Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/333
Uitspraakdatum: 31 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiseres,
[gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 380.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2005 de waarde verminderd tot een bedrag van € 342.000.
De gemachtigde van eiseres heeft daartegen bij brief van 19 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 22 december 2005, beroep ingesteld. Op 29 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 3 maart 2006, zijn de gronden van het beroep ingediend.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2006 te Arnhem.
Eiseres en haar gemachtigde zijn, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigden].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en de geloofwaardige verklaring van verweerder ter zitting, stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast.
Eiseres is eigenaar van de woning. Eiseres heeft de woning verkregen door aanvaarding van een nalatenschap. De woning is een huis in een rij met bouwjaar 1910. De inhoud van de woning is ongeveer 1.229 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 257 m². In de woning is een chemische wasserij gevestigd geweest. De grond waarop de woning staat is als gevolg daarvan ernstig verontreinigd. De verontreiniging heeft voor 1987 plaatsgevonden.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 mei 2006 door [A], makelaar en taxateur te [Z]. In dit rapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 341.899. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
Inhoud Oppervlakte Verkoopdatum Verkoopprijs
in m³ in €
[a-straat 2] 785 331 20-8-03 390.000
[a-straat 3] 650 162 2-3-02 310.839
[a-straat 4] 858 380 2-5-02 408.402
Eiseres heeft een brief met dagtekening 12 december 2005 overgelegd afkomstig van [B] ([C] Makelaardij) en gericht aan eiseres. Hierin staat onder meer het volgende vermeld:
”Op 27 augustus 2003 verkregen wij de opdracht tot verkoop van uw pand
Vervolgens hebben zich in de periode daarna tot 15 februari 2004 circa 10 gegadigden gemeld
Alle gegadigden hebben afgehaakt vanwege de aanwezige bodemverontreiniging. Met name vanwege het feit dat niet duidelijk is voor wiens rekening deze verontreiniging zal zijn”.
De vraagpijs van de woning bedroeg € 350.000.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van nihil. Verweerder handhaaft de in bezwaar vastgestelde waarde van € 342.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
Volgens verweerder behoren de vergelijkingsobjecten alle tot hetzelfde geval van bodemverontreiniging. Volgens verweerder volstaat een waardevermindering wegens onzekerheid van 10%, zoals bij uitspraak op bezwaar verleend.
Bij schrijven van 10 juli 2006 heeft verweerder verklaard dat eiseres voor de bodemverontreiniging aansprakelijk is en hiervoor niet kan worden gevrijwaard. Ter zitting heeft verweerder hieraan toegevoegd dat door eiseres als gevolg van deze verontreiniging kosten zullen moeten worden gemaakt voor de sanering van de bodem behorende bij de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning € 342.000 bedraagt. Niet aannemelijk is geworden dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht nadat de verontreiniging bekend is geworden. Ook is niet aannemelijk geworden dat de eigenaren van de vergelijkingsobjecten op dezelfde wijze als eiseres aansprakelijk zijn voor de verontreiniging van de bodem van hun woningen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de bodemverontreiniging geen invloed heeft gehad op de verkoopprijzen van deze woningen. Nu vaststaat dat eiseres aansprakelijk is voor de verontreiniging van de bij haar woning behorende bodem en zij hiervoor ook saneringskosten zal moeten maken, kan niet worden volstaan met van 10% voor veronderstelde onzekerheid op de door vergelijking met genoemde objecten totstand gekomen waarde, maar dient een redelijke schatting te worden gemaakt van de door eiseres te maken saneringskosten.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de bodem waarop de woning zich bevindt dusdanig ernstig is verontreinigd, dat de woning daardoor onverkoopbaar is, dat er een saneringsnoodzaak bestaat en dat zij voor de met de sanering gepaard gaande kosten aansprakelijk is. Volgens eiseres is de waarde van de woning daarom nihil.
Eiseres heeft de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De stelling van eiseres dat waarde van de woning vanwege de bodemverontreiniging op nihil moet worden gesteld, is zonder nadere onderbouwing van de met de bodemsanering gepaard gaande kosten onvoldoende voor de conclusie dat de waarde van de woning in het economische verkeer nihil bedraagt. Daaraan doet niet af dat de woning gedurende ongeveer een half jaar zonder succes te koop heeft gestaan.
Gelet op het voorgaande moet het beroep gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank staat na gegrondverklaring van het beroep voor de keuze om zelf in de zaak te voorzien of de zaak terug te wijzen naar verweerder. Omdat ook het standpunt van eiseres onvoldoende aanknopingspunten biedt om de waarde (in goede justitie) vast te stellen, acht de rechtbank terugwijzing van de zaak naar verweerder geboden teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen onderzoek te doen naar de omvang van de saneringskosten die eiseres in verband met de woning zal moeten maken.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 322 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op met inachtneming van het gestelde in deze uitspraak opnieuw uitspraak te doen op het bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 322, onder aanwijzing van de gemeente [Z] deze kosten aan eiseres dient te vergoeden;
- gelast dat de gemeente [Z] het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.A.P. Bakker, griffier, op 31 juli 2006.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.