Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 114420 / HA ZA 04-1048
Datum vonnis: 12 januari 2005
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXAKTA HOLDING B.V.,
gevestigd te Winterswijk,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. W.D. Huizinga, voorheen mr. J. van Dijkhuizen,
advocaat mr. R.A. Kempermann te Maastricht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DADERO DOETINCHEM B.V.,
gevestigd te Doesburg,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. J.R.O. Dantuma,
advocaat mr. P.J. Eshuis te Doetinchem.
Partijen zullen in dit vonnis worden aangeduid als Exakta en Dadero.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 25 augustus 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Dadero heeft daaraan voorafgaand bij brief van 11 oktober 2004 een schriftelijk stuk toegezonden dat deel uitmaakt van het dossier. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich eveneens bij de stukken. Exakta heeft ter comparitie een conclusie van antwoord in reconventie genomen en daarna bij akte haar eis in conventie verminderd. Dadero heeft vervolgens een akte genomen en daarbij haar eis in reconventie verminderd. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
1.1 Eiseres is de holdingmaatschappij van de Exakta Groep. De werkmaatschappij daarvan houdt zich voornamelijk bezig met het produceren van kunststof bouwelementen zoals dakkapellen. Exakta beheert de financiën en de onroerende zaken voor de Exakta Groep. De heer [betrokkene 1] is directeur van Exakta.
1.2 Op 15 april 2004 heeft Exakta contact opgenomen met Dadero met betrekking tot de mogelijke huur van een aantal bedrijfspanden die zijn gelegen aan de [adres] te Doetinchem, waarvan Dadero op dat moment eigenaar was. In deze panden was destijds de inmiddels gefailleerde firma Agens gevestigd, welke firma kunststof dakkapellen produceerde. Exakta had op 15 april 2004 bij de curator een bod gedaan op de bedrijfsinventaris van Agens.
1.3 Nadat Dadero aan Exakta nog op 15 april 2004 een huurprijs heeft opgegeven, heeft Exakta op 16 april 2004 aan Dadero laten weten die prijs te hoog te vinden, maar wel geïnteresseerd te zijn in aankoop van de panden. Daartoe heeft nog diezelfde dag een bezichtiging plaatsgevonden van voornoemde bedrijfspanden. Aansluitend aan deze bezichtiging is tussen Exakta en Dadero een mondelinge koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsgebouwen met opslagterrein, ondergrond en erf, gelegen te [adres], gemeente Ambt Doetinchem sectie L, nummer 3684 en 3685 (hierna aan te duiden als: de onroerende zaken). De koopprijs voor deze onroerende zaken is bepaald op € 1.070.000,--.
1.4 De roerende zaken die zich op het moment van bezichtiging in de hiervoor beschreven bedrijfspanden bevonden, waren eigendom van de besloten vennootschap De Blikvanger B.V.
1.5 Op 16 april 2004 is ten aanzien van de roerende zaken die zich in de bedrijfspanden bevonden een mondelinge koopovereenkomst gesloten tussen Exakta en De Blikvanger B.V. waarbij de koopprijs is bepaald op € 130.000,--. De levering van deze roerende zaken heeft inmiddels plaatsgevonden.
1.6 Bij de bezichtiging op 16 april 2004 waren namens Exakta aanwezig de heren [betrokkene 1] en [betrokkene 2], financieel directeur van de Exakta Groep. Namens Dadero was aanwezig de heer [betrokkene 3], bestuurder van Dadero. Ook was aanwezig de heer [betrokkene 4].
1.7 Exakta heeft op 19 mei 2004 conservatoir beslag tot levering laten leggen op de onroerende zaken.
1.8 Bij notariële akte van 10 september 2004 heeft levering plaatsgevonden van de onroerende zaken. De akte van levering bevindt zich bij de stukken.
1.9 De totale oppervlakte van de onroerende zaken is blijkens de akte van levering 74,44 are plus 2,62 are, hetgeen overeenkomt met 7.706 vierkante meter.
1.10 De oppervlakte van bedrijfshal 2, die zich op het door Exakta aangekochte bedrijfsterrein bevindt en die derhalve ook door haar is aangekocht, bedraagt 1.750 vierkante meter.
1.11 Exakta heeft de op 16 april 2004 overeengekomen koopsom ad. € 1.070.000,-- aan de notaris voldaan, vermeerderd met € 20.000,-- tot zekerheid voor Dadero terzake van renteverlies en proceskosten. Aan Dadero is een bedrag van € 870.000,-- uitgekeerd. Er is derhalve een bedrag van € 220.000,-- in depot gebleven bij de notaris.
Het geschil
in conventie en in reconventie
2. Exakta vordert (na vermindering van eis) een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken vernietigbaar is op grond van dwaling doch dat in plaats van het uitspreken van de vernietiging de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel dat Exakta bij instandhouding van de overeenkomst zou lijden, in dier voege dat de koopsom voor de onroerende zaken nader zal worden bepaald op € 870.000,--, althans op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag. Exakta vordert voorts dat Dadero wordt veroordeeld tot nakoming van de overeenkomst tussen partijen, nadat de gevolgen daarvan door de rechtbank zijn gewijzigd en met inachtname van die aldus gewijzigde gevolgen, en dat Dadero daarom voor zover nog nodig wordt veroordeeld tot levering en eigendomsoverdracht aan Exakta van de gekochte onroerende zaken, waarbij wordt verstaan dat de levering en eigendomsoverdracht feitelijk reeds heeft plaatsgevonden op 1 september 2004 (bedoeld zal zijn 10 september 2004), waarbij Exakta de nader door de rechtbank vastgestelde koopsom voor betaling gereed houdt, waarbij wordt verstaan dat Exakta reeds een bedrag van € 870.000,-- op die koopsom in mindering heeft voldaan. Exakta vordert ten slotte dat Dadero zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure, die van het gelegde conservatoire beslag op de onroerende zaak daaronder begrepen.
Exakta legt aan haar vordering ten grondslag dat zij heeft gedwaald ten aanzien van de totale oppervlakte van de door haar aangekochte onroerende zaken, zowel voor wat betreft de grootte van de bedrijfsterreinen alsook die van de bedrijfsgebouwen. Zij is er bij het sluiten van de overeenkomst van uitgegaan dat de totale terreinoppervlakte ongeveer 10.000 vierkante meter bedroeg, terwijl deze slechts ongeveer 7.700 vierkante meter bleek te zijn. Ten aanzien van een aangekochte bedrijfshal heeft Exakta gesteld dat haar voorafgaand en tijdens de bespreking van 16 april is medegedeeld dat deze 2.300 vierkante meter groot was, hetgeen later schriftelijk door de makelaar van Dadero zou zijn bevestigd. Deze bedrijfshal blijkt echter slechts een oppervlakte te hebben van 1.750 vierkante meter. Bij een juiste voorstelling van zaken zou Exakta de koopovereenkomst niet, althans niet tegen dezelfde koopsom, hebben gesloten.
3. Dadero heeft tegen de vorderingen in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal, voorzover van belang, hierna worden ingegaan.
4. Dadero vordert na wijziging van eis in reconventie een verklaring voor recht dat notaris [betrokkene 5], notaris te Doesburg het onder hem in depot gestorte bedrag van € 220.000,- (althans subsidiair het door de rechtbank daarvan vast te stellen gedeelte) dient uit te keren aan Dadero als restant koopsom op de overgedragen onroerende zaken, zodra het te wijzen vonnis in kracht van gewijsde zal zijn gegaan. Voorts vordert Dadero de wettelijke rente over de koopsom, te weten € 1.070.000,-- gedurende de periode vanaf 17 mei 2004 tot 10 september 2004 alsmede over een bedrag van € 200.000,-- gedurende de periode vanaf 10 september 2004 tot aan de dag der algehele voldoening, vermeerderd met de proceskosten waarin Exakte in deze procedure wordt veroordeeld en de buitengerechtelijke kosten ad € 5.536,--, voor zover het zekerheidsdepot ad € 20.000,-- daartoe toereikend is.
5. Exakta heeft op haar beurt gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen van Dadero.
De beoordeling van het geschil
in conventie en in reconventie
6. De rechtbank dient in de eerste plaats te onderzoeken of het beroep op dwaling van de zijde van Exakta kan slagen. Daarvoor is in het onderhavige geval nodig dat komt vast te staan dat Exakta bij het sluiten van de koopovereenkomst wist noch behoorde te weten wat de werkelijke oppervlakte was van de onroerende zaken, dat Exakta bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet dan wel niet tegen betaling van dezelfde koopsom had gesloten, alsmede dat de bij Exakta levende verkeerde voorstelling van zaken te wijten was aan een onjuiste inlichting van de zijde van Dadero (art. 6:228 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Ook zal moeten worden bezien of op Dadero eventueel een spreekplicht rustte. Vervolgens zal moeten worden nagegaan of in verband met de aard van de overeenkomst, de verkeersopvattingen of de omstandigheden van het geval de eventuele dwaling voor rekening van Exakta dient te blijven (art. 6:228 lid 2 BW).
7. Exakta heeft gesteld dat Dadero in de persoon van de heer [betrokkene 3] voorafgaand en ten tijde van de bezichtiging op 16 april 2004 onjuiste inlichtingen heeft verschaft met betrekking tot de oppervlakte van de onroerende zaken, de oppervlakte van bedrijfshal 2 daaronder begrepen.
8. Vast staat dat tijdens de bezichtiging op 16 april 2004 door [betrokkene 1] vragen zijn gesteld over de oppervlakte van het besdrijfsterrein. Eveneens staat vast dat [betrokkene 3] aan [betrokkene 1] heeft medegedeeld dat de bedrijfsterreinen oorspronkelijk een oppervlakte hadden van 15.000 vierkante meter, en dat uit dit totale oppervlak inmiddels 3 percelen waren verkocht. De stelling van Exakta dat [betrokkene 3] aansluitend aan deze mededeling heeft verklaard dat van de oorspronkelijke oppervlakte nog ongeveer 10.000 vierkante meter was overgebleven, wordt door Dadero betwist. Dadero ontkent enige toezegging met betrekking tot de grootte van het terrein te hebben gedaan. Zij stelt dat [betrokkene 3] het terrein ter plekke heeft aangewezen zonder daarbij in maat of getal enige opgave te hebben gedaan.
9. Met betrekking tot de oppervlakte van bedrijfshal 2 begrijpt de
rechtbank de stellingen van Exakta aldus dat haar door de
makelaar ten Hag, die door Dadero was ingeschakeld,
voorafgaand aan de bezichtiging zou zijn medegedeeld dat deze
meter bedroeg, hetgeen tijdens de bezichtiging door
[betrokkene 3] desgevraagd werd bevestigd. Ter comparitie heeft
[betrokkene 1] hierover verklaard:
“Ik vroeg de heer [betrokkene 3] vervolgens of het klopte dat de hal waarin wij liepen een vloeroppervlak had van 2.250 meter. Ik had die oppervlakte doorgekregen van de makelaar. De heer [betrokkene 3] antwoordde dat het wel zo ongeveer kon kloppen, maar voegde eraan toe dat ik hem daar niet op vast moest pinnen.”
Verder heeft Exakta gesteld dat op 21 april 2004 door een schriftelijke berekening van Ten Hag aan haar is afgegeven, waarin een oppervlakte van 2.300 vierkante meter wordt genoemd. Van de zijde van Dadero wordt betwist dat er ten tijde van de bezichtiging of op enig moment daarvoor is gesproken over de oppervlakte van de bedrijfsgebouwen.
10. In beginsel moet een koper kunnen uitgaan van de juistheid van de door de verkoper gedane mededelingen. Dit uitgangspunt geldt ook voor mededelingen van de vertegenwoordiger van de verkoper. Ter comparitie is namens Dadero verklaard dat de makelaar Ten Hag door Dadero was ingeschakeld om de bedrijfsterreinen en bedrijfspanden van het failliete Agens te verhuren. Dit was ook zo op 15 en 16 april 2004, alsmede in de periode direct daaraan voorafgaand. Gelet hierop kan in het onderhavige geval naar het oordeel van de rechtbank de makelaar Ten Hag als vertegenwoordiger van Dadero worden beschouwd. Het is echter niet duidelijk of de makelaar wist dat Exakta de terreinen en panden wilde kopen in plaats van huren, toen hij de door Exakta gestelde mededelingen deed. Dat onderscheid kan mede van belang zijn voor de beantwoording van de vraag of Exakta zich met succes op dwaling zal kunnen beroepen.
11. Voorzover Exakta heeft aangevoerd dat de makelaar van Dadero ook schriftelijk onjuiste gegevens heeft verstrekt over de oppervlakte van bedrijfshal 2 overweegt de rechtbank dat deze schriftelijke mededeling niet relevant is voor de beoordeling van het beroep op dwaling van Exakta. Deze mededeling is blijkens de stukken immers pas op 21 april 2004 gedaan, dus nadat de mondelinge koopovereenkomst reeds tot stand was gekomen.
12. Op Exakta rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast van de door haar gestelde feiten met betrekking tot de hiervoor onder 8. en 9. omschreven onjuiste mededelingen. Exakta zal daarom door de rechtbank in de gelegenheid worden gesteld om haar stellingen te bewijzen.
13. Voor het geval dat komt vast te staan dat één of meerdere onjuiste mededelingen als bedoeld onder 8. en 9. door of namens Dadero zijn gedaan, overweegt de rechtbank het volgende. Dadero heeft het verweer gevoerd dat Exakta het terrein, dat omheind is, heeft bezichtigd en dat het bod van Exakta derhalve gebaseerd was op hetgeen zij visueel heeft waargenomen en kon waarnemen. Volgens Dadero dienen daarom de gevolgen van een eventuele dwaling voor rekening van Exakta te komen, ook omdat zij heeft nagelaten enig eigen onderzoek te verrichten. Dat verweer strandt op grond van hetgeen onder 10. is overwogen. Een onderzoeksplicht van de koper is pas aan de orde op het moment dat een koper behoort te twijfelen. Die twijfel lag niet besloten in de globale aanduidingen van Dadero, die immers niet een zo sterke afwijking mochten insluiten als waarvan hier is gebleken. Ook kan Exakta, tegen de achtergrond van het feit dat zij naar de oppervlakte heeft geïnformeerd, niet worden verweten dat zij de oppervlakte klaarblijkelijk verkeerd heeft ingeschat. De rechtbank merkt in dit verband op dat de heer [betrokkene 3] namens Dadero ter comparitie het volgende heeft verklaard:
“Omdat de heer [betrokkene 1] al contact had gehad met mijn makelaar, meende ik dat hij wel wist waar hij over sprak. Ik heb dan ook geen documentatie meegenomen over de oppervlakte van de bedrijfsterreinen en de bedrijfsruimte.”
Dadero had zich er gezien de gerichte vraag van Exakta naar de oppervlakte van moeten vergewissen of Exakta inderdaad door de makelaar op dit punt juist was voorgelicht. Dit heeft zij echter nagelaten.
Daarbij komt dat Exakta heeft gesteld dat de oppervlakte een rol heeft gespeeld tijdens de onderhandelingen, in die zin dat zij mede daarop de door haar geboden koopprijs heeft gebaseerd.
Exakta heeft naar het oordeel van de rechtbank aan Dadero kenbaar gemaakt dat de oppervlakte van de onroerende zaken voor haar van essentieel belang was. Dit heeft zij gedaan door de oppervlakte van zowel het bedrijfsterrein als bedrijfshal 2 tijdens de bezichtiging aan de orde te stellen. Het feit dat de door Exakta beoogde bedrijfsactiviteiten op zich ook kunnen worden uitgevoerd op het bedrijfsterrein en in het bedrijfsgebouw met de werkelijke oppervlakte, die dus minder is dan genoemd tijdens de onderhandelingen omstreeks 16 april 2004, doet hier niet aan af.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep op dwaling van Exakta in beginsel rechtens kan worden gehonoreerd indien zij slaagt in haar bewijsopdracht.
14. Voor het geval Exakta niet mocht slagen in haar bewijslevering overweegt de rechtbank als volgt. Op Dadero rustte in beginsel geen spreekplicht ten aanzien van de oppervlakte van de onroerende zaken. De enkele mededeling van Dadero dat de bedrijfsterreinen oorspronkelijk een oppervlakte hadden van 15.000 vierkante meter, en dat uit dit totale oppervlak inmiddels 3 percelen waren verkocht, is op zichzelf juist. Verder volgt uit de stellingen van Exakta noch uit die van Dadero dat er sprake is geweest van wederzijdse dwaling. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Exakta moet worden afgewezen indien zij niet slaagt in het haar opgedragen bewijs.
15. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Hoger beroep van dit vonnis is slechts mogelijk tegelijk met dat van het eindvonnis.
De beslissing
in conventie en in reconventie
De rechtbank
draagt Exakta op te bewijzen dat aan haar van de zijde van Dadero is medegedeeld dat van de oorspronkelijke oppervlakte van de onroerende zaken van 15.000 vierkante meter nog ongeveer 10.000 vierkante meter was overgebleven alsmede dat haar van de zijde van Dadero is medegedeeld dat de oppervlakte van bedrijfshal 2 ongeveer 2.300 vierkante meter bedraagt;
bepaalt dat, voor zover Exakta dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, de getui-gen door de rechtbank (mr. I.W.M. Laurijssens) gehoord zullen worden in het Paleis van Justitie aan de Walburg-straat 2-4 te Arnhem op een door de recht-bank vast te stellen datum en tijd,
verwijst de zaak naar de tweede rolzitting na de dag- waarop dit vonnis is uitge-sproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun respectieve verhin-derdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advoca-ten in de maanden februari 2005 tot en met april 2005, waarna dag en uur van het getui-genver-hoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat het aan de hand van de gedane opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewij-zigd,
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegen-heid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen,
verwijst in dat geval de zaak naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgespro-ken, voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van Exakta, waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren, of voor bepaling datum vonnis,
bepaalt dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn,
bepaalt voorts dat de partijen, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond -van een bijzondere schriftelijk volmacht bevoegd is tot het geven van inlichtingen en tot het aangaan van een schikking, indien daartoe naar het oordeel van de rechter(-commissaris) aanleiding bestaat,- tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de genoemde rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,
bepaalt dat voorzover de partijen in verband met de getuigenverhoren nog stukken in het geding willen brengen, dit dient te geschieden bij akte op de hiervoor bedoelde tweede rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken,
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en uitgesproken in het openbaar op 12 januari 2005.
de griffier de rechter