Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12228264 CV EXPL 26-6910
vonnis van: 30 juni 2026
fno.: 506
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap H & J Schipper B.V.
gevestigd te Amstelveen
eisende partij
gemachtigde: mr. M. van der Heijde (TienG Gerechtsdeurwaarders)
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
niet verschenen
Verloop van de procedure
Eisende partij heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
Gronden van de beslissing
1. Eisende partij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de huurachterstand vermeerderd met rente en kosten.
Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
2. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisende partij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
3. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze buiten toepassing laten. Eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
4. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] en de daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ) 20 maart 2017 (verder: de algemene bepalingen) in het geding gebracht.
5. Eisende partij stelt zich in de dagvaarding op het standpunt dat er geen sprake is van oneerlijke bedingen in de zin van Richtlijn 93/13.
6. Het huurprijsbeding (artikel 4.5) in de huurovereenkomst is een kernbeding. Dit beding is transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
7. Het betreft geliberaliseerde huur. Artikel 5.2 (Huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en artikel 16 (Huurprijswijziging) van de algemene bepalingen, zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
8. In artikel 12.16 van de huurovereenkomst staat voor zover relevant het volgende:
"Artikel 25.2, 17.1 en 17.4 van de Algemene Bepalingen Woonruimte 2017 zijn oneerlijke bedingen. De artikelen kunnen als doorgehaald worden beschouwd en zijn niet van toepassing op deze huurovereenkomst."
9. Met betrekking tot dit artikel wordt het volgende overwogen.
10. ROZ-modellen zijn modelcontracten voor de huur en verhuur van vastgoed, opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In de handleiding die door het ROZ is opgesteld en gepubliceerd op haar website staat dat de algemene bepalingen niet mogen worden gewijzigd. Wijzigingen of toevoegingen van de algemene bepalingen dienen te worden opgenomen in artikel 13 en Pro volgende van de modelhuurovereenkomst. Verder staat in de handleiding dat aangeraden wordt gebruik te maken van de meest recente versie van de modellen van de ROZ.
11. Gelet op hetgeen hiervoor overwogen is de wijze waarop eiseres de toepasselijkheid van (o.a.) artikel 25.2 van de algemene bepalingen heeft uitgesloten goed verdedigbaar, ware het niet dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (november 2024) al een aantal maanden een nieuwe versie van het ROZ-model woonruimte beschikbaar was. In deze nieuwe versie van de algemene bepalingen, vastgesteld op 25 juli 2024 en op 6 augustus 2024 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag, is het oneerlijke artikel 25.2 volledig weggelaten. Eiseres heeft er om haar moverende redenen kennelijk voor gekozen niet deze nieuwe versie van de algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing te laten zijn, maar een oud model waar een oneerlijk beding in staat en de toepasselijkheid daarvan middels een kruisverwijzing uit te sluiten.
12. Gelet op het doel van de Richtlijn, dat erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen ter bescherming van de consument, acht de kantonrechter deze manier van uitsluiten van een oneerlijk beding in dit geval – vooral omdat er ook gekozen had kunnen worden voor een versie van de algemene bepalingen waarin dit beding volledig is weggelaten – op zichzelf oneerlijk.
13. Zowel artikel 12.16 van de huurovereenkomst, als artikel 25.2 van de algemene bepalingen worden daarom vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
De vordering
14. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens hieronder met betrekking tot de ontruimingstermijn en de gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit voeren nog is overwogen.
15. De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken.
16. Eisende partij heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv Pro, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door eisende partij gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.
17. Gedaagde partij wordt veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak (de zelfstandige woonruimte) aan het adres [adres];
veroordeelt gedaagde partij om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde partij bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt gedaagde partij om te betalen aan eisende partij:
€ 2.756,28 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 mei 2026, vermeerderd met de wettelijke rente over het voorgenoemde bedrag vanaf de dag der dagvaarding (4 mei 2026) tot de voldoening;
€ 22,65 ter zake van wettelijke rente, berekend tot en met 3 mei 2026;
€ 918,76 per maand vanaf 1 juni 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 153,02 aan explootkosten, € 253,00 aan salaris gemachtigde, € 529,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.