Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 03/505
Datum uitspraak: 22 oktober 2003
Vonnis
in de zaak van
De besloten vennootschap
PON ONROEREND GOED BV,
gevestigd te Nijkerk,
eiseres,
procureur: mr J.M. Bosnak,
advocaat: mr R.H. Bekker te Utrecht,
tegen
De besloten vennootschap
HONDONG ONROEREND GOED NIJMEGEN BV,
gevestigd te Nijmegen, kantoorhoudende te Huissen,
gedaagde,
procureur: mr P.C. Plochg,
advocaat: mr P.A.M.J. Lodestijn te Apeldoorn.
Bij de stukken bevindt zich een afschrift van een tussen de partijen gewezen tussenvonnis van 25 juni 2003 van deze rechtbank.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop wordt verwezen naar het tussenvonnis. Naar aanleiding daarvan heeft een comparitie (na antwoord) van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Na de comparitie is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Hondong heeft blijkens een onderhandse akte van 21 december 1999 een aannemingsovereenkomst gesloten met Weghorst BV, die bedrijfsruimten voor een truckservicebedrijf zou bouwen op een aan Hondong toebehorend perceel grond in het plan Bijsterhuizen te Nijmegen tegen een vaste aanneemsom van f 3.588.000,-, met een opslag van f 12.000,- voor afkoop van prijsverhogingen en risicoregeling. De vaste aanneemsom kwam daarmee op f 3.600.000,-.
2. Blijkens een brief van Weghorst van 8 maart 2000 diende de aanneemsom betaald te worden in termijnen volgens het in die brief genoemde schema. Daarin staan vermeld 25 termijnen waarvan de eerste f 12.000,- bedraagt en de laatste f 138.000,- en alle overige f 150.000,-. De partijen zijn het erover eens dat het bedrag van f 12.000,- dat als eerste termijn is genoemd, eigenlijk niet een termijn is en niet in het schema thuishoort en dat daarom de in dat schema genoemde tweede termijn als de eerste termijn moet worden beschouwd en zo verder.
3. Nadat de bouw reeds een eind was gevorderd heeft Hondong het perceel grond met hetgeen daarop reeds was gesticht verkocht aan Pon. De levering heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 9 maart 2001. In die akte zijn voorzover hier van belang de volgende bepalingen opgenomen:
“C. Koopprijs
De totale koopprijs, bestaande uit de door verkoper (Hondong; rb) betaalde koopprijs van de grond en de tot op heden ver-vallen termijnen van de hiervoor onder B genoemde aanne-mingsovereenkomst, bedraagt: VIJF MILJOEN VIJFHONDERD-TWEEENTWINTIG DUIZEND DRIEHONDERDACHTTIEN GULDEN (NLG 5.522.318,00), exclusief omzetbelasting.
Artikel 7
(….)
Voorts gaan op koper (Pon;rb) over de aanspraken, welke voor verkoper voortvloeien uit de hiervoor onder B genoemde aannemingsovereenkomst. In dit verband draagt verkoper hierbij over aan koper de uit voormelde aannemings-overeenkomst voortvloeiende verplichting tot betaling van de nog te vervallen en alsdan verschuldigde termijnen drieëntwintig (23) en vierentwintig (24) van de aanneemsom, welke verplichting koper hierbij aanneemt en verklaart als eigen verplichting jegens de aannemer te zullen nakomen onder vrijwaring van verkoper terzake. Van de medewerking van de aannemer aan de overdracht van bedoelde aanspraken, alsmede aan de overdracht van de verplichting tot betaling door koper van de hiervoor vermelde termijnen van de aanneemsom aan de aannemer, blijkt uit een faxkopie van een aan deze akte te hechten door de aannemer op acht maart tweeduizendéén afgegeven schriftelijke verklaring.
H. Kwijting
De totale koopprijs, zoals hiervoor onder C vermeld, en de daarover verschuldigde omzetbelasting is door koper voldaan door storting op een rekening als bedoeld in art. 25 van Pro de Wet op het notarisambt (…..); verkoper verleent koper kwijting terzake.”
4. De partijen zijn het erover eens dat op het moment van het passeren van de akte van 9 maart 2001 nog twee termijnen van de aanneemsom openstonden, want nog niet waren gefactureerd en dus nog niet vervallen. Dat betrof de termijnen 23 en 24 van resp. f 150.000,- en f 138.000,-, die in het hiervoor genoemde schema van 8 maart 2000 zijn aangeduid als termijn 24 resp. onderhoudstermijn.
5. Op enig moment na het passeren van de akte heeft Hondong aan Weghorst een bedrag van f 150.000,- betaald terzake van de hiervoor bedoelde termijn 23. Hondong heeft later geweigerd termijn 24 van f 138.000,- aan Weghorst te betalen. Weghorst heeft daarop Pon tot betaling aangesproken op de voet van hetgeen in art. 7 van Pro de notariele akte van 9 maart 2001 is bepaald. Pon heeft vervolgens op 9 juli 2002 een bedrag van € 74.519,79 (incl. BTW) aan Weghorst betaald.
Het geschil en de beoordeling daarvan
6. Pon vordert de veroordeling van Hondong tot betaling aan haar van een bedrag van € 76.062,69, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 74.519,79 vanaf 9 juli 2002 en met de wettelijke rente over € 1.542,90 vanaf de dag van dagvaarding. Hondong heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
7. Wat er in de notariële akte van 9 maart 2001 is geregeld met betrekking tot de aanneemsom is op zichzelf duidelijk, consistent en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar, zoals de partijen bij de comparitie ook onder ogen hebben gezien. Uit het bepaalde onder C en in art. 7 in Pro onderling verband en samenhang volgt dat de door Pon te betalen koopprijs bestond uit de (de door Hondong betaalde) koopprijs voor de grond en de tot op heden (9 maart 2001) vervallen (en reeds door Hondong betaalde) termijnen van de aanneemsom en dat Pon de op dat moment nog niet vervallen termijnen aan Weghorst diende te betalen. Uitgaande daarvan heeft Pon in haar rechtsverhouding tot Hondong gedaan wat zij moest doen door termijn 24 desverlangd aan Weghorst te betalen en is er geen rechtsgrond waarop zij Hondong kan aanspreken tot vergoeding van dat bedrag aan haar.
8. Pon stelt zich echter op het standpunt dat tussen haar en Hondong iets anders overeengekomen is dan wat er in de notariële akte van 9 maart 2001 staat. Volgens Pon is als koopprijs overeengekomen de prijs van de grond vermeerderd met de totale aanneemsom (inclusief de nog niet vervallen termijnen), waarbij Hondong de nog niet vervallen termijnen (die zij via de koopprijs al van Pon vergoed had gekregen) zelf aan Weghorst diende te voldoen. Bij de comparitie is namens Pon verklaard dat zij de notaris onvoldoende heeft uitgelegd wat de bedoeling was, met als gevolg dat de notaris de standaardclausules zoals die in gevallen als dit gebruikelijk zijn in de akte heeft opgenomen. Hondong heeft betwist dat iets anders was overeengekomen dan in de akte staat. Volgens haar is het nooit tot concrete afspraken gekomen en hebben zelfs geen onderhandelingen plaatsgevonden, alvorens zij op 7 maart 2001 de conceptakte toegezonden kreeg. Bij de comparitie heeft de heer Hondong verklaard dat hij na lezing van de akte heeft besloten maar te tekenen omdat zijn financiële situatie zo slecht was dat handelen geboden was.
9. Vooropgesteld moet worden dat de akte van 9 maart 2001 dwingend bewijs oplevert van de waarheid van hetgeen Pon daarin ten behoeve van Hondong heeft verklaard. Bewezen is daarmee dat is overeengekomen zoals in die akte is vermeld. Volgens art. 151 lid 2 Rv Pro staat tegenbewijs ook tegen dwingend bewijs vrij, tenzij de wet het uitsluit. Hoewel een aanbod tot het leveren van tegenbewijs niet gespecificeerd hoeft te zijn, moet naar het oordeel van de rechtbank in een geval als dit wel de eis gesteld worden dat degene die zich erop beroept dat tussen partijen een overeenkomst met een andere inhoud is gesloten dan in de akte is verwoord, voldoende concrete feiten en omstandigheden stelt waaruit dat, indien bewezen, volgt. Het gaat er immers niet alleen om dat de juistheid van hetgeen in die akte is verklaard bij wege van tegenbewijs wordt ontzenuwd, maar ook daarom dat degene die zich, zoals hier: Pon, beroept op de rechts-gevolgen van een door hem gestelde overeenkomst van een andere inhoud de bewijslast daarvan en dus de daaraan voorafgaande stelplicht heeft.
10. Hetgeen Pon op dit punt heeft aangevoerd is onvoldoende concreet. Namens haar heeft de heer Koelewijn bij de comparitie onder andere verklaard:
“Het klopt dat op een gegeven moment is gezegd dat wij de onroerende zaak zouden overnemen voor wat het Hondong had gekost. Om dat te bepalen had ik gegevens nodig uit de boeken van Hondong. Met het oog daarop heb ik stukken opgevraagd. In dat verband is ook de opgave van 21 december 2000 te plaatsen. Het was voor mij duidelijk dat wij zouden overnemen tegen stichtingskosten. (….) Ik heb zelf enkele keren telefonisch contact gehad met Hondong. Het klopt dat wij nooit tot een gezamenlijke eindconclusie met betrekking tot het precieze bedrag van de koopsom zijn gekomen.”
Die verklaring vormt mede een reactie op hetgeen Hondong verklaarde:
“Tussen Pon en Hondong hebben nooit onderhandelingen plaatsgevonden over de voorwaarden voor overname van de onroerende zaak. (…) Ik kan mij niet herinneren dat ik gesprekken heb gevoerd met de heer Koelewijn. Het is zo gegaan dat op een gegeven moment Jo van Raak van MAN (een dochteronderneming van Pon Holdings) heeft gezegd: “ wat het jou gekost heeft neem ik over”. Dat was in september 2000. Mijn brief van 21 december 2000 met bijlagen bevatte een globale opgave van de kosten met betrekking tot de onroerende zaak. Er is nooit een vaste prijsafspraak gemaakt."
Uit hetgeen Koelewijn heeft verklaard kan niet worden afgeleid dat de partijen vóór het moment waarop de conceptakte door Hondong accoord werd bevonden op enig moment een duidelijke afspraak hebben gemaakt over de precieze hoogte van de koopprijs en dus ook niet over wat daarin precies begrepen zou zijn, noch over wie de nog openstaande termijnen van de aanneemsom dan moest voldoen. Uit de verklaringen van Koelewijn en Hondong volgt slechts dat men had afgesproken dat overname zou geschieden voor wat het Hondong had gekost. Dat kan evengoed betekenen dat overname zou geschieden tegen wat het Hondong tot dat moment had gekost (dus zonder nog te vervallen termijnen) als tegen de totale aanneemsom (inclusief de nog niet vervallen termijnen). Het eerste ligt gelet op de bewoordingen overigens meer voor de hand. Koelewijn heeft ook verklaard dat het voor hem duidelijk was dat zou worden overgenomen tegen stichtingskosten. Maar ook als hij daarmee bedoelde de totale aanneemsom, zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat Hondong dat uit verklaringen of gedragingen van Pon zo moest begrijpen.
11. Pon heeft zich er verder nog op beroepen dat in het bedrag van de koopprijs zoals die in de notariële akte is vermeld, in afwijking van wat daar staat, ook begrepen zijn de nog te vervallen termijnen 23 en 24. Zij beroept zich daartoe op de opstelling van Hondong in de brief van 21 december 2000 en de daarbij behorende bijlage. Zij voert op basis daarvan een rekenexercitie uit waardoor uitgekomen wordt op het bedrag van de koopsom. Wat daarvan ook zij (er staan in die stukken tal van posten waarvan niet aanstonds duidelijk is in hoeverre die ook een rol spelen): tegen de achtergrond daarvan dat de partijen het erover eens zijn dat nooit tot een gezamenlijke prijsbepaling is gekomen vóór de accordering van de conceptakte door Hondong en dat Pon kennelijk eenzijdig op basis van gegevens van Hondong een koopprijs heeft berekend die voor het eerst in de conceptakte (zonder verdere onderbouwing) opdook, kan niet worden aangenomen dat Hondong bij kennisneming van die conceptakte heeft moeten begrijpen dat de totale aanneemsom (inclusief de nog niet vervallen termijnen) in de daarin genoemde koopsom zat verdisconteerd en dat in afwijking van wat er in de akte stond zij die nog niet vervallen termijnen zou moeten betalen aan Weghorst.
12. Ten slotte heeft Pon zich erop beroepen dat Hondong geheel in strijd met wat er in de akte staat en in strijd met het standpunt dat zij nu inneemt, na het passeren van de akte termijn 23 ad f 150.000,- aan Weghorst heeft betaald en dat bedrag thans ook, anders dan voor de hand zou hebben gelegen, niet in reconventie van haar vordert. Dat is inderdaad op het eerste gezicht nogal tegenstrijdig. Maar het is niet van zo’n gewicht dat daaruit nu afgeleid moet worden dat inderdaad iets anders is afgesproken dan in de akte staat. Hondong heeft onweersproken verklaard dat hij destijds in overspannen toestand verkeerde en dat zijn vrouw abusievelijk de factuur van Weghorst heeft betaald. Dat Hondong om haar moverende redenen geen vordering in reconventie heeft ingesteld, laat onverlet dat zij alsnog kan besluiten terugbetaling van dit bedrag te vorderen.
13. Om al de hiervoor genoemde redenen moet uitgegaan worden van wat er in de notariele akte van 9 maart 2001 is vastgelegd, zonder dat toegekomen wordt aan toelating van Pon tot (tegen)bewijs. De vordering moet, wat er van de daarvoor aangevoerde rechtsgrond (regresrecht) zij, dus worden afgewezen, met veroordeling van Pon in de kosten van het geding.
De beslissing
De rechtbank, recht doende
1. wijst de vordering af;
2. veroordeelt Pon in de kosten van de procedure, aan de zijde van Hondong begroot op € 1.445,- voor verschotten en € 1.542,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr R.J.B. Boonekamp, rechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 22 oktober 2003.
De griffier: De rechter: