Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 108742 HA ZA 04-98
Uitspraak: 13 oktober 2004
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MJK BEHEER B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Buurmalsen,
eiseres bij dagvaarding van 16 januari 2004,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
advocaat mr. C.J. Schipperus,
beiden te Nijmegen,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE GELDERMALSEN
zetelende te Geldermalsen,
gedaagde,
procureur mr. F.J. Boom te Arnhem,
advocaat mr. B.J.P.G. Roozendaal te Breda.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het vonnis van 24 maart 2004. Naar aanleiding daarvan heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Daarna zijn de volgende proceshandelingen verricht:
-conclusie van repliek tevens houdende vermindering en vermeerdering van eis met zes producties,
-conclusie van dupliek met tien producties.
Tenslotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. MJK Beheer is eigenaar van een bedrijfsruimte met erf en weiland gelegen te [woonplaats] aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] nummer M 358 (ontstaan uit [woonplaats] M 165 gedeeltelijk), groot 1 ha, 38 are en 30 ca.
1.2. [betrokk[betrokkene] is enig directeur/aandeelhouder van MJK Beheer. [betrokkene] is eigenaar van het woonhuis met erf en tuin gelegen te [woonplaats] aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] nummer M 357 (ontstaan uit [woonplaats] M 165 gedeeltelijk), groot 48 are en 20 ca. Dit perceel en het onder 1.1. bedoelde perceel grenzen aan elkaar en vormen een geheel.
1.3. In september 1995 heeft MJK Beheer als werkmaatschappij opgericht Agro Trade B.V. Deze vennootschap houdt zich bezig met verschillende activiteiten binnen de aardappelbranche. Directeur en enig aandeelhouder van Agro Trade is MJK Beheer.
1.4. Op 15 augustus 2000 heeft MJK Beheer bij de Gemeente een bouwvergunning aangevraagd voor het vernieuwen/vergroten/verplaatsen van een bijgebouw op het perceel [adres] te [woonplaats] (perceel M 358). Bij besluit van 21 september 2000 heeft de Gemeente de bouwvergunning verleend.
1.5. Bij besluit van 3 mei 2001 heeft de Gemeente aan MJK Beheer een bouwstop opgelegd omdat zij had geconstateerd dat er werd gebouwd in afwijking van de bouwvergunning, met name omdat er in het bijgebouw een verdiepingsvloer was aangebracht.
1.6. Bij brief van 7 mei 2001 heeft MJK Beheer bezwaar gemaakt tegen het besluit van 3 mei 2001.
1.7. Op 30 mei 2001 heeft MJK Beheer een gewijzigde vergunningaanvraag ingediend. Op deze aanvraag is door de Gemeente bij besluit van 11 september 2001 afwijzend beslist. Dit besluit is op 31 oktober 2001 aan MJK Beheer verzonden. Ook tegen dat besluit heeft MJK Beheer op 12 en op 14 november 2001 bezwaar gemaakt.
1.8. Bij besluit van 18 juni 2002 heeft de Gemeente zowel het bezwaar tegen het besluit van 3 mei 2001 als het bezwaar tegen het besluit van 11 september 2001 gegrond verklaard en de beide besluiten herroepen. Omdat de Gemeente (ingevolge het bepaalde in art. 46 van Pro de Woningwet) te laat op de vergunningaanvraag d.d. 30 mei 2001 had beslist is de op 29 augustus 2001 van rechtswege verleende bouwvergunning in de plaats gesteld van de weigering tot verlening van de bouwvergunning van 11 september 2001. Het besluit van 18 juni 2002 is op 15 oktober 2002 bekendgemaakt.
Het geschil
2. MJK Beheer heeft, onder verwijzing naar de hiervoor vermelde feiten gesteld dat de besluiten van de gemeente van 3 mei en 11 september 2001 onrechtmatig zijn genomen en dat zij als gevolg van de ten onrechte opgelegde bouwstop en/of de ten onrechte geweigerde bouwvergunning schade heeft geleden waarvoor de gemeente aansprakelijk is. De schade waarvan MJK Beheer (na vermindering en vermeerdering van eis) vergoeding vordert bestaat uit:
a. gederfde inkomsten ad € 88.230,76 doordat de woning niet verkocht kon worden tegen de destijds (medio 2001) geldende prijs en thans minder waard is,
b. gederfde winst ad € 344.500,-- doordat MJK Beheer niet kon beschikken over (een deel van) de verkoopopbrengst van de woning.
3. MJK Beheer heeft ter toelichting daarop het volgende aangevoerd. Begin 2000 heeft zij (dat wil zeggen haar directeur, [betrokkene]) het plan opgevat via Agro Trade werkzaamheden te gaan verrichten ten behoeve van de vereniging van aardappeltelers door de introductie van het zogenoemde “Aardappel Garantie Contract” (AGC). Daarvoor was kapitaal nodig. Door het huis c.a. te verkopen en een kleinere woning terug te kopen zou kapitaal beschikbaar komen dat als risicokapitaal geïnvesteerd kon worden in Agro Trade/AGC. Daarom is, kort na het verlenen van de bouwvergunning in september 2000, het huis ter verkoop aangemeld bij de makelaar. Een zekere [betrokkene] was vervolgens bereid het huis c.a. te kopen voor een vraagprijs van € 1.588.320,76
(= f 3.500.000,--), maar heeft in het najaar van 2001 uitsluitend vanwege de problemen met de Gemeente over de bouw afgehaakt. Ook andere potentiële kopers zijn afschrikt door de bouwperikelen met de Gemeente. Nadien zijn de prijzen van woningen, vooral in het duurdere segment, sterk gedaald. Uit een taxatierapport van 6 mei 2003 blijkt dat de waarde van het huis op dat moment nog € 1.500.000 bedroeg. De Gemeente is daarom gehouden de gemiste verkoopopbrengst van (€ 1.588.320,76 - € 1.500.000,-- =) € 88.320,76 aan MJK Beheer te compenseren. Omdat het huis onverkoopbaar was kon bovendien de beoogde investering in Agro Trade niet (volledig) doorgaan. Op basis van een door Agro Trade met de telersvereniging (BAMM) gemaakte afspraak was begin 2002 een beschikbaar risicokapitaal van € 1.000.000,-- noodzakelijk. Daarmee konden telers tot het beoogde volume van 10.000 ton aardappels inschrijven op het AGC. Met de verkoop van het huis had MJK Beheer daarover kunnen beschikken. Nu was niet meer dan € 350.000,-- aan risicokapitaal voorhanden en kon er slechts tot 3.500 ton worden ingeschreven. Het door Agro Trade daarmee te behalen rendement wordt door MJK Beheer voor het jaar 2003 berekend op
€ 112.000,--. Bij het volledige volume van 10.000 ton was dat rendement
€ 208.000,-- hoger uitgekomen. De gederfde winst over de jaren 2004-2006 kan worden berekend op minimaal € 45.500,-- per jaar. De totaal gederfde winst komt daarmee uit op € 344.500,--.
4. De Gemeente heeft het gevorderde gemotiveerd weersproken op gronden die hierna aan de orde zullen komen.
De beoordeling van het geschil
5. De Gemeente heeft overgelegd een besluit van B&W van 3 februari 2004 tot het voeren van verweer in de onderhavige procedure.
6. De Gemeente heeft zich niet verzet tegen de vermeerdering van eis, zodat de vermeerderde vordering moet worden beoordeeld.
7. Dat de Gemeente jegens MJK Beheer onrechtmatig heeft gehandeld door aan laatstgenoemde op 3 mei 2001 een bouwstop op te leggen kan niet worden aangenomen. Voldoende aannemelijk is geworden dat de door MJK Beheer verrichte bouwactiviteiten - met name het aanbrengen van een verdiepingsvloer in het bijgebouw - niet onder de vergunning van 21 september 2000 vielen. De vraag is vervolgens of het handhaven van de bouwstop en het op 11 september 2001 afwijzen door de Gemeente van de door MJK ingediende gewijzigde vergunningaanvraag jegens MJK Beheer onrechtmatig was. Uit het besluit van de Gemeente van 18 juni 2002 en het daarbij behorende advies van de commissie voor bezwaar- en beroepschriften van 2 mei 2002 blijkt dat de primaire besluiten van de Gemeente van 3 mei en 11 september 2001 zijn herroepen, enerzijds omdat de Gemeente in strijd met het bepaalde in art. 46 van Pro de Woningwet te laat op de gewijzigde vergunningaanvraag heeft beslist (op 11 september 2001 terwijl dat uiterlijk op 29 augustus 2001 had moeten gebeuren), en anderzijds omdat de Gemeente bij het nemen van het besluit van 11 september 2001 ten onrechte had aangenomen dat het aanbrengen van een verdiepingsvloer in het bijgebouw in strijd was met de overgangsbepalingen van artikel 6D van het bestemmingsplan. Van een herroeping van de primaire besluiten op grond van louter beleidsmatige overwegingen, op grond van in de bezwaarfase gewijzigde omstandigheden of op grond van in de bezwaarfase door MJK Beheer aangedragen nieuwe gegevens is dus geen sprake. Daarmee staat in voldoende mate de onrechtmatigheid van het handelen van de Gemeente jegens MJK Beheer en in beginsel ook de toerekenbaarheid daarvan aan de Gemeente vast en wel vanaf de datum van de fictieve vergunningverlening op 29 augustus 2001. Mevrouw S. van Soest, sr. beleidsmedewerker juridische zaken bij de Gemeente, heeft tijdens de comparitie nog wel verklaard dat genoemd artikel 6D een lastige bepaling is die binnen de Gemeente vaker aanleiding heeft gegeven tot verschillen in interpretatie, maar dat kan aan het voorgaande niet afdoen. Onzekerheid omtrent de uitleg van een bestemmingsplan behoort immers voor rekening te komen van de Gemeente die het plan heeft opgesteld (vgl HR 20 februari 1998 NJ 1998, 526 en HR 30 januari 1987 NJ 1988, 89 en 90). De Gemeente is dan ook in beginsel gehouden de als gevolg daarvan door MJK Beheer geleden schade te vergoeden.
8. Het gaat dus om de vraag of MJK Beheer schade heeft geleden doordat de Gemeente na 29 augustus 2001 ten onrechte de bouwstop heeft gehandhaafd en vervolgens in september 2001 ten onrechte de gewijzigde vergunningaanvraag heeft geweigerd. Wat betreft de beide schadevorderingen wordt het volgende overwogen. Daarbij zal, anders dan MJK Beheer voorstaat, onderscheid gemaakt moeten worden tussen [betrokkene], MJK Beheer en Agro Trade. Dat zijn immers aparte (rechts)personen met ieder een eigen vermogen die in beginsel niet en zeker niet zonder meer met elkaar vereenzelvigd kunnen worden.
De schade sub 2.a.
9. Vooropgesteld wordt dat uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de Gemeente jegens MJK Beheer onrechtmatig heeft gehandeld en niet jegens [betrokkene] in privé. Aan MJK Beheer is immers, als eigenaar van het perceel met nummer
M 358, waarop zich het bijgebouw bevindt, een bouwstop opgelegd en de vergunning geweigerd en niet aan [betrokkene]. [betrokkene] is alleen eigenaar van het naastliggende perceel met nummer M 357, waarop het huis is gelegen.
Kennelijk was het, zo volgt uit de stellingen van MJK Beheer, de bedoeling van MJK Beheer en [betrokkene] de percelen M 357 en 358 als één geheel te verkopen.
Onder deze omstandigheden valt evenwel zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom de totale eventuele waardevermindering van de beide percelen geheel als schade van MJK Beheer moet worden beschouwd. De enkele omstandigheid dat [betrokkene] enig directeur/aandeelhouder van MJK Beheer is, is daarvoor onvoldoende.
10. Los van de vraag wie (tot welk bedrag) schade heeft geleden, geldt met betrekking tot de totaal door MJK Beheer gevorderde schade het volgende.
MJK Beheer (en [betrokkene]) hebben de woning en het bedrijfsgebouw niet verkocht, ook niet nadat de perikelen met de Gemeente over de bouwstop en de bouwvergunning in het najaar van 2002 een einde hadden genomen. [betrokkene] heeft daarover tijdens de comparitie verklaard:
“Toen de bouwvergunning eind september 2001 was geweigerd heb ik het huis uit de verkoop laten nemen. Vervolgens is met verdere pogingen gewacht tot oktober 2002. Toen had het voor mij echter geen zin meer om nog geld vrij te maken met het oog op mijn aardappelplannen. Het huis is sindsdien latent in de verkoop gebleven met dien verstande dat ik wellicht zou verkopen indien er een zeer geïnteresseerde koper zou opdoemen”.
Voorop staat dat het (hoofd)doel van het schadevergoedingsrecht - de benadeelde zoveel mogelijk plaatsen in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd indien de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust niet zou hebben plaatsgehad - meebrengt dat in beginsel zoveel mogelijk rekening zal moeten worden gehouden met de concrete omstandigheden waarin de benadeelde verkeert. Schade dient dus in beginsel concreet te worden berekend, tenzij er goede gronden zijn de schade geabstraheerd van een of meer concrete omstandigheden te berekenen. In een geval zoals dat hier aan de orde is, waar het gaat om schade door waardevermindering enkel en alleen als gevolg van prijsontwikkelingen in de markt (er veronderstellenderwijs van uitgaande dat dat zo is, de Gemeente heeft het betwist), moet worden geoordeeld dat deze eerst dan voor vergoeding in aanmerking kan komen als deze zich concreet heeft gerealiseerd, dat wil zeggen als de desbetreffende (in dit geval) onroerende zaak daadwerkelijk is verkocht tegen een (veel) lagere prijs dan waarvoor die eerder verkocht zou zijn, had het onrechtmatig handelen daaraan niet in de weg gestaan. Een ander oordeel zou er immers toe kunnen leiden dat, indien de huizenprijzen stijgen, MJK Beheer “schade” vergoed heeft gekregen die zij in werkelijkheid niet heeft geleden. Reeds op deze gronden moet de vordering worden afgewezen, zodat verder in het midden kan blijven of de onroerende zaak zonder het onrechtmatig handelen voor de door MJK Beheer gestelde prijs zou zijn verkocht en of zij op het moment waarop het onrechtmatig handelen niet langer aan verkoop in de weg stond minder waard was geworden.
De schade sub 2.b.
11. MJK Beheer heeft, zoals hiervoor onder 3 is overwogen, gesteld dat (een deel van) de opbrengst uit de voorgenomen verkoop van het huis c.a. als risicokapitaal geïnvesteerd zou worden in Agro Trade. MJK Beheer heeft evenwel op geen enkele wijze concreet gemaakt dat er op het moment van het onrechtmatig handelen door de Gemeente een concreet plan was de bedoelde financiële injectie daadwerkelijk te plegen en op welke wijze dat zou gebeuren. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt immers dat aangenomen moet worden dat de opbrengst uit de verkoop van het huis c.a. deels terecht zou komen bij MJK Beheer en deels bij [betrokkene] als de eigenaren van de onderscheiden delen van de onroerende zaak. In die situatie is zonder enige toelichting niet duidelijk hoe de bedoelde opbrengst bij Agro Beheer terecht zou komen. Dat betekent dat niet kan worden vastgesteld en daarom niet aangenomen dat een deel van de opbrengst uit de verkoop van het huis c.a. daadwerkelijk in Agro Trade zou zijn geïnvesteerd. En bij gebreke van het hoe valt evenmin uit te maken wie op welke manier als gevolg waarvan schade heeft geleden.
12. Als er al veronderstellenderwijs van zou worden uitgegaan dat MJK Beheer de gestelde investering in Agro Trade wel zou hebben gepleegd dan geldt het volgende.
De Gemeente heeft, zoals al overwogen, jegens MJK Beheer onrechtmatig gehandeld. Uit de stellingen van MJK Beheer, zoals hiervoor onder 3 weergegeven, volgt echter alleen dat het Agro Trade is die (mogelijk) schade heeft geleden. Het is in beginsel niet mogelijk dat MJK Beheer deze schade van Agro Trade, een zelfstandige vennootschap, vordert. Dat MJK Beheer, [betrokkene] en Agro Trade “in het kader van deze procedure (dienen) te worden vereenzelvigd”, zoals MJK Beheer heeft gesteld, en dat MJK Beheer op die grond gerechtigd is de onderhavige schade te vorderen kan niet worden aanvaard. Verwezen wordt naar hetgeen daarover in rechtsoverweging 8 is overwogen. De enkele omstandigheid dat Agro Trade een volle dochter is van MJK Beheer en [betrokkene] de enig bestuurder/directeur is, is onvoldoende om de gestelde vereenzelviging aan te nemen. Mogelijk heeft MJK Beheer bedoeld te stellen dat zij schade heeft geleden omdat haar aandelen in Agro Trade in waarde zijn gedaald, maar zij heeft op geen enkele wijze toegelicht hoe het onrechtmatig handelen van de Gemeente tot een dergelijke schade heeft kunnen leiden en tot welke omvang.
13. Maar zelfs als wordt aangenomen dat MJK Beheer schade heeft geleden omdat haar aandelen in Agro Trade door het onrechtmatig handelen van de Gemeente in waarde zijn gedaald, dan nog is die vordering niet toewijsbaar en wel op grond van het navolgende. Door het ten onrechte handhaven van de bouwstop en het ten onrechte weigeren van de gevraagde bouwvergunning was in het algemeen redelijkerwijs te verwachten en naar objectieve maatstaven voorzienbaar dat voor MJK Beheer schade zou optreden door vertraging in de bouw en mogelijk ook door vertraging in de voorgenomen verkoop, maar niet dat MJK Beheer schade zou lijden omdat zij met (een deel van) de opbrengst uit de voorgenomen verkoop een investering in een ander bedrijf wilde plegen waarmee zij zich wilde begeven in een “niche” binnen de aardappelmarkt ten behoeve waarvan zij een prijsgarantiecontract had ontworpen. Die schade staat ook in een te ver verwijderd verband met de onrechtmatige daad. Gezien de aard van de schade en de aard van de aansprakelijkheid kan die schade, indien al geleden, de Gemeente niet worden toegerekend. De conclusie is dat ook deze vordering van MJK Beheer moet worden afgewezen.
14. Als de in het ongelijk gestelde partij zal MJK Beheer in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank, rechtdoende,
wijst de vorderingen van MJK Beheer af,
veroordeelt MJK Beheer in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente bepaald op € 6.672,-- voor salaris en op € 2.820,-- wegens vast recht,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en uitgesproken in het openbaar op 13 oktober 2004.
de griffier: de rechter: