Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4945
Uitspraakdatum: 17 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-laan] 35, te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 417.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2005 de waarde verminderd tot een bedrag van € 399.394.
Eiser heeft daartegen bij brief van 11 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 21 november 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2006 te Arnhem.
Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B] (taxateur).
Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 16 mei 2005, naar het door eiser op het beroepschrift vermelde adres [a-laan] 35 te [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu deze brief niet ter griffie is terugontvangen is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig en op het juiste adres is aangeboden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en de geloofwaardige verklaring van verweerder ter zitting, stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast.
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 1970. Het is een vrijstaande woning met aangebouwde garage en aangebouwde berging. De inhoud van de woning is ongeveer 498 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 432 m².
Eiser heeft een print overgelegd van het resultaat van een zogenoemde Uitgebreide toetsing afkomstig van de website van De Hypotheker.
Hierin staat onder meer het volgende vermeld:
“Met behulp van het model voor de Uitgebreide Toetsing is de waarde van het woonhuis bepaald op basis van verkoopgegevens uit het verleden, verkoopgegevens uit de buurt en landelijke gegevens van de woningmarkt. Hiervoor zijn de bij het Kadaster geregistreerde gegevens gebruikt van alle woningen die sinds 1992 in Nederland verkocht zijn.
(...)
Woning
Voor de volgende woning heeft u een Uitgebreide Toetsing uitgevoerd:
(...)
[a-laan] 35
(...) [Z]
(...)
Het model van de Uitgebreide Toetsing heeft de waarde van de bovenstaande woning bepaald op € 353.458 (...) per (...) 1 januari 2003. De maximale afwijking van deze waardebepaling is 7%, wat tot uitdrukking komt in een minimumwaarde van € 328.461 (...) en een maximumwaarde van € 378.456 (...)
Kenmerken van deze woning
(...)
perceeloppervlak: 405m² (...)
inhoud van de woning: 485 m³
Op basis van de kenmerken van de woning komt het model tot een waarde van € 304.007”.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend. Verweerder beantwoordt deze vraag ontkennend. Volgens eiser bedraagt de waarde € 304.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een op 2 februari 2006 gedagtekend taxatierapport overgelegd, dat is opgemaakt door [B] (hierna: de taxateur). In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde per waardepeildatum 1 januari 2003 van € 399.395. De taxateur heeft bij de waardebepaling onder meer rekening gehouden met de in 2002 en 2003 gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten [b-laan] 18, [c-laan] 1, [c-laan] 42, [d-laan] 122 en [e-laan] 6, alle gelegen te [Z]. Ter zitting heeft de taxateur een toelichting gegeven op het taxatierapport, waaronder de bijgevoegde matrix.
Eiser heeft in zijn beroepschrift bezwaar gemaakt tegen het gebruik van de vergelijkingsobjecten [c-laan] 1 (groter perceeloppervlakte), [c-laan] 42 (geen verkoopcijfer bekend) en [b-laan] 18 (verkoopprijs lager dan de WOZ-waarde van eisers object).
De taxateur heeft ter zitting verklaard dat, anders dan eisers veronderstelt, rekening is gehouden met het verschil in perceeloppervlakte tussen eisers woning en [c-laan] 1 -hetgeen tot uitdrukking komt in de prijs per m² - en dat [c-laan] 42 wel degelijk is verkocht omstreeks de waardepeildatum, te weten op 22 mei 2003.
Rekening houdend met de onderlinge verschillen tussen eisers woning en de voornoemde objecten en de ter zitting gegeven toelichting van de taxateur acht de rechtbank voornoemde woningen bruikbaar als vergelijkingsobject. De gerealiseerde verkoopprijzen daarvan geven steun aan de door de taxateur vastgestelde waarde.
Eiser heeft voorts aangevoerd dat de objecten [f-laan] 32, 36, 38 en 40 betere vergelijkingsobjecten zijn. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voornoemde objecten zijn niet bruikbaar als vergelijkingsobject, omdat deze objecten van een ander woningtype (semi-bungalows) dan eisers woning (vrijstaande woning) zijn. Het verkoopcijfer van [f-laan] 38 is voorts niet bruikbaar, omdat, zoals de taxateur ter zitting heeft verklaard,
bij de verkoop sprake was van achterstallig onderhoud en de verkopen in 2000 en 2001 zijn voorts niet bruikbaar, omdat deze te ver zijn verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2003.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog is vastgesteld.
Eiser heeft voorts gesteld dat de waardebepaling via de website van De Hypotheker, waarop eiser de door hem bepleite waarde baseert, voldoet omdat de meetpunten net als in de taxatie van verweerder gebaseerd zijn op objectieve gegevens als woninginhoud, ligging en grondoppervlakte en op marktgegevens voor onroerende zaken. Verweerder heeft hiertegenover gesteld dat deze waardebepaling niet voldoet omdat deze niet gebaseerd is op gegevens van referentieobjecten en voorts omdat eiser onjuiste gegevens betreffende de woning heeft ingevoerd.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ ook op andere wijze worden bepaald dan op basis van de vergelijkingsmethode zoals voorgeschreven in artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken. De door eiser bepleite waardebepaling met behulp van de website van de Hypotheker leidt echter niet tot de waarde als genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Niet alleen is deze niet door een gediplomeerd taxateur maar door eiser zelf uitgevoerd, voorts heeft deze blijkens de onder 2 weergegeven toelichting bij de Uitgebreide Toetsing en de uitkomsten daarvan een te globaal karakter. Overigens is daarbij in het onderhavige geval, gelet op het taxatierapport van 2 februari 2006, uitgegaan van onjuiste gegevens betreffende de woning van eiser, te weten de inhoud van de woning en de oppervlakte van het perceel. Deze grief van eiser moet daarom worden verworpen.
Eiser heeft voorts gesteld dat de waardestijging van de woning in vergelijking met de voor de vorige peildatum vastgestelde waarde buitensporig hoog is. Deze grief kan evenmin slagen. Anders dan eiser meent, doet de waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum niet ter zake. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen en met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter. De beslissing is in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier, op 17 juli 2006.
de griffier, de rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.