Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/378
Uitspraakdatum: 17 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[x], wonende te [z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 1, te [z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 401.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 november 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 19 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 21 december 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2006 te Arnhem.
Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en taxateur [a].
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiseres is gebruikster en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 450 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 500 m². De woning is gebouwd in 1984. Eiseres heeft de woning op 13 mei 2002 gekocht voor € 414.000.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 17 maart 2006 door [a], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 401.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
In de uitspraak op bezwaar staat onder meer het volgende vermeld:
“Uit onderzoek is gebleken dat er voldoende rekening is gehouden met de ligging van het object in vergelijking met de identieke of vergelijkbare objecten.
(…)
Uit onderzoek is gebleken dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de bouwkundige staat.
Bij de waardering is voldoende rekening gehouden met de hinder uit de omgeving. (…)
Op grond van het bovenstaande, met inachtneming van alle waardebepalende factoren en gelet op het binnen de gemeente geldende waardeniveau op 1 januari 2003, verklaar ik uw bezwaar (…) ongegrond.”
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Volgens eiseres is de waarde minder dan € 385.000, zijnde de voor de naastliggende woning [a-straat] 1a vastgestelde waarde. Volgens verweerder is de waarde van de woning € 401.000.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Volgens eiseres zijn de referentiepanden groter en duurder en hebben zij ook meer grond. Volgens eiseres is de woning [a-straat] 1a ten onrechte niet in de vergelijking betrokken. Volgens eiseres is deze woning, in opzet identiek aan haar woning, maar is de woning van eiseres minder waard omdat deze, anders dan de woning [a-straat] 1a, niet beschikt over een vaste trap, maar in plaats daarvan over een vlizotrap en voorts niet beschikt over een zolder met twee slaapkamers, een badkamer en een extra raam maar over een kale zolderruimte. Volgens eiseres is aan de woning [a-straat] 1a een waarde toegekend van € 385.000.
Volgens het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, BNB 2001/52c* moet wanneer een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet anders wanneer een woning wordt gekocht kort voor de peildatum. De woning van eiseres is gekocht ongeveer zes maanden voor de peildatum. Voorts was er naar verweerder onbetwist heeft gesteld sprake van een stijgende marktwaarde. Onder die omstandigheden moet ervan worden uitgegaan dat de waarde tenminste gelijk is aan de betaalde prijs. Nu de door verweerder bepleite waarde lager is dan de aankoopprijs, volgt hieruit dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Verweerder heeft ter zitting betoogd dat de waarde van de woning [a-straat] 1a te laag is vastgesteld doordat de woning voor wat betreft de kwaliteit en het onderhoud is ingedeeld in een te lage categorie en dat deze lagere waardering niet voorvloeit uit een begunstigend beleid. Nu geen sprake is van begunstigend beleid maar van een incidentele fout kan de omstandigheid dat de waarde van de woning [a-straat] 1a op een lager bedrag is vastgesteld er niet toe leiden dat de waarde van de woning van eiseres dienovereenkomstig moet worden vastgesteld.
Eiseres heeft voorts gesteld dat zij na de aankoop van haar woning een parkeerplaats heeft aangelegd in verband waarmee een aanzienlijk deel van de beplanting van haar tuin moest worden verwijderd en dat haar woning hierdoor in waarde is gedaald. Verweerder heeft dit betwist. Volgens verweerder heeft de aanleg van de parkeerplaats eerder een waardestijging van de woning tot gevolg gehad, nu deze op eigen terrein is gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat door de aanleg van de parkeerplaats de woning in waarde is gedaald. Deze grief moet daarom worden verworpen.
Eiseres heeft verder gesteld dat na de peildatum fundamentele veranderingen hebben plaatsgevonden als gevolg waarvan de waarde op 1 januari 2003 lager moet worden vastgesteld. Volgens eiseres is een naast haar woning gelegen groenstrook in het najaar van 2003 in gebruik genomen als speel- en voetbalveld en ondervindt zij hiervan veel hinder. Eiseres heeft verder aangevoerd dat in 2003 een villa is gebouwd, die hoger is dan op grond van het bestemmingsplan was toegestaan en dat deze van invloed is op het uitzicht dat zij vanuit haar woonkamer heeft.
In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
In artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b en c en slot, is bepaald dat als de waarde van een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, dan wel een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid en de waardeverandering tenminste 5 percent bedraagt met een minimum van € 11 345 dan wel € 113 445 of meer, de waarde, in afwijking van artikel 18, eerste lid, wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.
Voor het antwoord op de vraag of de bouw van de villa een omstandigheid is die tot een waardedaling van de woning heeft geleid acht de rechtbank het volgende van belang. Uit de foto’s, de plattegrond opgenomen in het taxatierapport en de daarbij ter zitting door partijen gegeven toelichting maakt de rechtbank op dat de villa, gelegen aan de [b-straat] 20, zo ver verwijderd ligt van de woning van eiseres dat niet gesproken kan worden van een belemmering van het uitzicht vanuit de woning van eiseres die van enige betekenis is. Derhalve is niet sprake van een specifieke voor de woning geldende bijzondere omstandigheid als genoemd in artikel 19, eerste lid, onderdeel c van de Wet WOZ. Deze grief moet daarom worden verworpen.
In verband met de groenstrook welke bij de woning van eiseres is gelegen, acht de rechtbank het volgende van belang. Verweerder heeft betwist dat sprake is van hinder als door eiseres gesteld. Volgens verweerder is sprake van een subjectieve omstandigheid die niet leidt tot een waardedaling van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat als gevolg van het gebruik van de groenstrook de waarde van de woning van eiseres 5% of meer in waarde is gedaald. Reeds hierom kan deze grief van eiseres niet slagen.
Eiseres heeft voorts erover geklaagd dat de uitspraak op bezwaar niet is gemotiveerd. Deze grief slaagt. Met de hiervoor onder 2 weergegeven motivering is verweerder niet inhoudelijk ingegaan op de door eiseres aangevoerde grieven. Dit kan echter niet tot gegrondverklaring van het beroep leiden nu de rechtbank dit gebrek met de hiervoor gegeven motivering heeft hersteld. Wel vindt de rechtbank hierin aanleiding te gelasten het door eiseres betaalde griffierecht aan haar te vergoeden.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Noch gesteld noch aannemelijk is geworden dat door eiseres proceskosten zijn gemaakt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank
-verklaart het beroep ongegrond;
-gelast dat de gemeente Ede het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 37 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, in tegenwoordigheid van M. Wellenberg, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
De griffier is niet in staat de uitspraak te ondertekenen.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.