ECLI:NL:RBAMS:2026:6599

• Datum uitspraak: 26 juni 2026
• Publicatiedatum: 30 juni 2026
• Zaaknummer: 12138448 \ KK EXPL 26-175
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: B.T. Beuving
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis kort geding over ontruiming bedrijfsruimte en terugplaatsing markies en uithangbord

In deze kort geding procedure vordert de eiser, exploitant van een ijssalon, de ontruiming van een bedrijfsruimte die zij huurt van de gedaagde 1, en de terugplaatsing van haar markies, logobord en uithangbordje. De huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde 1 loopt sinds 1 januari 2023 en betreft een bedrijfsruimte die eerder door eiser werd gehuurd van een derde.

Gedaagde 2 gebruikte de bedrijfsruimte tijdelijk van 1 oktober 2025 tot 28 februari 2026 met toestemming van gedaagde 1, maar weigert de ruimte te ontruimen zonder instructie van gedaagde 1. Eiser stelt dat de huurovereenkomst niet is beëindigd en dat zij recht heeft op ongestoord gebruik vanaf 1 maart 2026.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd en dat de tijdelijke verhuur aan gedaagde 2 geen einde aan de huurovereenkomst betekent. Gedaagde 1 wordt veroordeeld tot ontruiming en het schoon opleveren van de bedrijfsruimte, en gedaagde 2 tot terugplaatsing van de markies en uithangbord. Een dwangsom wordt opgelegd tot maximaal 100.000 euro. Vorderingen tot schadevergoeding worden afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang.

Uitkomst: Gedaagde 1 wordt veroordeeld tot ontruiming en schoon opleveren van de bedrijfsruimte met een dwangsom tot 100.000 euro, en gedaagde 2 tot terugplaatsing van het uithangbord en markies.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12138448 \ KK EXPL 26-175

Vonnis in kort geding van 26 juni 2026

in de zaak van

[eisende partij] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

gemachtigden: mr. K.M. Verdurmen en mr. C.H. van der Kolk,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

gemachtigde: mr. P.C. Veerman,
2.
[gedaagde 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
3.
[gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 3] ,

gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
4.
[gedaagde 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 4] ,

gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: gedaagden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 maart 2026, met producties;

- de producties van [gedaagde 2] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 mei 2026. Namens [eisende partij] zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen met de gemachtigden. Namens [gedaagde 1] is [naam 3] verschenen met de gemachtigde. Namens [gedaagde 2] zijn [gedaagde 3] en [gedaagde 4] verschenen met de gemachtigde. Zij zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Na de mondelinge behandeling hebben partijen verzocht de zaak aan te houden. Daarna hebben zij nogmaals om aanhouding verzocht. Ten slotte hebben zij op 12 juni 2026 vonnis gevraagd en is een datum voor het vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisende partij] huurde van 1 januari 2014 tot 31 december 2022 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte) van [eisende partij] . Die huurde de bedrijfsruimte van de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ). [eisende partij] betaalde de huur rechtstreeks aan [naam 4] . [eisende partij] exploiteert een ijssalon in de bedrijfsruimte.

2.2.

In 2023 is de huurovereenkomst tussen [eisende partij] en [naam 4] geëindigd en is [gedaagde 1] de bedrijfsruimte gaan huren van [naam 4] . [eisende partij] huurt vanaf dat moment van [gedaagde 1] (onderhuur) en is de huurpenningen aan [gedaagde 1] gaan betalen.

2.3.

Van 1 oktober 2025 tot en met 28 februari 2026 verkoopt [gedaagde 2] in de bedrijfsruimte warme chocolademelk en later andere producten waaronder ijs.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van gedaagden om:

• het pand aan de [adres] te ontruimen met achterlating van de inventaris en apparatuur van [eisende partij] ;
• de markies, het logobord en het uithangbordje van [eisende partij] terug te plaatsen;
• het pand schoon en gedweild achter te laten;
• het gebruik van het internetabonnement van [eisende partij] te staken;
• alle sleutels van het pand aan [eisende partij] te overhandigen;
• aan [eisende partij] dagelijks te betalen een bedrag van € 444,60 als (voorschot op de) vergoeding van de schade die zij lijdt aan winstderving op elke dag die verstreken is vanaf 1 maart 2026 tot gedaagden hebben voldaan aan de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
• aan [eisende partij] te betalen een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor elke dag dat zij niet (tijdig) aan het vonnis voldoen;
• aan [eisende partij] ter zake van buitengerechtelijke kosten te betalen een bedrag van € 5.482,47, bestaande uit de kosten voor de werkzaamheden van de advocaat van [eisende partij] ;
• de proceskosten te betalen.

3.2.

[eisende partij] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisende partij] huurt van [gedaagde 1] de bedrijfsruimte aan de [adres] . Van 1 oktober 2025 tot en met 28 februari 2026 heeft [eisende partij] in overleg met [gedaagde 1] de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [gedaagde 2] . Tegen de afspraken in heeft [gedaagde 2] de bedrijfsruimte niet tijdig ontruimd. Zij geeft aan dat zij pas zal ontruimen als [gedaagde 1] haar daartoe instructie geeft en [gedaagde 1] wil deze instructie niet geven aan [gedaagde 2] .

3.3.

Gedaagden voeren verweer. Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde 1] voert het volgende aan. Er bestaat geen huurovereenkomst meer tussen [gedaagde 1] en [eisende partij] . Sinds 1 januari 2023 verhuurt [gedaagde 1] het de bedrijfsruimte ‘at random’ aan [eisende partij] , waarbij steeds per jaar en per seizoen is gekeken op welke wijze met name in het winterseizoen invulling moest worden gegeven aan deze bedrijfsruimte. [eisende partij] heeft ingestemd met een verhuur door [gedaagde 1] van de bedrijfsruimte aan [gedaagde 2] en daarmee ook met een einde aan de met haar bestaande huurovereenkomst.

3.5.

[gedaagde 2] voert het volgende aan. Zij heeft het de bedrijfsruimte niet ondergehuurd van [eisende partij] , maar direct van [gedaagde 1] gehuurd. Aangezien er geen huurovereenkomst bestaat tussen [eisende partij] en [gedaagde 2] , kan [gedaagde 2] in deze procedure ook niet worden veroordeeld tot ontruiming. Voor zover [eisende partij] de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde 2] baseert op onrechtmatig handelen kan dat niet leiden tot een veroordeling tot ontruiming, maar slechts tot een veroordeling tot schadevergoeding.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eisende partij] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

4.2.

Het spoedeisend belang van [eisende partij] is erin gelegen dat zij vanaf 1 maart 2026 geen gebruik kan maken van het de bedrijfsruimte, terwijl dat volgens haar wel de afspraak was. Hierdoor kan zij haar bedrijfsactiviteiten niet uitvoeren en loopt zij dagelijks omzet mis.

Huurovereenkomst bedrijfsruimte is niet beëindigd

4.3.

De kantonrechter overweegt als volgt. [eisende partij] huurt vanaf 1 januari 2023 de bedrijfsruimte van [gedaagde 1] . Het betreft hier een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW). Hierdoor geldt de huurovereenkomst voor vijf jaar of, als een langere bepaalde duur is overeengekomen, voor die langere duur. Daarvoor huurde [eisende partij] al sinds 2014 onafgebroken dezelfde bedrijfsruimte op dezelfde locatie.

4.4.

Anders dan [gedaagde 1] betoogt, kan niet worden aangenomen dat deze huurovereenkomst is geëindigd. Er is geen sprake geweest van een rechtsgeldige opzegging door [gedaagde 1] . Evenmin is de huurovereenkomst geëindigd met wederzijds goedvinden. Dit wordt niet anders doordat [eisende partij] heeft ingestemd met een tijdelijke verhuur van de bedrijfsruimte door [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] . [eisende partij] heeft gemotiveerd onderbouwd dat zij de huurkosten in de wintermaanden wenst op te vangen door de bedrijfsruimte beschikbaar te stellen aan andere partijen. In het verleden heeft zij de bedrijfsruimte regelmatig in de wintermaanden ter beschikking gesteld aan diverse derde partijen die daar onder meer stamppotjes, mutsen of noodles verkochten. De (onder)huurovereenkomst van de bedrijfsruimte werd ook toen onafgebroken voortgezet. Dit alles is door [eisende partij] gemotiveerd onderbouwd en wordt door gedaagden ook niet betwist.

4.5.

Van deze eerdere tijdelijke winteronderverhuur was [gedaagde 1] op de hoogte, onder meer omdat [gedaagde 1] , althans de [gedaagde 1] , tot 2024 mede-eigenaar was van [eisende partij] . [gedaagde 1] moet dus begrijpen dat met een tijdelijke winterverhuur niet een opzegging van de huurovereenkomst wordt bedoeld. Het is dan ook opmerkelijk dat [gedaagde 1] zich nu plots op het standpunt stelt dat met de winteronderverhuur de huurovereenkomst beëindigd zou zijn. Een dergelijke opzegging of afspraak volgt op geen enkele wijze uit de communicatie tussen partijen. Integendeel, uit de communicatie volgt dat [eisende partij] er vanuit gaat de bedrijfsruimte weer tot haar beschikking te hebben met ingang van 1 maart 2026. [naam 1] (namens [eisende partij] ) schrijft via Whatsapp aan [gedaagde 1] (namens [gedaagde 1] ): “
Ja we zouden vanaf 1 okt tot 1 maart hem graag verhuren, een maand borg vooraf, 2500/ mnd. ” Hierop reageert [gedaagde 1] : “
Ok ga ik het regelen Borg moeten zij aan mij betalen. Ik ben de verhuurder. ” Een paar berichten later schrijft [naam 1] : “
Prima om hem te verhuren 1 okt tot 1 mrt zitten wij er niet in. ” Ook [gedaagde 2] begreep dat zij slechts tijdelijk in de bedrijfsruimte zou zitten. In de huurovereenkomst die zij sloot met [gedaagde 1] staat dat de overeenkomst ingaat op 1 oktober 2025 en eindigt op 1 maart 2026. Dit uitgangspunt is ook, zo blijkt uit de ingebrachte stukken, door [gedaagde 2] zelf voortdurend naar buiten toe gecommuniceerd.

[gedaagde 2] huurt niet van [eisende partij]

4.6.

Partijen verschillen van mening over de juridische kwalificatie van het gebruik van de bedrijfsruimte door [gedaagde 2] . Uit de feiten volgt, anders dan [eisende partij] stelt, niet dat [gedaagde 2] de bedrijfsruimte onderhuurde van [eisende partij] . [gedaagde 2] heeft immers direct contact gehad met [gedaagde 1] over de verhuur en betaalde de huur direct aan [gedaagde 1] . Bovendien is een getekende huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Vooralsnog moet daarom aangenomen worden dat [eisende partij] ingestemd heeft met een tijdelijke verhuur door [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] , onder de voorwaarde dat de bedrijfsruimte vanaf 1 maart 2026 weer beschikbaar zou zijn voor [eisende partij] . Dit volgt ook expliciet uit voornoemd Whatsappgesprek.

Gebrek

4.7.

Nu de bedrijfsruimte op 1 maart 2026 door [gedaagde 1] niet beschikbaar is gesteld aan [eisende partij] , schiet [gedaagde 1] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst met [eisende partij] . [gedaagde 1] is als verhuurder verplicht de bedrijfsruimte ter beschikking van [eisende partij] te stellen (artikel 7:203 BW). Door dit niet te doen, is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Om dit gebrek op te heffen, moet [gedaagde 1] de bedrijfsruimte ontruimen en schoon ter beschikking stellen aan [eisende partij] . [gedaagde 1] zal daarom worden veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte, zodat [eisende partij] weer het ongestoorde huurgenot heeft.

Schadevergoeding

4.8.

Het is aannemelijk dat de handelswijze van [gedaagde 1] als onrechtmatig moet worden gekwalificeerd en [eisende partij] schade hierdoor heeft geleden. [eisende partij] kon immers ten gevolge van het handelen van [gedaagde 1] geen gebruik maken van het bedrijfspand op 1 maart 2026. Een kort geding leent zich echter niet voor de vaststelling van de hoogte van de schade. Bovendien heeft [eisende partij] geen spoedeisend belang bij toewijzing van een (voorschot op de) schadevergoeding. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

Dwangsom

4.9.

De gevorderde dwangsom zal wel worden toegewezen, maar wordt beperkt als vermeld in de beslissing. De kantonrechter overweegt dat de termijn waarbinnen voldaan moet worden aan de veroordeling kort is. Hij heeft echter al tijdens de mondelinge behandeling, die inmiddels al weer enige tijd geleden is, nadrukkelijk te kennen gegeven dat met deze uitkomst rekening moet worden gehouden. Verder heeft [gedaagde 2] tijdens de mondelinge behandeling te kennen gegeven zich te zullen houden aan de aanwijzingen die zij omtrent het gebruik en de ontruiming van de bedrijfsruimte krijgt van [gedaagde 1] .

[gedaagde 2]

4.10.

De vorderingen jegens [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zullen grotendeels worden afgewezen, omdat blijkens het voorgaande niet aangenomen kan worden dat er een huurrelatie bestaat tussen [eisende partij] en [gedaagde 2] . Verder kan voorshands niet worden aangenomen dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisende partij] : zij gebruikt de bedrijfsruimte immers met toestemming van [gedaagde 1] . Ten aanzien van de inventaris en apparatuur die [gedaagde 2] van [eisende partij] heeft gehuurd, althans in gebruik heeft gekregen, heeft te gelden dat die door [gedaagde 2] moet worden achtergelaten. Verder beroept [eisende partij] zich ten aanzien van het terugplaatsen van de markies, het logobord en het uithangbordje op tussen [gedaagde 2] en [eisende partij] gemaakte afspraken. Deze afspraken zijn niet betwist en de vorderingen worden daarom toegewezen. Na ontruiming van het pand mag [gedaagde 2] geen gebruik meer maken van het internetabonnement van [eisende partij] . Voor toewijzing van een dwangsom hieromtrent wordt door de kantonrechter geen aanleiding gezien.

4.11.

[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

400,53

- griffierecht

€

559,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.968,53

4.12.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisende partij] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisende partij] , welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 2] om de markies, het logobord en het uithangbordje van [eisende partij] in en aan de bedrijfsruimte terug te plaatsen, de inventaris en apparatuur van [eisende partij] achter te laten in de bedrijfsruimte en het gebruik van het internetabonnement van [eisende partij] te staken,

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] om de bedrijfsruimte schoon en gedweild ter beschikking te stellen aan [eisende partij] ,

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de ten aanzien van haar uitgesproken veroordelingen voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van [eisende partij] van € 1.968,53, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.

66351