Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12143206 \ CV EXPL 26-3877
Vonnis van 23 juli 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
De zaak in het kort
[gedaagde] huurt van [eiser] een winkelruimte in [woonplaats 2]. [gedaagde] heeft sinds een aantal jaar de huurverhogingen niet betaald en heeft het voorstel van [eiser] tot verhoging van de huurprijs afgewezen. De kantonrechter stelt de huurprijs vast op het door de deskundige (die in een eerdere procedure door de kantonrechter is benoemd) geadviseerde bedrag. Omdat er een huurachterstand is, wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet [gedaagde] de winkel ontruimen. [gedaagde] moet verder de huurachterstand en een aantal andere kosten betalen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 maart 2026, met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het instructievonnis van 12 mei 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,
- de aanvullende productie van de zijde van [gedaagde].
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 juli 2026. [eiser] is in persoon verschenen. [gedaagde] is, hoewel hij behoorlijk is opgeroepen, niet verschenen.
1.3.
[eiser] is gehoord en heeft vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, die in het dossier zijn gevoegd. Vervolgens is er een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres], bestemd voor gebruik als groentewinkel (hierna: de winkel). [gedaagde] huurt de winkel sinds 20 april 1998 van [eiser]. De winkel is door [gedaagde] gebruikt om zijn (voormalige) bedrijf [bedrijf] in te drijven (hierna: het bedrijf). De huurprijs bedroeg op 1 juli 2018 € 975,- per maand en moet steeds bij vooruitbetaling, vóór de eerste dag van elke maand, betaald worden.
2.2.
In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks verhoogd kan worden met het consumentenprijsindexcijfer (CPI) (artikel 4 lid Pro 1). Ook staat in de huurovereenkomst dat de winkel niet aan derden onderverhuurd of in gebruik gegeven mag worden (artikel 6 lid Pro 3). Verder is in de huurovereenkomst bepaald dat huurder een deel van de premie voor de opstalverzekering moet betalen die de verhuurder verschuldigd is. Het gaat om het bedrag dat de opstalverzekeraar vanwege de bestemming van de winkel extra in rekening brengt (artikel 7 lid Pro 2).
2.3.
In 2018 heeft One Expertise (hierna: het onderzoeksbureau) in opdracht van [eiser] de pui en de toegangsdeur van de winkel onderzocht. Daarvan heeft het onderzoeksbureau op 28 juni 2018 een onderzoeksrapport opgesteld. Zij heeft daarin geconcludeerd dat de pui niet gebrekkig is, maar onjuist gebruikt werd doordat de deur vaak losgehaald werd en kratten tegen de pui geplaatst werden.
2.4.
[eiser] heeft vanaf 2019 jaarlijks (bij brieven van april van het betreffende jaar) voorgesteld dan wel aangezegd de huurprijs te verhogen met het CPI. De huurprijs zou daardoor steeds per 1 juli van dat jaar € 991,68 in 2019, € 1.017,76 in 2020, € 1.030,70 in 2021, € 1.058,31 in 2022 en € 1.163,73 in 2023 bedragen. [gedaagde] heeft steeds de oude huurprijs van € 975,- betaald.
2.5.
[gedaagde] heeft bij brief van 11 november 2022 aan [eiser] medegedeeld dat hij zijn bedrijf per 1 december 2022 samen met [naam 1] (hierna: [naam 1]) zou gaan drijven. Vervolgens heeft [gedaagde] bij brief van 18 januari 2023 aan [eiser] laten weten dat hij vanwege medische redenen de samenwerking met [naam 1] per 1 februari 2023 zou gaan beëindigen en dat [naam 1] het bedrijf vanaf die datum, in de winkel, zou voortzetten.
2.6.
De voormalig gemachtigde van [eiser] heeft bij aangetekende en gewone brief van 30 april 2024 aan [gedaagde] voorgesteld om de huurprijs te verhogen naar € 1.750,- per maand. Met dat voorstel is [gedaagde] niet akkoord gegaan. Omdat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een deskundige en een huurprijsaanpassing heeft [eiser] bij verzoekschrift de kantonrechter verzocht om een deskundige te benoemen die een advies uitbrengt over de huurprijs per die datum.
2.7.
[eiser] heeft bij brief van 10 mei 2024 de extra premiekosten over de jaren 2020 tot en met 2024 bij [gedaagde] in rekening gebracht, voor in totaal € 5.531,81. Dit bedrag is later door de toenmalig gemachtigde van [eiser] gecorrigeerd tot € 3.262,12 (inclusief assurantiebelasting)
2.8.
Bij beschikking van 19 augustus 2024 (zaaknummer 11165974 \ EA VERZ 24-526) is K. Dalloesingh-Benkacem, werkzaam bij Draijer Makelaardij & Vastgoedbeheer, (hierna: de deskundige) door deze rechtbank benoemd tot deskundige.
2.9.
De deskundige heeft op 7 november 2025 de winkel bezocht. Daar waren partijen en iemand van een meetbureau bij aanwezig. Vervolgens heeft de deskundige de winkel vergeleken met zes bedrijfsruimtes in de omgeving. Aan de hand daarvan heeft de deskundige een conceptadvies opgesteld en aan partijen gestuurd, waarop partijen gereageerd hebben. Daarna heeft de deskundige een eindrapport opgesteld, gedateerd op 15 september 2025, waarin zij een huurprijs geadviseerd heeft. Dit advies houdt in dat de markthuur van de winkel per 1 juli 2024 € 1.502,37 per maand bedraagt. De kosten van het deskundigenrapport zijn € 5.172,75 inclusief btw.
2.10.
Bij brief van 26 april 2025 heeft [eiser] voorgesteld en aangezegd de geadviseerde huurprijs per 1 juli 2025 te verhogen naar € 1.552,65. De toenmalige gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] vervolgens bij brieven van 17 november 2025 gewezen op het advies van de deskundige en de huurachterstand. [gedaagde] heeft daarop gereageerd dat hij het vanwege gebreken in de winkel niet eens was met de huurverhoging.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, kort gezegd, dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de winkel ontruimt,
de huurprijs per 1 juli 2024 wordt vastgesteld op € 1.502,37 per maand,
[gedaagde] wordt veroordeeld om te betalen:
i. € 12.712,84 aan huurachterstand,
ii. € 3.262,12 aan achterstallige verzekeringspremie,
iii. € 5.127,75 aan deskundigenkosten,
iv. € 979,97 aan buitengerechtelijke incassokosten,
v. € 1.552,65 per maand aan huur dan wel gebruiksvergoeding, vanaf 1 januari 2026,
vi. de kosten van deze procedure, met wettelijke handelsrente.
3.2.
[eiser] legt daar aan ten grondslag dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Die achterstand is ontstaan omdat [gedaagde] de huurverhogingen niet betaald heeft. De deskundige heeft een nieuwe huurprijs geadviseerd en de huurprijs moet op die prijs vastgesteld worden. Verder heeft [gedaagde] de winkel onderverhuurd en de verzekeringspremie niet betaald. Daarom moet de huurovereenkomst ontbonden en de winkel ontruimd worden. Omdat [gedaagde] het wijzigingsvoorstel geweigerd heeft, moet hij de volledige kosten van de deskundigen betalen. Tot slot moet [gedaagde] de door [eiser] gemaakte buitenrechtelijke kosten vergoeden, aldus steeds [eiser]
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij stelt dat hij al een tijd geen toegang heeft tot de winkel en dat zijn bedrijf door [naam 1] is voortgezet. Verder stelt [gedaagde] dat er gebreken zijn aan de winkel, die [eiser] eerst moet oplossen. Zo moeten de pui en de toegangsdeur vernieuwd worden en is de ontluchting van het toilet defect. [eiser] heeft dat niet gedaan en daarom zijn de huurprijsverhogingen niet redelijk, aldus [gedaagde].
4.De beoordeling
(Mede)huurder)
4.1.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de overneming heeft overgedragen aan [naam 1] en sindsdien niet meer betrokken is bij de onderneming. Voor zover [gedaagde] daarmee bedoeld heeft te stellen dat hij niet aangesproken kan worden voor de betaling van de huurachterstand, gaat de kantonrechter daar niet in mee. [gedaagde] is de huurovereenkomst in persoon aangegaan en niet zijn (voormalige) bedrijf. Niet is gebleken dat [naam 1] voor hem als huurder in de plaats is gesteld. [gedaagde] is dus, hoewel hij de winkel zelf niet meer voor het bedrijf gebruikt, gehouden de verplichtingen uit de huurovereenkomst – zoals betaling van de huurprijs – na te komen.
Huurachterstand tot 1 juli 2024
4.2.
[gedaagde] heeft niet weersproken dat [eiser] de huurprijs jaarlijks met de CPI mocht verhogen. Evenmin heeft [gedaagde] weersproken dat hij de per 1 juli 2019 aangezegde huurprijsverhogingen niet heeft betaald. De hoogte van de door [eiser] berekende huurachterstand is niet betwist. Daarmee staat vast staat dat [gedaagde] over de periode van 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2024 een huurachterstand van € 4.546,08 heeft laten ontstaan. De gevorderde betaling van dit bedrag is dan ook toewijsbaar.
4.3.
[gedaagde] heeft zijn stelling dat er gebreken waren in de winkel, onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft daarentegen de gebreken door overlegging van het onderzoeksrapport voldoende betwist. Uit dat onderzoeksrapport volgt immers dat onjuist gebruik werd gemaakt van de pui. Dit is een aan huurder toe te rekenen omstandigheid en daarmee geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. [gedaagde] heeft weliswaar nog op eerdere juridische procedures over de gebreken gewezen, maar welke procedures dit zijn en wat de uitkomst daarvan was heeft hij niet gespecificeerd. Bovendien is opschorting van de huurbetaling alleen mogelijk als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt en de tekortkoming ernstig genoeg is (artikel 6:262 BW Pro). Dit is niet komen vast te staan, zodat van een gerechtvaardigde opschorting geen sprake kan zijn.
Huurachterstand vanaf 1 juli 2024
4.4.
[eiser] is voor de berekening van de huurachterstand over de periode ná 1 juli 2024 niet uitgegaan van de verhogingen met de CPI, maar van de huurprijs die de deskundige geadviseerd heeft. Omdat partijen het er niet over eens zijn of die huurprijs juist is, zal de kantonrechter dit vaststellen (artikel 7:303 BW Pro). [eiser] heeft bij zijn vordering het advies van de deskundige gevoegd, zodat hij ontvankelijk is in zijn verzoek. Evenmin is gebleken dat in de vijf voorgaande jaren (los van de indexatie) een andere huurprijswijziging heeft plaatsgevonden.
4.5.
De kantonrechter moet bij de nadere vaststelling van de huurprijs letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt, in de vijf voorgaande jaren. Uitgangspunt is dus wat op de markt voor de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte de huurprijs is. De kantonrechter kan zich daarvoor laten voorlichten door een deskundige, maar is niet gebonden aan het deskundigen advies.
4.6.
De deskundige komt in haar rapport tot de conclusie dat voor de winkel, op basis van de vergelijkingsobjecten, een markthuur van € 1.502,37 per maand geldt. Het advies is zo opgesteld dat kan worden nagegaan op welke manier de geadviseerde huurprijs tot stand is gekomen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om af te wijken van het advies van de deskundige.
4.7.
Omdat de deskundige op verzoek van [eiser] is benoemd, geldt de dag waarop dat verzoek is ingesteld als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld (artikel 7:304 lid 2 BW Pro). [eiser] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt wanneer hij het verzoek heeft ingesteld. Uit het deskundigenrapport volgt echter dat hij bij beschikking van 19 augustus 2024 is benoemd. Hieruit leidt de kantonrechter af dat het verzoek in ieder geval op of vóór 1 juli 2024 is ingediend.
4.8.
De kantonrechter stelt de huurprijs per 1 juli 2024 dus vast op € 1.502,37 per maand. Dit betekent dat [gedaagde], die de huurprijsverhogingen niet betaald heeft, te weinig huur heeft betaald. Hij moet het verschil tussen de vastgestelde huurprijs en de door hem betaalde huurprijs betalen. Dit verschil is door [eiser] over de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 december 2025 berekend op € 8.166,76. De hoogte van dit bedrag is in deze procedure niet weersproken door [gedaagde]. De betwisting van de berekende achterstand, als reactie op de brief van 17 november 2025, is daarvoor namelijk onvoldoende. Daarom is ook dit bedrag aan huurachterstand toewijsbaar.
Conclusie met betrekking tot de huurachterstand en -termijnen
4.9.
Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde huurachterstand van € 12.712,84 (€ 4.546,08 + € 8.166,76) over de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2025 toegewezen. Voor de periode daarna tot de ontbindingsdatum zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de huur van € 1.552,56 per maand. Er is namelijk onvoldoende gebleken dat [gedaagde] de huur na die periode heeft voldaan, terwijl [eiser] de huurprijs per 1 juli 2025 heeft geïndexeerd tot dit bedrag.
Verzekerings
premie
premie
4.10.
Uit de huurovereenkomst volgt dat [gedaagde] een deel van de verzekeringspremie moet betalen. [gedaagde] heeft niet weersproken dat zijn gedeelte van de premie over de jaren 2020 tot en met 2024 in totaal € 3.262,12 bedraagt. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.11.
De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd. [gedaagde] is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Hij heeft door de huurverhogingen niet te betalen een huurachterstand laten ontstaan en is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De hoogte van de huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Bovendien heeft [gedaagde] ondanks aanschrijving de verzekeringspremie niet betaald. Daarnaast weegt het belang van [eiser] om de winkel aan iemand anders te kunnen verhuren, zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de huur te behouden. [gedaagde] gebruikt de winkel niet (zelf) en [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de winkel al langere tijd leeg staat. Verder zijn door [gedaagde] geen bijzondere omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. De huurovereenkomst zal dan ook ontbonden worden.
4.12.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden moet [gedaagde] de winkel ontruimen. Dit betekent dat [gedaagde] de winkel (voor zover dat nog niet gebeurd is) moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De kantonrechter zal daarvoor een termijn bepalen van zeven dagen gerekend vanaf de dag dat het vonnis door de deurwaarder aan [gedaagde] is bezorgd (betekend). De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen, aangezien de winkel volgens [eiser] momenteel gesloten is en er alleen nog kratten met groente in de winkel staan. Omdat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat de sleutels die hij heeft ontvangen niet werken, zal [gedaagde] alsnog veroordeeld worden om de sleutels aan [eiser] af te geven.
4.13.
Tot de dag van ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding betalen ter hoogte van de (volledige) laatstelijk geldende maandelijkse huurprijs, namelijk € 1.552,56 per maand.
Buitengerechtelijke kosten4.14. Voor de buitengerechtelijke incassokosten zijn partijen een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [gedaagde] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. In dit geval zijn partijen 15% van de hoofdsom aan buitengerechtelijke kosten overeengekomen (artikel 9.2 huurovereenkomst). Daarmee komt de vordering uit boven het tarief dat geldt op basis van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er is niet gesteld of gebleken dat de werkelijke kosten van [eiser] hoger zijn dan dat tarief. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal daarom gematigd worden tot het tarief dat geldt op basis van het Besluit. Dat is een bedrag van € 934,73. Dat bedrag wordt toegewezen.
De proceskosten4.15. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Daartoe behoren ook de kosten voor het deskundigenrapport (artikel 7:304 lid 3 BW Pro, onder verwijzing naar artikel 237 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Uit de door [eiser] overgelegde factuur blijkt dat die kosten € 5.172,75 (inclusief € 897,75 btw) bedragen en [gedaagde] heeft de hoogte van daarvan niet betwist. Die kosten zullen dus toegewezen worden.
4.16.
De proceskosten van [eiser] worden, mede omdat hij in deze procedure zonder gemachtigde heeft geprocedeerd, begroot op: € 6.128,77, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 153,02), het griffierecht (€ 753,-), de kosten van de deskundige (€ 5.172,75) en verletkosten (€ 50,-).
4.17.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten wordt afgewezen. De wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW heeft namelijk uitsluitend betrekking op verplichtingen tot betaling uit een handelsovereenkomst (Hoge Raad 28 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:40). Een verplichting tot vergoeding van schade, zoals vanwege te late betaling van de proceskosten, kan daartoe niet worden gerekend.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres],
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],
5.3.
stelt de huurprijs van de door [gedaagde] van [eiser] gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres], met ingang van 1 juli 2024 vast op € 1.502,37 per maand,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen:
€ 12.712,84 aan huurachterstand over de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2025,
€ 3.262,12 aan verzekeringspremie,
€ 934,73 aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.552,56 per maand vanaf 1 januari 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 6.128,77 (inclusief kosten van de deskundige), eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 23 juli 2026.
64183