdetectie en Thermografie (hierna: Coltec) de oorzaak van de lekkage laten onderzoeken. Coltec heeft geconcludeerd dat bepaalde reparaties nodig zijn en dat dit snel moet gebeuren om verdere schade aan het appartement te voorkomen.

2.19.

Bij brief van 9 november 2023 heeft rechtsbijstandverlener DAS namens [eisende partij 1] c.s. aan Amvest een nieuwe lekkage gemeld op dezelfde plekken als eerdere lekkages. Amvest is daarbij gesommeerd tot herstel van de oorzaak van deze lekkages.

2.20.

[naam hoofdaannemer] heeft in januari 2024 bakken aan het plafond van de woonkamer van [eisende partij 1] c.s. bevestigd om waterdruppels te kunnen opvangen, ter hoogte van waar de lekkage van mei 2021 is gemeld. Deze bakken zijn nog steeds aanwezig. In het najaar van 2024 is door lekkage in het appartement meerdere keren de elektriciteit uitgevallen.

2.21.

Het ingenieursbedrijf DGRM heeft in opdracht van [naam hoofdaannemer] onderzoek gedaan naar de oorzaak van lekkages aan het appartementencomplex en hiervan 13 september 2024 een rapport opgemaakt. Daarin staat onder meer problematiek beschreven op het gebied van de dakbedekking, aansluitingen hemelwaterafvoer, lekkage en houtrot.

2.22.

Amvest heeft op basis van het rapport van DGRM in november 2024 een plan van aanpak gemaakt over hoe de lekkages aan het appartementencomplex – inclusief de lekkage aan het appartement van [eisende partij 1] c.s. – te verhelpen.

2.23.

[eisende partij 1] c.s. heeft Amvest gesommeerd tot betaling van de contractuele boete als bedoeld in de vaststellingsovereenkomst onder (2) (hierna: de contractuele boete van de tweede categorie). Amvest heeft niet betaald.

2.24.

[eisende partij 1] c.s. heeft nog steeds last van lekkage in het appartement.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partij 1] c.s. vordert, samengevat, dat de rechtbank:

I. voor recht verklaart dat Amvest aansprakelijk is voor de lekkage in het appartement,

II. voor recht verklaart dat Amvest op grond van de vaststellingsovereenkomst aan [eisende partij 1] c.s. een contractuele boete van € 219,75 per dag moet betalen vanaf 16 juni 2021 tot de dag waarop de lekkage in het appartement definitief is verholpen en dat deze datum in gezamenlijk overleg of door een onafhankelijke derde wordt vastgesteld,

III. Amvest veroordeelt om een contractuele boete (primair € 219,75 per dag, subsidiair € 219,75 per dag totdat [eisende partij 1] c.s. naar de woning is verhuisd en daarna € 110 per dag) plus rente te betalen aan [eisende partij 1] c.s. totdat de lekkage in het appartement definitief is verholpen,

IV. als de onder III. genoemde contractuele boete niet wordt toegewezen: Amvest veroordeelt om een schadevergoeding aan [eisende partij 1] c.s. te betalen wegens gederfd woongenot en een deskundige benoemt om de schade vast te stellen,

V. Amvest veroordeelt om een door de VvE en [eisende partij 1] c.s. goed te keuren plan van aanpak vast te stellen om de lekkage aan het appartement te verhelpen, op straffe van een dwangsom,

VI. Amvest veroordeelt om aan [eisende partij 1] c.s. te betalen: € 2.775,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,

VII. Amvest veroordeelt in de daadwerkelijke proceskosten plus rente.

Daarnaast vordert [eisende partij 1] c.s. dat de rechtbank bepaalt dat Amvest meteen aan het vonnis moet voldoen als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).

3.2.

[eisende partij 1] c.s. baseert haar vorderingen op de volgende stellingen. Amvest is de contractuele boete van de tweede categorie verschuldigd totdat de lekkage is verholpen en partijen de datum waarop dat is gedaan samen hebben vastgesteld. Volgens [eisende partij 1] c.s. is dat niet gebeurd, waardoor de contractuele boete nog steeds doorloopt. De lekkage was er al tijdens de oplevering, want deze was al gemeld bij de vooroplevering in mei 2021. Als de contractuele boete niet toewijsbaar is, dan moet Amvest een schadevergoeding betalen wegens gederfd woongenot, omdat [eisende partij 1] c.s. sinds zijn verhuizing in december 2021 hinder ondervindt van en schade lijdt door de lekkage. Daarnaast wil [eisende partij 1] c.s. dat Amvest een vernieuwd plan van aanpak maakt, waaruit blijkt binnen welke termijn Amvest de lekkage zal verhelpen. Het plan van aanpak dat Amvest heeft gepresenteerd voldoet niet, onder andere omdat daarin geen concreet tijdspad is opgenomen en omdat onvoldoende is gewaarborgd dat het kostbare kookeiland van composiet van [eisende partij 1] c.s. niet zal beschadigen. Amvest moet als prikkel om de lekkage te verhelpen een dwangsom worden opgelegd, aangezien deze kwestie al te lang voortduurt en het er niet naar uitziet dat de kwestie binnenkort zal worden opgelost. Amvest moet worden veroordeeld in de daadwerkelijke proceskosten, omdat deze procedure voorkomen had kunnen worden.

3.3.

Amvest vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Zij betwist de contractuele boete van de tweede categorie verschuldigd te zijn aan [eisende partij 1] c.s. De tekst van de vaststellingsovereenkomst is niet toegesneden op de specifieke situatie van het appartement van [eisende partij 1] c.s. op het moment van het sluiten van de overeenkomst, omdat de tekst van de vaststellingsovereenkomst is gestandaardiseerd. Amvest heeft met vier appartementseigenaren uit het appartementencomplex die bij of kort na de oplevering te maken kregen met een lekkage soortgelijke vaststellingsovereenkomsten gesloten. Amvest kon in mei 2022 niet vaststellen of bij al die appartementen nog steeds sprake was van zodanige lekkage dat die appartementen niet bewoonbaar waren, omdat zij daarvoor afhankelijk was van informatie van [naam hoofdaannemer] . Omdat [naam hoofdaannemer] niet tijdig met de benodigde informatie kwam en sprake was van tijdsdruk wegens de lopende procedure, is in de vaststellingsovereenkomst opgenomen dat de datum van herstel van de lekkage nog zal worden vastgesteld. Die datum kon (ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst) echter in het verleden liggen indien de lekkage niet (meer) aan bewoonbaarheid in de weg stond. De procedure kon alleen worden beëindigd als Amvest met alle betrokken appartementseigenaren overeenstemming had bereikt. Een redelijke uitleg van de vaststellingsovereenkomst is dat Amvest alleen een boete moet betalen zolang de lekkage het appartement onbewoonbaar maakt. Dat is de reden dat wordt verwezen naar de contractuele boete wegens te late oplevering in artikel 14 lid 5 van Pro de algemene voorwaarden, zodat moet worden aangeknoopt bij het moment dat Amvest het appartement geheel voor bewoning gereed heeft opgeleverd. Het appartement van [eisende partij 1] c.s. is sinds de oplevering (16 juni 2021) bewoonbaar, want toen bestond de lekkage blijkens het proces-verbaal van oplevering niet. In ieder geval heeft [eisende partij 1] c.s. de woning vanaf 14 december 2021 bewoond.

Partijen hebben niet bedoeld om een ruimere boeteverplichting aan te gaan. Daarom is in de vaststellingsovereenkomst opgenomen dat [eisende partij 1] c.s. te maken heeft
‘(gehad)’ met lekkage. Als de rechtbank dat standpunt niet volgt, moet het boetebedrag worden gematigd (artikel 6:94 BW Pro). Daarnaast is een schadevergoeding niet toewijsbaar, omdat niet is gebleken van schade of ernstige hinder door de lekkage. De vordering tot vaststelling van een plan van aanpak moet worden afgewezen, omdat de VvE geen partij is bij deze procedure en Amvest geen (exacte) tijdsplanning kan maken, aangezien zij daarvoor afhankelijk is van de medewerking van de VvE en de bewoners van het appartementencomplex. Het gehele appartementencomplex moet worden aangepakt, niet enkel het appartement van [eisende partij 1] c.s., anders gaat het enkel om symptoombestrijding.

4.De beoordeling

ambtshalve toets

4.1.

De koop-/aannemingsovereenkomst is gesloten met een consument ( [eisende partij 1] c.s.). De rechtbank toetst daarom ambtshalve aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. De overeenkomst valt onder de uitzondering van artikel 6:230h lid 2 onder g BW, zodat afdeling 2b van titel 5 van boek 6 BW niet van toepassing is. De rechtbank toetst dus niet (ambtshalve) of aan de informatieverplichtingen uit die afdeling is voldaan. De bedingen in de algemene voorwaarden zijn niet oneerlijk. Daarbij heeft de rechtbank ook acht geslagen op Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Amvest aansprakelijk voor de lekkage

4.2.

[eisende partij 1] c.s. vordert een verklaring voor recht dat Amvest aansprakelijk is voor de lekkage in het appartement. Deze vordering (onder I, zie 3.1) wordt als onbetwist toegewezen.

4.3.

Partijen zijn het erover eens dat Amvest de lekkage in het appartement van [eisende partij 1] c.s. – die volgens Amvest wordt veroorzaakt doordat water infiltreert in de aansluiting tussen het (dak)terras en de gevel van (een) bovengelegen woning(en) – moet verhelpen. De rechtbank stelt vast dat [eisende partij 1] c.s. reeds tijdens de vooroplevering in mei 2021 lekkage in de woonkamer heeft gemeld bij Amvest. De lekkage leek door werkzaamheden van Amvest te zijn opgelost op 11 juni 2021. Dat verklaart waarom deze niet is vermeld in het proces-verbaal van oplevering van 16 juni 2021. De lekkage is echter niet verholpen, zoals blijkt uit de meldingen (zie 2.8) die [eisende partij 1] c.s. al vanaf enkele dagen na de oplevering heeft gedaan, en is nog steeds aanwezig (zie 2.20 en 2.24).

uitleg vaststellingsovereenkomst: Amvest moet contractuele boete betalen, geen matiging

4.4.

[eisende partij 1] c.s. stelt dat in de vaststellingsovereenkomst is afgesproken dat Amvest een contractuele boete van de tweede categorie moet betalen totdat de lekkage definitief is verholpen. Dat is nog steeds niet gebeurd, waardoor volgens [eisende partij 1] c.s. de boete nog steeds doorloopt. Amvest betwist een boetebedrag aan [eisende partij 1] c.s. te moeten betalen. Volgens Amvest is de boete van de tweede categorie alleen verschuldigd zolang het appartement door de lekkage onbewoonbaar zou zijn, maar was het appartement bewoonbaar sinds de oplevering.

4.5.

Partijen leggen de afspraken in de vaststellingsovereenkomst anders uit. De rechtbank zal de vaststellingsovereenkomst uitleggen om te beoordelen wat partijen hebben afgesproken. Daarbij zal niet alleen worden gekeken naar de taalkundige betekenis van de bewoordingen in de vaststellingsovereenkomst, maar komt het aan op de betekenis die partijen redelijkerwijs aan elkaars gedragingen en verklaringen mochten toekennen, en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Alle omstandigheden van het concrete geval zijn van belang, beoordeeld volgens de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ook de aard en strekking van de overeenkomst worden daarbij in aanmerking genomen.

4.6.

De rechtbank volgt de uitleg van Amvest van de vaststellingsovereenkomst niet.

De rechtbank stelt voorop dat de vaststellingsovereenkomst er naar zijn aard toe strekt een geschil te beëindigen/voorkomen en bedoeld is om ook te gelden als de afspraken daarin afwijken van de tevoren bestaande rechtstoestand. Dat in de vaststellingsovereenkomst wordt verwezen naar artikel 14 lid 5 van Pro de algemene voorwaarden betekent dus niet zonder meer dat partijen in de vaststellingsovereenkomst niet zijn afgeweken van dat artikel (en dus van de tevoren bestaande rechtstoestand).

4.7.

Volgens de tekst van de vaststellingsovereenkomst loopt de boete van de tweede categorie door tot aan de datum van herstel van de lekkage, niet tot aan de opleverdatum van het appartement (integendeel: de boete van de tweede categorie is verschuldigd
vanafde opleverdatum). Evenmin wordt gerefereerd aan ‘onbewoonbaarheid’ of het moment waarop de woning ‘voor bewoning gereed’ zou zijn. Weliswaar is in de voorafgaande correspondentie tussen de advocaten van partijen wel gesproken over het moment dat lekkages ‘geen belemmering meer vormen voor ingebruikname van de woning’ (zie 2.12.1), maar deze passage is uiteindelijk juist niet in de vaststellingsovereenkomst terecht gekomen. Later is van de zijde van Amvest voorgesteld aan te knopen bij de datum waarop ‘de lekkage als redelijkerwijs verholpen kan worden beschouwd’ (zie 2.12.7).

De rechtbank kent groot gewicht toe aan de (taalkundige uitleg van de) tekst van de vaststellingsovereenkomst, omdat partijen zich hebben laten bijstaan door advocaten, de advocaten hebben onderhandeld over de tekst van de vaststellingsovereenkomst en Amvest ook nog een professionele partij is. Als Amvest de bedoeling had om de boete te koppelen aan een zodanige lekkage dat de woning onbewoonbaar was, dan had het op haar weg gelegen om dit in de tekst van de vaststellingsovereenkomst duidelijk te maken. Dat heeft Amvest niet gedaan.

4.8.

Daarnaast speelt mee dat op zitting duidelijk is geworden dat Amvest wist dat [eisende partij 1] c.s. al in het appartement woonde toen de vaststellingsovereenkomst werd gesloten. Amvest wist dus ten tijde van het aangaan van de vaststellingsovereenkomst dat de lekkage het appartement
nietonbewoonbaar maakte. Daarbij komt dat de advocaat van [eisende partij 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de vaststellingsovereenkomst expliciet aan Amvest heeft laten weten dat het gebrek waardoor de woning voor bewoning was afgekeurd op 6 januari 2022 was verholpen (zie 2.12.11), maar dat de lekkage nog steeds niet was verholpen. Desalniettemin heeft Amvest niet voorgesteld in de vaststellingsovereenkomst een concrete einddatum van de boete op te nemen, hetgeen wel voor de hand had gelegen indien haar visie wordt gevolgd. Verder is van belang dat (uiteindelijk) ook voor [eisende partij 1] c.s. gebruik is gemaakt van het model vaststellingsovereenkomst voor woningen met nog niet opgeloste lekkage. [eisende partij 1] c.s. mocht dan ook redelijkerwijs verwachten dat de boete zou doorlopen totdat (na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst) de lekkage zou worden hersteld.

4.9.

Amvest heeft ter zitting naar voren gebracht dat zij ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet dacht dat de lekkage zodanig structureel was als later is gebleken. Dit komt echter voor rekening en risico van Amvest. Dat Amvest ervan uitging dat de lekkage makkelijk opgelost zou worden, ondersteunt wel de lezing van [eisende partij 1] c.s. dat destijds is afgesproken de contractuele boete te laten doorlopen tot de datum van herstel van de lekkage.

4.10.

Ook de gedragingen van partijen na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst duiden niet op de uitleg van Amvest. Amvest heeft nooit enig initiatief genomen om samen met [eisende partij 1] c.s. de datum vast te stellen van herstel van de lekkage, hoewel in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat Amvest daartoe contact zal opnemen (hetgeen bij haar uitleg van de vaststellingsovereenkomst ook spoedig na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst op basis van nadere informatie van [naam hoofdaannemer] zou hebben gekund). Zelfs niet toen [eisende partij 1] c.s. tussen 27 oktober en 10 november 2022 meerdere keren had gevraagd om duidelijkheid over wanneer de contractuele boete vanaf 16 juni 2021 zou worden betaald. Wel heeft [naam 2] van Amvest op 6 december 2022 aan [eisende partij 1] c.s. gemaild dat [naam hoofdaannemer] heeft vastgesteld dat de lekkage in september 2022 is verholpen en dat Amvest [eisende partij 1] c.s. een schriftelijk voorstel zal doen voor “
de verdere afwikkeling van de VSO”. Aangenomen kan worden dat [naam 2] hierbij doelt op de boete van de tweede categorie, omdat [eisende partij 1] c.s. in een bericht van oktober 2022 aangeeft dat Amvest de financiële tegemoetkoming vanwege de te late oplevering tot 16 juni 2021 – dus de boete van de eerste categorie – al heeft betaald. Niet gebleken is van een andere financiële vergoeding van Amvest aan [eisende partij 1] c.s. op grond van de vaststellingsovereenkomst. Bovendien is de uitleg van Amvest niet logisch, omdat volgens Amvest op grond daarvan de boete zou zijn verschuldigd tot 16 juni 2021, terwijl de vaststellingsovereenkomst bijna een jaar later is gesloten en deze evident gaat om een lekkage die nog moet worden verholpen.

4.11.

De rechtbank stelt vast dat partijen in de vaststellingsovereenkomst hebben afgesproken dat Amvest de boete verschuldigd is tot aan de (nog vast te stellen) datum van herstel van de lekkage. Vast staat dat de lekkage nog steeds niet is hersteld. Amvest is dus op grond van de vaststellingsovereenkomst aan [eisende partij 1] c.s. de contractuele boete van de tweede categorie verschuldigd vanaf 16 juni 2021 totdat de lekkage is opgelost.

4.12.

De rechtbank zal de gevorderde boete van de tweede categorie van € 219,75 per dag niet matigen, omdat het boetebeding niet tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Het gaat niet om een onredelijk tarief, want Amvest heeft met dat bedrag ingestemd in een vaststellingsovereenkomst die zij met bijstand van haar advocaat is aangegaan om het geschil op te lossen. Anders dan Amvest stelt, heeft de boete geen (zuiver) punitief karakter, maar moet deze worden gezien als een prikkel voor Amvest om tot herstel van de lekkage over te gaan. Ook speelt mee dat Amvest een professionele partij is, die kan worden geacht de strekking van het boetebeding te begrijpen. Dat de boete zo hoog is opgelopen, hangt samen met het feit dat de lekkage al die tijd niet is opgelost. [eisende partij 1] c.s. heeft onderbouwd toegelicht dat hij daardoor daadwerkelijk schade lijdt, bestaande uit gederfd woongenot, en dat dit nog steeds voortduurt.

4.13.

De gevorderde verklaring voor recht die hierop ziet (vordering vermeld in 3.1. onder II) en de contractuele boete van € 219,75 per dag vanaf 16 juni 2021 totdat de lekkage definitief is verholpen (vordering vermeld in 3.1. onder III) worden daarom toegewezen.

plan van aanpak niet toewijsbaar

4.14.

Amvest kan niet worden veroordeeld tot vaststelling van een door de VvE en [eisende partij 1] c.s. vast te stellen plan van aanpak. De VvE is geen partij bij deze procedure. Ook heeft Amvest onderbouwd toegelicht dat zij redelijkerwijs geen tijdsplanning kan geven, omdat de oplossing ligt in ingrijpende werkzaamheden aan meerdere appartementen en zij voor de tijdsplanning mede afhankelijk is van de besluitvorming en beschikbaarheid van derden, waaronder de VvE en de individuele appartementseigenaren. De daarbij gevorderde dwangsom is alleen al daarom niet toewijsbaar. De vordering vermeld in 3.1 onder V. wordt dan ook afgewezen.

4.15.

De rechtbank realiseert zich dat dit onbevredigend is voor [eisende partij 1] c.s., aangezien de lekkage na bijna vijf jaar nog steeds niet is opgelost. Amvest is wel verplicht tot herstel van de lekkage. Dit heeft zij op zitting ook bevestigd. Daarnaast is de stimulans om de lekkage te verhelpen gelegen in de contractuele boete van de tweede categorie, die blijft doorlopen totdat de lekkage definitief is verholpen (zie 4.13).

buitengerechtelijke incassokosten

4.16.

[eisende partij 1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering wordt op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. Het gevorderde bedrag van € 2.775,00 is conform het bepaalde tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

proceskosten

4.17.

Amvest is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisende partij 1] c.s. betalen. De rechtbank zal daarbij Amvest niet veroordelen in de werkelijke proceskosten, zoals [eisende partij 1] c.s. vordert. Om daarvoor in aanmerking te komen gelden (strenge) voorwaarden, waar in dit geval niet aan is voldaan. Die criteria zijn dat de aangesproken partij misbruik van procesrecht heeft gemaakt of onrechtmatig heeft gehandeld, omdat zij een vordering niet had mogen instellen gelet op de evidente ongegrondheid daarvan in verband met de betrokken belangen van de wederpartij. Hiervan kan eerst sprake zijn als zij haar vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kende of behoorde te kennen, dan wel op stellingen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Daarbij toetst de rechtbank terughoudend, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat artikel 6 EVRM Pro mede waarborgt. Weliswaar volgt uit de beoordeling dat de stellingen van Amvest niet slagen en zijn veel van die stellingen al beoordeeld in eerdere procedures met andere eigenaren van hetzelfde appartementencomplex, maar dat maakt nog niet dat sprake is van misbruik of onrechtmatig handelen. De rechtbank zal daarom bij het begroten van de proceskosten het reguliere liquidatietarief toepassen.

4.18.

De proceskosten van [eisende partij 1] c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

2.723,00

- salaris advocaat

€

7.446,00

(2 punten × € 3.723,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

10.502,47

4.19.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat Amvest aansprakelijk is voor de lekkage in het appartement (zie 4.2 en 4.3),

5.2.

verklaart voor recht dat Amvest op grond van de vaststellingsovereenkomst aan [eisende partij 1] c.s. een contractuele boete van € 219,75 per dag moet betalen vanaf 16 juni 2021 totdat de lekkage definitief is verholpen en dat de datum daarvan in goed overleg door een onafhankelijke derde wordt vastgesteld,

5.3.

veroordeelt Amvest om aan [eisende partij 1] c.s. te betalen een bedrag van € 219,75 per dag vanaf 16 juni 2021 totdat de lekkage definitief is verholpen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 30 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt Amvest om aan [eisende partij 1] c.s. te betalen een bedrag van € 2.775,00 aan buitengerechtelijke kosten,

5.5.

veroordeelt Amvest in de proceskosten van € 10.502,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Amvest niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

veroordeelt Amvest tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.7.

verklaart dit vonnis onder 5.3 tot en met 5.6 uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.M. James-Pater, rechter, bijgestaan door mr. R. Hafith en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.