ECLI:NL:RBAMS:2026:6168 - Rechtbank Amsterdam - Bevestiging geldigheid huurprijs na toetsing WOZ-waarde e...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12048989 \ CV EXPL 26-428

Vonnis in verzet van 26 juni 2026

in de zaak van

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats],

eisers in verzet,

hierna samen te noemen: [eiseres] in vrouwelijk enkelvoud,

gemachtigde: mr. R.M. Berendsen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HASEDA INVESTMENTS B.V.,

gevestigd te Utrecht,

gedaagde in verzet,

hierna te noemen: Haseda,

gemachtigde: mr. dr. J. van Lochem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de oorspronkelijke dagvaarding van 25 september 2025, met producties,

- het verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025,
- de verzetdagvaarding van 24 december 2025
- een akte nadere producties van Haseda met drie producties.
- het instructievonnis van 3 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

1.2.

Op 20 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is [eiser 1] verschenen met een tolk vergezeld door de gemachtigde. Namens Haseda is [naam 1] verschenen vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun stellingen toegelicht, de gemachtigde van Haseda aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Sinds 2022 is Haseda eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats], bestaande uit vijf woonruimtes. Zij heeft het pand ingrijpend gerenoveerd.

2.2.

Na de renovatie heeft Haseda een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] met betrekking tot de zelfstandige woonruimte [adres 2] ingaande per 10 oktober 2024 tegen € 2.450,- aan kale huurprijs, € 175,- aan kosten voor gebruik van stoffering, meubilering en overige inventaris alsmede € 35,- aan voorschot servicekosten, per maand. In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is bepaald: “Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst wel een kopie van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestaties gebouwen of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen.”

2.3.

Op 24 februari 2025 heeft [eiseres] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen.

2.4.

Nadien is Haseda gebleken dat per abuis geen energielabel voor de woning was geregistreerd. Zij heeft deze direct aangevraagd en op 24 april 2025 is energielabel B voor de woning opgenomen, per 14 mei 2025 geregistreerd en ingebracht in de procedure bij de Huurcommissie.

2.5.

Op 4 juni 2025 heeft in het kader van de procedure bij de Huurcommissie een onderzoek in de woning plaatsgevonden, waarvan op 13 juni 2025 een onderzoeksrapport is opgesteld. In het onderzoeksrapport is bij de puntentelling vanwege het ontbreken van een WOZ-beschikking de minimum WOZ waarde aangehouden (van € 73.607,-), te weten 10 punten, en is vanwege het ontbreken van een energielabel op de ingangsdatum van de huurovereenkomst uitgegaan van het bouwjaar van de woonruimte (te weten 1911), te weten een aftrek van 15 punten, waardoor de puntentelling uitkwam op 91 punten met een maximale huurprijs van € 542,99.

2.6.

Op 26 juni 2025 heeft Haseda [naam 2] van Kroese Paternotte opdracht gegeven een WOZ taxatieverslag op te stellen met betrekking tot de woning. In de begeleidende brief bij het op 2 juli 2025 door Haseda ontvangen taxatieverslag is vermeld: “In het WOZ taxatieverslag wordt de WOZ waardering uiteengezet, waarbij tevens met behulp van referentietransacties de waarde onderbouwd wordt”. In het taxatieverslag is verder vermeld dat het doel van het taxatieverslag is: “het verkrijgen van inzicht in de ‘marktwaarde’ per waardepeildatum in het kader van de Wet WOZ”, is de waardepeildatum bepaald op 1 januari 2024 en is de waarde van de woning getaxeerd op € 480.500,-. Hasada heeft het taxatieverslag voorafgaand aan de zitting bij de huurcommissie op 23 juli 2025 aan de Huurcommissie gestuurd.

2.7.

Op 1 augustus 2025 is de uitspraak van de Huurcommissie aan partijen verzonden. In de uitspraak heeft de Huurcommissie de redelijke kale huurprijs vastgesteld op € 542,99 per maand op basis van de in het onderzoeksrapport vastgesteld 91 punten, waarbij met betrekking tot de WOZ-waarde uitgegaan is van het bouwjaar van de woning. Ten aanzien van de punten voor de energieprestatie van de woning is het volgende overwogen:

“Voor beantwoording van de vraag welk woningwaarderingsstelsel toegepast moet worden is de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. De huurovereenkomst is op 10 oktober 2024 ingegaan. Vanaf 1 juli 2024 behoort het waarderen van een later geregistreerd energielabel, zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad [ECLI:NL:HR:2023:1005, ktr], niet meer tot de mogelijkheden.

In de toelichting op het Besluit huurprijzen woonruimte overwoog de wetgever het volgende.

Bij de toe te passen woningwaardering gaat het niet alleen om de toestand van de woning als zodanig, maar ook om aspecten waarvan de huurder of een derde kennis kan hebben op de relevante datum door opname van de woning en door het raadplegen van algemeen beschikbare informatie van de woning. Dit betekent dat een situatie denkbaar is dat er voor de woning geen geldig energielabel is vastgesteld op het moment dat de woning wordt verhuurd. De puntentoekenning voor de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient in dat geval plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Dit geldt ook indien op een later moment alsnog een geldig energielabel wordt bepaald.

Het aantal punten bij “energieprestatie” wijzigt niet.”

2.8.

Bij verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, is kort gezegd voor recht verklaard dat 63 punten inzake WOZ-waarde had moeten worden toegekend, 30 punten inzake de energieprestatie en dus aan het gehuurde een totaal puntenaantal had moeten worden toegekend van 189, bepaald dat het gehuurde daarom in de vrije sector valt en is [eiseres] veroordeeld tot het blijven betalen van de overeengekomen huurprijs van € 2.450,-, exclusief het overeengekomen (voorschot) servicekosten.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

het verstekvonnis te vernietigen;
de kale huurprijs per ingangsdatum van het huurcontract vast te stellen op € 847,05 per maand;
Haseda te veroordelen tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag boven € 847,05, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] stelt daartoe in de eerste plaats dat op grond van het voorschrift van onderdeel 11 van Bijlage I onder A bij het besluit huurprijzen woonruimte (BHW) slechts 85% van de getaxeerde WOZ-waarde had mogen worden meegenomen in de puntentelling, zodat het puntenaantal daarvoor maximaal 54 mocht bedragen. In tweede plaats stelt [eiseres] dat nu op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd, daarvoor een aftrek van 15 punten moet worden gehanteerd, zoals de Huurcommissie heeft gedaan. Haseda is dan ook gehouden tot terugbetaling van het teveel aan betaalde huur.

3.3.

Haseda voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

[eiseres] is tijdig in verzet gekomen, zodat zij daarin ontvankelijk is.

Ambtshalve toetsing

4.2.

De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is door een handelaar gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).

4.3.

De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Haseda de consumenten ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.

4.4.

Haseda beroept zich in deze procedure op het huurprijsbeding in de huurovereenkomst (artikel 4.5). Dit huurprijsbeding is transparant en daarom op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

WOZ-waarde

4.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat het taxatierapport van Kroese Paternotte in de puntentelling betrokken moet worden. [eiseres] stelt echter dat met slechts 85% van de getaxeerde waarde rekening gehouden moet worden. Daarin wordt zij niet gevolgd. Uit het taxatierapport volgt, zoals Hasenda aanvoert, voldoende dat de WOZ-waarde is getaxeerd en geen vrije marktwaarde. Het puntenaantal voor de WOZ-waarde wordt dan ook vastgesteld op 63.

Energieprestatie

4.6.

Vaststaat dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd en dat dit pas is gebeurd op 14 mei 2025. Verder is onbetwist gebleven dat de energieprestatie van de woning tussen de ingangsdatum en registratiedatum van het label niet is gewijzigd.

4.7.

Partijen twisten over de vraag of na de inwerkingtreding van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) op 1 juli 2024 het na de ingangsdatum van de huurovereenkomst verkregen energielabel betrokken mag worden in de puntentelling.

4.8.

In het arrest van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005), dus voorafgaande aan de inwerkingtreding van het Besluit, heeft de Hoge Raad in antwoord op prejudiciële vragen geoordeeld dat het “
niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1.), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”De Hoge Raad baseert zich daarbij op artikel 11 lid 5 van Pro de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) dat bepaalt dat de huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.

4.9.

Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 is een groot aantal wetten en besluiten gewijzigd. Ook is de Toelichting op het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte bij rubriek 4, per 1 juli 2024 gewijzigd, zoals ook de Huurcommissie heeft overwogen. Sinds die datum staat daarin vermeld dat er (voor toekenning van punten aan een energielabel) sprake moet zijn van
“het voor een woning geldig vastgesteld energielabel”, alsmede dat daar waar een geldig energielabel ontbreekt de waardering van de energieprestatie wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Nu echter in deze nota niet wordt gesproken over hoe dit zich verhoudt tot het bovengenoemde artikel 11 lid 5 UHW Pro en de bovengenoemde beslissing van de Hoge Raad waarin de feitelijke toestand van het gehuurde op de ingangsdatum juist bepalend wordt geacht en er ook niet wordt gemeld dat hiervan uitdrukkelijk wordt afgeweken, wordt geen aanleiding gezien aan te sluiten bij de bovengenoemde nota van toelichting op het woningwaarderingsstelsel dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst sprake moet zijn van een officieel vastgesteld energielabel. Nu het label geregistreerd was op het moment dat de puntentelling door de Huurcommissie plaatsvond en tussentijds geen wijzigingen zijn geweest in de energieprestatie, had de Huurcommissie dit label moeten meenemen in de puntentelling.

4.10.

De omstandigheid dat in de huurovereenkomst is bepaald dat een energielabel is afgegeven en deze bij aanvang van de huurovereenkomst is verstrekt aan huurder, terwijl dat niet het geval was, maakt het voorgaande niet anders. Deze verplichting komt weliswaar voort uit een Europese Richtlijn, maar deze richtlijn heeft tot doel het verbeteren van energieprestaties van gebouwen en niet consumentenbescherming ten aanzien van de huurprijs.

4.11.

Bovenstaande leidt tot de slotsom dat het puntenaantal in het verstekvonnis terecht is vastgesteld op 63 punten voor de WOZ-waarde (na de WOZ-cap), op 30 punten voor de energieprestatie en het totaal op 189 punten. Dat betekent dat de woning in het hoog-segment valt en dat de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs geldig is overeengekomen. Het verzet wordt dan ook ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt [eiseres] in de proceskosten in verzet veroordeeld.

5.De beslissing

de kantonrechter

5.1.

verklaart het verzet ongegrond;

5.2.

bekrachtigt het door deze rechtbank op 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11912145 CV EXPL 25-13731;

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van Haseda in de verzetprocedure, begroot op € 217,- aan salaris gemachtigde;

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.

811