Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 116688 / HA ZA 04-1444
Datum vonnis: 30 maart 2005
Vonnis
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Hilversum,
eiser,
procureur mr. A.F.M. van Vlijmen,
advocaat mr. D. Fontein te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Doesburg,
gedaagden,
procureur mr. H. van Ravenhorst,
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] en [gedaagde].
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 3 november 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Verder is zijdens [gedaagde] ter comparitie akte verzocht en zijn producties in het geding gebracht. Tenslotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
Op 21 januari 2004 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij is overeengekomen dat [eiseres] aan [gedaagde] verkoopt een recreatiebungalow met onder meer een tuinschuurtje te Beek voor € 100.000,-. De koopovereenkomst wordt hierna ook aangeduid als de Overeenkomst.
De koopakte bevat onder meer de volgende bepalingen die thans van belang zijn:
“Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom - € 10.000,- - verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.
(...)
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarde
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. (...);
b. op 30 januari 2004 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 100.000,00 plus de kosten koper, zegge (...) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen algemeen gangbare voorwaarden en condities;
c. (...)
16.2 (...)
16.3 (...)
Koper verplicht zich bij een beroep op ontbinding op grond van het genoemde onder artikel 16.1.b en/of artikel 16.1.c deze mededeling met bewijsstukken (waaronder afschriften van de gegevens die koper in het kader van de financieringsaanvraag van de geldverstrekkende instellingen heeft verstrekt inclusief onderliggende bewijsstukken alsmede een kopie van de meest recente belastingaangifte- en aanslag van koper en diens partner) van minimaal drie onafhankelijk van elkaar opererende geldverstrekkende instellingen aan verkoper en diens makelaar uiterlijk op de in artikel 16.1.b. en/of artikel 16.1.c. genoemde datum schriftelijk kenbaar te maken.
De partij die ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.(...)
Op 28 januari 2004 en op 6 februari 2004 hebben partijen aanvullende overeenkomsten gesloten waarin de in artikel 16.1.b. genoemde datum eerst is gewijzigd van 30 januari 2004 in 6 februari 2004 en vervolgens van 6 februari 2004 in 12 februari 2004.
Op 21 januari 2004 hebben partijen tevens een overeenkomst gesloten waarbij [eiseres] een aantal roerende zaken aan [gedaagde] heeft verkocht voor een bedrag van € 1.896,-.
Op 26 januari 2004 heeft een makelaar (Vastgoed & Consultancy Nederland te Zutphen) de recreatiewoning getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik in huidige staat is getaxeerd op € 100.000,-. De executiewaarde vrij van huur en gebruik in huidige staat is getaxeerd op € 90.000,-.
Op 12 februari 2004 was de levering gepland. Op 11 februari 2004 heeft [gedaagde] bij aangetekende brief de ontbinding van de Overeenkomst ingeroepen, omdat hij geen financiering kon verkrijgen. [eiseres] heeft deze brief op 12 februari 2004 ontvangen.
[eiseres] heeft [gedaagde] in een brief van 16 februari 2004 gemotiveerd bericht dat zij niet akkoord gaat met de ontbinding van de Overeenkomst, waarop [gedaagde] in een brief van 21 februari 2004 heeft gereageerd. Bij brief van 25 februari 2004 heeft [eiseres] voorgesteld dat [gedaagde] de op de recreatiewoning rustende hypotheek op naam van de echtgenoot van [eiseres], overneemt, teneinde aan zijn verplichtingen op grond van de Overeenkomst te kunnen voldoen.
[gedaagde] is bij exploot van 18 juni 2004 in gebreke gesteld en gesommeerd alsnog de Overeenkomst na te komen.
De raadsman van [eiseres] heeft in een brief (aangetekend met bericht van ontvangst) d.d. 12 juli 2004 (voor zover nodig) de ontbinding ingeroepen van de Overeenkomst en heeft namens [eiseres] aanspraak gemaakt op de contractuele boete ad € 10.000,-.
[eiseres] heeft de recreatiewoning op 29 juni 2004 verkocht aan een derde voor € 95.000,-. De levering heeft plaatsgevonden op 4 augustus 2004.
Het geschil
[eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 10.000,- inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juli 2004 en te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 780,- alsmede met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
[eiseres] voert daartoe aan dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst ter zake van de recreatiewoning en maakt om die reden aanspraak op de in de koopovereenkomst in artikel 10.2 overeengekomen boete.
[gedaagde] heeft de vorderingen weersproken. Daarop zal,
voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
Partijen houdt verdeeld de vraag of [eiseres] recht heeft op de in artikel 10.2 van de Overeenkomst overeengekomen boete. Het antwoord op die vraag hangt samen met het antwoord op de vraag of [gedaagde] heeft voldaan aan de verplichtingen op grond van artikel 16 en Pro derhalve of [gedaagde] zich met recht kan beroepen op het in artikel 16.1.b. in de Overeenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud.
Vast staat dat het inroepen van de voorwaarde tijdig is geschied.
[eiseres] heeft drie redenen aangevoerd waaruit naar haar mening
volgt dat [gedaagde] niet aan de verplichtingen op grond van met name artikel 16.3 heeft voldaan. Allereerst voert [eiseres] aan dat de overgelegde bewijsstukken, behoudens één uitzondering niet afkomstig zijn van geldverstrekkende instellingen, terwijl artikel 16.3 afwijzingsverzoeken van drie onafhankelijk van elkaar opererende geldverstrekkende instellingen eist. Voorts heeft [eiseres] gesteld dat er geen bewijsstukken met betrekking tot belastingaangifte- of aanslag zijn overgelegd en dat nimmer - tijdig - afschriften van gegevens die koper in het kader van de financieringsaanvraag aan de geldverstrekkende instellingen heeft verstrekt ter beschikking zijn gesteld.
[gedaagde] heeft gesteld dat hij Hypotheekshop Veluwezoom en Advies Havergoed opdracht heeft gegeven de financiering voor hem te regelen. Via Hypotheekshop Veluwezoom zijn aanvragen ingediend bij Postbank en bij EDC, omdat dit volgens Hypotheekshop geldverstrekkers zijn waar recreatiewoningen het makkelijkst te financieren zijn. Via Advies Havergoed is via bemiddeling van RE/MAX Financiële Diensten een aanvraag ingediend bij - abusievelijk - opnieuw Postbank. Postbank heeft in een brief van 3 februari 2004 en EDC heeft in een brief van 11 februari 2004 laten weten de hypotheekaanvraag niet te kunnen honoreren. Hypotheekshop heeft in een brief van 11 februari 2004 aangegeven dat uit telefonisch contact met SNS Bank, Direct Bank, MNF Bank en ING Bank is gebleken dat het geen zin heeft een aanvraag in te dienen. Ter comparitie heeft [gedaagde] benadrukt dat hij zich tot het uiterste heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen en dat zijn inspanningen niet waren gericht op het verkrijgen van afwijzingen. Onder overlegging van kopieën van de website van EDC heeft [gedaagde] betoogd dat EDC wel degelijk hypotheekproducten aanbiedt en dat EDC de hypotheekaanvraag als zelfstandig gevolmachtigde toetst en accepteert of afwijst, zodat EDC wel degelijk als geldverstrekkende instelling moet worden beschouwd dan wel daarmee moet worden gelijkgesteld. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord de belastingaanslag 2001 en de voorlopige aanslag 2002 en een in die tijd aan de banken toegezonden loonstrook overgelegd. Ter gelegenheid van de comparitie heeft [gedaagde] enkele stukken in het geding gebracht waaruit blijkt voor welk bedrag financiering is gevraagd en op basis van welke gegevens.
Een financieringsvoorbehoud dient ter bescherming van de koper. In de situatie dat blijkt dat de financiering van de onroerende zaak niet kan worden verkregen, kan een koper zich op dit beding beroepen. In de onderhavige situatie heeft [gedaagde] blijkens de in het geding gebrachte stukken de financiering niet rond kunnen krijgen voor de koopprijs ad € 100.000,- kosten koper. Uit hetgeen [gedaagde] ter comparitie heeft verklaard en uit de in het geding gebrachte brieven van de in rechtsoverweging 4.4 genoemde bedrijven en instellingen is op te maken dat oorzaak van de afwijzingen is gelegen in de omstandigheid dat het de financiering van een recreatiewoning betreft. In geval van een recreatiewoning, niet geschikt voor permanente bewoning, geldt, zo begrijpt de rechtbank, dat maximaal honderd procent van de executiewaarde van de woning, in casu € 90.000,-, gefinancierd kan worden. In geval van een ‘gewone’ woning kan maximaal honderd procent van de koopprijs gefinancierd worden. Uit een e-mail van RE/MAX Financiële Diensten van 10 februari 2004 aan Advies Havegoed blijkt dat het voor [gedaagde] niet mogelijk is een persoonlijke lening aan te gaan naast de hypothecaire lening, ter “dichting van het gat” tussen het bedrag van de maximaal te verkrijgen hypotheek en de koopprijs plus kosten koper. Uit de stukken blijkt tevens dat [gedaagde] vervroegd aan zijn verplichtingen op grond van een op zijn naam staand leasecontract heeft voldaan in zijn pogingen de kans op een hogere of alternatieve financiering te vergroten.
De rechtbank is met [eiseres] van oordeel dat [gedaagde] op grond van artikel 16.3 van de Overeenkomst zijn afwijzingen tijdig en beter had moeten documenteren. Bij brief van 11 februari 2004 waren volgens [gedaagde] de twee afwijzigingsbrieven van Postbank en EDC gevoegd. [eiseres] stelt dat bij de brief slechts één afwijzingsbrief was gevoegd. In elk geval staat vast dat [gedaagde] op dat moment geen gegevens heeft overgelegd die aan de geldverstrekkende instellingen zijn verstrekt bij het aanvragen van de financiering. Evenmin zijn bij de brief recente belastingstukken gevoegd, zoals artikel 16.3 van de Overeenkomst voorschrijft. Ook ontbreken op dat moment bewijsstukken van drie onafhankelijk van elkaar opererende geldverstrekkende instellingen.
Later heeft [gedaagde], zoals hiervoor overwogen, meer stukken aan [eiseres] doen toekomen, waardoor thans de volgende stukken voor handen zijn:
- een taxatierapport waaruit blijkt dat de executiewaarde van de recreatiewoning vrij van huur en gebruik € 90.000,- bedraagt;
- per fax verzonden bericht van De Hypotheekshop te Velp d.d. 11 februari 2004 waaruit blijkt dat contact is gezocht met de in rechtsoverweging 4.4 genoemde instellingen en dat uit die contacten duidelijk is geworden dat het geen zin had een aanvraag voor een financiering in te dienen;
- een brief van EDC Assuradeuren B.V. te Bussum d.d. 11 februari 2004 waarin is te lezen dat de aanvraag om budgettaire redenen niet haalbaar is;
- een brief van Postbank N.V. van 3 februari 2004 waarin is te lezen dat de hypotheekaanvraag niet gehonoreerd kan worden,
- een brief van Advies Havegoed te Terborg van 11 februari 2004 waarbij een e mail van RE/MAX Financiële Diensten is gevoegd waaruit blijkt zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.5 is overwogen;
- brief van Fidis Nederland N.V. van 9 februari 2004 waaruit de vervroegde aflossing van de leaseverplichtingen blijkt;
- een loonstrook van [gedaagde] van december 2003;
- de aanslag Inkomstenbelasting 2001 en de voorlopige aanslag Inkomstenbelasting 2002;
- kopieën van prints uit het hypotheeksysteem van Postbank;
- een brief van Advies Havegoed van 19 otober 2004 waarin wordt bevestigd dat voor € 100.000,- met kosten koper financiering is aangevraagd en dat tot € 90.000,- financiering kon worden verkregen en dat een aanvullende financiering niet mogelijk bleek;
- het door RE/MAX Financïele Diensten ingevulde aanvraagformulier.
De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of EDC Assuradeurs B.V. een geldverstrekkende instelling is, zoals [gedaagde] stelt en [eiseres] betwist. Uit de in het geding gebrachte stukken, waaronder met name de - niet betwiste - brief van Hypotheekshop van 11 februari 2004, blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende dat het aanvragen van een financiering bij andere geldschieters niet tot een ander resultaat zou hebben geleid. Tevens blijkt dat andere geldschieters kennelijk niet eens een aanvraag in behandeling wilden nemen. In die omstandigheden kan [gedaagde] niet worden verweten dat hij niet letterlijk heeft voldaan aan de in artikel 16.3 op dit punt gestelde eis.
De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] uiteindelijk het grootste deel van de in artikel 16.3 voorgeschreven informatie ter beschikking heeft gesteld. Niet is gesteld of gebleken dat uit deze later aan [eiseres] ter beschikking gestelde stukken blijkt dat [gedaagde] wel een financiering van de recreatiewoning had kunnen krijgen. Evenmin is gemotiveerd gesteld of gebleken dat door toedoen van [gedaagde] geen financiering kon worden verkregen. Voorzover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat [gedaagde] haar aanbod had moeten accepteren de op het pand rustende hypotheek op naam van de echtgenoot van [eiseres] over te nemen, overweegt de rechtbank dat [gedaagde] daartoe geen enkele verplichting had.
Op grond van al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat weliswaar niet strikt is voldaan aan de in artikel 16.3 gestelde eisen, zoals [eiseres] stelt, maar dat gelet op de enkele bewijsfunctie van de in artikel 16.3 genoemde vereisten, het naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is, in de onderhavige situatie betekenis toe te kennen aan het niet strikt voldoen aan alle gestelde eisen. De vordering van [eiseres] zal dan ook worden afgewezen.
De rechtbank ziet in de omstandigheid dat [gedaagde] niet onmiddellijk bij brief van 11 februari 2004 alle later door hem overgelegde stukken aan [eiseres] heeft doen toekomen aanleiding de proceskosten te compenseren.
De beslissing
De rechtbank rechtdoende:
wijst de vordering af.
compenseert de proceskosten, zodat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C.J van Bavel en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2005.
de griffier de rechter