Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1484
Uitspraakdatum: 14 november 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 394.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 januari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 14 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 16 februari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiser.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2006 te Arnhem. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt waarvan een afschrift bij deze uitspraak is gevoegd.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [taxateur].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een appartement, gelegen op de tweede verdieping van het appartementencomplex [terrein] gelegen op het zogenoemde [terrein]. Bij de woning horen een inpandige berging en een parkeergarage. De oppervlakte van de woning is ongeveer 159 m². De woning is een nieuwbouwwoning. De koop-aanneemsom bedroeg in november 2003 € 400.000. De woning is omstreeks juni van het jaar 2004 opgeleverd.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 juni 2006 door [taxateur], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op
€ 394.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een de volgende vergelijkingsobjecten:
Woning omschrijving opp. in m² verkoopdatum verkoo[b-straat] 1] appartement met berging 141 30[b-straat] 2] appartement met berging 141 17-[b-straat] 3] appartement met berging 139 12-1-04 375.000
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 295.000.
Verweerder concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge het bepaalde in artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b van de Wet WOZ wordt indien de waarde van een onroerende zaak in de twee jaar voorafgaand aan het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van onder meer bouw de waarde van die zaak bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.
Op grond van artikel 26a van de Wet WOZ wordt de vastgestelde waarde geacht juist te zijn wanneer deze waarde slechts beperkt afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Voor de onderhavige woning bedraagt deze drempel 4% van de vastgestelde waarde.
Dit brengt mee dat de waarde geacht wordt juist te zijn wanneer deze niet lager is dan € 378.240 (€ 394.000-/- € 15.760).
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
In een geval waarin een woning wordt gekocht kort voor of kort na de waardepeildatum moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de daarvoor betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich erop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vergelijk HR 29 november 2000, BNB 2001/52c*). Dit geldt ook wanneer zoals in het geval van eiser sprake is van een nieuwbouwwoning. De koopsom die eiser voor de woning heeft betaald, te weten € 400.000, is hoger dan de vastgestelde waarde van € 394.000. Noch gesteld noch aannemelijk is geworden dat de koopsom in dit geval niet de waarde weergeeft. Aldus bezien heeft verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld.
Ook wanneer, anders dan de rechtbank doet, ervan zou moeten worden uitgegaan dat de koopprijs niet de waarde weergeeft, kan niet worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld. In dat geval heeft het volgende te gelden.
In het onder 2 genoemde, door verweerder overgelegde taxatierapport is de vergelijkingsmethode toegepast. Volgens eiser zijn de daarin vermelde vergelijkingspanden ten onrechte in de vergelijking betrokken. Volgens eiser staat zijn woning anders dan de vergelijkingsobjecten niet op een A-locatie. Eiser wijst er in dit verband op dat het [terrein] is omgeven door sociale woningbouw, dat zich op het terrein een kliniek voor verslaafden en een asielzoekerscentrum bevinden, dat de ruimte rond zijn woning een openbare ruimte is en dat vlak naast het appartementengebouw een fiets-/wandelpad loopt als gevolg waarvan hij privacy ontbeert. Eiser wijst er verder op dat naast het appartementengebouw een warmtekrachtkoppelinginstallatie is gelegen waarvan hij geluidsoverlast ondervindt. Eiser stelt verder dat voor de vergelijking met de panden gelegen aan de [b-straat] rekening gehouden moet worden met de kosten welke voor rekening van de kopers zijn gekomen. Volgens eiser bedroeg de aankoopprijs van zijn flat wanneer hiermee rekening gehouden wordt € 377.000.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 394.000.
De [b-straat] 1] is verkocht op 30 januari 2001. Deze datum is te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2003 om in de vergelijking te kunnen worden betrokken. De rechtbank zal dit object daarom buiten beschouwing laten.
De wo[b-straat] 2] en [3] acht de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Volgens verweerder is met het verschil in ligging rekening gehouden door uit te gaan van een lagere prijs per m² (€ 2467 in plaats van € 2701). Naar het oordeel van de rechtbank is aldus voldoende rekening gehouden met het verschil in ligging. Gezien het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
Het argument van eiser dat hij de woning vrij op naam heeft gekocht en dat de referentieobjecten verkocht zijn met de kosten voor rekening van de koper, kan ook niet leiden tot het vaststellen van een lagere waarde. Wanneer ervan uitgegaan moet worden dat de aankoopprijs van de woning niet de waarde weergeeft en daarom voor de waardering uitgegaan wordt van de vergelijkingsmethode, kan de aankoopprijs van de woning niet in de vergelijking met andere woningen worden betrokken.
Eiser heeft voorts gesteld dat verweerder heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel door voor de flats aan de westzijde, welke kleiner zijn maar waarvoor desondanks een hogere prijs is betaald, naar dezelfde maatstaf, te weten dezelfde prijs per m², te waarderen als de woning van eiser. Volgens eiser is voor die flats een hogere prijs betaald omdat die flats, anders dan de flats aan de oostzijde waaronder de flat van eiser, aan de zonzijde liggen. Volgens eiser had dit verschil ook in de waardering voor de WOZ tot uitdrukking moeten komen. Deze grief van eiser kan niet slagen. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat er geen sprake is van een begunstigend beleid of van een oogmerk van begunstiging. Ook anderszins is niet aannemelijk geworden dat daarvan sprake is. Ook een beroep op de meerderheidsregel kan niet slagen. Eiser heeft verklaard dat er sprake is van in totaal 14 (veertien) flats waarvan er zeven (7) zijn gelegen aan de zonzijde en zeven (7) aan de oostzijde. Dit betekent dat zo de kleinere flats al steeds ten onrechte lager zijn gewaardeerd dan de grotere flats, er geen sprake is van een meerderheid van de gevallen waarin een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.
Voor het overige heeft eiser geen objectieve gegevens aangevoerd die twijfel zouden doen rijzen aan de juistheid van de door de taxateur vastgestelde waarde van € 394.000.
De waarde van € 295.000 die eiser voorstaat, is door hem niet nader onderbouwd en voor het overige ook niet aannemelijk geworden.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep moet daarom ongegrond worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 14 november 2006
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.