ECLI:NL:RBAMS:2026:7175

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11892672 \ CV EXPL 25-13038

Vonnis van 14 juli 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

WOONFONDS NOORD-HOLLAND 1 B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Woonfonds,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 december 2025 met de daarin genoemde stukken;

- de akte overlegging producties tevens houdende akte vermeerdering/wijziging van eis zijdens [eiser] van 1 april 2026.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 april 2026. [eiser] was aanwezig. Namens Woonfonds zijn verschenen [persoon 1] (regiomanager) en [persoon 2] (juriste), met de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Woonfonds heeft bezwaar gemaakt tegen de door [eiser] ingediende akte. De kantonrechter heeft, na partijen daarover gehoord te hebben, dat bezwaar ongegrond verklaard en de akte tot het procesdossier toegelaten. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zaak aangehouden. Daarna heeft Woonfonds nog een akte genomen en [eiser] een antwoordakte. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt sinds 20 juni 2014 van (de rechtsvoorganger van) Woonfonds een appartement aan het [adres] (hierna: de woning). De aanvangshuurprijs lag onder de geldende liberalisatiegrens. Per 1 juli 2025 bedraagt de kale huurprijs € 817,10 per maand.

2.2.

In 2021 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan naar aanleiding van door [eiser] gemelde onderhoudsgebreken. De huurcommissie heeft geoordeeld dat er op dat moment geen gebreken waren die een huurprijsvermindering rechtvaardigden.

2.3.

In 2023 zijn in de media berichten verschenen dat Woonfonds huurwoningen wil gaan verkopen (zogenoemde ‘uitponding’). [eiser] heeft op 13 juni 2024 van Woonfonds een e-mail gekregen waarin staat dat zij haar huurwoning kan kopen en haar interesse voor die koop kenbaar kan maken.

2.4.

[eiser] heeft haar interesse om de woning te kopen kenbaar gemaakt. De makelaar van Woonfonds heeft, zonder dat een bezoek aan de woning was gebracht, telefonisch aan [eiser] een bandbreedte van de koopsom voor de woning van tussen de € 375.000 - € 425.000 genoemd. Nadat die makelaar de woning op 9 augustus 2024 had bezichtigd, heeft de makelaar uiteindelijk begin november 2024 aan [eiser] laten weten dat hij Woonfonds een koopsom had geadviseerd binnen de bandbreedte € 350.000 - € 400.000 en dat Woonfonds een besluit moest nemen over welke koopsom zou worden aangeboden.

2.5.

Op 12 november 2024 heeft de makelaar telefonisch aan [eiser] laten weten dat het prijsvoorstel van Woonfonds € 400.000 bedroeg. [eiser] heeft dit aanbod afgewezen en, zoals zij eerder ook al deed, laten weten dat zij de woning wilde kopen voor de WOZ-waarde die volgens haar € 308.000,00 bedroeg. [eiser] en (de makelaars van) Woonfonds hebben vervolgens over de prijs gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid.

2.6.

Op 4 juni 2025 stuurde Woonfonds [eiser] een e-mail, waarin zij onder meer schreef dat zij naar aanleiding van een reparatieverzoek van [eiser] opdracht aan een bouwbedrijf had gegeven voor het uitvoeren van de volgende werkzaamheden: “
Vermoeden van optrekkend vocht door het hele huis krijg ik het langs de onderzijde van de muren met de vochtmeter waardes van rond de 60 met als hoogtepunt de slaapkamer die grenst aan de badkamer. Daar zijn waardes van 100. De laminaatvloer in de slaapkamer lijkt zelfs volledig doorweekt. De woning zit qua ventilatie potdicht. (…) Ik kan mij echter niet voorstellen dat de vochtproblemen alleen worden veroorzaakt door slechte ventilatie. Het betreft een benedenwoning, dus misschien is er sprake van optrekkend vocht.” Op 6 juli 2025 is dat bouwbedrijf langsgekomen voor een eerste beoordeling. Bij bericht van 28 juli 2025 informeerde Woonfonds [eiser] dat vervolgonderzoek nodig was. [eiser] heeft Woonfonds op 4 augustus 2025 aangedrongen tot actie.

2.7.

In september 2025 hebben er herstelwerkzaamheden aan de woning plaatsgevonden. Per e-mail van 17 oktober 2025 informeerde Woonfonds [eiser] dat de problemen die voor haar verantwoording komen zijn opgelost. [eiser] heeft gereageerd dat de problemen niet waren verholpen. Ook heeft zij herhaaldelijk de toestand van de woning bij Woonfonds onder de aandacht gebracht.

2.8.

Naar aanleiding van een nieuw reparatieverzoek van [eiser] is vervolgonderzoek ingesteld. Bij e-mail van 1 december 2025 berichtte Woonfonds dat er vervolgwerkzaamheden nodig waren “om de lekkage definitief te verhelpen” en dat de opdracht voor die werkzaamheden aan de VvE-beheerder was doorgezet. Bij e-mail van 31 december 2025 schreef Woonfonds onder meer: “
Vanuit Heimstaden zijn inmiddels alle reparaties uitgevoerd die binnen onze mogelijkheden lagen. De verdere afhandeling ligt bij de VvE. (…) Wij begrijpen dat deze situatie voor u onprettig is (…). Met uw hulp (…) kan worden toegewerkt naar een definitieve oplossing voor deze langdurige lekkage, wat wij uiteraard ook graag willen.”

2.9.

Op 21 januari 2026 heeft [gemachtigde] vervolgens de woning onderzocht. In een door [eiser] overgelegd transcript van dat bezoek staat onder meer dat [gemachtigde] heeft verklaard dat de aanleg van de badkamer een drama is, er water door de kieren van het voegsel van de tegels komt, de badkamervloer lek is en dat de vloer van de woning in de slaap- en woonkamer nat is. Ook zijn problemen met de hemelwaterafvoer geconstateerd. Op 26 januari 2026 is een bedrijf langsgekomen voor de hemelwaterafvoer, waarbij onder meer is vastgesteld dat er zand in de riolering zat en dat deze niet ontstopt kon worden.

2.10.

Bij akte eisvermeerdering van 1 april 2026 heeft [eiser] aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering wegens gebreken. Woonfonds heeft vervolgens een vochtonderzoek in de woning laten uitvoeren. In het naar aanleiding daarvan opgestelde rapport van 17 april 2026 staat onder meer:
“-
Vochtmetingen toonden aan dat de wanden ‘’droog’’ waren, enkel bij de wanden en

vloer van de badkamer zijn wel verhoogde vochtwaardes gemeten. (…)

Afzuiging is slecht werkend en vervuild, mechanische ventilatie in de badkamer functioneert niet.
Tegelwerk in de badkamer is deels onthecht en voegen zijn hierdoor gebarsten met gevolg vocht achter het tegelwerk.
Schimmelvorming in kitnaden, voegen en kitnaden zijn deels onthecht.
Lekkage aan achterzijde wc pot (manchet lekt). (…)
In de vloer en wanden in en rond de badkamer tonen [sic] een hoog vochtgehalte dat duidt op lekkage of ondeugdelijke afvoeren of afwerking. (…)
Door het vocht in de vloer is het laminaat dermate beschadigd dat het vervangen moet worden (hal en slaapkamer).
De vrij gegraven HWA [hemelwaterafvoer, Ktr.] ligt nog open, de bestrating weer terug aanbrengen.”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na eisvermeerdering, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis verklaringen voor recht dat de woning gebreken heeft bestaande uit een lekke badkamer, een natte vloer door de hele woonruimte, schimmel, een lekkende aansluitbuis van het toilet, verzakkingen en een niet op de riolering aansluitende hemelwateraansluiting. Ook vordert ze een verklaring voor recht dat Woonfonds daarvoor aansprakelijk is. Daarnaast vordert ze een huurprijsvermindering van 60-80% van de kale huurprijs tot aan de dag dat een volledige badkamerrenovatie en reparatie van de toiletpot is afgerond en de woning bewoonbaar is. Verder vordert ze verklaringen voor recht dat Woonfonds aansprakelijk is door haar geen koopaanbieding te doen. Ook vordert ze Woonfonds te veroordelen om een koopaanbieding voor de woning te doen primair tegen de WOZ-waarde van 2023 (€ 308.000,00), subsidiair tegen de WOZ-waarde 2024 (€ 331.000,00), met nevenvorderingen. Daarnaast vordert ze buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

3.2.

Woonfonds concludeert primair tot onbevoegdheid van de kantonrechter. Subsidiair voert zij inhoudelijk verweer. Zij erkent dat aanspraak op huurprijsvermindering kan worden gemaakt, maar dan voor 20%. Zij meent dat zij niet gehouden is een koopaanbieding te doen en concludeert tot afwijzing van de vorderingen die daar betrekking op hebben.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Bevoegdheid

4.1.

De kantonrechter is bevoegd kennis te nemen van de door [eiser] ingestelde vorderingen. Het verzoek tot huurprijsvermindering is een zaak betreffende de huurovereenkomst en deze valt binnen de bevoegdheid van de kantonrechter.^[1]Daarmee is de kantonrechter ook bevoegd kennis te nemen van de andere vorderingen van [eiser] .^[2]

Koopoptie

4.2.

De vorderingen van [eiser] die betrekking hebben op de koopoptie worden afgewezen. Dat wordt als volgt toegelicht.

4.3.

Het staat Woonfonds in beginsel vrij de woning aan haar huurders aan te bieden tegen een prijs die haar redelijk voorkomt. Het staat huurders zoals [eiser] vervolgens vrij dat aanbod al dan niet te accepteren, of een tegenvoorstel te doen als zij de gevraagde prijs te hoog vinden. Het staat Woonfonds daarna in beginsel weer vrij dat tegenvoorstel te accepteren of niet. Woonfonds heeft het tegenvoorstel van [eiser] (ter hoogte van de WOZ-waarde) niet geaccepteerd. Er is geen rechtsregel op grond waarvan Woonfonds daartoe verplicht kan worden, ook niet als [eiser] meent dat de gevraagde prijs voor de woning te hoog is. Die grondslag kan niet worden gevonden in de door [eiser] overgelegde stukken en ook niet in de wet. Wat [eiser] verder in dit kader naar voren heeft gebracht, maakt dat niet anders.

Gebreken

Juridisch kader

4.4.

Als er sprake is van een vermindering van het huurgenot door een gebrek, kan een huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen.^[3]Dit kan vanaf de dag waarop de huurder kort gezegd bij de verhuurder over het gebrek heeft geklaagd, of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Bij niet-geliberaliseerde woonruimte, zoals de woning van [eiser] , geldt een wettelijke vervaltermijn. Op grond daarvan kan, kort gezegd, voor wat het verleden betreft geen huurprijsvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering.^[4]Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.^[5]

Toepassing

4.5.

Duidelijk is dat [eiser] in ieder geval vanaf mei/juni 2025 herhaaldelijk bij Woonfonds heeft geklaagd over de nodige problemen die zij in haar woning ondervond. Niet in geschil is dat die problemen vervolgens niet zijn opgelost. In haar laatste akte erkent Woonfonds dat er sprake is van verschillende gebreken, waaronder: verhoogde vochtwaardes bij de wanden en vloer van de badkamer, gebrekkige afzuiging en ventilatie, het tegelwerk in de badkamer, schimmelvorming in kitnaden, lekkage aan de wc-pot en door vocht beschadigd laminaat.

4.6.

De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 60% evenredig aan de vermindering van het huurgenot die [eiser] als gevolg van deze gebreken heeft ondervonden en ondervindt. Daarbij weegt mee dat [eiser] op dit moment al meer dan een jaar herhaaldelijk klaagt over verschillende problemen, dat Woonfonds in een e-mail van 4 juni 2025 zelf richting [eiser] al spreekt over optrekkend vocht door het hele huis, met waardes van 100 in de slaapkamer, en daarbij schrijft dat de laminaatvloer in de slaapkamer zelfs ‘’volledig doorweekt’’ lijkt en dat de ventilatie potdicht zit. Sindsdien hebben er weliswaar werkzaamheden plaatsgevonden, maar duidelijk is dat de problemen nog steeds niet zijn opgelost. Daar komt bij dat Woonfonds pas een vochtonderzoeksrapport van de woning heeft laten opmaken nadat [eiser] haar eis in deze procedure vermeerderde. Haar erkenning van de aanwezige gebreken en toezegging die te gaan oplossen, heeft Woonfonds op dat rapport gebaseerd. Gelet op de ernst van de klachten en de hoeveelheid berichten die [eiser] hierover heeft gestuurd, had Woonfonds eerder en adequater moeten optreden, zodat de problemen ook eerder verholpen zouden zijn.

4.7.

Omdat [eiser] haar vordering tot huurprijsvermindering op 1 april 2026 heeft ingesteld, is de gevorderde huurprijsvermindering, gelet op de hierboven genoemde vervaltermijn van zes maanden, toewijsbaar vanaf 1 oktober 2025. Ten aanzien van de einddatum van die huurprijsvermindering heeft Woonfonds zich niet verzet tegen de door [eiser] gevorderde einddatum, zodat dit toewijsbaar is.

4.8.

[eiser] heeft aangevoerd dat de riolering niet op de hemelwaterafvoeraansluiting is aangesloten en dat er sprake is van verzakkingen en dat dit ook een gebrek oplevert. Maar dit deel van haar vordering zal de kantonrechter niet toewijzen, omdat zij dit standpunt tegenover de betwisting van Woonfonds onvoldoende heeft onderbouwd. Dit volgt ook niet uit het door Woonfonds overgelegde onderzoeksrapport.

4.9.

[eiser] heeft ook een verklaring voor recht gevorderd dat Woonfonds aansprakelijk is voor de schade geleden en te lijden door gebreken, onder meer (maar niet alleen) bestaande uit verhuis- en opslagkosten van de inboedel, de herstelkosten van de badkamer en vloer en de huur van tijdelijk vervangende woonruimte. Woonfonds heeft zich hiertegen verzet.

4.10.

Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt. Woonfonds heeft terecht aangevoerd dat voor toewijzing van een dergelijke vordering vereist is dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Hiervoor is geoordeeld dat als Woonfonds eerder en adequater in actie was gekomen, waartoe zij gelet op de klachten en ernst van de gebreken gehouden was, de problemen eerder verholpen zouden zijn. Door dat niet te doen is Woonfonds tekortgeschoten. Voor zover Woonfonds heeft bedoeld dat deze tekortkoming haar niet kan worden toegerekend, heeft zij dit onvoldoende onderbouwd. Woonfonds is daarom in beginsel gehouden de schade te vergoeden die [eiser] als gevolg van de tekortkoming heeft geleden. Omdat in het door Woonfonds zelf overgelegde rapport staat dat het laminaat “door het vocht in de vloer” is beschadigd, gaat de kantonrechter er vanuit dat er een causaal verband bestaat tussen de tekortkoming van Woonfonds en de schade aan het laminaat. Dit deel van de vordering is dus toewijsbaar. [eiser] heeft in het licht van de gemotiveerde betwisting door Woonfonds echter onvoldoende onderbouwd dat zij moet verhuizen, haar inboedel moet opslaan en tijdelijk vervangende woonruimte moet vinden, zodat dat deel van haar vordering niet toewijsbaar is. Aangezien Woonfonds heeft toegezegd dat zij de badkamer gaat renoveren, bestaat geen zelfstandig belang bij dit deel van de vordering, zodat dit eveneens wordt afgewezen. Dat er andere schade is geleden, is onvoldoende onderbouwd, zodat dat niet toewijsbaar is.

Overig

4.11.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, nu [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij meer kosten heeft gemaakt dan die waarvoor de hierna te bespreken proceskostenvergoeding een vergoeding pleegt te omvatten.

4.12.

Woonfonds is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat niet gebleken is dat de gemachtigde van [eiser] méér werkzaamheden heeft verricht dan het opstellen van de dagvaarding, wordt 1 punt aan salaris gemachtigde toegekend. De proceskosten van [eiser] worden dus begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

147,42

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

217,00

(1 punt × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

562,92

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat de woning gebreken heeft bestaande uit een lekke badkamer, een natte vloer door de hele woonruimte, schimmel en een lekkende aansluitbuis van het toilet;

5.2.

verklaart voor recht dat Woonfonds aansprakelijk is voor de herstelkosten van de vloer;

5.3.

bepaalt dat de kale huurprijs voor de woning met 60% wordt verminderd met ingang van 1 oktober 2025 tot aan de dag waarop een volledige badkamerrenovatie heeft plaatsgevonden, de toiletpot is gerepareerd en de woning bewoonbaar is;

5.4.

veroordeelt Woonfonds in de proceskosten van € 562,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woonfonds niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.

Huurprijsvermindering wegens gebreken aan huurwoning en afwijzing koopaanbod tegen WOZ-waarde