Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/2291
Uitspraakdatum: 6 december 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Overbetuwe, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 496.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2005, verzonden op 15 december 2005, de waarde gehandhaafd.
Verweerder heeft voorts uitspraak op bezwaar gedaan bij brief van 24 februari 2006, verzonden op 1 maart 2006. Verweerder heeft daarbij de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 27 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 29 maart 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2006 te Arnhem.
Namens eiseres is verschenen [A], mede-eigenaar van de woning. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B], WOZ-taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is gebruikster en mede-eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met serre, twee aanbouwen en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 729 m³, die van de serre 51m³, die van de garage 353 m³ en die van de aanbouwen 5 m³ en 28 m³ . De oppervlakte van het perceel is ongeveer 4.825 m². De woning is gebouwd in 1937.
Door verweerder is een taxatierapport met dagtekening 11 juli 2006 overgelegd, opgemaakt door [B] en met gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
object omschrijving bouwjaar inhoud in m³ opp. in m² liggingscode verkoopdatum verkoopprijs
[b-straat]- vrijstaan- 1928 hoofd- 710 5 2-4-03 € 453.780
[1] de woning gebouw: 408
[Z] met serre, bijgebouw-
schuur en en: 81
garage
[c-straat 1] vrijstaan- 1936 hoofd- 1634 3 28-12-01 € 374.369
[Q] de woning gebouw:475
met aanbouw aanbouw: 360
[d-straat] vrijstaan- 1935 hoofd- 3.180 4 1-11-01 € 408.402
[1] de woning gebouw: 462
[R] met schuur schuur: 120
[e-straat] vrijstaand 1950 hoofdge- 760 4 24-12-01 € 272.268
[1] met bouw: 333
[R] aanbouw en aanbouw: 25
2 bergingen
In een brief met dagtekening 4 januari 2006 afkomstig van eiseres en gericht aan verweerder schrijft eiseres onder meer het volgende:
“Wij ontvingen uw schrijven van 14 december 2005 waarin u kenbaar maakt ons bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde ongegrond te verklaren. (…) We verzoeken u dan ook een afschrift van het onderzoeksverslag dan wel taxatierapport van Tog Nederland aan ons beschikbaar te stellen. Alleen op grond van inzage van die informatie, is voor ons te beoordelen of wij tegen uw uitspraak in beroep zullen gaan. Gelet op de termijn waarbinnen in beroep gegaan kan worden, verzoeken wij u om een spoedige reactie.”
In reactie hierop schrijft verweerder aan eiseres bij brief met dagtekening 23 januari 2006 onder meer het volgende:
“Ik concludeer (…) dat de beslissing d.d. 14 december 2005 (…) met betrekking tot uw bezwaarschrift tegen de vastgestelde WOZ-waarde van uw woning, op onjuiste gronden ongegrond is verklaard. Om deze reden trek ik hierbij deze beslissing in. U zult zo spoedig mogelijk een nieuwe beschikking ontvangen. U heeft dan opnieuw een beroepstermijn van zes weken.”.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 450.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
Verweerder heeft tweemaal uitspraak gedaan op bezwaar, te weten bij brief van 14 december 2005, verzonden op 15 december 2005 en voorts bij brief van 24 februari 2006, verzonden op 1 maart 2006. Verweerder was niet bevoegd voor een tweede maal uitspraak op bezwaar te doen. Dit brengt mee dat de tweede uitspraak op bezwaar nietig is. Het beroep dat eiseres heeft ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar van 24 februari 2006, verzonden op 1 maart 2006, moet daarom worden aangemerkt als te zijn gericht tegen de uitspraak op bezwaar van 14 december 2005. Nu de beschikking is bekend gemaakt na de dagtekening ervan, diende ingevolge het bepaalde in artikel 22j van de AWR in verbinding met artikel 6:7 van Pro de Awb het beroep te worden ingesteld binnen 6 weken na 15 december 2005, te weten uiterlijk op 26 januari 2006. Het beroepschrift is op 29 maart 2006 door de rechtbank ontvangen. Het beroep is mitsdien niet binnen de wettelijke termijn ingesteld. Dit brengt mee dat het beroep in beginsel niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
Op grond van artikel 6:11 Awb Pro blijft niet-ontvankelijkverklaring niettemin achterwege indien redelijkerwijs niet geoordeeld kan worden dat eiseres in verzuim is geweest. De omstandigheid dat verweerder eiseres binnen de beroepstermijn heeft medegedeeld dat de eerste uitspraak op bezwaar werd ingetrokken en gevolgd zou worden door een nieuwe beschikking in verband waarmee een nieuwe beroepstermijn zou aanvangen, moet als een dergelijke omstandigheid worden aangemerkt. Eiseres mocht erop vertrouwen en heeft er, gezien de onder 2 geciteerde correspondentie tussen eiseres en verweerder, kennelijk ook op vertrouwd, dat wanneer beroep zou worden ingesteld binnen 6 weken na dagtekening van de nieuwe beschikking of latere bekendmaking, dit beroep tijdig zou zijn.
Inhoudelijke beoordeling
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Krachtens artikel 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op peildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
Eiseres stelt dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Volgens eiseres is het vergelijkingsobject [e-straat 1] te [R] ten onrechte in de vergelijkingsmethode betrokken, aangezien dit vergelijkingsobject vergeleken met de woning van eiseres te veel verschilt qua inhoud en oppervlakte en voorts niet zoals de woning van eiseres onder hoogspanningskabels maar er op enige afstand van is gelegen. Deze grief slaagt. Het vergelijkingsobject [e-straat 1] wijkt qua inhoud, oppervlakte en ligging zozeer af van de woning van eiseres dat verweerder dit in redelijkheid niet in de vergelijking had mogen betrekken.
De overige vergelijkingsobjecten kunnen wel in de vergelijking worden betrokken. Weliswaar vertonen deze vergelijkingsobjecten aanzienlijke verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de inhoud en oppervlakte, voldoende rekening is gehouden.
Eiseres stelt dat niet duidelijk is in hoeverre verweerder rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. Volgens eiseres is het dak in 2004 voor
€ 45.000 gerepareerd. Volgens verweerder is in verband hiermee de waarde € 20.000 lager vastgesteld. Deze grief slaagt. Volgens het taxatierapport is alleen de toestand van de schuur slecht en is de onderhoudstoestand van de woning overigens voldoende tot goed. In dit licht valt niet te begrijpen dat rekening is gehouden met achterstallig onderhoud van het dak. Ook anderszins is niet aannemelijk geworden dat hiermee rekening is gehouden.
Eiseres stelt verder dat verweerder voor de ligging ten onrechte is uitgegaan van code 2 (matige ligging) in plaats van code 1(zeer slechte ligging). Eiseres voert in dit verband in de eerste plaats aan dat haar bezwaar tegen een beschikking van de gemeente Valburg voor het jaar 1999 ertoe leidde dat de liggingscode werd gewijzigd en dat deze door verweerder nadien is gehandhaafd. Volgens eiseres mocht zij nu er sindsdien geen wijzigingen zijn geweest in de ligging ervan uitgaan dat verweerder deze code zou handhaven. Verweerder heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens verweerder houdt het verschil in code verband met een wijziging in de methode van waardering. Eiseres heeft hiertegenover niet aannemelijk gemaakt dat niettemin door verweerder bij haar het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat ook bij de onderhavige waardebepaling ervan zou worden uitgegaan dat de woning van eiseres zeer slecht is gelegen.
Eiseres voert in verband met de ligging voorts aan dat niet uitgegaan moet worden van code 2 maar van code 1 omdat de woning is gelegen onder hoogspanningskabels, niet aangesloten is op aardgas en kabel en eerst na 1 januari 2005 voorzien werd van riolering. Volgens eiseres gebruikt zij in plaats van aardgas het duurdere propaangas en bezat zij voor de aanleg van de riolering een tweetal septic tanks. Volgens eiseres bedroegen de kosten van de aanleg van de riolering voor haar € 11.000.
Volgens verweerder is bij de toekenning van code 2 rekening gehouden met de ligging van de woning nabij hoogspanningsmasten en zou aan de woning zonder dat gezien de riante ligging in het buitengebied de liggingscode 4 zijn toegekend. Volgens verweerder heeft het ontbreken van riolering geen invloed op de waarde van de woning. Verweerder heeft met het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat uitgegaan moet worden van liggingscode 2. Verweerder heeft daarentegen niet aannemelijk gemaakt dat het ontbreken van riolering en aardgas niet van invloed is op de waarde van de woning. De enkele stelling dat uit marktanalyses blijkt dat het ontbreken van die voorzieningen niet van invloed is op de waarde, is daarvoor niet voldoende. Deze grief van eiseres slaagt daarom.
Eiseres heeft tenslotte gesteld dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld doordat de verweerder nu uitgaat van een andere inhoud van de woning en andere liggingscode dan bij de uitspraak op bezwaar van 14 december 2005. Deze grief van eiseres kan niet slagen. Het staat verweerder vrij de waarde in beroep met andere argumenten te onderbouwen dan die welke zij in de motivering bij de uitspraak op bezwaar heeft gebruikt.
Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum de door haar bepleite waarde van € 450.000 bedroeg. Met inachtneming van het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op
€ 465.000.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 465.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt
van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Overbetuwe het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 6 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.