Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/4324
Uitspraakdatum: 26 april 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiseres,
vertegenwoordigd door [A], gemachtigde,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 29a van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1], te [Z] (hierna: de woning), voor het laatst vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2003 en geldend voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 192.000,-, bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 juni 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 22 juli 2006, ontvangen door de rechtbank op 24 juli 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2007 te Arnhem.
Eiseres is aldaar vertegenwoordigd door [A]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [taxateur].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van een appartementsrecht dat recht geeft op uitsluitend gebruik van een driekamerappartement met berging, gelegen in het appartementencomplex Belmonte. Het appartement is er één van het zogenoemde type G. Het is gelegen in de Oost-toren op de derde etage. De inhoud van de woning is ongeveer 300 m³. De Oost-toren is gebouwd in 1968.
Het appartementencomplex Belmonte is een serviceflat. De eigenaren zijn ter zake van servicekosten maandelijks € 222,- verschuldigd aan de Vereniging van Diensten Bewoners en € 264,- aan de Vereniging van Eigenaren. Daarnaast is maandelijks een bedrag ad € 78,- voor stookkosten verschuldigd. De servicekosten moeten door een eigenaar worden doorbetaald totdat het appartement een nieuwe eigenaar heeft.
De waarde van de woning per vorige peildatum bedroeg € 102.554,-.
3. Geschil en standpunten partijen
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit een waarde van € 127.000,-.
Verweerder bepleit een waarde van € 173.000,- Verweerder heeft hiervoor onder meer verwezen naar de volgende vergelijkingsobjecten:
bouwjaar inhoud in m³ verkoopdatum verkoopprijs in €
[b straat 1]
1975 303 3-6-02 187.500,-
[b straat 2] 1975 303 15-5-02 193.424,-
[c straat 1] 1980 303 16-10-02 219.000,-
Alle vergelijkingsobjecten zijn appartementen gelegen in de gemeente [P]. Deze appartementen maken geen deel uit van een serviceflat.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en die ter zitting door hen naar voren zijn gebracht.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres.
Eiseres wijst erop dat een aangrenzend appartement van het type C en iets kleiner dan haar appartement, van september 2000 tot juni 2005 te koop heeft gestaan en uiteindelijk is verkocht voor € 72.500,-. De rechtbank acht in verband hiermee het volgende van belang. Bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat moet de waardedrukkende invloed worden weggedacht die daadwerkelijk totstandgekomen verkoopprijzen van serviceflats plegen te ondervinden van de verplichting tot het betalen van servicekosten, omdat dit geen zakelijke maar een persoonlijke verplichting is, waartegenover diensten worden ontvangen (vergelijk Hoge Raad 9 september 2005, nr. 40 788, BNB 2005/533, LJN AU2341). Verweerder heeft derhalve terecht appartementen als vergelijkingsobjecten gehanteerd welke geen deel uitmaken van de serviceflat Belmonte of een andere serviceflat. Het door eiseres genoemde appartement is, nu het onderdeel uitmaakt van dezelfde serviceflat als die van eiseres, reeds hierom niet geschikt als vergelijkingsobject.
Eiseres heeft voorts gesteld dat door verweerder geen rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van haar woning. Eiseres wijst er in dit verband onder meer op dat de douche en w.c.-pot lekken, dat tegels van de badkamer loszitten en dat ook de wastafel loszit. Verweerder heeft dit betwist. Volgens verweerder is bij de bepaling van de waarde van € 173.000,- rekening gehouden met achterstallig onderhoud door uit te gaan van een lagere prijs per m³. Volgens verweerder is de woning aldus € 19.000,- lager gewaardeerd dan wanneer geen sprake was van achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank is in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd daarmee aldus voldoende rekening gehouden. Niet aannemelijk is geworden dat ter zake van achterstallig onderhoud een hoger bedrag in aanmerking genomen moet worden.
Eiseres heeft voorts gesteld dat de woning ongunstiger is gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres is haar appartement gelegen in de nabijheid van een voetbalstadion waarin ’s zomers evenementen plaatsvinden en ligt het aan een drukkere weg met doorgaand verkeer. Verweerder heeft dit betwist. Volgens verweerder is de ligging van het appartement goed vergelijkbaar met die van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft er onder meer op gewezen dat het voetbalstadion niet meer als zodanig wordt gebruikt. Eiseres heeft tegenover de betwisting van verweerder niet aannemelijk gemaakt dat haar appartement minder gunstig is gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Derhalve kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in zoverre in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Eiseres heeft voorts gesteld dat verweerder niet in de woning is geweest. In dit verband acht de rechtbank het volgende van belang. Wanneer een pand niet inwendig wordt opgenomen, valt niet uit te sluiten dat als gevolg daarvan specifieke gebreken en aspecten die bij de prijsvorming in het kader van de aankoop van de woning door belanghebbende mogelijk een neerwaarts effect hebben, bij de vorming van het waardeoordeel geen of een onvoldoende rol hebben gespeeld (zie Hof Arnhem 4 januari 2007, nr. 06/00066, LJN AZ6619). In het onderhavige geval heeft verweerder echter verklaard dat hij meerdere appartementen van het appartementencomplex inwendig heeft opgenomen. Voorts is, zoals hiervoor overwogen, ter zake van achterstallig onderhoud rekening gehouden met een bedrag van € 19.000,-. Aldus is met de door eiseres genoemde nadelen bij de waardering voldoende rekening gehouden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding hieraan in dit geval gevolgen te verbinden.
Eiseres heeft verder gesteld dat de waarde van haar woning ten opzichte van de vorige peildatum buitensporig is gestegen. Ook deze grief kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen en met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Deze beroepsgrond faalt daarom.
Gelet op vorenstaande acht de rechtbank het aannemelijk dat de waarde van het appartement € 173.000,- bedraagt. Nu verweerder eerder van een hoger waarde is uitgegaan, moet het beroep gegrond worden verklaard.
5. Proceskosten
Eiseres heeft zich niet laten bijstaan door een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent. De rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 173.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente [P] het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 38,- aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 26 april 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van J.M.A. Koster, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.